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1、商業街區的市場調查與定位商業街區的市場調查與定位操盤實戰培訓（操盤實戰培訓（操盤實戰培訓（操盤實戰培訓（4 4 4 4）主講人：何其琛主講人：何其琛主講人：何其琛主講人：何其琛住宅區商業地產和商業街區的規劃與招商實戰訓練營住宅區商業地產和商業街區的規劃與招商實戰訓練營住宅區商業地產和商業街區的規劃與招商實戰訓練營住宅區商業地產和商業街區的規劃與招商實戰訓練營目錄目錄 第一部分第一部分 商業街區的概述商業街區的概述 第第 三三 部部 分分 商商 業業 步步 行行 街街 的的 市市 場場 定定 位位 第第 二二 部部 分分 商商 業業 步步 行行 街街 的的市市場場調調研研這一節我將和大家分享的內2、容這一節我將和大家分享的內容v商業街區的發展？商業街區的發展？v商業街區的類型？商業街區的類型？v商業街區的評判？商業街區的評判？v商業街區的發展趨勢？商業街區的發展趨勢？v商業街區商業街區的特點？的特點？v商業街區的商業街區的發展趨勢？發展趨勢？商業街區的淵源商業街區的淵源p商商業業街區街區發發源于中國，唐代源于中國，唐代時時期，期，長長安就有著名的商安就有著名的商業業街：街：東東市和西市。市和西市。到了宋代，清明上河到了宋代，清明上河圖圖就是典型的商就是典型的商業業街，到了近代和街，到了近代和現現代，我國商代，我國商業業街街發發展落后于法國等西方國家。展落后于法國等西方國家。清明上河圖商業3、街區形成的特征商業街區形成的特征 p許多商多商業街區是街區是歷史自然形成的史自然形成的結果，果，帶有有濃厚的厚的歷史文化色彩。史文化色彩。n廣州市的北京路是廣州市中心商廣州市的北京路是廣州市中心商業街區，具有豐富的街區，具有豐富的歷史文化史文化積淀。淀。p商商業街區是隨著城市的街區是隨著城市的擴建而形成的，是建而形成的，是為了了滿足新的商足新的商業活活動的需要而的需要而誕生的。生的。p商商業街區的形成多集中在區域中交通街區的形成多集中在區域中交通較為便利的地段，以方便區域的居民便利的地段，以方便區域的居民前往前往購物。物。p有些商有些商業街區是以大型的百街區是以大型的百貨商店或超商店或超級市市4、場為中心而逐步形成的商店群中心而逐步形成的商店群的集合體。的集合體。n深圳深圳華強北路商北路商業街，早期萬佳超市率先街，早期萬佳超市率先進駐經營，在，在經營獲得了巨得了巨大成功后，其他大量小型商店便大成功后，其他大量小型商店便紛紛進駐華強北，北，華強北商北商業街的街的規模迅速模迅速擴大，隨著大，隨著華強北商北商業街街規模的模的擴大，就吸引了更多的人流前大，就吸引了更多的人流前來來購物消物消費，從而形成了深圳，從而形成了深圳華強北路繁北路繁華的商的商業街市。街市。p商商業街區一般是由多個各自獨立街區一般是由多個各自獨立經營的商店自的商店自發地地組合在一起形成的，其合在一起形成的，其管理管理較為松5、散。松散。項項目目內容內容建建議評議評價指價指標標權權重重交通公共交通可達性、便捷度、多樣性、時段持續性0.1290行人組織道路曲折度、節點數目與多樣性，行人流線和景觀結合度，高峰人流0.0968交通管制停車轉換實現程度，人車分流效度道路占用頻率0.0645其它無障礙設計0.0325建筑空間街道輪廓DH比值，輪廓的多樣性0.04399建筑體量最大仰角是否壓抑0.01473建筑類型多樣性，同類型建筑集中度0.01473建筑風格多樣性，市民接受程度0.04399商業經營業態構成商業構成比例，相關商業關聯度0.0504商戶關系是否存在競爭、合作、聚集、依賴、層級的關系，關系隨其它因素變化的敏感程度06、.0336市場定位潛在市場研究，定位的覆蓋面0.0336商業效益土地開發強度與利用率，商業投入與產出比0.0167商業街區評判標準：商業街區評判標準：商業街區的評判商業街區的評判附屬設施功能性