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1、酒店式公寓管理模式探索 一、 市場上酒店式公寓類型關(guān)于公寓的管理模式，市場目前有三種模式：1、酒店托管：與酒店合作進行全方面托管，發(fā)展商不參與經(jīng)營，酒店全面經(jīng)營管理，業(yè)主收樓后，自行裝修，達到酒店要求標準后交付給酒店，由酒店負責(zé)所有的運營支出。業(yè)主和酒店按照營業(yè)額進行7：3分成，簽約期約3年。引進第三方管理模式能有效的規(guī)避一定風(fēng)險，基于第三方平臺進行返點或代租。2、 保點返租：由項目物業(yè)進行管理，業(yè)主收樓后，可與其簽定一定點數(shù)的返租，一般3年至5年固定點數(shù)返還，交樓后由物業(yè)公司統(tǒng)一進行裝修，客戶支付其費用，交付物業(yè)公司管理經(jīng)營，自負贏虧，項目承擔(dān)一定風(fēng)險，但客戶接受度較高，大部分客戶傾向于返點2、模式。3、 物業(yè)代租：發(fā)展商物業(yè)公司進行經(jīng)營管理，業(yè)主收樓后，不自用的情況下，可委托物業(yè)公司代為進行放租，但必須按物業(yè)規(guī)定標準進行裝修交付。此模式無風(fēng)險，但市場接受度不高。二、 市場案例研究1、島內(nèi)市場：A、案例分析：島內(nèi)純酒店式公寓多采用保點返租形式，一般固定回報三年，年均回報固定5%-8%，陽光水戀度假酒店引進廣東中旅（集團）酒店物業(yè)管理有限公司進行第三方全面管理，并于廣東中旅（集團）旗下旅游公司進行深度合作，提供其客戶市場的開發(fā)，將入住率風(fēng)險控制最小化，委托第三方酒店參與經(jīng)營管理模式，實行固定率回報三年，按總房價的8%進行年均回報，返還方式可在客戶購房時一次性在總價中扣除，即客戶僅需要交3、付總房價的66%與統(tǒng)一標準的裝修費用即可（由發(fā)展商統(tǒng)一標準裝修，客戶僅需支付其費用），三年后客戶可收回此單位。B、島內(nèi)投資回報率剖析：酒店托管模式：假如與*酒店管理簽定，7：3分成，只以510月夏季旅游旺季期間計算回報率，旺季租用率以8成檔期計算。旺季180天。其中五一、十一七天長假及每周六房租翻倍增長。除去這14+24天，正常放假計算142天。房屋總價約：63方*1萬/方=63萬。按旺季480元/天計算142天*580元/天+38天*1160元/天=126440元；按旺季8成檔期計算， 126440元*0.8=101152元；酒店分成后，客戶可得：101152*0.7=70806元，基礎(chǔ)投資4、回報率：70806元/630000元=11.2%。以上計算僅為旺季期間所計算的投資回報率，仍有185天放租期，保守估計投資回報率更高。保點返租模式：假如與*管理公司簽定，按一年8個點返租，固定三年。房屋總價約：63方*8000元/方=504000元。年度總返還租金：504000元*8%=40320元；最終客戶支付購房總價：504000元-40320元*3=383040元C、小結(jié)：客戶受大部分島內(nèi)項目返租影響，比較青睞返租模式，大部分投資客戶因地區(qū)較遠無暇經(jīng)營管理，返租的固定回報率是島內(nèi)客戶關(guān)心的因素之一。2、 全國市場：A、海南酒店式公寓管理主要采取以下三種：返租：不同時間長度年固定6%的回報5、；酒店托管：客房收入35%-45%由業(yè)主分配；代租：對經(jīng)營利潤進行分配，一般為三七分成；B、海南度假投資型模式中回報率的分析：項目名稱可免費度假居住天/分數(shù)回報方式合同年限愛琴海岸21天客房收入45%6年天域酒店21天客房收入40%3年亞龍灣5號45分酒店利潤的95%8年惠普登21分6%/年（固定）最少6年嘉賓國際21天1-5年6%/年（固定），6-10年客房收入40%，10-20年業(yè)主享受酒店利潤的100%20年天福源21天6%/年（固定）且業(yè)主享受酒店利潤的60%20年海悅灣30分6%/年（固定）3年國光濱海35分客房收入35%6年天澤海韻30分酒店利潤的42%6年返租固定6%返點：一般56、年30%，同樣為房價一次性折返，相當(dāng)于7折出售，在三亞專業(yè)投資客已對此做法不感冒，項目因返租影響總價過高，銷售受阻；酒店托管利潤分配：目前亞龍灣5號一家，管理公司不承擔(dān)任何風(fēng)險，業(yè)主分析大，銷售賣點支撐失分多；代租客房收入分成：三亞項目主流做法，實現(xiàn)風(fēng)險共擔(dān)，管理公司較為靈活，管理公司與業(yè)主簽署委托經(jīng)營合同C、客戶免費天數(shù)的獲得：海南度假投資型模式中，無論客戶選擇哪種管理模式，客戶可在委托管理同時，每年均可享受一定數(shù)量的免費入住天數(shù)。