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1、商業(yè)地產(chǎn)知識培訓商業(yè)地產(chǎn)知識培訓商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)知識v何為商業(yè)地產(chǎn)v商業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)容v商業(yè)地產(chǎn)的類型v商業(yè)地產(chǎn)的銷售模式v商業(yè)地產(chǎn)的客戶商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)的屬性本身來講有廣義和狹義商業(yè)地產(chǎn)的屬性本身來講有廣義和狹義之說之說狹義的商業(yè)地產(chǎn)就是我們平常說的商業(yè)狹義的商業(yè)地產(chǎn)就是我們平常說的商業(yè)的交易場所的交易場所廣義應(yīng)該包括商場、酒店、寫字樓、商廣義應(yīng)該包括商場、酒店、寫字樓、商務(wù)公寓等，一切可以用來銷售和經(jīng)營這務(wù)公寓等，一切可以用來銷售和經(jīng)營這些物業(yè)綜合體的運營形式，都叫商業(yè)地些物業(yè)綜合體的運營形式，都叫商業(yè)地產(chǎn)。產(chǎn)。v何為商業(yè)地產(chǎn)2、商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)知識 商業(yè)地產(chǎn)是包括購物中心、商業(yè)街、商業(yè)地產(chǎn)是包括購物中心、商業(yè)街、SHOPPING MALLSHOPPING MALL、主題商場、專業(yè)市場、主題商場、專業(yè)市場、批發(fā)市場、折扣店、工廠直銷店、娛樂類商批發(fā)市場、折扣店、工廠直銷店、娛樂類商業(yè)房地產(chǎn)、住宅和寫字樓的底層商鋪等與業(yè)房地產(chǎn)、住宅和寫字樓的底層商鋪等與住住宅類宅類有很大區(qū)別的房地產(chǎn)產(chǎn)品。有很大區(qū)別的房地產(chǎn)產(chǎn)品。商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)與住宅房地產(chǎn)的區(qū)別住宅房地產(chǎn)住宅房地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商大多數(shù)采取開發(fā)銷售的模式發(fā)展商大多數(shù)采取開發(fā)銷售的模式 其資金回收模3、式相對簡單其資金回收模式相對簡單 商業(yè)地產(chǎn)項目是只租不售、或只銷售商業(yè)地產(chǎn)項目是只租不售、或只銷售部分的面積，靠企業(yè)長期持有部分的面積，靠企業(yè)長期持有 大多數(shù)的住宅類產(chǎn)品的購買者在購買大多數(shù)的住宅類產(chǎn)品的購買者在購買住宅類產(chǎn)品時，主要是買來自住的住宅類產(chǎn)品時，主要是買來自住的 大多數(shù)購買者購買商業(yè)地產(chǎn)類產(chǎn)品是大多數(shù)購買者購買商業(yè)地產(chǎn)類產(chǎn)品是作為一種穩(wěn)定型、投資回報率較高的作為一種穩(wěn)定型、投資回報率較高的一種投資工具，買來作為一種投資工具，買來作為投資投資用的用的 發(fā)展商只要將房子賣出去，將社區(qū)的發(fā)展商只要將房子賣出去，將社區(qū)的物業(yè)管理做好，就基本算是大功告成物業(yè)管理做好，就基本算是大功告成 發(fā)4、展商考慮的不僅僅是如何將商鋪賣發(fā)展商考慮的不僅僅是如何將商鋪賣出去，而且還要將后期的經(jīng)營、推廣出去，而且還要將后期的經(jīng)營、推廣作為第一等大事來對待作為第一等大事來對待商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)和運營中涉及到三個層面商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)和運營中涉及到三個層面v商業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)容資本運營資本運營商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)市場開發(fā)市場開發(fā)運