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1、潮白河潮白河孔雀城孔雀城|劍橋郡劍橋郡一期高層價(jià)格方案一期高層價(jià)格方案20142014年年0202月月報(bào)告框架報(bào)告框架目 錄第一部分 靜態(tài)均價(jià)推導(dǎo)第二部分 全盤(pán)價(jià)格制定第三部分 首開(kāi)價(jià)格分析直面競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)品【同區(qū)域、同產(chǎn)品、同客群、同總價(jià)】早安北京夏威夷藍(lán)灣天洋城四代重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)品【同產(chǎn)品、同客群、總價(jià)相近】上上城青年新城二期首爾甜城分流競(jìng)品【同客群、同總價(jià)】世茂薩拉曼卡富力新城燕順路迎賓路102國(guó)道福喜路燕靈路外環(huán)路蔣譚線首爾甜城71-85兩居，89-130三居 單價(jià)約1.2-1.3萬(wàn)/天洋城4代主力戶型80-99平兩居單價(jià)約1.2-1.4萬(wàn)/夏威夷藍(lán)灣戶型50-140，一到三居主力77、88兩居2、單價(jià)約1.0-1.2萬(wàn)/上上城青年社區(qū)二期：60-80兩居，89-130三居單價(jià)約0.9-1萬(wàn)/世貿(mào)薩拉曼卡高層60-95；洋房87-130；別墅170-210平單價(jià)約0.85-1.1萬(wàn)/早安北京：80-92兩居；110-125三居 單價(jià)約0.6-0.7萬(wàn)/本項(xiàng)目燕郊片區(qū)大廠片區(qū)富力新城77兩居，99三居靜態(tài)均價(jià)推導(dǎo)|競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境|產(chǎn)品價(jià)格14年區(qū)域競(jìng)品供貨量大，供貨集中為80130的兩居、三居，與本項(xiàng)目產(chǎn)品面積段重疊嚴(yán)重。靜態(tài)均價(jià)推導(dǎo)|競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境|未來(lái)供應(yīng)首爾甜城預(yù)計(jì)年底開(kāi)盤(pán)均價(jià)12000元/平存量20459套月均去化736套天洋城代均價(jià)11000元/平 存量4881套月均去化342套早安北京203、14年可推房源6254套目前均價(jià)6600元/平米上上城八期1月初精裝均價(jià)8500元/平 存量預(yù)計(jì)約400套夏威夷藍(lán)灣富力新城2014年銷售目標(biāo)20億，總套數(shù)3000套集中消化期區(qū)域競(jìng)品2014年二季、三季度度競(jìng)品推貨量加大2014年銷售目標(biāo)20億，可推貨量6831套世貿(mào)薩拉曼卡1月初開(kāi)盤(pán) 均價(jià)12000元/平 12月底開(kāi)盤(pán) 推售1100套12月底開(kāi)盤(pán) 推售300套 4月7月12月3月14年燕郊大廠香河區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)量大，總供貨達(dá)52494套，其中二、三季度競(jìng)爭(zhēng)最為激烈；直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手年可推房源為7254套；重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手可推房源為25740套；二季度為競(jìng)品集中推貨期，供應(yīng)量達(dá)19500套，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)達(dá)4、到白熱化。靜態(tài)均價(jià)推導(dǎo)|競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境|競(jìng)爭(zhēng)小結(jié)2014年區(qū)域市場(chǎng)供貨量較大；競(jìng)品產(chǎn)品趨同，總價(jià)相當(dāng)，距離相近，客群重疊；早安北京等大廠項(xiàng)目的價(jià)格干擾；市場(chǎng)放量周期對(duì)我盤(pán)起勢(shì)蓄客期的影響。新盤(pán)市場(chǎng)認(rèn)知度低，無(wú)客戶積累及老客戶；公共交通尚不完善；周邊配套現(xiàn)狀缺乏，環(huán)境較為荒涼。孔雀城大品牌影響力；新盤(pán)可帶來(lái)市場(chǎng)一定的關(guān)注度和價(jià)格預(yù)期；項(xiàng)目形象塑造和市場(chǎng)定位的參考性。通過(guò)對(duì)區(qū)域競(jìng)品市場(chǎng)整體分析，我們發(fā)現(xiàn)全盤(pán)定價(jià)成為項(xiàng)目入市成敗關(guān)鍵。