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1、 萬科企業股份有限公司編號名稱 版本第 頁共 頁編制更改審核批準生效期年 月 日萬科企業股份有限公司房地產開發用地投標、競拍管理辦法（征求意見稿）第一章 緒言 第一條 目的：鑒于各城市土地使用權出讓市場日漸規范，通過招投標、拍賣方式取得土地使用權正成為取得項目用地的重要方式，為推動和規范這兩種項目用地取得方式，特制定本辦法。第二條 依據：本辦法依據萬科企業股份有限公司房地產新項目發展管理制度制定。第三條 范圍：本辦法適用集團公司范圍內所有一線公司。第四條 職責：本辦法由企劃部和集團法律室聯合制定，由企劃部負責解釋、修訂、指導和監督。第五條 本辦法中，除非文意另有所指，下列簡稱具有如下特定意義：2、集團公司：指萬科企業股份有限公司一線公司：指集團公司全資擁有、控股或相對控股的房地產公司企劃部：指集團企劃部公告：指當地政府或其他有權機關發布的土地使用權招投標、拍賣公告最后日：指投標截止日/競買申請截止日（在沒有獨立的競買申請日時為拍賣日）第二章 操作規范第六條 一線公司應密切留意當地政府或其他有權機關指定發布公告的報刊、網絡或者其他媒介。在獲知公告或收到土地投標/拍賣邀請書的當天，及時領取標書格式/競買申請書、投標/拍賣須知、土地使用和規劃條件、土地使用權出讓合同樣式等招標/拍賣文件。第七條 自公告或收到邀請書之日起七日內，一線公司應做出是否參加投標/競買的初步決定，同時報送企劃部。第八條3、 初步決定參加投標/競買的，應在決定后三日內將下列材料報送企劃部：（一）投標拍賣公告或者投標邀請書（二）標書格式/競買申請書等招標/拍賣文件（三）參加投標/競買初步分析（四）擬需要的資金額度第九條 企劃部在收到參加投標/競買的決定和相關資料后，應完成以下工作：（一）抄送集團領導、集團總經理辦公室（二）聯合集團財務部、法律室，成立項目發展工作小組（三）知會資金結算中心資金安排，了解資金保障的可行性（四）協調集團其他職能部門需要準備的工作第十條 項目發展工作小組成立后，依據萬科企業股份有限公司房地產新項目發展管理制度第二條規定進行工作，并可根據實際情況適當簡化工作程序，縮短工作時間。第十一條 對初4、步決定參加投標/競買的地塊，一線公司須及時進行現場勘察，核實三通一平等情況，并對該地塊有無設立抵押等法律形態向有關部門進行核查，發現土地現狀與公告內容或者邀請書內容不符的，或者對土地現狀有其他異議的，應及時向招標人/拍賣人（拍賣公司）或者拍賣委托人（地方政府或者土地管理部門）提出異議。第十二條 初步決定參加投標/競買后，一線公司應立即組織人員完成項目論證報告。具體報告內容參照萬科企業股份有限公司房地產項目可行性報告內容指引。論證報告包括但不限于以下內容：1、 項目概況2、 法律風險分析3、 市場分析4、 投資收益分析5、 競爭對手分析6、 項目綜合評價及對公司經營和發展的影響論證報告不應涉及以5、下內容：1、 投標/競買策略2、 投標/競買可承受價格、最高投標價或最高應價3、 參與投標/競買的基本態度4、 籌措資金額度第十三條 根據前期調研評估結果，一線公司應在最后日十日前確定是否參加投標/競買。第十四條 確定參加投標/競買后，一線公司應參加招標人/拍賣人（拍賣公司）或者拍賣委托人（地方政府或者土地管理部門）組織的答疑會，完成地塊投標/競買策略分析報告。該報告包括但不限于以下內容：1、 參加投標/競買的理由2、 投標/競買策略3、 投標/競買可承受價格、最高投標價或最高應價4、 參與投標/競買的基本態度5、 籌措資金額度第十五條確定參加投標競買，一線公司應在最后日七日前備齊下列材料并以6、郵件或傳真形式報送企劃部：（一）召開項目聽證會申請（二）已填寫的投標書/競買申請書樣稿（三）項目可行性論證報告（四）地塊投標/競買策略分析報告第十六條企劃部在收到上述資料后，需完成以下工作：（一） 組織項目發展工作小組對項目資料進行評估，并將評估意見報送集團領導。