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1、長春吉林大路濱河綠島綜合體開發(fā)和運(yùn)營模式研究 長春濱河綜合體是一個長春絕版地塊的項目，投資公司聯(lián)合投資億元左右，項目毛利潤億元左右。一、項目操作方式研究項目地塊屬于商業(yè)旅游開發(fā)黃金地塊，項目總體定位為城市商業(yè)旅游綜合體。關(guān)于前期拿地和完善公司治理機(jī)制路線圖打造較大股份制綜合體連鎖開發(fā)公司。月爭取增資擴(kuò)股億元左右,也可以采用合作方式，合作伙伴再投資億元，完成土地拍賣前的準(zhǔn)備工作，爾后參與正式摘牌。土地拿到后，通過預(yù)銷售地塊酒店和寫字樓收取億元以上銷售預(yù)付款，選擇南通等大型優(yōu)秀建筑施工公司墊支億元左右建設(shè)地塊住宅區(qū)和，酒店和會所，首先安置好地塊居民。在有物業(yè)抵押后，銀行貸款億元左右，用于滾動開發(fā)地2、塊。通過銷售地塊住宅回籠資金.億元，爾后加速完成地塊開發(fā)，完成,地塊的居民安置。預(yù)先銷售地塊寫字樓和商鋪?；鼗\億元資金，用于綜合體的滾動開發(fā)，爭取將地塊北側(cè)部分先拿到正式預(yù)售許可證，回籠銷售資金后進(jìn)行全面開發(fā)和建筑，購物中心部分最后開業(yè)。通過國內(nèi)外城市綜合體的研究，我們提出了注重前期研究，全面量身定制的思路（各部門應(yīng)該今后完成的工作）1. 將商業(yè)規(guī)劃和概念設(shè)計結(jié)合，與顧問公司和設(shè)計院合作，制作新的綜合體整體建筑設(shè)計方案。營銷部門提前做好招商手冊和銷售樓書，采用快印方式征求意見。2. 商業(yè)摸底先行，提前與著名商家溝通好，例如，新摩爾公司的戰(zhàn)略伙伴可以提前談判溝通確定商家。3. 寫字樓要與發(fā)展總部3、經(jīng)濟(jì)結(jié)合，提前與銀行、保險等著名機(jī)構(gòu)溝通，爭取量身定制部分辦公樓，滿足顧客特殊要求。公寓可以借鑒萬達(dá)等成熟經(jīng)驗，我們吸收萬達(dá)專家一起研究適合長春市場的寫字樓產(chǎn)品。前期流程如下：綜合體設(shè)計的科學(xué)流程啟動商業(yè)規(guī)劃與產(chǎn)品定位初步的規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書招商手冊設(shè)計概念性規(guī)劃設(shè)計招商摸底與確定正式設(shè)計任務(wù)書規(guī)劃設(shè)計與建筑設(shè)計方案購物中心設(shè)計塔樓設(shè)計酒店設(shè)計商業(yè)視覺形象設(shè)計優(yōu)化與節(jié)能設(shè)計裝修設(shè)計設(shè)計完成楊寶民先生提出的綜合體流程圖某綜合體及購物中心項目開發(fā)（含設(shè)計進(jìn)度）表科目內(nèi)容和時間具體消費(fèi)者調(diào)查與業(yè)態(tài)規(guī)劃設(shè)計項目定位和商業(yè)布局業(yè)態(tài)設(shè)計策劃一個月提交初步方案二個月2010年6月8月商業(yè)建筑策劃和概念性方案設(shè)計4、三個月兩個月內(nèi)提交初步方案7-9月結(jié)束售樓處和招商中心設(shè)計要求能夠使用兩年時間9-11月招商摸底與主力店招商四個月主力商家招商工作提前啟動，根據(jù)商家要求完善商業(yè)設(shè)施及方案2010年7月10月商業(yè)視覺形象VMD 與導(dǎo)示系統(tǒng)設(shè)計四個月2010年8月12月建筑方案設(shè)計階段六個月2010年10月2010年12月施工圖設(shè)計四個月2010年12月2011年3月招商工作展開一年半2011年3月工程開工8月施工準(zhǔn)備一個月時間2011年4月開工基礎(chǔ)工程施工半年2011年月開始挖土2011年9月完成具體品牌招商工作啟動大量品牌商家招商工作2010年10月裝飾方案設(shè)計八個月2011年311月工程封頂九個月2012年5、3月裝修及景觀施工五個月2012年3月-2012年8月內(nèi)部裝修工作三個月2012年9月11月試營業(yè)一個月2012年12月試營業(yè)正式開業(yè)主力店可以先開業(yè)2013年1月28日正式開業(yè)二、綠島綜合體的贏利模式分析地塊綜合體物業(yè)組合建議24.3萬平方米占地面積29888平方米 換算45畝土地 類別內(nèi)容單位（萬平方米）寫字樓5A寫字樓3萬平方米2萬平方米（備選五星酒店）4萬平方米公寓其中3萬平方米作為五星酒店公寓5.5萬平方米購物中心含2萬平方米街區(qū)9.8萬平方米合計24.3萬地下負(fù)一層4萬平方米商業(yè)利用負(fù)二層3萬平方米投入和產(chǎn)出分析 