鑒于競(jìng)品項(xiàng)目的較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，以下主要通過(guò)市場(chǎng)比較法制定全盤(pán)靜態(tài)均價(jià)。靜態(tài)均價(jià)推導(dǎo)|權(quán)重制定比準(zhǔn)的指標(biāo)比準(zhǔn)的指標(biāo)細(xì)項(xiàng)權(quán)重（細(xì)項(xiàng)權(quán)重（%）地段因素地段因素40%樓盤(pán)本體素質(zhì)樓盤(pán)本5、體素質(zhì)40%樓盤(pán)附加值樓盤(pán)附加值20%定價(jià)原則市場(chǎng)比較法多用于有充分競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)情況下，以占領(lǐng)市場(chǎng)博取最大利潤(rùn)為目標(biāo)的項(xiàng)目情況，如一般住宅項(xiàng)目權(quán)重確定原則：根據(jù)剛需客戶置業(yè)邏輯以及對(duì)燕郊市場(chǎng)項(xiàng)目的價(jià)格敏感點(diǎn)進(jìn)行權(quán)重因素以及占比的確定；權(quán)重因素地塊價(jià)值40%區(qū)域成熟度8 片區(qū)升值前景 8 環(huán)境與自然景觀 6 交通便利性 10 周邊配套 8 本體價(jià)值40%建筑密度6 戶型設(shè)計(jì) 8 商業(yè)配套 9 教育配套6 贈(zèng)送空間 6 園林景觀 5 項(xiàng)目附加值20%開(kāi)發(fā)商品牌 5 工程進(jìn)度形象 4 現(xiàn)場(chǎng)包裝與展示 6 物業(yè)服務(wù)5 合計(jì)100 直面競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)品【同區(qū)域、同產(chǎn)品、同客群、同總價(jià)】早安北京夏威夷藍(lán)灣天洋城四代6、富力新城重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)品【同產(chǎn)品、同客群、總價(jià)相近】上上城青年新城二期首爾甜城分流競(jìng)品【同客群、同總價(jià)】世茂薩拉曼卡燕順路迎賓路102國(guó)道福喜路燕靈路外環(huán)路蔣譚線首爾甜城71-85兩居，89-130三居 單價(jià)約1.2-1.3萬(wàn)/天洋城4代主力戶型80-99平兩居單價(jià)約1.2-1.4萬(wàn)/夏威夷藍(lán)灣戶型50-140，一到三居主力77、88兩居單價(jià)約1.0-1.2萬(wàn)/上上城青年社區(qū)二期：60-80兩居，89-130三居單價(jià)約0.9-1萬(wàn)/世貿(mào)薩拉曼卡高層60-95；洋房87-130；別墅170-210平單價(jià)約0.85-1.1萬(wàn)/早安北京：80-92兩居；110-125三居 單價(jià)約0.6-0.7萬(wàn)/本項(xiàng)目7、燕郊片區(qū)大廠片區(qū)富力新城77兩居，99三居選取與項(xiàng)目直面競(jìng)爭(zhēng)的競(jìng)品：早安北京、夏威夷藍(lán)灣、富力新城及天洋城四代等為參照項(xiàng)目；靜態(tài)均價(jià)推導(dǎo)|參考項(xiàng)目選取靜態(tài)均價(jià)推導(dǎo)|權(quán)重打分權(quán)重因素早安北京夏威夷藍(lán)灣天洋城4代富力新城打分權(quán)重得分打分權(quán)重得分打分權(quán)重得分打分權(quán)重得分地塊價(jià)值40%區(qū)域成熟度8 181.18.81.18.818片區(qū)升值前景 8 180.97.20.97.20.97.2環(huán)境與自然景觀 6 16160.95.416交通便利性 10 1101.2121.111110周邊配套 8 181.29.61.29.618本體價(jià)值40%建筑密度6 0.95.40.84.81.16.61.27.2戶型8、設(shè)計(jì) 8 0.97.20.86.40.97.21.18.8商業(yè)配套 9 1.19.91.19.91.210.819教育配套6 0.95.40.74.20.74.20.84.8贈(zèng)送空間 6 0.84.80.84.80.74.20.84.8園林景觀 5 1.15.51.261.261.15.5項(xiàng)目附加值20%開(kāi)發(fā)商品牌 5 0.631.15.5151.15.5工程進(jìn)度形象 4 1.24.81.24.81.24.81.24.8現(xiàn)場(chǎng)包裝與展示 6 0.95.41.16.61.16.61.27.2物業(yè)服務(wù)5 0.84151515合計(jì)100 95.4101.6102.4101打分說(shuō)明：各項(xiàng)權(quán)重本體得分均為9、1分，競(jìng)品項(xiàng)目得分范圍在0.51.5之間。參考主要競(jìng)品項(xiàng)目當(dāng)前成交均價(jià)，在不考慮市場(chǎng)環(huán)境以及銷售速度的前提下，本案靜態(tài)均價(jià)預(yù)計(jì)為8411元/平米建議本案整體靜態(tài)均價(jià)為8500元/平米。