（二） 組織召開項目聽證會。第十七條 項目聽證會的組織、召開、評議等程序按照萬科企業股份有限公司房地產新項目發展管理制度第四條規定執行，但最遲應于最后日四日前召開。第十八條 項目聽證會只對項目可行性論證報告進行評議，并對是否參加投標/競買發表意見。第十九條 地塊投標/競買策略分析報告由集團總監級以上領導審閱，并于會下決定參加投標/競買7、的策略。第二十條 一線公司應嚴格按照集團結算中心放款業務規則做好借款申報。企劃部負責協調相關職能部門工作，但最遲應于最后日三日前確定資金準備情況，并通知一線公司。第二十一條 一線公司決定參加投標/競買后，應在最后日兩天前準備好保證金與參加投標/競買所需的文件，包括：1、 標書/競買申請書2、 公司營業執照副本3、 法定代表人證明書4、 法定代表人身份證影印件5、 招標/拍賣公告或者邀請書要求的其他文件第二十二條 根據前期調研評估結果決定放棄投標/競買或已通過了項目聽證會但因各種原因放棄投標/競買的，一線公司應于三日內完成放棄投標/競買的分析報告報送企劃部。企劃部根據實際需要報送集團領導、集團職8、能部門。第二十三條 招標/拍賣人或者拍賣委托人更改公告內容或者招標邀請書內容的，一線公司應將變更內容報企劃部，已經將填寫好的投標書/拍賣申請書樣稿與項目分析報告報企劃部的，應在三日內提供維持、變更投標書/競買申請書或者放棄投標/競買的建議與理由，企劃部應在最后日三日前作出是否變更投標/競買申請書或者是否參加投標/競買的決定報集團領導審批，并通知一線公司。第二十四條 對決定參加投標/競買的地塊，一線公司應密切關注投標/拍賣程序的合法性，對違法現象須及時向招標人/拍賣人、拍賣委托人或者其他有權機關提出異議，或者依法采取其他措施，維護我司的合法權益。第二十五條 中標或者競買成功的，一線公司應按規定及9、時與拍賣人簽訂拍賣成交確認書，與招標人/土地管理部門簽訂土地使用權出讓合同，給付價款，并在收到中標通知書后或者拍賣結束后七日內向企劃部提交關于投標/競買成功的分析報告。若投標/競買失敗，一線公司應在獲悉招標結果后或者拍賣結束后七日內向企劃部提交關于投標/競買失敗的分析報告。第二十六條 項目聽證會或集團公司董事會決定不參加投標/競買的，一線公司在收到通知后停止投標/競買準備工作。第二十七條 招標人因全部投標價均低于底價（最低中標價）等原因而宣布招標無效的，或者拍賣人因競買人的最高應價低于保留價（最低成交價）等原因而宣布停止拍賣的，一線公司應關注招標人/拍賣委托人、拍賣人是否決定再次招標/拍賣；獲10、悉再次招標/拍賣的，應及時報企劃部并提供是否再次參加投標/競買的建議與理由，有關程序按第六條至第二十六條的規定辦理。第二十八條 因標底/保留價被泄露等原因，招標人在開標前終止招標的，或者拍賣人終止拍賣的，或者委托人撤消委托拍賣的，一線公司應對該地塊土地使用權的出讓方式與時間繼續跟蹤，并將有關情況及時報企劃部。第二十九條 一線公司應將投標書/競買申請書等與投標/拍賣有關的資料備份，并存檔保存。第三十條 最后日距離招標/拍賣公告發布日不足二十天的，一線公司最遲須在最后日七日前將第十五條所述材料送達企劃部，企劃部最遲須在最后日四日前召開聽證會，本辦法規定的其他期間相應縮減。第三十一條 項目論證報告為公司絕密級文件，任何知情人員不準以任何形式私自向他人傳閱，非知情人員若工作需要獲知報告內容的，必須取得一線公司總經理或集團職能部門負責人的同意。地塊投標/競買策略分析報告及其內容的傳閱范圍僅限于集團總監級以上領導、一線公司總經理層、企劃部第一負責人和參加投標/拍賣當事人。第三章 附則第三十二條 本辦法未盡事宜，遵照萬科企業股份有限公司房地產新項目發展管理制度執行。第三十三條 本辦法可根據集團公司發展和行業環境變化需要適時修改。第三十四條 本辦法自發布之日起執行。 萬科企業股份有限公司 - 4 -