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1、 華夏幸福基業的招商運營模式研究現在仍然能聽到很多質疑的聲音，覺得華夏幸福的產業地產只是以產業的幌子在做房地產。誠然，華夏幸福在很多新拓展項目上（目前全國委托經營50多個園區）似乎沒有當年固安的神奇表現，但是考慮到即便是大勢所趨的固安，也是艱苦耕耘了10年才初見成效，加之現在整個中國經濟和產業低迷的狀況，這些園區運營效果也遠非華夏幸福能力所能立竿見影的。在2015中國產業地產30強榜單評選中，華夏幸福位列榜首，其實私下里我們是清楚的，很多同行不甚服氣。其實，我們選擇將華夏送上榜首的核心理由也很明確，那就是華夏幸福在整個產業地產界有著最強烈的戰略驅動屬性，能夠堅定地在既定戰略之下按部就班地部署行2、動。其要做的不僅是單單某座新城的建設者，更是中國產業的促動者，而二者原本就是不可分割連為一體的。在榜單評選之后1個月，華夏幸福在其一年一度的產業中國年會上，明確提出了“全球技術商業化”是產業升級發展的核心動力，并稱將通過產學研互融互通的理念，挖掘和釋放產業升級發展的動力源，構建一個基于以“全球技術商業化”為目標的創新生態系統。我們認為，至少從這個理念與隨后一系列行動的節奏上，華夏幸福是能夠證明它們位列產業地產30強榜首的說服力的。以產業研一體化促動技術商業化技術商業化并不是一個離我們十分遙遠的詞匯，從曾經中關村、光谷的誕生，到如今北上廣遍地開花的創客空間，無不是技術商業化在實體空間上的體現。無3、論對于一個園區，還是一個城市，乃至于整個國家，甚至于整個人類，技術的商業化都是一個永恒的痛點。具體到我們國家，科學技術成果產業化是科技創新多年來一直面臨的課題，技術創新與產業實踐的步伐往往不能協同。同時，從產業發展的全過程來看，科技原始創新到成果轉化落地，再到商業化拓展，一個完整的技術商業化全過程將成為科技創新的重要根基。既然是如此大的一個命題，整個人類、國家力量窮竭全力也不能輕易搞掂，區區一個民營企業華夏幸福，即便它心比天高，錢比海闊，又能奈何呢？但它又不能不去做。華夏幸福有點像一個農夫，一開始僅僅是靠天吃飯，時有青黃不接，但最后順藤摸瓜向上尋溯，發現如果可以控制溫度，控制基因，改良土壤，改4、良品種，完全可以獲得更好的收成時，它的野心就開始驟然膨脹，正如它現在對于建立全球化的產業促動平臺的熱忱一發不可收拾一樣。華夏幸福認為，唯有走通技術商業化的通路，實現其規模化、產業化的全方位商業化實踐，才能真正意義上實現“創新驅動發展”。而固安為代表的華夏牌產業新城，就是這個實踐的最佳場所，在這里以市場化行為與創新技術進行對接，加速創新技術的孵化和中試，最終實現商業化落地。在這一戰略驅動下，對于華夏幸福來說，“產業”不再是一種說辭，而是要落到實處，甚至要不計成本地去挖掘；而且我們認為，就行業發展而言，產業的孵化和培育，技術的商業化與資本化，也不再是一種機會型的偶然選擇，而是一種必然趨勢。至于技術5、商業化的核心途徑，就是產學研一體化。眾所周知，絕大數科研技術、專利都掌握在高校、科研院所手中，市場化程度低，利用率不高。要知道，技術的商業化和資本化是推動產業轉型升級的核心動力，只有把技術投入到使用購買實踐中，才能實現其價值。瑞士學者Vijay KJolly提出的技術商業化過程技術的商業化的過程也是將技術融入到人類的生產經營活動中，發揮其經濟效益和社會效益，最終獲得投資回報的過程。在新技術的構想、孵化、示范、推廣和持續等等過程中，必然離不開科研機構、風險投資、企業和用戶，如何將各個環節聚合在一起，為各方提供靈活的進入和退出機制，充分調動各方資源，是技術商業化過程中必不可少的環節和機制。