設施多種設施的服務半徑0.0259休息性設施可坐率，高峰人流可坐率0.0259信息性設施信息傳遞的有效程度，廣告設施管理的有效程度0.0086觀賞性設施觀賞服務半徑0.0086綠化景觀景觀構成景觀多樣性、分異度0.0251景觀序列0.0502植栽設置植物多樣性與氣候的關系，植栽配置的季節特征0.0754其它高峰人均綠化面積環境文脈舊建筑的保護利用舊建筑的保留利用比例不同舊建筑保護方法的采用0.0880傳統7、模式的傳承是否存在，和市民的接受程度0.0293社會空間社會文化文化分異度0.0333社會政治政治干預、政策扶持程度0.0222社會經濟GDP總量及增長情況，人均GDP，居民購買力0.0333總分25項商業街區的評判商業街區的評判商業街區的發展趨勢商業街區的發展趨勢商業街的發展階段商業街的發展階段 階階段段商商 品品 構構 成成業業 種種 構構 成成商商 業業 形形 態態1糧、油、米、鹽等糧店、油店、糕點等雜貨店（點狀分布）2糧油+日常生活必需品糧油店、雜貨鋪雜貨店升級、聚集3糧油+日常便利品+選購性商品雜貨店（商品齊全）集貿市場（條狀分布）4日常便利品+強化選購品雜貨店、服裝店、便利店等條狀8、商業街（注重環境氣氛）5選購商品+便利商品+專購商品時裝店、家電市場、書店等綜合型商業街6選購商品+便利商品+專購商品+休閑娛樂時裝店、樂器店、KTV、club、pub、電玩等復合型商業街7品類集中化、系列化商品服務專門化、個性化綜合性業種或專門性業種特色商業街商業街區的發展趨勢商業街區的發展趨勢商業街的發展機能商業街的發展機能 機機 能能機機 能能 內內 涵涵機機 能能 體體 現現便利性業種齊全距離近，交通便利商品豐富 經營時間長到達便利 有停車場所共同性與地方的緊密度與人的往來接觸居民參加活動 休閑場所商品服務技巧 有夜市安全性步行安全消防安全 治安安全步道 人車分離 街道燈 交通管制商品9、安全 消防設施選擇性商品豐富，有比較價值業種業態多樣化業種結構 業種配比 店鋪集聚力 店鋪的連續性 商品種類及數量情報性購物情報方位指導 商品信息 活動公告 促銷傳播 留言版 DM單或網絡舒適性逛街舒適程度花壇 植栽 店鋪色彩 美觀街客街道家具 紅男綠女休閑性休閑設施充實休閑活動豐富餐飲店 電玩店 商品展示 服務設施齊全文化性文教設施 流行文化形象文化活動豐富 業種組合主題雕塑小品主題 商品組合主題開放性購物氣氛輕松 街內繁華熱鬧專用步道、盲道 露天咖啡座節慶活動 交流場所國際性國際韻味國際化商品 國際性活動商業街區的發展趨勢商業街區的發展趨勢商業街的發展類型商業街的發展類型 分分 類類 依依10、 據據類類 型型商圈規模（按商圈大小分類）超廣域型商業街廣域型商業街地域型商業街近鄰型（社區型）步行街業種結構（按業種差別分類）購物商業街生活商業街休閑商業街特色商業街地點條件（按街址地理條件分類）站前商業街干道沿線商業街觀光地商業街地下商業街商業聚集形態（按商店外觀形態分類）地上與地下型商業街純一樓商業街松散型與聚集行商業街條狀或塊狀商業街p從全球來看商從全球來看商業街街發展大體分展大體分為七個七個階段段 商業街區的發展商業街區的發展商業街由于中產階級搬到郊區居住進入低谷時期。規范化的商場和超市業態加入到流通領域以后，給商業街的結構增添了骨干力量。隨著商業街的發展，有些地方形成小的商業中心。人們進行商品交易沒有固定的地點。這些攤販慢慢地開始進店，在道路兩側形成不同數量不同規模的店鋪集貿市場集貿市場 商業步行街商業步行街+shopping mall 店鋪格局店鋪格局小商業中心小商業中心大型商業街大型商業街規范商場和超市業態規范商場和超市業態商業街低潮期商業街低潮期出現購物、文化娛樂、休閑、展示等趨勢，商業步行街開始在各國獲的大發展。隨著城市的發展，小的商品中心不斷擴大形成大型商業街預覽結束！期待更多內容請隨時關注網站最新培訓信息！預覽結束！期待更多內容請隨時關注網站最新培訓信息！