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1、沈陽商業考察報告沈陽商業考察報告-萬象城部分萬象城部分沈陽華潤中心沈陽華潤中心萬象城萬象城項目規劃布局整個綜合體由：購物中心（萬象城）、5A級寫字樓（華潤大廈）、高端精品住宅（悅府）、五星級酒店（君悅酒店）構成，總占地面積約8.05萬平方米，總建筑面積近70萬平方米，總投資超過50億港幣。一期包括近25萬平米購物中心萬象城、7萬平方米國際5A寫字樓華潤大廈；二期為超五星級君悅酒店、悅府高檔住宅；三期為酒店式公寓，全部工程預計將于2012年底完成。沈陽華潤中心沈陽華潤中心萬象城萬象城沈陽悅府位于華潤中心都市綜合體核心區域，是擁有超豪華頂級商業配套的城市資源型高端精品住宅，由三棟超高層及兩棟高層建2、筑構成，主力戶型面積跨越100300。美國RTKL國際化規劃理念融入項目。項目總體規劃共5棟高層住宅，其中3棟48層，1棟33層，1棟32層，規劃僅為752戶，頂層500平米空中豪宅，私家泳池，完全人車分流規劃，全部地下停車，比例近1:1。規劃大觀規劃大觀建筑品鑒建筑品鑒上海天華設計公司在建筑設計上秉承“精致了無痕”，大到精致，小到了無痕。將現代意識和自由精神的Art Deco風格融入項目。剛柔并濟的橫豎線條，突出建筑材料的質感和紋理。石材、金屬、玻璃相結合，建筑兼具時尚感。新加坡英柏建筑景觀設計公司總裁兼總設計師親自操刀主持設計，為悅府帶來了長白山珍惜樹種，大面積越冬草坪，特色五重景觀設計。3、每棟住宅入戶空間布置水景，開門即是景觀。項目整體墊高1.8米，隔絕城市的喧囂和煙塵，更帶來私密的生活環境。景觀欣賞景觀欣賞沈陽華潤中心沈陽華潤中心萬象城萬象城樣板間賞析樣板間賞析實景拍攝實景拍攝更多詳細介紹可參考官方網站：更多詳細介紹可參考官方網站：http:/ 各一個。北側主入口：北側主入口造型鋒利，有大刀闊斧感覺。主入口形象中部主入口：與兩側兩層通高店鋪同高，寬高比失常。1123234四大主要入口對應三大主要中庭，通過單動線、公共區間串聯。簡單、實用。4中部西側入口：與深圳萬象城一致，為私家車主要落客區。沈陽華潤中心沈陽華潤中心萬象城萬象城外立面121.與深圳萬象城不同的是，沈陽項目采用了4、更多部分的石材，十分舍得，整個外立面運用石材與玻璃等元素的有機結合，大氣、統一；2.與高尚住宅悅府之間的通道（樓與樓距離）約20米左右，與我大連項目相比不同的是，住宅是側面相對著商業項目。沈陽華潤中心沈陽華潤中心萬象城萬象城室外沈陽華潤中心沈陽華潤中心萬象城萬象城入口處的多層空間沈陽萬象城內部的各個入口都有局部多層通高的空間，而且相比大悅城等項目來說，這個空間的尺度顯然萬象城把握地更好，從高度、寬度、光線等各元素配合都使得這樣一個入口的空間更大氣且不失親和力。此局部兩層通高的空間可更多借鑒于我大連項目，在接下來的設計深入過程中，在設計上更多地營造高端物業的氛圍。沈陽華潤中心沈陽華潤中心萬象城萬5、象城沈陽華潤中心沈陽華潤中心萬象城萬象城平面布局沈陽萬象城沈陽萬象城深圳萬象城深圳萬象城沈陽華潤中心沈陽華潤中心萬象城萬象城樓層規劃L6主要業態：主力百貨、餐飲、兒童、美容美發、家居、生活服務代表品牌：食通天、kingkow、夢郎美發、瑞妃曼美容、TAYOHYA、FRANZ、倍輕松L5主要業態：主力百貨、影院、冰場、餐飲、運動休閑、家居、生活服務代表品牌：MEGA BOX、冰紛萬象、金牌小籠、鵬達體育、Columbia、OSIM、BOSE主要業態：主力百貨、餐飲、綜合服飾、女裝、皮具、箱包代表品牌：張生記、速寫、ANMANI、ONLY、ANNA TOSANI、SamsoniteL3主要業態：主6、力百貨、女裝、男裝、潮流服飾、鞋類、皮具代表品牌：EQ:IQ、JORYA Weekend、VASTO、NOVO、Steve Madden、DISSONAL2主要業態：主力百貨、女裝、男裝、綜合服飾、鞋類、皮具、餐飲、家居生活/影音代表品牌：GIADA、Daniel Hechter、i.t、NOVO、LOTTUSSE、LLOYD、Drivepro、Paciffic