營管理運營管理商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)知識貫穿商業(yè)地產(chǎn)全過程的三種行為開開發(fā)發(fā)行行為為投投資資行行為為經(jīng)經(jīng)營營行行為為商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)的四元素商業(yè)地產(chǎn)的四元素開開發(fā)發(fā)商商投投資資客客商商戶5、戶消消費費者者商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)的市場發(fā)展條件歐美參考的主要判斷元素為人均歐美參考的主要判斷元素為人均GDP、城市家庭汽車擁、城市家庭汽車擁有量和公共交通條件；有量和公共交通條件；在國外人均在國外人均GDP30004000美元時，家庭汽車擁有率美元時，家庭汽車擁有率1520，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展（，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展（Shopping Mall為例）才開為例）才開始進入發(fā)展階段；人均始進入發(fā)展階段；人均GDP10000美元，家庭汽車擁有美元，家庭汽車擁有率率60，才是成熟發(fā)展階段。，才是成熟發(fā)展階段。歐美：歐美：商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)知識亞洲及國內(nèi)6、（含香港、新加坡等）主要判斷元素為人均GDP、城市家庭汽車擁有量、公共交通條件、人口密度、消費總量等。商業(yè)地產(chǎn)主要分為兩類：一是都市型商業(yè)地產(chǎn)，其發(fā)展條件為城市人均GDP水平達到2500美元；二是郊區(qū)型商業(yè)地產(chǎn)，其發(fā)展條件為城市人均GDP水平達到3000美元、公路發(fā)展極為充分、城市家庭汽車擁有率達1015。亞洲及國內(nèi)：亞洲及國內(nèi)：商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)知識高品質(zhì)商高品質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)分割商鋪分割商鋪領(lǐng)風騷領(lǐng)風騷國際資本國際資本加緊搶灘加緊搶灘第三方經(jīng)營第三方經(jīng)營管理發(fā)展趨管理發(fā)展趨向顯著向顯著商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢及特點趨勢及特點商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展特點及趨勢商業(yè)地產(chǎn)知識7、商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)知識購物中心購物中心市場型商鋪市場型商鋪社區(qū)型商鋪社區(qū)型商鋪底商型商鋪底商型商鋪寫字樓商鋪寫字樓商鋪按開發(fā)形式劃分按開發(fā)形式劃分v地產(chǎn)投資市場產(chǎn)品類別交通設(shè)施商鋪交通設(shè)施商鋪商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)知識購物中心SHOPPING MALL概念概念：Mall林蔭道林蔭道 在毗鄰的建筑群中或一個大建筑物中，許多在毗鄰的建筑群中或一個大建筑物中，許多 商店、娛樂設(shè)商店、娛樂設(shè) 施和餐館組成的大型零售綜合施和餐館組成的大型零售綜合體。體。Shopping Mall 規(guī)模在規(guī)模在10萬平方米以萬平方米以 上，由管理商統(tǒng)一經(jīng)營上，由管理商統(tǒng)一經(jīng)營管理，主要8、采取出租方式運營的集零售、管理，主要采取出租方式運營的集零售、娛娛樂、餐飲、休閑等于一體的復(fù)合商業(yè)業(yè)態(tài)。樂、餐飲、休閑等于一體的復(fù)合商業(yè)業(yè)態(tài)。商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)知識 1、主力店租戶：百貨主力店、超市及娛樂主力店。2、半主力店租戶：運動品店、服裝旗艦店、書店、音像店等。