項(xiàng)目名稱權(quán)重（）現(xiàn)銷售均價(jià)對(duì)比得分比準(zhǔn)均價(jià)權(quán)重均價(jià)早安北京60%700095.466784007夏威夷藍(lán)灣15%11000（不含精裝）101.6111761676天洋城4代15%12500102.4128001920富力新城10%8000（不含精裝）1018080808合計(jì)100%8411運(yùn)用市場(chǎng)定價(jià)比較法靜態(tài)均價(jià)推導(dǎo)|預(yù)期價(jià)格報(bào)告框架報(bào)告框架目 錄第一部分 靜態(tài)均價(jià)推導(dǎo)第二部分 全盤(pán)價(jià)格制定第三部分 首開(kāi)價(jià)格分10、析全盤(pán)價(jià)格制定|樓棟位置關(guān)系|樓棟分布鳥(niǎo)瞰圖全盤(pán)價(jià)格制定|樓棟位置關(guān)系|樓棟分布1#28F2#28F3#23F4#18F5#18F8#18F9#28F10#27F11#23F6#23F7#28F1#28F2#28F3#23F4#28F丹桂園樓棟凝香園樓棟樓號(hào)地下車庫(kù)直接入戶樓間距臨商業(yè)樓內(nèi)有公建景觀噪音綜合得分凝香園1#0500030080凝香園2#0500020070凝香園3#090001100200凝香園4#050001600210凝香園5#050001500200凝香園6#5050001000200凝香園7#5050-300100-12050凝香園8#080001500230凝香園9#511、0130-400140-90190凝香園10#50120-50-50200-90180凝香園11#50120-50-50150-100120丹桂園1#01100050-50110丹桂園2#050-400100-5060丹桂園3#080-50-5080-100-40丹桂園4#050-50030-90-60針對(duì)樓棟價(jià)值排序，主要設(shè)置了地下車庫(kù)直接入戶、樓間距、是否臨商業(yè)、樓內(nèi)有無(wú)公建等因素進(jìn)行打分，從而得出樓棟的價(jià)值排序。樓棟價(jià)值排序?yàn)椋耗?#凝4#凝3#=凝5#=凝6#凝9#凝10#凝11#凝1#凝2#丹1#凝7#丹3#丹4#第一梯度：凝3#、凝4#、凝5#、凝6#、凝8#第二梯度：凝9#、凝112、0#、凝11#、丹1#第三梯度：凝1#、凝2#、凝7#、丹2#第四梯度：丹3#、丹4#注：以上樓棟簡(jiǎn)稱中“凝”代表凝香園，“丹”代表丹桂園丹桂園樓棟凝香園樓棟全盤(pán)價(jià)格制定|樓棟價(jià)值排序全盤(pán)價(jià)格制定|貨量盤(pán)點(diǎn)|戶型數(shù)量配比戶型數(shù)量配比戶型類別產(chǎn)品細(xì)分總套數(shù)建筑面積套數(shù)占比總面積面積占比A1三室兩廳一衛(wèi)309 88.88 15%27463.9216%A1三室兩廳一衛(wèi)309 88.88 15%27463.9216%A2兩室兩廳一衛(wèi)432 77.44 21%33454.0819%A2兩室兩廳一衛(wèi)432 77.72 21%33575.0419%A3三室兩廳一衛(wèi)123 88.88 6%10932.246%13、A3三室兩廳一衛(wèi)123 88.88 6%10932.246%B1四室兩廳兩衛(wèi)54 108.78 3%5874.123%B1四室兩廳兩衛(wèi)54 108.78 3%5874.123%B2兩室兩廳一衛(wèi)90 77.02 4%6931.84%B2兩室兩廳一衛(wèi)90 77.29 4%6956.14%B3三室兩廳兩衛(wèi)36 98.61 2%3549.962%B3三室兩廳兩衛(wèi)36 98.61 2%3549.962%合計(jì)2088 85 100%176557.5100%產(chǎn)品形式：高層總套數(shù)：2088套戶型面積：176557.5（注：不含地下室面積）定價(jià)因素構(gòu)成由高到低排序1.樓棟價(jià)差2.戶型價(jià)差3.樓層價(jià)差4.垂直價(jià)差14、5.端中戶差6.特殊價(jià)差（針對(duì)實(shí)際情況調(diào)整）一、根據(jù)各個(gè)樓棟的價(jià)值排序，確定全盤(pán)樓棟的價(jià)差；結(jié)合景觀、噪音等因素，綜合評(píng)定樓棟價(jià)差，并根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行微調(diào)；二、根據(jù)各產(chǎn)品線之間的差異，確定不同產(chǎn)品戶型之間價(jià)差；結(jié)合面積、設(shè)計(jì)等因素，綜合評(píng)定戶型價(jià)差，并根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行微調(diào)；三、根據(jù)各樓棟層數(shù)的差異，確定各棟樓的樓層差價(jià)差；四、根據(jù