項目總投資地塊總投資工廠收購?fù)顿Y土地成本已經(jīng)達(dá)到326萬元/畝 樓面6、地價1639元/平方米億元土地拍賣投資6.1453萬平方米 92畝 每畝價格200萬元 1.84億元 樓面地價達(dá)到2644元/平方米1.84億元地上建筑物業(yè)18.3萬平方米30005.49億元地下物業(yè)萬平方米25001.5億元合計11.74億元地塊總投資地上建筑物業(yè)5.6萬平方米30001.68億元地下物業(yè)1萬平方米25000.25億元合計含畝地價 400萬元 6000萬元2.53億元C地塊總投資寫字樓5A寫字樓萬平方米40001.2億元萬平方米4000（備選五星酒店）精品五星酒店萬平方米40002.4 公寓5.5萬平方米40002.2購物中心含2萬平方米街區(qū)9.8萬平方米60005.88合計7、24.3萬平方米地下負(fù)一層萬平方米 1萬平方米商業(yè)萬元投資 停車萬平方米2.1負(fù)二層萬平方米成本合計13.78億元三個地塊最保守的投資為億元 去掉拆遷返還萬平方米，可以銷售9.3萬平方米 其中商鋪萬平方米 銷售價格預(yù)計為6500元/平方米地塊銷售額住宅銷售8.365005.4商鋪銷售1200007.4億元預(yù)虧4.34億元地塊可以銷售物業(yè)住宅銷售4.74371003.3675商鋪銷售6482200001.29644.6億元毛利潤億元地塊可以銷售物業(yè)寫字樓5A寫字樓萬平方米120003.66萬平方米10000公寓5.5萬平方米80004.4購物中心含2萬平方米街區(qū)0000合計20億元毛利潤5.228、億元預(yù)計盈利為5.22+2.6-4.34=4.4億元 保留物業(yè)萬平方米價值6億元左右項目實際投資需要億元（新華印刷廠）1.8億元 如果要求拿到地塊至少需要4.5億元投資 重大建議 力爭將地鐵引進(jìn)到本項目，物業(yè)價值至少增值億元以上。同時開發(fā)萬平方米地鐵商業(yè)層 聯(lián)發(fā)集團(tuán)已經(jīng)購買了新華印刷廠，鎖定了本項目，適合年月引進(jìn)戰(zhàn)略投資伙伴資金億元共同完成土地拍賣手續(xù)。商業(yè)規(guī)劃和業(yè)態(tài)組合商業(yè)業(yè)態(tài)組合的初步模型建議 萬平方米 含地下萬平方米和擴(kuò)充的地塊萬平方米 造價億元電視購物和電子主題賣場萬平方米與湖南快樂購物合作精品超市0.5萬平方米周邊有亞泰超市，引進(jìn)品牌精品超市書城.5萬平方米兒童職業(yè)體驗中心萬平方米參9、考朝陽大悅城電影院和滑冰場萬平方米引進(jìn)2000平方米電影院，3000平方米滑冰場娛樂場萬平方米引進(jìn)太空體驗旅游等高科技娛樂和電子游戲餐飲萬平方米武漢金錢豹自助餐，與空中花園結(jié)合青年時尚百貨萬平方米北京大悅城 ZARA,HM等品牌系統(tǒng)引進(jìn)，必要時候做人信自主品牌的百貨街區(qū)萬平方米餐飲酒吧街區(qū)項目綜合體操作流程和價值挖掘建議在價值最大化方面，我們重視系統(tǒng)論在綜合體價值最大化方面的應(yīng)用，通過總結(jié)六本木以及國內(nèi)數(shù)個綜合體項目策劃與招商經(jīng)營實踐,我們通過四種方法提升價值和優(yōu)化功能.（1）.不同產(chǎn)品物業(yè)組合方法,尋找酒店、購物中心、商業(yè)街區(qū)、寫字樓和酒店公寓物業(yè)最佳位置與比例。（2）.在物業(yè)比例確定后,尋10、找最佳業(yè)態(tài)比例,使商業(yè)價值得到最佳發(fā)揮。（3）.通過良好的經(jīng)營管理策劃吸引一流品牌的酒店,爾后引進(jìn)一流的主力百貨商場，最后引進(jìn)大賣場；招商順序是讓對項目收益貢獻(xiàn)最大的業(yè)態(tài)優(yōu)先選擇位置,提升整個城市商業(yè)綜合體物業(yè)價值。建議加快完成招商手冊。具體流程如下：城市綜合體操作流程三、綠島東方項目建筑策劃建議選擇兩個重要的標(biāo)桿優(yōu)化項目方案設(shè)計標(biāo)桿 充分利用地塊的廣場，將過去規(guī)劃的平面廣場變成立體的空中公園，借鑒大阪難波城，讓商業(yè)物業(yè)和住宅更多看到伊通河景觀。標(biāo)桿 設(shè)置廣場水上表演舞臺項目動線優(yōu)化建議 將河上步行長廊與街區(qū)通過綠色箭頭打開，根據(jù)洋流理論，形成人流的有效循環(huán)。戰(zhàn)地總結(jié) 甲方初期萬元的專家費(fèi)用，通過楊寶民先生帶領(lǐng)深圳新摩爾公司綜合體專家團(tuán)隊的辛勤勞動，利用兩個下午時間進(jìn)行理論聯(lián)系實際的講課，為本項目挖掘至少5000萬元以上的商業(yè)價值。