3、娛樂、餐飲設(shè)施：諸如玩具反斗城、KTV、酒吧等娛樂設(shè)施，以及麥當勞、肯德基等西式快餐店、主題餐廳、酒吧餐廳、美食廣場等餐飲設(shè)施。4、專賣店：包括國際一線、二線品牌及當?shù)仄放频母鞣N專賣店品牌。SHOPPINGMALL項目項目可能可能包括的商業(yè)組合內(nèi)容包括的商業(yè)組合內(nèi)容商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)知識9、商業(yè)地產(chǎn)知識按投資價值劃分按投資價值劃分社區(qū)型社區(qū)型專業(yè)型專業(yè)型便利型便利型都市型都市型其他商鋪其他商鋪專業(yè)型商鋪專業(yè)型商鋪商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)知識定義：專業(yè)街市商鋪指經(jīng)營某類特定商品的商業(yè)街或?qū)I(yè)市場里面的商鋪。該類商鋪的價值和商業(yè)街或?qū)I(yè)市場所經(jīng)營的產(chǎn)品關(guān)系密切。案例：青島電子信息城,頤高數(shù)碼電子市場屬于專業(yè)經(jīng)營電腦整機、電腦配件、數(shù)碼產(chǎn)品、存儲設(shè)備、網(wǎng)絡(luò)設(shè)備、電腦耗材、軟件等的專業(yè)市場，經(jīng)過長期成功經(jīng)營，目前電子市場每平米商鋪的價值達3萬人民幣，其投資價值可見一斑。商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)知識按業(yè)態(tài)劃分按業(yè)態(tài)劃分綜合型綜合型零散型零散型特色型特10、色型商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)知識銷售模式整體整體轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓零散零散銷售銷售自由自由出租出租返租返租銷售銷售v商業(yè)地產(chǎn)的銷售模式商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)知識概念：就是帶租約銷售，即先引進品牌商家，然后 將商場劃分若干小面積產(chǎn)權(quán)商鋪銷售給眾多小業(yè)主，并保證給小業(yè)主一定的定期租金回報，發(fā)展商即可在短期內(nèi)回籠資金并獲得超額利潤 。返租銷售返租銷售商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)知識實質(zhì)：商品房售后包租是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)為促進銷售，在其進行外銷商商品房售后包租是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)為促進銷售，在其進行外銷商品房出售時與買受人約定，在出售后的一定年限內(nèi)11、由該房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)以代理出租的方式進行包租，以包租期間的租金沖抵部分售價款或償付一定租金回報的行為。返租銷售返租銷售商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)知識利益：國內(nèi)的房地產(chǎn)公司融資渠道比較單一，為了應(yīng)對銀行銀根緊縮、成本增高的不利局面，開發(fā)商利用售后包租融資進行發(fā)展已是相當普遍的做法。對于個人投資者而言，現(xiàn)在商鋪是一種房地產(chǎn)和理財產(chǎn)品結(jié)合的產(chǎn)品，不僅具產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)特性，同時在理想狀態(tài)下，又是一種收益比較高的投資理財產(chǎn)品。可見，售后包租并非只是開發(fā)商單方獲益的模式，其本質(zhì)仍是實現(xiàn)開發(fā)商與投資人的雙贏。返租銷售返租銷售商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)知識風險：由于商鋪產(chǎn)權(quán)12、發(fā)生轉(zhuǎn)移，作為第三方的商業(yè)經(jīng)營管理機構(gòu)要么是發(fā)展商臨時成立的公司，要么是專門聘請的專業(yè)管理公司，二者都不可能為發(fā)展商的承諾負責，因為物業(yè)租給大商家的租金非常之低，發(fā)展商不可能從中獲取相應(yīng)的利潤，承諾給小業(yè)主的租金回報成為發(fā)展商的長期包袱，很有可能無法兌現(xiàn)先前承諾，尤其在經(jīng)營狀態(tài)不佳的情況下，其風險更加巨大。