梳理、打6、通產學研鏈條，正是華夏幸福，以及它的兄弟公司孵化器太庫科技目前集中精力在做的事。美國硅谷往往被認為是產學研有效結合的典范，商業公司通過與高校和研究機構的深度合作，產學研的融合將促成價值鏈上各環節間更緊密的聯系，使尖端科研與市場應用之間的技術落地轉化過程更加順暢。這一模式多被研究和模仿，但至今，尚無成功案例。現階段，國內的經濟發展仍然依靠資源和人口紅利，工業發展更是處于1.0向2.0過渡的階段，知識和科技的作用微乎其微，所以關于產業、知識、科技乃至城市如何共融共生，是華夏幸福面臨的深刻命題，同樣也是整個產業地產界乃至中國社會需要去面對和解決的緊要任務。緯壹科技城：新加坡科技成果產業化的“連接器”7、和“加速器”前面鋪墊了這么多，后面的這個才是我們今天要說的主題，那就是希望以產學研一體化平臺促動中國技術商業化的華夏幸福，最應該對標的對象是誰？其實有不少，美國有硅谷和三角研究園，歐洲有愛爾蘭，中東有以色列。但是我們認為，最近的，也是最契合華夏幸福模式的，還要數新加坡的緯壹科技城。緯壹科技城是裕廊工業園最新一代的產品組成部分，具體的信息我們在后面會有更為詳細地介紹。在這里我們主要還是圍繞華夏幸福的技術商業化平臺來做一個有針對性的對標。緯壹科技城最大的成功之處，就在于它是整個新加坡完善、先進的科技平臺和科技管理組織體系的集中地帶，并因為其強大的產學研一體化能力，成為整個新加坡新興產業發展和創新創8、業事業中一顆最強有力的心臟。在這里，有別于傳統的科技平臺概念，從科技研發角度，緯壹科技城是一個跨學科、跨領域、跨國界的研究平臺；從商業化角度，它是連接產學研一體化的合作平臺；從普及科技和教育的角度，它是一個科普平臺。這個國際化、商業化、兼具內生性和開放新的科技平臺，不僅可以吸引世界一流的科研院所、人才和跨國公司前來合作或落戶，而且可以推動本國科研人員與企業合作研發，加速科研成果的商業化。在這個平臺內，政府公共部門扮演著各自的角色，從不同角度支持和推動新加坡科研界與工業界的合作、研發和商業化。在這座風景綺麗的產業新城內，新加坡政府大力吸引國際跨國公司在新加坡設立研發基地和實驗室，以便幫助新加坡提9、升科技研發實力。新加坡在這里投入巨資建設科技平臺基礎設施，購買世界一流科研設備并邀請國際一流科學家提供咨詢服務和管理，旨在實現建設國際研發中心、連接東西方的科研成果試驗基地和科研成果商業化的港口的目標。我們以緯壹科技城的最重要部分，注重產學研一體化以啟奧城為例。這里集中了7個生命科學領域的研究院、重點實驗室等，有2300多名研究人員，為生物醫藥科研人員和生物醫藥公司提供了一個資源共享、密切合作的科技平臺，加快了從科研成果到臨床試驗以及進一步商業化的進程，形成了從上游研究到下游開發的發展鏈，加大了研究成果對產業發展的推動作用。另外還有另一個部分啟匯城，也聚集了科技和工程領域的7個研究院中的6個，10、吸引了14個當地和跨國公司的重點實驗室落戶，進一步促進了跨學科研究及公立與私立公司的多樣化合作。為了吸引更多研究、實踐和教學機構匯聚新加坡，新加坡經濟發展局在緯壹科技城內建設了新加坡領導網絡與知識學院，將在一個園區內匯集眾多的商學院、企業大學和專業服務公司，以推動領導力與人才的培養。此舉可加強園區內研究、管理和培訓之間的聯系，鼓勵企業與學術機構攜手應對經濟挑戰，加快全新最佳方案的實踐與應用。此外，緯壹科技城還堅持引進和培育并重。新加坡南洋理工大學2007年在緯壹科技城設立了分校區，校區內設有南洋理工大學校友俱樂部、繼續教育中心、孔子學院，并考慮開設研究生院，使南洋理工大學和新政府在啟奧城和啟匯11、城投入的資源產生更好的協同效應。