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1、企業(yè)只有一種使命：創(chuàng)新與營銷企業(yè)只有一種使命：創(chuàng)新與營銷 彼得德魯克 3 商家商家+游客游客+投資客投資客+度假客度假客+自住客戶自住客戶+企業(yè)客戶企業(yè)客戶+旅游地產(chǎn)營銷面向的客戶群是復(fù)雜的綜合體！旅游地產(chǎn)營銷一定是全面營銷：股東營銷、內(nèi)部營銷、投資者營銷、供應(yīng)商營銷、品牌商家營銷與消費者營銷。旅游地產(chǎn)營銷，客戶容量是永遠(yuǎn)的第一問題。難題 1 旅游地產(chǎn)，客戶體系極其復(fù)雜！4 住宅住宅+投資公寓投資公寓+酒店酒店+度假村度假村+主題公園主題公園+景區(qū)景區(qū)+旅游地產(chǎn)復(fù)雜的客戶群體，對應(yīng)復(fù)雜的項目產(chǎn)品體系。在旅游地產(chǎn)復(fù)雜的產(chǎn)品體系中，核心是營銷引擎：得天獨厚的資源？全國聞名的景區(qū)？獨一無二的規(guī)劃？特2、色鮮明的配套？建筑？景觀？戶型？客戶與產(chǎn)品的對位，才是旅游地產(chǎn)營銷的關(guān)鍵解決之道。難題 2 旅游地產(chǎn)，產(chǎn)品體系極其復(fù)雜！5 開發(fā)商品牌開發(fā)商品牌+酒店品牌酒店品牌+城市城市/景區(qū)品牌景區(qū)品牌+項目品牌項目品牌+商家提供的是產(chǎn)品，客戶購買的是品牌。旅游地產(chǎn)尤其如此！在旅游地產(chǎn)復(fù)雜的品牌體系中，核心是營銷引擎的品牌：企業(yè)品牌？城市/景區(qū)品牌？酒店品牌？設(shè)計師品牌？商家品牌？項目品牌？媒體品牌？營銷是一個環(huán)，品牌是環(huán)上的珍珠。從招商到銷售，從B端到C端的閉環(huán)。難題 3 旅游地產(chǎn)，品牌體系極其復(fù)雜！6 地段偏遠(yuǎn)地段偏遠(yuǎn)=來人量無保障來人量無保障+展示不佳展示不佳+客戶接受度低客戶接受度低+客戶-產(chǎn)品-3、品牌不佳，都敵不過地段偏遠(yuǎn)。地段偏遠(yuǎn)的旅游地產(chǎn)項目核心營銷策略：重建坐標(biāo)系！地段價值重塑！（做法1：向上級城市看齊；做法2：向國際同類看齊；做法3：改變屬性）沒有不好的地段，只要適度的規(guī)模！（當(dāng)然，還有價格）難題 4 旅游地產(chǎn)，普遍地段偏遠(yuǎn) 7 規(guī)模巨大規(guī)模巨大=客戶量無保障客戶量無保障+推售壓力推售壓力+品牌雜亂品牌雜亂+客戶-產(chǎn)品-品牌不佳，地段偏遠(yuǎn)，都敵不過規(guī)模巨大。規(guī)模巨大的旅游地產(chǎn)項目核心營銷觀念：全盤思維+跨界思維+突破思維。流程正確第一！定位、設(shè)計、開發(fā)先后有序；跨界合作，借力成熟品牌資源；投資客、度假客、商務(wù)客、自住客、企業(yè)客戶，突破客戶容量瓶頸。難題 5 旅游地產(chǎn)，普遍規(guī)模巨4、大 8 產(chǎn)品同質(zhì)化產(chǎn)品同質(zhì)化=賣點乏力賣點乏力+品牌精神缺失品牌精神缺失+認(rèn)可度低認(rèn)可度低+客戶-產(chǎn)品-品牌不佳，地段偏遠(yuǎn)，規(guī)模巨大成為常態(tài)。更要命的是旅游地產(chǎn)項目，產(chǎn)品同質(zhì)化極其嚴(yán)重，各種“幾菜幾湯”。如果流程正確，項目定位在前，盡可能避免產(chǎn)品同質(zhì)化；如果產(chǎn)品既定，盡可能通過營銷推廣達(dá)到項目品牌差異化，同時，后期產(chǎn)品及時調(diào)整。難題 6 旅游地產(chǎn)，產(chǎn)品同質(zhì)化 9 展示復(fù)雜性展示復(fù)雜性=多城展示多城展示+多點展示多點展示+多維展示多維展示+地段偏遠(yuǎn)，規(guī)模巨大，產(chǎn)品同質(zhì)，展示成為差異化的競爭力。期房營銷模式之下，每個旅游地產(chǎn)都是“夢工廠”！“傻大”與”哇塞”，展售空間兩大 大選擇；科技+生態(tài)+人文5、，展售空間三大主題；線上，線下，O2O，從展示到銷售，電商。難題 7 旅游地產(chǎn)，展示復(fù)雜性 10+舊元素，新組合舊元素，新組合+大策略，小創(chuàng)意大策略，小創(chuàng)意=廣告廣告+公關(guān)創(chuàng)新公關(guān)創(chuàng)新 訴求的三大維度：地段（資源）、產(chǎn)品（服務(wù)）、客戶（生活方式）。營銷的三大趨勢：傳播互動化、活動品牌化、廣告說人話。策略的三大原則：踩對點原則（城市+企業(yè)+項目+客戶）、半步領(lǐng)先原則（做先驅(qū)，不做先烈）、多贏原則（開發(fā)商、服務(wù)商、媒體、客戶）。難題 8 旅游地產(chǎn)，廣告？公關(guān)？創(chuàng)新？11 口耳傳播口耳傳播+度假感度假感+資源價值最大化資源價值最大化=旅游地產(chǎn)好案名旅游地產(chǎn)好案名 案名=策略=品牌=項目靈魂=客戶第一觸點 旅游地產(chǎn)案名讓心靈去旅行身未動，心已遠(yuǎn) 讓地名成為案名！讓案名成為地名！讓案名與地名合體，寫在城市地圖與高速公路出口。難題 9 旅游地產(chǎn)，如何取個好案名？12+咨詢咨詢+設(shè)計設(shè)計+營銷營銷+媒體媒體+運營運營=旅游地產(chǎn)服務(wù)商陣營旅游地產(chǎn)服務(wù)商陣營 乙方資源整合能力是衡量開發(fā)商的最高標(biāo)準(zhǔn)。流程正確第一！定位、設(shè)計、開發(fā)先后有序。咨詢顧問（前期策劃）、設(shè)計院、銷售代理、運營管理公司，服務(wù)商選擇同理?？硕鹱稍儯珻RIC旅游地產(chǎn)，中國領(lǐng)先的旅游地產(chǎn)咨詢服務(wù)提供商。難題 10 旅游地產(chǎn)，如何選擇服務(wù)商？