)不同樓層的差異，確定垂直價(jià)差；五、根據(jù)東西戶差異，確定東戶、西戶間差異；六、針對(duì)特殊情況制定實(shí)際價(jià)差調(diào)整（價(jià)格體系后調(diào)整）推導(dǎo)方法全盤(pán)價(jià)格制定|定價(jià)推導(dǎo)1樓號(hào)地下車庫(kù)直接入戶樓間距臨商業(yè)樓內(nèi)有公建景觀噪音綜合差價(jià)樓棟價(jià)差凝香園1#0500030080凝香園2#050015、020070凝香園3#090001100200凝香園4#050001600210凝香園5#050001500200凝香園6#5050001000200凝香園7#5050-300100-12050凝香園8#080001500230凝香園9#50130-400140-90190凝香園10#50120-50-50200-90180凝香園11#50120-50-50150-100120丹桂園1#01100050-50110丹桂園2#050-400100-5060丹桂園3#080-50-5080-100-40丹桂園4#050-50030-90-60一、設(shè)定樓棟價(jià)差二、設(shè)定戶型價(jià)差1戶型A1/A1A2/A16、2A3/A3B1/B1B2/B2B3/B3戶型價(jià)差面積100150100015050設(shè)計(jì)50040100080加減系數(shù)0-50050-5050綜合差價(jià)150100140150100180全盤(pán)價(jià)格制定|定價(jià)推導(dǎo)三、設(shè)定樓層價(jià)差3樓層情況價(jià)差綜合差價(jià)樓棟樓層價(jià)差28層120120凝香園1#、2#、7#、9#；丹桂園1#、2#、4#27層150150凝香園10#23層200200凝香園3#、6#、11#；丹桂園3#18層300300凝香園4#、5#、8#四、設(shè)定垂直價(jià)差首層開(kāi)始每7層價(jià)差50；次頂層與頂層價(jià)差300五、設(shè)定端中戶差4一單元西端戶西中戶東中戶一單元東端戶A系列端中戶調(diào)整6505050717、50兩單元西端戶西中戶1東中戶1中戶1中戶2西中戶2東中戶2兩單元東端戶65050504004005050750B系列端中戶調(diào)整一單元西端戶西中戶東中戶一單元東端戶300-150-150400兩單元西端戶西中戶1東中戶1中戶1中戶2西中戶2東中戶2兩單元東端戶300-150-150400400-150-150400六、設(shè)定特殊價(jià)差5純南A2、B2系列戶型景觀視野因素調(diào)整實(shí)際因素調(diào)整3#5#6#-200-80-200全盤(pán)價(jià)格制定|定價(jià)推導(dǎo)全盤(pán)價(jià)格制定|價(jià)格分析銷售套數(shù)套均面積銷售總面積全盤(pán)均價(jià)套均總價(jià)銷售總價(jià)208884.56352449.16 8500.007187452995861497.718、1 一、整盤(pán)數(shù)據(jù)分析二、分戶型統(tǒng)計(jì)分析戶型類別總套數(shù)套均單價(jià)套均總價(jià)套均面積總貨值A(chǔ)13098916.58792505.2688.88244884126.3A13099018.7801582.2688.88247688919.3A24328057.69623987.3377.44269562525.3A24328057.69626243.4877.72270537183.2A31238644.12768289.0488.8894499551.86A31238644.12768289.0488.8894499551.86B1548765.82953545.92108.7851491479.5B119、548867.53964609.42108.7852088908.5B2908083.51622592.0777.0256033286.17B2908083.51624774.6277.2956229715.5B3368904.93878115.598.6131612158.17B3368904.93878115.598.6131612158.17合計(jì)2088 8500.00 718745.00 85.00 1500739564.00 三、樓棟均價(jià)分析凝香園指標(biāo)1#樓2#樓3#樓4#樓5#樓6#樓7#樓8#樓9#樓10#樓11#樓貨值79412539 79318263 65893653 11120、226727 110650767 65893653 79129711 57190211 159323383 142637821 119398261 面積9322 9322 7657 13021 13021 7657 9322 6694 18644 16646 13983 均價(jià)8519 8509 8605 8542 8498 8605 8489 8544 8546 8569 8539 丹桂園合計(jì)指標(biāo)1#樓2#樓3#樓4#樓貨值79695367 79223987 117135637 154609583 1500739564 面積9322 9322 13983 18644 176558 均價(jià)854921、 8499 8377 8293 8500 全盤(pán)價(jià)格制定|價(jià)格分析報(bào)告框架報(bào)告框架目 錄第一部分 靜態(tài)均價(jià)推導(dǎo)第二部分 全盤(pán)價(jià)格制定第三部分 首開(kāi)價(jià)格分析通過(guò)對(duì)全盤(pán)房源進(jìn)行分析，將所有房源分為三個(gè)區(qū)域：整體較優(yōu)的東南部黃色區(qū)域，整體中等的北部藍(lán)色區(qū)域和整體略差的西北部綠色區(qū)域。