CoffeeL1主要業態：主力百貨、男裝、女裝、綜合服飾、鞋類、皮具、珠寶鐘表、代表品牌：Ermenegildo Zegna、Max Mara、BURBERRY、HUGO BOSS、BALLY、Hermes、miu miu、FENDI7、亨吉利、CARTIERB1主要業態：主力百貨、超市、餐飲、個人護理、藥品、家居生活、配飾、眼鏡、珠寶代表品牌：OLE、太興餐廳、甜言物語、必勝客、瑞萊、華潤堂、妍麗、星港、亮視點、ENZO、Rebecca、周生生、周大福L4主要業態：主力百貨、餐飲、綜合服飾、女裝、皮具、箱包代表品牌：張生記、速寫、ANMANI、ONLY、ANNA TOSANI、Samsonite沈陽華潤中心沈陽華潤中心萬象城萬象城樓層規劃-B1樓層品牌樓層品牌B1層與地鐵2號線零距離接駁，業態主要為精致生活相關業態，包含餐飲、配飾、個人護理、家居等。該樓層整體開業率為82%（按開業店鋪數量計算）。沈陽華潤中心沈陽華潤中心萬8、象城萬象城下沉式廣場下沉式廣場下沉式廣場整體面積與深圳萬象城相近，無水景，且在入口相同的位置選擇相同的品牌/業態，廣場中加入了一些生態元素，類似薰衣草等。但B1與L1主入口的位置太近，L1層入口的形象被弱化，B1層隨著下沉式廣場以及生態環境的營造更具吸引力。沈陽華潤中心沈陽華潤中心萬象城萬象城B1層內部空間層內部空間B1層主要中庭，從B1通到L6，且中庭成收縮式。B1層與L1層局部通高處。在OLE一端沒有通高的中庭，在自然光線供應不足的情況下，利用墻面絢麗的燈帶來進行補充。但是否絢麗的燈光有喧賓奪主勢頭？周邊的店鋪，特別是OLE超市稍顯暗淡。沈陽華潤中心沈陽華潤中心萬象城萬象城店鋪店鋪沈陽華潤9、中心沈陽華潤中心萬象城萬象城樓層規劃-L1樓層品牌樓層品牌L1層為項目定位最高的樓層，以大店為主，業態方面，純男、純女的品牌較少，主要以綜合品牌為主（綜合的含義在于含男女裝、配飾、精品、皮具、皮鞋等眾多品類，例如Agnona、BALLY、BURBERRY等），由于該樓層目前所有商戶都仍在裝修階段，故L1層店鋪形象無法展現，同時也影響了購物中心本身的人流量。沈陽華潤中心沈陽華潤中心萬象城萬象城沈陽華潤中心沈陽華潤中心萬象城萬象城樓層規劃-L2樓層品牌樓層品牌L2層品牌以時尚類品牌和國際二線品牌為主，囊括的業態種類豐富，可逛性強，與L1層一樣，同樣以綜合類品牌為主。L2層整體開業率達到96%，除主10、力店尚泰百貨尚未開業。沈陽華潤中心沈陽華潤中心萬象城萬象城與深圳萬象城一樣，在室內空間的尺度營造上非常相似，在局部公共空間的裝修、裝飾上也非常一致。地板的選材和廊道選材的拼接也保持和深圳一樣的風格與做法。室內沈陽華潤中心沈陽華潤中心萬象城萬象城與寫字樓的連接處與寫字樓的連接處商業在L2層與寫字樓連接，目前看該連接的空間稍顯空曠，與寫字樓相連的商業業態為咖啡（Pacific Coffee）；在上圖（左右兩圖）對照中，在與寫字樓想連接的公共區域裝修區別于商業的裝修。沈陽華潤中心沈陽華潤中心萬象城萬象城店鋪店鋪沈陽首家NOVO概念店，NOVO百貨攜手40余個殿堂級潮流時尚品牌進入沈陽。在深圳、廣州、11、成都、上海、重慶、北京的NOVO百貨逐漸成為當地最有感召力的潮流聚集地同時，沈陽NOVO百貨勢必成為沈陽時尚人群及潮流圈的新焦點。NOVO概念潮流百貨是一種全新概念的樂活空間，它迎合年輕、時尚、獨立的消費者，用獨有的概念視覺 裝修形象、新奇好玩的潮流主題活動、濃厚的潮流時尚文化體驗、便捷的一站式潮流品牌購物，打造出與眾不同的購物空間。代理諸多國際時尚奢侈品牌，如保時捷設計-Porsche Design，Rimowa，Lamy，Loewe，Dyson等，在深圳著名商場均有專賣店，如萬象城（4個店）、金光華、中信、Coco Park購物公園、花園城等；另外杭州萬象城也有3個店。今后，公司將會伴隨著12、華潤萬象城的足跡遍布全國。沈陽萬象城Drivepro店繼在杭州與萬象城合作后，在沈陽店又加入新鮮元素，將其代理的品牌更多植入店中，店鋪也更顯豐滿和高端。