午啪啪夜福利无码亚洲,亚洲欧美suv精品,欧洲尺码日本尺码专线美国,老狼影院成年女人大片

1、建筑工程實際成本解析 房子價格是由多種因素交互作用所決定的，極其復雜，而建筑成本則相對穩(wěn)定，但也不是一成不變的，造價是個動態(tài)的概念。不同時期建造的房子，價格相差極大，建安成本與施工時期的建材價格關(guān)系極大，特別是人工價格、鋼材和水泥等主材價格波動對造價的影響很大。 建安成本地區(qū)差別極大，如有的地方土質(zhì)條件好，自然承載力高，而有的地區(qū)土質(zhì)條件差，要增加基礎(chǔ)造價。不同地區(qū)抗震設(shè)防烈度也不同，造價也就不同。有的地區(qū)設(shè)計標準高，而有的地方設(shè)計標準低，相同的建筑造價也就有高低。 不同的建筑類型，不同的結(jié)構(gòu)體系，不同的基礎(chǔ)設(shè)計方案，其造價也不同，如鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)與磚混結(jié)構(gòu)其造價不同 ，高層與多層造價也不同，2、如樁、鋼筋和砼等指標，磚混結(jié)構(gòu)最低、多層含量較低、高層含量較高。而砌筑工程、屋面工程等則相反，多層含量較高、高層含量較低。 房屋的不同交付標準，不同的裝修標準，其造價也不同，如毛壞房與裝修房價格不同，初裝修與精裝修價格不同。 房價的高低還與規(guī)劃所規(guī)定的容積率有關(guān)，所謂容積率是指一個小區(qū)的可計入容積率總建筑面積與用地面積的比率，地下部分一般不計入容積率。對于發(fā)展商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例。高層住宅容積率應不超過5，多層住宅應不超過2。容積率越高，開發(fā)商利潤就越多。房屋所處地區(qū)和地段不同，價格相差極大，地段對房價的權(quán)重最大。一二三四線房價懸殊驚人，可能相差十倍左右，同一城市市中心與3、郊區(qū)價格相差極大。房價是最因地制宜的。 居住類商品房成本包括以下幾大塊：前期費用、配套費用、土地成本、動遷成本、建安成本、管理費、利潤、規(guī)費和稅金。 其中，規(guī)費和稅金是靜態(tài)的固定成本，一般為135元/平方米左右，而其他費用則是動態(tài)的，波動的。二手房的交易成本更大，其稅費占總房價的10%之多。 前期費用包括勘察設(shè)計及前期工程費，一般為房屋建筑安裝工程費8%，約150元/平方米左右。在建造過程中，還包括聘請監(jiān)理公司、工程造價咨詢公司等費用，監(jiān)理費一般是20元/平方米左右，咨詢費10元/平方米左右。 配套費用包括小區(qū)設(shè)施建設(shè)費，其中基礎(chǔ)設(shè)施費方面，包括房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、供暖、通訊4、有線電話等市政配套以及道路等基礎(chǔ)設(shè)施費用。小區(qū)配套設(shè)施費方面，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可計入房屋開發(fā)成本的而不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費用，如配電房、水塔、會所、車庫等設(shè)施支出。 管理費包括項目開發(fā)建設(shè)及銷售過程中所發(fā)生的各類管理費用、貸款利息等硬性成本出和各種隱性支出（如公關(guān)費和行賄等各種開支）。這些費用難以量化和測算，不確定性極大。如廣告、策劃、銷售代理費：一般在30200元/平方米，高者可達500元/平方米。更大的一塊是開發(fā)商資金成本，包括利率和為獲得貸款所花費的公關(guān)成本，一般為400元/平方米左右。房地產(chǎn)是個吸金行業(yè)，對資金需求極大，在房地產(chǎn)景氣時期，可通過資金杠桿效應獲得巨大利益，但過5、高的負債率或缺少現(xiàn)金流，極易造成資金鏈斷裂，所以，房地產(chǎn)是高回報行業(yè)，也是高風險行業(yè)，略高于社會平均利潤也可接受。 開發(fā)商的利潤，根據(jù)房地產(chǎn)上市公司的公告，房地產(chǎn)企業(yè)，凈利潤率在20%左右，略高于社會平均利潤，卻與民眾的實際感受有很大差異，而根據(jù)胡潤富豪排行榜，中國房地產(chǎn)商不僅排名居前而且數(shù)據(jù)也占絕對多數(shù)，房地產(chǎn)絕對是暴利行業(yè)。根據(jù)我的估算，房地產(chǎn)業(yè)的凈利潤率在30%左右，最高可達100%，甚至更多。特別是有些開發(fā)商運氣好，前期低價拿地而房子銷售正好遇上房市大牛市，這時他的利潤是相當可觀，300%也有可能的。相反的例子，有的地王拿地價格極高，又正好遇上調(diào)控，那么房價銷售價格可能不及當時拿地時的6、樓板價。 土地成本為土地使用權(quán)出讓金與土地開發(fā)費用之和。首先是區(qū)片基準地價，其次是日期修正系數(shù)，5年前取得的土地價格極便宜，土地價格的爆漲是近幾年的事。