項目名稱可免費度假居住天（分）數(shù)具體使用制度所屬區(qū)域愛琴海岸21天4-9月淡季（除法定假日）為21天，旺季（除法定假日）14天亞龍灣天域酒店21天4-9月淡季（除7、法定假日）為21天亞龍灣5號45分4-9月平日1分/天，旺季1.5分/天；十一、五一、元旦3分/天，春節(jié)5分分/天惠普登21分十一、五一、元旦2分/天，春節(jié)5分/天大東灣嘉賓國際21天第一個5年內(nèi)，業(yè)主每年可以免費享有和購買客房同等級的40天免費入住權(quán)，其中旺季7天，淡季33天；以后每年4-9月14天，旺季7天天福源21天4-9月淡季（除法定假日）為21天；假日期間按房價與7800分具體折算三亞灣海悅灣30分平日1分/天；周末1.2分/天；五一、十一2.5分/天；春節(jié)5分/天國光濱海35分4-9月（除法定假日）1分/天，旺季1.25分/天，元旦2分/天，五一、十一2.5分/天；春節(jié)5分/天天澤8、海韻30分4-9月（除法定假日）1分/天，旺季1.5分/天，五一、十一、元旦2分/天；春節(jié)4分/天分析：三亞典型酒店式公寓提供免費度假居住天數(shù)情況，在對免費入住天數(shù)的確定方面，表中各酒店項目表現(xiàn)各異，但仍有50%的項目采用了國際通行的21天制。小結(jié)：1、具體細則均經(jīng)過專業(yè)酒店管理公司的細致測算；2、盡量避免客戶在旺季、黃金假日使用權(quán)利，個別酒店明令禁止在以上期間使用的權(quán)利；3、客戶如在春節(jié)7天入住，會將所有免費分數(shù)耗盡；其他重要黃金時段也會消耗免費居住權(quán)益，管理公司以此保證在全年旺季和黃金時段中擁有充足的份額開展有償經(jīng)營；免費天數(shù)建議：處理好酒店管理公司與客戶的關(guān)系，避免管理公司為了對經(jīng)營利潤9、的極端追求，使投資成為唯一目的，卻動搖客戶購買物業(yè)度假兼投資的目的，投資回報雖有保障，但黃金假期度假權(quán)利卻成了雞肋3、 回報方式小結(jié)：A、 綜合市場的酒店式公寓表現(xiàn)形式，市場上大部分客戶的接受度，因A區(qū)已有部分樓棟已成功認購，現(xiàn)無法在購房總價上一次性減免，無法實現(xiàn)返租模式，所以建議本項目A區(qū)統(tǒng)一實行代租管理模式，統(tǒng)一進行管理，與業(yè)主風(fēng)險共同承擔(dān)，N區(qū)作為純投資性質(zhì)的產(chǎn)權(quán)式酒店式公寓，建議采用酒店托管模式，交樓即收益，區(qū)別于其余住宅組團；B、 A區(qū)交樓后按照發(fā)展商統(tǒng)一裝修標準，如客戶委托其代租，需統(tǒng)一裝修標準，由發(fā)展商統(tǒng)一裝修，業(yè)主需支付裝修費用即可；C、三、代租服務(wù)協(xié)議擬定參考：甲方：保利銀灘10、乙方：業(yè)主一、 委托事項：1、委托物業(yè)概況：面積（下稱“委托物業(yè)”）2、委托期限：從年月日至年月日二、委托條件：乙方了解并同意，當(dāng)乙方房屋滿足下列條件時，方可委托甲方代租管房屋：A. 按甲方提供的房間裝修及配置標準，自行裝修房屋，或甲方進行統(tǒng)一裝修，乙方須支付其費用B. 裝修完成后需經(jīng)甲方驗收合格（公寓裝修及配置標準說明）三、委托物業(yè)內(nèi)設(shè)施設(shè)備、物品清單：1.甲方提供：床上用品、浴室布草、一次性低值消耗品、宣傳品2. 乙方提供（或委托甲方購置）：房間（含浴室）的裝修、雙層窗簾、照明燈具、浴室排氣扇、電視機（25寸純平、三洋CK25F27）、空調(diào)（1。