沈陽華潤中心沈陽華潤中心萬象城萬象城樓層規劃-L3樓層品牌樓層品牌L3層業態相對比較少，主要為服飾和皮具，且樓層主題圍繞著女性主題，服飾也主要以國內的一線品牌為主，例如JORYA、Marisfrolg、EP等等，開業率較高，除主力百貨部分未開，其余都已在正常營業狀態。在本層也發現一些與深圳假日廣場相同的品牌，就品牌的裝修上，都有可借鑒和參考的東西。沈陽華潤中心沈陽華潤中心萬象城萬象城室內與深圳萬象城一致，沈陽萬象城也有立體停車場，但目前還未全面13、開通，可直接與L2L3L4連通。與此同時，在L1-L6層同樣位置都設置有禮賓臺（咨詢臺、客服中心）玻璃上的溫馨提示低調、優雅地透露著“溫馨”沈陽華潤中心沈陽華潤中心萬象城萬象城室內在L3層中庭位置，設立了兩組扶梯，一組L3上L4（L4下L3）一對扶梯，一組為飛天梯（L3上L5），兩組電梯的距離非常近，在垂直面上看占據了中庭大量的空間，從上下視覺通透性上阻礙了中庭的表現力；于此同時，中庭吊飾也需要垂到L3層的位置才得以展現，很難突出吊飾本身的重點，而且L3層以上的中庭顧客都能通過中庭看到吊飾上的灰塵等雜物沈陽華潤中心沈陽華潤中心萬象城萬象城樓層規劃-L4樓層品牌樓層品牌L4層餐飲開始增多，且多為14、特色餐飲，例如張生記、遼河渡口、亞洲土地等等，同時配合一些休閑服飾以及皮具箱包。該樓層有3家空鋪面臨招商。樓層整體開業率較高。沈陽華潤中心沈陽華潤中心萬象城萬象城室內L4層圖示區域，為了滿足L5層冰場的放置位置條件，犧牲了L4層圖示區域的公共區域價值，該區域顯得光線不足，非常灰暗，周邊店鋪又由于為餐飲業態，燈光本身也不強烈，顯得樓層中該區域十分昏暗，光源也不足，顧客較少。在萬象城里從B1到L6基本都可以找到該項問題公共區域未預留電源。前面提到的與立體停車場的連接，L4連接處層高尤其低。十分壓抑。沈陽華潤中心沈陽華潤中心萬象城萬象城店鋪沈陽華潤中心沈陽華潤中心萬象城萬象城樓層規劃-L5樓層品牌樓15、層品牌L5層零售開始減少，增加生活類相關品類。該樓層空鋪率較高，有6家空鋪。主力店較多，除映射到本樓層的百貨除外，有影院和冰場三大主力店。沈陽華潤中心沈陽華潤中心萬象城萬象城店鋪沈陽華潤中心沈陽華潤中心萬象城萬象城沈陽華潤中心沈陽華潤中心萬象城萬象城樓層規劃-L6樓層品牌樓層品牌L6層主要以兒童、生活加餐飲為主，該樓層空鋪率較高，8家店尚未招商到位，另外還有2家店裝修為開業。該樓層亮點食通天美食廣場生意不錯。沈陽華潤中心沈陽華潤中心萬象城萬象城沈陽華潤中心沈陽華潤中心萬象城萬象城按照品牌數來統計，共有150家品牌，其中不乏像尚泰百貨、NOVO、i.t等多品牌集合店。上圖也是根據品牌數量來做的占16、比統計。沈陽華潤中心沈陽華潤中心萬象城萬象城尚泰百貨入口1入口2按尚泰方的觀點來講，萬象城非常大方的給予了很好的一個展示面，且給予了南中庭區域很大的內部展示空間，在縱向空間上極大的支持主力店的形象展示。目前尚泰百貨正處在裝修期間，預計8月開業，整體實用面積達2.8萬平，比杭州店要大。業態分布方面，與之前我司和尚泰方溝通方案基本一致。沈陽華潤中心沈陽華潤中心萬象城萬象城停車場停車場分為地下停車場和地上提車長（立體停車場），前面介紹過立體停車場和深圳一樣，與L2L3L4相連；停車場整體感覺很人性化，簡單但不失高檔。清晰的指引和停車場內部交通組織的非常合理。沈陽華潤中心沈陽華潤中心萬象城萬象城標識標17、識簡單、實用，指引準確，細節體現大氣。沈陽華潤中心沈陽華潤中心萬象城萬象城綠植、花藝所有萬象城室內外的綠植、花藝等全部是真的，色彩搭配也很用心。沈陽華潤中心沈陽華潤中心萬象城萬象城沈陽萬象城的指南紙張上明顯感覺比深圳的要沉、厚、硬，色彩也相對區域年輕化和時尚化，與其定位比較符合；在業態分類上也不如深圳細。深圳萬象城定位高端，故在導購手冊排版方面莊重大體，色彩嚴肅，文字排版較沈陽比更加緊湊，業態的分類也更加細致。導購手冊沈陽華潤中心沈陽華潤中心萬象城萬象城小結沈陽項目作為華潤在東北市場的首個項目，對我們項目具有極強的參考意義。無論對于建筑外立面、設計、品牌組合等各方面都具有極強參考作用。商業業態上，更深入研究各樓層的品牌和業態關系，特別重點關注該項目當中主力店百貨尚泰百貨的進展和日后的經營情況。深入細致地研究各個細節，長期持續性關注該項目。