返租銷售返租銷售商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)知識租金（元/平米/天）銷售單價（元/平米）回報率回報率天出房率公式公式商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)知識6%-10%左右是合理回報率左右是合理回報率 商鋪投資大部分都是10-12年收回投資成本。某些項目開發(fā)商胡亂提高13、年回報率承諾，有的甚 至達到20%，這完全背離了市場規(guī)律，其后果自然落得一敗涂地。v商鋪定價操作程序 商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)知識層別總價層別總價=（目標銷售總額（目標銷售總額總權(quán)重系數(shù)總權(quán)重系數(shù)）X層別權(quán)重系數(shù)層別權(quán)重系數(shù)憑經(jīng)驗對項目不同層別進行系數(shù)設(shè)定（第一層是項目價值最高價格最高的層別，通常取系數(shù)為100%，依次類推越高層別系數(shù)越小，地下層別亦如此。）系數(shù)X銷售面積（建筑面積）=權(quán)重系數(shù) 權(quán)重系數(shù)=總權(quán)重系數(shù) 商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)知識（層別總價（層別總價層別總權(quán)重系數(shù)層別總權(quán)重系數(shù)）X具體商鋪權(quán)重系數(shù)具體商鋪權(quán)重系數(shù)=具體商鋪總價具體商鋪總價 14、設(shè)定各層別中各個商鋪的系數(shù)，位置最好、面積最合適、能見度最高、最容易到達的商鋪通常設(shè)為100%，根據(jù)不同因素的變化遞減。商鋪系數(shù)X商鋪銷售面積（建筑面積）=商鋪權(quán)重系數(shù) 具體商鋪權(quán)重系數(shù)=層別商鋪總權(quán)重系數(shù) v商業(yè)地產(chǎn)的客戶商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)知識投資者最關(guān)心什么？投資者最關(guān)心什么？商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)知識物業(yè)是否能增值物業(yè)是否能增值怎樣才能讓投資者覺得某個物業(yè)能增值呢？怎樣才能讓投資者覺得某個物業(yè)能增值呢？或者說什么才能保證物業(yè)能增值呢？或者說什么才能保證物業(yè)能增值呢？商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)知識背景環(huán)境背景環(huán)境大的經(jīng)濟環(huán)境15、是否健康發(fā)展行業(yè)環(huán)境行業(yè)環(huán)境商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)是否是投資熱點地塊價值地塊價值地產(chǎn)項目所處地塊是否在未來有發(fā)展同類市場經(jīng)營狀況同類市場經(jīng)營狀況某個地產(chǎn)項目預(yù)計經(jīng)營的業(yè)態(tài)目前是 有發(fā)展空間項目規(guī)劃項目規(guī)劃商鋪規(guī)劃設(shè)計是否合理，是否符合經(jīng)營要求價格合理價格合理銷售價格是否與實際價值趨同商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)知識v影響影響客戶客戶決斷的因素決斷的因素客戶：不僅指投資客，更是針對經(jīng)營者，因為 他們才是更加專業(yè)、更加挑剔的客戶。