5匹、LG LS-L3611CT）、電話機（11、高新奇、HA39951P/TD）、電熱水壺（龍的、NK-715）。乙方自行裝修和購買電器設(shè)備，如無統(tǒng)一型號，必須用同一品牌的產(chǎn)品。3. 本協(xié)議終止后，甲方有權(quán)取回其置于委托物業(yè)內(nèi)的一切設(shè)施設(shè)備和物品。4. 乙方確認除上述列明的設(shè)施設(shè)備、物品外，乙方未放置任何其他物品，亦不會增放其他物品，甲方對上述清單未列明的設(shè)施設(shè)備和物品不承擔(dān)任何責(zé)任。5. 未經(jīng)甲方事前書面同意，乙方不得擅自更改房屋裝修、配置標準，否則甲方有權(quán)單方終止本協(xié)議。二、雙方的權(quán)利與義務(wù)：（一）甲方的權(quán)利與義務(wù)1、在委托物業(yè)符合委托條件的情況下，甲方可接受乙方委托。甲方對委托物業(yè)享有獨立的日常經(jīng)營管理權(quán)。2、 按協(xié)議約定比例提取傭金12、及其他收益。3、為委托物業(yè)提供日常衛(wèi)生清潔，保安樓層巡邏服務(wù)。4、提供委托物業(yè)及室內(nèi)設(shè)施、設(shè)備的日常維修、養(yǎng)護服務(wù)。（二）乙方的權(quán)利與義務(wù)：1、 有權(quán)按合同約定和甲方公寓租用規(guī)定預(yù)訂自住委托物業(yè)。2、按協(xié)議約定比例分享收益。3、須按時交納水、電、管理費、本體維修金、有線電視等費用，如乙方怠于履行此項義務(wù)對甲方經(jīng)營產(chǎn)生影響，須向甲方承擔(dān)違約責(zé)任。4、 持委托物業(yè)處于符合委托條件和能夠正常經(jīng)營的狀態(tài)，若委托物業(yè)出現(xiàn)不能滿足委托條件或其它影響正常經(jīng)營的情形，乙方應(yīng)負責(zé)解決。5、有權(quán)對委托物業(yè)的經(jīng)營情況進行查核。三、運作管理方式：1、 甲方以代租管的形式接受乙方的委托，即聘請專職、專業(yè)的酒店管理人員對13、委托物業(yè)進行統(tǒng)一的租賃經(jīng)營管理。2、 房屋出租標準價格（下稱“房價”）：現(xiàn)行房價為：單房XXX元/天一房一廳XXX元/天1、 甲方可根據(jù)經(jīng)營和市場的情況用折扣來調(diào)整房價，房價不另加收服務(wù)費。甲方同訂房中心和旅行社簽訂的代理協(xié)議的價格由甲方自行控制。.2、 甲方按照市場需求，按照不同戶型，對房間進行統(tǒng)一科學(xué)的管理，使用前臺電腦管理軟件，按戶型分類排號出租。對乙方自住房和代訂房要注明。3、 乙方代訂房不視為乙方自住，甲方同樣收取傭金和服務(wù)費。4、 對團體客（一次性開房3間以上），甲方可根據(jù)客人的要求和當(dāng)日的房間情況安排入住，并在入住單上注明，因此導(dǎo)致未能排號出租的，乙方不得異議。6、甲方根據(jù)戶型的14、不同來劃分房型和定價，對于委托物業(yè)的不同面積、不同樓層、不 同朝向、不同裝修費等因素均不考慮。四、乙方（業(yè)主）自住管理：1、每間公寓配發(fā)2張有編號的業(yè)主磁卡，兩卡享有同等權(quán)益，甲方憑卡為持卡人辦理入住手續(xù)。2、乙方業(yè)主卡如有遺失，需立即向甲方報失，如因乙方未有及時報失所產(chǎn)生的損失由乙方承擔(dān)，補卡費用乙方自行承擔(dān)，補卡費為元/張.3、 乙方（業(yè)主）應(yīng)于簽署本協(xié)議之時按甲方要求提供個人資料給甲方統(tǒng)計存檔，乙方個人資料若發(fā)生變化，須即時通知甲方更改相關(guān)資料，如因乙方怠于通知而受有任何損失，甲方概不負責(zé).4、 乙方自住需提前2天向甲方預(yù)定，甲方根據(jù)乙方預(yù)定當(dāng)時住房租賃情形安排乙方自住，乙方預(yù)定當(dāng)時沒有15、空房的，甲方可不予以安排乙方自住。在乙方預(yù)定自住或入住時甲方有權(quán)核對業(yè)主預(yù)留的有關(guān)資料。