在這里，新加坡高等職業技術教育把教學和工廠緊密結合起來，把學校按工廠模式辦，給學生一個工廠的生產環境，讓學生通過生產，學到實際知識和技能。值得注意的是，緯壹科技城的這種技術商業化和產學研一體化是十分有針對性的，著重選擇了三大支柱產業：生命科學、信息科技、環境科學與工程。這主要是根據產業關聯性、未來市場需求和新加坡產業基礎三方面來確定的。生命科學的研發與環境工程有一定的關聯性，而現代產業在互聯網 的發展趨勢中，信息科技除其本身產業特點外，也與其他產業有密切關聯。而選擇這三類產業也是綜合考慮了產業關聯性、未來市場需求和新加坡產業基礎這三方面的因素，其中生命科學產業更12、是進行了長達十年的分析研究，因為新加坡該產業的發展基礎薄弱。但是研究顯示，未來市場需求強勁、產業貢獻值大是促使新加坡政府決定發展該產業的重要因素。為此，從2000年開始，新加坡政府以啟奧城為產業平臺，先后不惜重金邀請了一批國際知名生物科學家來啟奧城設立自己的實驗室，發展相關項目。目前全球 30多家知名生物制藥公司都將新加坡作為主要研發基地，來發展各自在東南亞乃至亞洲地區的業務。這個項目希望通過這樣的產業選擇，創新思維發展，形成一個良好的企業生態系統，使各類型的私人企業和公共機構能在其中良性競爭、互相合作，逐步發展壯大。在這里，各政府職能部門參照跨國公司的體制設立董事會，作為其決策機構。位于啟奧13、城的科技研究局，其董事會由國內外知名科學家、企業家出任董事，參與科技政策的制定等。科技研究局不僅創建了14個公共研究院和重點實驗室，還成立了一家科技拓展公司，致力于促進科研成果轉化，并鼓勵更多公司應用新科技取得競爭優勢，通過政府引導，運用市場機制，有效解決了科技創新成果與市場對接問題，加速了科技成果向生產力轉化，成為新加坡科技成果產業化的“連接器”和“加速器”。 我們認為，在國際化的技術團隊引入，大力建設科技平臺基礎設施與科研設備等硬件，外生引進和內生培育并重，產學研緊密合作，產業精準定位與篩選以及創新式的激勵體制等方面，華夏幸福在以固安為主的產業新城承載技術商業化方面有很多可以與緯壹科技城進14、行對標的，尤其是從創新的源頭引進技術，釋放產業自生動能，努力實踐一個“產學研互融互通”的創新方法。而且，我們目前已經看到華夏幸福目前的一系列動作：清華大學重大科技項目（固安）中試孵化基地、清華大學OLED項目、清華大學XIN中心、問天量子在固安產業新城的落地，與清華大學、北京大學、哈爾濱工業大學、北京航空航天大學、北京理工大學等高水平大學及研究院所深度合作，由華夏和中國科技產業化促進會牽頭的中國創新產業集群科技成果轉化聯盟的成立，成立兩支累計規模3 億美元的孵化基金，以及最近來自美國硅谷的創新企業Film Power正式落戶華夏幸福旗下香河、大廠產業新城，華夏幸福也的確正在沿著類似于緯壹科技城15、這條道路在前行。當然，這篇文章也不單單只是針對華夏幸福而發。產業地產的終極使命，乃是建立一個技術商業化、資本化，讓科技產業創新實實在在落地的一體化平臺。我們認為，對于產業地產行業來說，地產只是物理載體，產業才是價值鏈的核心，未來，關于產業的孵化和培育、關于技術成果的資本化和商業化，必然會占據產業地產的高地。在這個過程中，完善的產學研體系甚至創新技術生態系統必然貢獻不少，因此，產業地產未來必定要建立起自己掌握話語權的產學研一體化平臺。縱觀世界歷史，技術創新是支撐整個人類文明發展的主要驅動要素，也是推動產業發展和革新的核心因子，技術創新難，但更難的是技術落地和以科技創新為核心驅動的產業落地。如何突破困境，讓技術和產業落到實處，為人類的生產和生活做出貢獻是每一個個體、企業甚至是行業正在思考的問題，對于產業地產而言，從技術落地到產學研體系的建設無疑更是一項重大的挑戰，對從業者而言，任重而道遠。