影響客戶決斷的因素影響客戶決斷的因素商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)知識參與開發(fā)的參與開發(fā)的公司品牌公司16、品牌項目本身項目本身內(nèi)在因素內(nèi)在因素外在因素外在因素客戶自身實力、知識、年齡、客戶自身實力、知識、年齡、偏好、偏好、其他其他（唯一性）（唯一性）外在因素外在因素商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)知識參與開發(fā)的參與開發(fā)的公司品牌公司品牌開發(fā)商開發(fā)商物業(yè)、運物業(yè)、運營公司營公司發(fā)展商發(fā)展商建筑設(shè)計建筑設(shè)計公司公司實力實力信譽信譽經(jīng)驗經(jīng)驗商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)知識外在因素外在因素項目本身項目本身硬件硬件軟件軟件商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)知識硬件硬件軟件軟件地理位置地理位置交通狀況交通狀況周邊商業(yè)市場周邊商業(yè)市場同類市場整體水平同類市場整體水平周邊居民17、水平周邊居民水平建筑形式建筑形式鋪位劃分鋪位劃分配套設(shè)施配套設(shè)施銷售策略銷售策略進駐品牌進駐品牌優(yōu)惠政策優(yōu)惠政策未來前景未來前景推廣力度推廣力度運營管理運營管理青特呂家莊商業(yè)青特呂家莊商業(yè) 項目優(yōu)勢項目優(yōu)勢商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)知識針對青島市城陽區(qū)未來商業(yè)核心項目來說，什么最能吸引潛在投資者呢？或者說怎樣才能打擊到投資者呢？硬件優(yōu)勢硬件優(yōu)勢商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)知識 青島位于山東半島南端，三面臨海，風光秀麗，氣候宜人，是中國重要的經(jīng)濟中心城市和沿海開放城市，這里有著秀麗的海濱風光，宜人的海洋性氣候和得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢，現(xiàn)轄區(qū)市，人口700萬，是國家歷18、史文化名城和風景旅游的勝地，國家14個沿海開放城市和8個國際會議城市之一，位居中國三大最適合人類居住的城市之一 2008年，在青島市常住的外國人將從15.6萬增長為22萬人；外國游客將從現(xiàn)在的41.7萬人增長到140萬人。人均GDP將從現(xiàn)在的2829美元提高到6000美元。青島青島城市資城市資源優(yōu)勢源優(yōu)勢市場優(yōu)勢市場優(yōu)勢市場優(yōu)勢市場優(yōu)勢v城陽經(jīng)濟增長迅速城陽經(jīng)濟增長迅速v城陽區(qū)地處青島市市區(qū)北部，東依嶗山區(qū)，南接李滄區(qū)，西臨膠州灣與膠州市相鄰，北與即墨市毗連，全區(qū)總面積553.2平方公里。城陽是青島市的北大門。2006年全區(qū)生產(chǎn)總值完成400億元，增長19.1%，財稅總收入（不含海關(guān)稅）達到319、4.3億元，增長25.1%；轄內(nèi)地方財政一般預(yù)算收入15億元，增長28.6%；地方財政收入9.43億元，增長20.8%。青島市位置圖奧運經(jīng)濟青島市位置圖奧運經(jīng)濟青島市位置圖奧運經(jīng)濟青島市位置圖奧運經(jīng)濟奧運青島奧運青島v作為2008年第29屆奧運會帆船比賽舉辦城市，青島已經(jīng)著手進行全面規(guī)劃，進一步改善生態(tài)環(huán)境，將建設(shè)亞洲一流、國際先進的海上運動基地，展示青島“海上奧運”特色，將青島建成“帆船之都”。與國內(nèi)其它城市相比，青島擁有更多的商機。商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)知識建筑建筑優(yōu)勢優(yōu)勢劃分劃分優(yōu)勢優(yōu)勢全街鋪性質(zhì)的建筑形式，使各個店鋪的商業(yè)價值均分，降低了出現(xiàn)“死鋪”的可能性，利于20、銷售和經(jīng)營。而且項目內(nèi)街及連廊的設(shè)計輕松的解決了就餐人員室內(nèi)與室外空間共鳴的問題，某種程度上為經(jīng)營者提供了更便利的經(jīng)營空間，最大化的實現(xiàn)商業(yè)價值。100-200平米為主的劃分，保證了單位物業(yè)的總價款處于合理區(qū)間，避免過大的資金投入降低目標投資者的投資熱情，便于銷售及利潤的實現(xiàn)。