乙方安排自住的需支付30元/天的服務(wù)洗滌費用，如需換洗布草、添加一次性消耗品，每次支付30元。為保證房屋委托期間經(jīng)營的統(tǒng)一和連續(xù)性，乙方在周末（星期五、星期六）及五一假期、十一假期以及其他法定節(jié)假日自住或授權(quán)他人入住的，需額外支付當(dāng)時房價10%的傭金給甲方。5、 乙方授權(quán)他人入住，須憑業(yè)主卡提前兩天辦理預(yù)訂，甲方有權(quán)向乙方核實入住人的身份。乙方授權(quán)他人入住，視為乙方自住；委托期內(nèi)乙方不能以授權(quán)他人入住的方式向被授權(quán)人收取房租或其它費用，由此產(chǎn)生的一切后果由乙方承擔(dān)，并且甲方有權(quán)收取傭金和/或隨時終止本協(xié)議。16、6、 乙方（業(yè)主）需小心處理燃燒中的香煙、煙蒂及火柴等，留意火種是否完全熄滅.7、 不可存放政府明令禁止的易燃易爆物品.8、 除標準配備的電器外，嚴禁在房內(nèi)使用煮食爐等其它大功率電器.9、 發(fā)生火警時，應(yīng)保冷靜，撥打“0”通知總機，切勿使用電梯，應(yīng)走防火通道疏散.10、 業(yè)主退房時，個人物品不能繼續(xù)在房內(nèi)存放，另不可任意搬動房內(nèi)的家具和設(shè)備，并要在前臺辦理退房手續(xù)。11、乙方自住房屋應(yīng)遵守甲方當(dāng)時有效的住宿等相關(guān)管理規(guī)定。五、傭金、費用、收益及結(jié)算方式：1. 甲方收支1) 甲方收取的傭金以委托物業(yè)實際收取的房價計算，不發(fā)生收益不提取傭金。甲方收取實際房價的10%作為傭金。2) 甲方在經(jīng)營委托物17、業(yè)時，有權(quán)收取住客入住房屋的服務(wù)費，按50元/天/間計算，乙方不參與分成。3) 甲方有權(quán)按照稅收法規(guī)代扣代繳乙方應(yīng)繳的稅費：%的稅金4) 甲方代收、代支付住客的電話費。5) 甲方有權(quán)收取乙方在節(jié)假日期間入住時房價10%的傭金。2. 乙方收支：1) 乙方收益以委托物業(yè)實際收取的房價計算，不發(fā)生收益乙方不結(jié)算利潤。乙方收益應(yīng)為房價扣除傭金和其他甲方應(yīng)收取費用的部分2) 每月按規(guī)定支付水、電費、有線電視費3) 按規(guī)定支付物業(yè)管理費、本體維修金4) 每個委托物業(yè)每月支付50元的清潔維修費基金5) 乙方自住需支付30元/次服務(wù)費，如需換洗布草、添加一次性消耗品，每次支付30元。3結(jié)算a) 甲方在每月的118、0號前，將乙方上個月應(yīng)得的收益匯入乙方指定的銀行帳號。b) 乙方應(yīng)按照甲方要求提供銀行資料給甲方：銀行帳號名須同乙方一致，乙方提供銀行帳號的復(fù)印件給甲方。若因乙方提供資料錯誤導(dǎo)致款項不能支出或匯錯的由乙方自行承擔(dān)責(zé)任。c) 乙方應(yīng)在甲方匯出款項的當(dāng)天開具合格發(fā)票或收據(jù)給甲方。乙方不提供的，甲方有權(quán)暫緩支付乙方下一月份的收益，直至乙方開具發(fā)票或收據(jù)給甲方。d) 收益時間從雙方簽署房間裝修配置驗收報告20天后開始計算。六、產(chǎn)權(quán)變更：1. 乙方于本協(xié)議有效期間內(nèi)若要轉(zhuǎn)賣或抵押委托物業(yè)的，應(yīng)提前30天書面通知甲方。甲方有權(quán)決定是否終止本協(xié)議。2. 甲方不終止協(xié)議的，在辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)之前，雙方及新業(yè)主19、應(yīng)共同確認有關(guān)的賬目，并簽署確認書。三方就債權(quán)、債務(wù)的移轉(zhuǎn)和分擔(dān)書面確認并執(zhí)行。七、維修與賠償：1. 委托期內(nèi)委托物業(yè)正常經(jīng)營中的維護、維修、保養(yǎng)由甲方負責(zé)，電器設(shè)備保修期內(nèi)乙方需將相關(guān)的保修單據(jù)提交給甲方。2. 