如根據(jù)地價動態(tài)監(jiān)測體系公布：2004年底的住宅用地地價指數(shù)為1.02%；2007年第一、二季度為2.83%、2.11%。翻了一番還多。土地費一般二線城市市區(qū)為70100萬/畝，容積率一般為1.02.0，故折算樓面價為：5251500元/平方米，市區(qū)中心地帶一般為200萬元/畝，折算樓面價為：15003000元/平方米，核心區(qū)域可達300萬元/畝以上，單方土地造價更高；一線城市甚至有高達20000元/平方米以上的土地單方樓面造；三線城市、縣城等土7、地單方造價較低，一般為100500元/平方米，也有高達2000元/平方米以上的情況。 建安成本包括土建、安裝、裝修、室外綠化景觀等。我們以小高層為例，分析建筑成本構(gòu)成。土建造價約為1380元/平方米左右（毛坯），安裝造價130元/平方米左右，這相對固定，裝修費用根據(jù)裝修標準而定，從1000至10000元/平方米不等。萬科的建安成本已經(jīng)達到3500元/平方米了，因為萬科的房子是裝修交付的，而非一般的毛壞房。 具體到分部分項工程造價，其構(gòu)成如下：1、樁基工程（如有）：約70130元/平方米，中位數(shù)約100元/平方米左右；2、鋼筋：含量4080公斤/平方米左右，約200400元/平方米，中位數(shù)約308、0元/平方米；3、混凝土：指標0.30.5立方/平方米，約110180元/平方米，中位數(shù)約145元/平方米；4、砌體工程：60120元/平方米，中位數(shù)約90元/平方米；5、抹灰工程：3050元/平方米，中位數(shù)約40元/平方米；6、外墻工程（包括保溫）：60120元/平方米（以一般涂料為標準，如為石材或幕墻，則可能高達3001000元/平方米），中位數(shù)約90元/平方米；7、屋面工程：2040元/平方米，中位數(shù)約30元/平方米；8、門窗工程：指標0.250.5平方米/平方米,100200元/平方米，如采用高檔鋁合金門窗，則可能達到300元/平方米，中位數(shù)約150元/平方米；9、公共部位裝飾工程：29、0100元/平方米（與小區(qū)檔次高低關(guān)系很大，檔次越高，造價越高），中位數(shù)約60元/平方米；10、地下室（如有）：增加造價40100元/平方米，中位數(shù)約70元/平方米；11、室內(nèi)水電安裝工程（含消防）：100160元/平方米（按小區(qū)檔次，多層略低一些），中位數(shù)約130元/平方；12、電梯工程（如有）：40160元/平方米，與電梯的檔次、電梯設(shè)置的多少及樓層的多少有很大關(guān)系，一般工程約為60140元/平方米，中位數(shù)約100元/平方；13、人工費：指標34工日/平方米，約120180元/平方米，中位數(shù)約150元/平方；合計，建安直接費約1480元/平方米。室外配套工程：30200元/平方米，中位數(shù)約10、115元/平方； 以上是業(yè)主和咨詢公司所采用的造價分類分析方法。承包商對建安成本測算更簡潔，它包括建材費用、班組費用、租賃費用和其他費用。承包商項目管理部負責工程的日常管理，其他均進行勞務分包。建材一般是主材承包商采購，輔材和小型機械由班組自帶。班組分包包括鋼筋工程、木工工程、砼工和瓦工工程（有時兩者分開）、油漆工程等，而土方、樁、門窗、外墻保溫、屋面防水等往往是業(yè)主進行專業(yè)分包。建材費用包括鋼材、混凝土、木材等主材，約550元/平方米。勞務費用約為150元/平方米，鋼筋工程、木工工程、砼工和瓦工工程（有時兩者分開）、油漆工程分別為20、70、55、5元/平方米。租賃費用包括塔吊、人貨電梯升降11、機等施工機械和腳手架、模板支撐等周轉(zhuǎn)性材料，約為100元/平方米，其他費用包括管理人員工資、臨時設(shè)施等費用和規(guī)費、稅金，約為100元/平方米。合計約900元/平方米（不含承包商利潤和專業(yè)分包費用）。安裝一般是分包，土建承包商基本上不管這塊的預算、成本管控、材料采購，勞動力安排和其他方面的管理，包括竣工結(jié)算，也是安裝隊自行解決，最后最需向他收取管理費即可，所以安裝這塊成本沒有列入。 如果按國標清單計價規(guī)范，則分為分部分項工程費、措施項目費、其他項目費、規(guī)費和稅金，分部分項約為1200元/平方米，措施項目約為200元/平方米，其他項目為40元/平方米，規(guī)費和稅金約為100元/平方米，合計約為1540元/平方米。 當下中國房價畸高，價格與價值嚴重背離，這并非是供需關(guān)系決定，因為，商品房開發(fā)投資和供應量是在不斷增加，然而，房價卻在不斷上漲，這完全是過度投機所致，主要是由人們對未來房價的預期所決定的。房子的真實成本就是這么多，根據(jù)經(jīng)濟學原理，商品的價格是由其價值所決定，而決定價值的因素可能不僅僅是成本，更是由未來升值潛力所決定，而所謂升值潛力是完全不確定的，在一定程度上，可以說升值潛力就等同于人們的預期。如果，人們對房價的預期發(fā)生了根本性的改變，那么，房價將出現(xiàn)下跌，逐漸回歸合理價位！