城陽區(qū)位優(yōu)勢城陽區(qū)位優(yōu)勢城陽區(qū)位優(yōu)勢城陽區(qū)位優(yōu)勢商業(yè)環(huán)境商業(yè)環(huán)境QIGNDAOQIGNDAO五大商圈五大商圈v隨著近幾年成陽區(qū)經(jīng)濟的迅速發(fā)展，市民消費水平的不斷提高，外來人口尤其是韓國及鮮族消費者不斷增多，城陽區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)也飛速發(fā)展起來，城陽即將成為青島市的第五大商圈。v五大商圈根據(jù)地理位置不同主要形成了：v以中山路為主21、的中山路商業(yè)區(qū)v以臺東三路為主的臺東商業(yè)區(qū)v以香港中路為主的東部商業(yè)區(qū)v以向陽路為主的李滄商業(yè)區(qū)v以城陽區(qū)青威路為主的城陽商圈青島市五大商圈分布圖青島市五大商圈分布圖青島市五大商圈分布圖青島市五大商圈分布圖第五商圈區(qū)域優(yōu)勢及市場需求第五商圈區(qū)域優(yōu)勢及市場需求v第五商圈位于城陽區(qū)東西交通干道正陽路以北、青威路以東，是市政府最新規(guī)劃的城陽區(qū)商貿(mào)中心，青島市第五大商圈，該臨近城陽高尚住宅集中區(qū)，商業(yè)需求巨大。v一、交通便利、路網(wǎng)發(fā)達v項目東面臨近青銀高速，便于消費者進出青島。項目向西連接308國道，距離青島流亭飛機場緊有10分鐘的車程，可以滿足日、韓客戶的需求。項目向北連接即墨和膠州，可以滿足即墨和22、膠州區(qū)域客戶的需求。v二、人均收入提升，商業(yè)需求劇增v城陽區(qū)現(xiàn)有人口約46.88萬人，2006年城陽區(qū)市城市人均年收入超過15000元，農(nóng)民人均年收入超過5000元，城陽的私家車保有量在全市僅次于市南區(qū)，與市北區(qū)并列成為私家車保有量前三大區(qū)，另外在城陽工作的日韓外籍人口接近10萬人，這一切數(shù)據(jù)都表明城陽經(jīng)濟在飛速發(fā)展，城陽商業(yè)需求在迅速增加，城陽區(qū)逐漸成為青島北部商貿(mào)中心。v三、商場形式有待于提高，高檔酒店匱乏v城陽區(qū)現(xiàn)在在經(jīng)營的商業(yè)有國貨、喜盈門、大潤發(fā)、佳嘉源、太陽城等，這些商場基本以大賣場的形式，商場檔次較低，為綜合性商場，并且品類不算齊全。城陽區(qū)現(xiàn)在缺乏高檔的、專業(yè)性的商業(yè)物業(yè)；據(jù)青島23、市陽光百貨獲悉，陽光百貨每年有三分之一的貨品銷售給城陽消費者。v城陽現(xiàn)在經(jīng)營中的酒店物業(yè)中檔次較高的僅有海夢圓和怡情樓，營業(yè)面積30005000平方米。根本不能滿足城陽區(qū)和即墨以及日韓客戶的消費需求，大部分城陽和即墨客戶宴請賓客都轉(zhuǎn)移到了市內(nèi)四區(qū)，尤以婚宴舉辦極其明顯。城陽高檔酒店物業(yè)需求巨大。青特集團的品牌支持青特集團的品牌支持v青島第五商圈開發(fā)商青島第五商圈開發(fā)商青島青特置業(yè)有限公司青島青特置業(yè)有限公司v青特集團有限公司是以研發(fā)、制造各種特種汽車、卡車和客車車橋及汽車零部件為主的大型企業(yè)集團，具備年產(chǎn)各種特種汽車1萬輛、驅(qū)動橋15萬套和支撐橋10萬支的能力。集團涉足國際貿(mào)易、工程施工、房地24、產(chǎn)開發(fā)等行業(yè)，由16個子公司組成，職工2100多人，資產(chǎn)總額16億元。v青特集團先后被評為“首屆中國優(yōu)秀民營企業(yè)”、“全國守合同重信用企業(yè)”、“全國民營企業(yè)思想政治工作先進單位”、“山東省百強民營企業(yè)”、“山東省消費者滿意單位”、“山東省AAA級信用企業(yè)”、“中國汽車零部件百強企業(yè)”、“中國企業(yè)管理優(yōu)秀單位”、“中國專利山東明星企業(yè)”、“青島市十強企業(yè)”，是青島市最先認定的“高新技術(shù)企業(yè)集團”之一。“青特”牌特種汽車及零部件被評為“山東省名牌產(chǎn)品”，“青特”牌商標被認定為“山東省著名商標”v青島青特置業(yè)有限公司以青特集團為其強大的源動力，在依托集團工業(yè)優(yōu)勢的基礎(chǔ)上，來開展房地產(chǎn)開發(fā)工作。公司成25、立于2003年10月，是以房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營為主營業(yè)務(wù)，公司秉承“以品牌樹優(yōu)勢，以質(zhì)量求生存”的核心理念，堅持“以人為本”，以“開放的眼光、精心的設(shè)計、科學的管理、真誠的服務(wù)”向社會奉獻精致工程、放心工程。