若委托物業(yè)本身及裝修工程出現(xiàn)質(zhì)量問題，需由甲乙雙方共同現(xiàn)場簽證確認，維修費由乙方承擔(dān)。3. 如因住客人為或意外造成委托物業(yè)和乙方設(shè)施設(shè)備、物品損壞，乙方同意授權(quán)甲方全權(quán)處理索賠事宜，需要乙方配合的乙方應(yīng)予以配合。4. 委托物業(yè)設(shè)施設(shè)備或物品老化、自然損耗不能正常使用需更換的，甲方可以更換或要求乙方更換，更換費用由乙方承擔(dān)。八、審核與監(jiān)督：1、乙方（業(yè)主）可憑業(yè)主卡，并經(jīng)甲方核對相關(guān)資20、料后，在辦公時間致電甲方的指定人員，查詢其房間的出租情況，也可預(yù)約后親臨現(xiàn)場，查詢其房間經(jīng)營的原始單據(jù)。2、甲方每月公布公寓總體的經(jīng)營情況，含平均房價、平均出租率等數(shù)據(jù)供乙方查詢、參考。但乙方須保守上述資料的秘密性，不經(jīng)甲方許可不得泄露給第三人。九、違約責(zé)任1、 乙方應(yīng)交付符合甲方要求的委托物業(yè)予甲方，否則甲方有權(quán)拒絕接受委托。2、 乙方應(yīng)按合同約定負擔(dān)委托物業(yè)的修復(fù)、設(shè)施設(shè)備更換所需的費用，否則甲方有權(quán)將該費用自乙方應(yīng)得收益中扣除。乙方拒絕修復(fù)、更換委托物業(yè)或委托物業(yè)內(nèi)設(shè)施設(shè)備、物品導(dǎo)致安全事故發(fā)生的，乙方應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。乙方拒絕履行上述義務(wù)，影響甲方正常經(jīng)營的，甲方有權(quán)終止本協(xié)議，同時乙方21、應(yīng)賠償甲方損失。3、 如因乙方無權(quán)處分委托物業(yè)、按揭斷供，拖欠費(如水費、電費、管理費、有線電視費)或其它可歸責(zé)于乙方的原因致使委托物業(yè)遭查封、拍賣、抵押或其它影響甲方正常經(jīng)營的情形發(fā)生，甲方有權(quán)單方終止本協(xié)議。乙方并需支付給甲方XXXX元的違約金。4、 甲方嚴重違反本協(xié)議導(dǎo)致不能實現(xiàn)本協(xié)議目的的，乙方有權(quán)單方解除本協(xié)議，甲方應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。5、 甲方重大過失或故意造成委托物業(yè)損壞、滅失的，由甲方承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。但因為委托物業(yè)本身的質(zhì)量或其他問題、乙方自身原因、第三方的原因或不可抗力導(dǎo)致委托物業(yè)毀損、滅失，第三人人身、財產(chǎn)損失，甲方不承擔(dān)責(zé)任，甲方可協(xié)助乙方向相關(guān)責(zé)任人或保險公司索賠，合同另有約22、定的除外。6、 任何一方依照本協(xié)議或法律規(guī)定解除本協(xié)議需要提前7天書面通知對方。十、協(xié)議的終止、續(xù)簽：1、任何一方欲提前解除本協(xié)議，均需提前30天以書面形式通知對方，征得對方同意后，結(jié)清相關(guān)的費用，并經(jīng)雙方簽證。2、若因不可抗力（臺風(fēng)、颶風(fēng)、地震、火災(zāi)、泥石流、戰(zhàn)爭、盜竊等不可控制的原因）導(dǎo)致委托物業(yè)、設(shè)施設(shè)備和物品毀損或滅失的，任何一方不負擔(dān)任何責(zé)任。不可抗力發(fā)生時致使本協(xié)議不能繼續(xù)履行的，任何一方均有權(quán)單方解除本協(xié)議，唯應(yīng)提前7天書面通知對方。3.、協(xié)議期滿前30天，甲乙雙方可協(xié)商是否續(xù)簽；甲方保留調(diào)整協(xié)議條款的權(quán)利。4、本協(xié)議終止后，甲方按協(xié)議約定取回其置于委托物業(yè)內(nèi)的設(shè)施、設(shè)備和物品，雙方就委托物業(yè)交接簽署確認書，甲方不再承擔(dān)任何責(zé)任。