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1、大型國際汽車城專業市場和綜合大型國際汽車城專業市場和綜合體的開發和運營體的開發和運營深圳市新摩爾商業管理有限公司清華大學國際商業地產運營班客座教授楊寶民目錄v一、國際汽車城發展概況v二、國內汽車城和專業市場的成功案例分析v三、汽車城開發的風險分析v四、汽車城相關的產業政策研究v五、汽車城的規劃特點以沈陽，郴州，池州國際汽車城為例v六、汽車城專業市場和綜合體的運營管理v總結一、國際汽車城發展概況v國內出現了眾多的汽車城，如何通過一流的策劃和規劃設計，吸引眾多汽車4S店和汽車配件龍頭商戶進駐，形成真正讓消費者喜歡的汽車城，這是一個重大的問題。v筆者應邀指導了沈陽，郴州等地汽車城，深圳新摩爾公司對汽2、配市場，汽車城等類項目進行了長達五年的深入研究。考察東京汽車賣場v2005年我們考察了東京汽車賣場，深受啟發。豐田汽車賣場展示比較領先，中國在大型購物中心中可以設置兩層店。v作者受到這次考察的啟發，將考察知識用于國內汽車城綜合體項目的汽車賣場商業規劃和建筑策劃中。v2006年開始作者先后指導了沈陽國際汽車城，長春二手汽車市場，池州汽車城，郴州汽車城，對汽車城的成敗得失擁有了較深入的研究。2005年楊寶民先生在東京豐田汽車賣場內留影日本汽車賣場注重汽車文日本汽車賣場注重汽車文化和先進技術展示化和先進技術展示汽車模型和相關賽車服飾汽車模型和相關賽車服飾第二層智能交通與模擬駕駛系統 2013年考察德3、國大眾汽車城公園年考察德國大眾汽車城公園德國大眾汽車城位于沃爾斯堡市,集展示、銷售、娛樂、體驗和文化傳播和餐飲,占地25萬平方米,投資8.5億元馬克(1德國馬克=4.1776人民幣元,換算人民幣35.5億元,建成了汽車公園。大眾汽車城主題公園不僅僅展示最新款式的汽車，還借助建筑師、景觀設計師、藝術家、科技人員等智慧來塑造公司的品牌形象和展示公司的全球戰略以及雄厚的實力。大眾汽車城的服務中心大眾汽車城的服務中心服務中心也作為公園的主要出入口，設有餐館、咖啡廳、電影院及兒童世界等多功能活動空間。園區內有兩幢42米高的圓柱型玻璃塔樓，每幢塔樓可存放400輛大眾新車，它們與橢圓形的顧客中心相連接，每隔4、40秒就有自動升降裝置從20層高的塔樓里取出一輛車，并送至顧客中心，顧客可以在這里提車。集成化集成化4S店店是未來的發是未來的發展方向展方向2013中國汽車流通業代表團考察了歐洲汽車市場,了解到歐洲開始取消4S店,未來中國汽車城可以保留部分贏利的4S店,對于銷售量不夠的汽車品牌可以做同類汽車商品群的汽車賣場,相當于集成化4S店,對汽車配件和維修進行透明監控和統一的監督管理,鈑金和烤漆部分共享,維修利潤可以通過股份制方式共享,其他部分可以分類維修,降低銷售成本,讓利消費者。鋼結構支撐的大眾汽車賣場內部空間(王楚徽女士拍攝)德國斯圖加特奔馳汽車展廳德國斯圖加特奔馳汽車展廳奔馳汽車博物館展示了德國奔5、馳公司的悠久歷史和不同歷史時期的重要車型。內部裝修風格與陳列特點內部裝修風格與陳列特點經典老車頂棚設計和裝修特色頂棚設計和裝修特色注重自然光的利用,注重節能環保。內部空間的專業燈光設計內部空間的專業燈光設計專業的燈光讓顧客目光聚集在特色車型,反映奔馳的創新能力。航空科技和汽車科技的結合,下圖為新概念車型。汽車與專業燈光設計效果汽車與專業燈光設計效果吊燈主要用于汽車外觀的效果表達奔馳原始汽車奔馳原始汽車奔馳老車型的展示吸引顧客目光 凸顯汽車發明者的專業地位,駿馬標本和奔馳的文化互相襯托。奔馳的紅色跑車奔馳的紅色跑車將海洋波浪元素和汽車設計結合,凸顯紅色跑車的特色。流線車型運用最新工業設計和空氣動6、力學研究成果,表現奔馳的創新能力。車道與汽車群陳列結合車道與汽車群陳列結合凸顯奔馳的勢汽車在跑道上像奔馳的駿馬汽車的陳列與墻布色彩汽車的陳列與墻布色彩一般采用對比色用于汽車展示,紅色轎車配備綠色的墻壁背景。