v公司自成立以來，先后參與集團公司1200畝的工業(yè)園建設(shè)和北京眾力福公司密云、諸城的400余畝的工業(yè)園建設(shè)，05年公司開始開發(fā)青特匯豪景苑項目，打造出自己的置業(yè)品牌。v成功案例分析商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)知識上海新天地 青島云霄路美食街項目基本情況項目基本情況v項目坐落位置區(qū)域：青島市城陽區(qū)青威路v開發(fā)商：青島青特置業(yè)有限公司v總用地面積：28691.2平米v總建筑面積：126、7944 平米 v地上建筑面積：71527平米 v地下建筑面積：平米v地上商業(yè)總建筑面積：31214平米v酒店面積：15811平米v裙房：9321平米v容積率：2.77v建筑密度：57.71%v停車位：310個v酒店式公寓面積范圍：30m2 120m2（建筑面積）v銷售均價：商業(yè)：1F 1500017000v 2F 1100012000v 3F 75008000v 酒店式公寓或 SOHO：4F22F 65007000商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)知識規(guī)劃方案一規(guī)劃方案一規(guī)劃方案一規(guī)劃方案一規(guī)劃方案二規(guī)劃方案二規(guī)劃方案二規(guī)劃方案二項目定位項目定位1、該項目規(guī)劃是依托利群集團城陽購物27、廣場作為本項目主力店，建設(shè)內(nèi)街式商業(yè)、星級酒店結(jié)合酒店式公寓商務(wù)魔方的組合，構(gòu)成城陽商業(yè)核心區(qū)城市綜合體建筑群，該項目在設(shè)計規(guī)劃時會將商業(yè)街底層至三層做成內(nèi)街式綜合商業(yè)，另外配有星級酒店和酒店式公寓商務(wù)魔方（全兼容、多功能）。2、集餐飲、娛樂、休閑、商務(wù)辦公于一體的具有綜合性、時尚性、領(lǐng)先性的高端項目。3、商家定位 以體量適中且租期穩(wěn)定的中型規(guī)模特色餐飲（400600平米）及KTV娛樂為主導，并包含特色購物及必要的社區(qū)服務(wù)設(shè)施，如便利店、美容美發(fā)、干洗、私人診所、旗艦網(wǎng)吧等多種業(yè)態(tài)組合。其中餐飲業(yè)為主，娛樂休閑為輔，做到品類豐富、風格多樣；其他業(yè)態(tài)控制在該行業(yè)中的高檔商家。商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)28、知識商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)知識銷售銷售策略策略優(yōu)勢優(yōu)勢運營運營優(yōu)勢優(yōu)勢返租銷售的銷售策略，對于投資者來說無疑是個穩(wěn)定的投資保障，而且商業(yè)街較高的租金回報率能夠保證在十年內(nèi)收回投資成本，無疑對客戶具有很高的吸引力。在商業(yè)周邊的大型商業(yè)中心如吉之島、世正愛立安、佳家園、利群集團購物中心等的建設(shè)，保證本項目在投入運營之后持續(xù)的長期運營的商家客戶資源提供了穩(wěn)定的客源，此外內(nèi)街式設(shè)計有效的利于商家有效的推廣。加之開發(fā)商自己持有近三分之一的產(chǎn)權(quán)保證商業(yè)的有效運營銷售策略銷售策略 內(nèi)街商鋪：以內(nèi)街商鋪：以“帶租約銷售帶租約銷售”和和“點對點點對點”式銷售為主。式銷售為主。帶租約銷售最有力的銷售說辭 招商先行，利用簽訂初步協(xié)議的意向客戶作為對投資客的租金保障。點對點最有效的銷售手段 拋棄以往的“坐銷”形式，走出去引進來，利用渠道資源和“行銷”手段進行項目銷售。目標目標 1、內(nèi)街商鋪：銷售率75，出租率25 2、酒店式公寓：持有物業(yè)10%，其余實現(xiàn)銷售 3、星級酒店：引進國際或國內(nèi)知名酒店連鎖加盟經(jīng)營，持租約經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)知識青島第五商圈青島第五商圈v建筑面積建筑面積7 7萬平米，位于城陽區(qū)商貿(mào)中心內(nèi)萬平米，位于城陽區(qū)商貿(mào)中心內(nèi)v擬引進商業(yè)業(yè)態(tài)及商家：擬引進商業(yè)業(yè)態(tài)及商家：