價(jià)值略低區(qū)域：丹桂園1#、2#、3#、4#共計(jì)4棟樓616套，整體均價(jià)8386.36元/，套均面積83.23，套均總價(jià)697997元。價(jià)值中等區(qū)域：凝香園7#、9#、10#、11#共計(jì)4棟樓704套，整體均價(jià)8529.53元/，套均面積83.23，套均總價(jià)709913元。價(jià)值較優(yōu)區(qū)域：凝香園1#、2#、3#、4#、5#、622、#、8#共計(jì)6棟樓768套，整體均價(jià)8529.29元/，套均面積83.23，套均總價(jià)740684元。首開(kāi)價(jià)格分析|房源區(qū)域劃分樓棟套數(shù)整體均價(jià)整體套均套均面積整體面積整體貨值戶型種類價(jià)值略低區(qū)域丹桂園1#、2#、3#、4#6168386.3669799783.2352169.68430664574.57A1/A1210套；A2/A2308套；A3/A398套價(jià)值中等區(qū)域凝香園7#、9#、10#、11#7048529.5370991383.2358593.92500489176A1/A1204套；A2/A2352套；A3/A3148套價(jià)值較優(yōu)區(qū)域凝香園1#、2#、3#、4#、5#、6#、8#7623、88529.5374068486.8466693.9569585813A1/A1204套；A2/A2204套；B1/B1108套；B2/B2180套；B3/B372套首開(kāi)價(jià)格分析|分區(qū)域房源管控表為保證后續(xù)溢價(jià)，低價(jià)引爆市場(chǎng)，建議首次加推丹桂園1#、2#、3#、4#房源，首批房源加推整體情況如下：戶型 總套數(shù)（套）單價(jià)均價(jià)（元/）總價(jià)均價(jià)（萬(wàn)）最低單價(jià)（元/）最高單價(jià)（元/）最低總價(jià)（萬(wàn)）最高總價(jià)（萬(wàn)）A11058750.5977.788530.789004.40 75.8280.03 A11058851.7578.678632.919106.5376.7380.94A21547929.95624、1.417698.858168.8559.6263.26 A21547929.9561.637698.858168.8559.8463.49A3498338.774.118265.268617.0373.4676.59 A3498338.774.118265.268617.0373.4676.59總計(jì) 616838669.80 7698.859106.5359.6280.94首開(kāi)價(jià)格分析|首推房源整體情況首推1000套房源具體待定二次推售1000套房源具體待定首推房源分樓棟分戶型情況：丹桂園3#戶型A1A2A2A3A3A2A2A1套均面積（）88.8877.4477.7288.8888.88725、7.4477.7288.88套均總價(jià)（萬(wàn)）784191.18618693.03620930.04760590.98760590.98618693.03620930.04793268.18套均單價(jià)（元/）8823.037989.327989.328557.508557.507989.327989.328925.16丹桂園2#戶型A1A2A2A1套均面積（）88.8877.4477.7288.88套均總價(jià)（萬(wàn)）787519.42621532.50623779.78796596.42套均單價(jià)（元/）8860.488025.998025.998962.61丹桂園1#戶型A1A2A2A1套均面積（）8826、.8877.4477.7288.88套均總價(jià)（萬(wàn)）792057.92625404.50627665.78801134.92套均單價(jià)（元/）8911.548075.998075.999013.67丹桂園4#戶型A1A2A2A3A3A2A2A1套均面積（）88.8877.4477.7288.8888.8877.4477.7288.88套均總價(jià)（萬(wàn)）776627.02612239.70614453.38753026.82753026.82612239.70614453.38785704.02套均單價(jià)（元/）8737.937905.997905.998472.408472.407905.997905.998840.05首開(kāi)價(jià)格分析|首推房源分樓棟情況26謝謝！謝謝！2013年12月