德國慕尼黑寶馬總部德國寶馬汽車總部和展廳德國寶馬汽車總部和展廳寶馬總部大樓采用雙圓形組合,頂部為寶馬汽車大型標志。寶馬汽車博物館的特色v寶馬的藝術作品和各類汽車一起展示,包括新能源汽車和各類最新科技的概念車型位于莫尼黑的寶馬汽車博物館是科技和藝術的結合典范,擁有夢幻元素。采用多媒體手段,進行立體的寶馬歷史展示。寶馬汽車博物館內部裝修風格寶馬汽車博物館內部裝修風格采用銀灰色鋁板作為重要裝飾材料7、,與寶馬汽車的銀灰色協調一致。專業的燈光設計和車輛展示結合專業的燈光設計和車輛展示結合汽車賣場的燈光設計主要烘托購物氣氛,突出汽車不同車型的特色,引發顧客購買欲望。重點車型展示與背景設計一體化重點車型展示與背景設計一體化這是1938年寶馬經典車型寶馬白色跑車的陳列特點寶馬白色跑車的陳列特點注重不同色調的相互襯托,墻壁采用攝影作品與車輛結合,圓形的地板集中顧客的注意力。寶馬摩托車的立體陳列寶馬摩托車的立體陳列寶馬的高檔摩托車主要供大家娛樂,與哈雷摩托車一樣時尚前衛的年輕人設計。二、國內汽車城和專業市場的成功案例分析v上海國際汽車城 v上海是我國汽車產業基礎最好的城市之一，上海通用和大眾等公司產銷8、量在國內名列前茅，上海還擁有F1汽車賽場，上海汽車消費規模巨大，因此，上海是最適合建設國際汽車城的大都市。上上海海國國際際汽汽車車城城總總體體規規劃劃上海國際汽車城v上海國際汽車城位于安亭地區，占地68平方公里，包括核心區、整車制造和零部件配套制造區、國際賽車場、教育園區和安亭新鎮區等主要區域，是集制造、研發、貿易、博覽、運動、旅游等多功能于一體的綜合性汽車產業基地及現代化新城鎮。v上海汽車城核心區規劃占地7.43平方公里，由研發區、貿易區、博覽公園、高爾夫球場和都市服務中心等區域構成，集中體現了汽車城的研發、貿易、博覽與旅游休閑功能。上海國際汽車城核心區總平面 上海汽車博物館 v上海汽車博物9、館是中國首個專業汽車博物館，集中展示了汽車誕生以來世界上出現過的近70輛經典車型，時間跨度逾百年，涉及品牌22個，為中國觀眾提供了鑒賞珍貴古董車以及了解汽車歷史的平臺。上海汽車博物館位于汽車城的博覽公園內，占地11700平方米，建筑面積27985平方米，由歷史館、技術館、品牌館、古董車館和臨展館五部分組成。一期開放歷史館和古董車館，展示面積約5000平方米。三、汽車城開發的風險分析v主要風險：投資風險和政策風險 v大型汽車城投資規模巨大，一旦投資失敗損失巨大，因此，大型汽車城項目必須具有自己的特色，必須能夠給顧客創造和普通汽車項目相比更大的價值。化解汽車城投資風險的主要舉措如下：v1、正確選址10、，科學評定開發規模，不要盲目求大，根據市場需要確定最佳規模。v2、引進一流顧問團隊注重前期研究和招商摸底和銷售摸底，考慮投入產出的方案比較。v3、注重項目的文化內涵和可體驗性，只有抓住中高收入消費者的汽車城才能成功。四、汽車城相關的產業政策研究v汽車貿易是汽車城的核心功能，需要形成和發揮多方面環境優勢，其中主要是建立人才、信息、服務、人才、信息、服務、資源配置、管理、技術、品牌、規模、市場資源配置、管理、技術、品牌、規模、市場等優勢。為了加快國際汽車城的建設，在上海國際汽車城的建設、管理、財政稅收、招商引資、人才、投資、建設、管理、財政稅收、招商引資、人才、投資、土地、金融、海關、科技以及汽車11、交易權限土地、金融、海關、科技以及汽車交易權限等方面要爭取政府給予特殊的政策。通過政策導向將預期產生一系列效應：商業效應、聯動效應、開放效應、示范效應、輻射效應、共享效應和環境效應等。汽車城應該突出如下導向 v鼓勵具有自主知識產權的汽車展示，例如，奇瑞，吉利等為中國汽車爭光的自主開發企業。v突出環境保護和人文關懷，鼓勵汽車企業承擔社會責任。v名車展示和汽車文化。v政府限制購買汽車的政策研究 廣州等城市已經開始對私家汽車購買上牌有所限制了。五、汽車城的規劃特點以沈陽，郴州，池州國際汽車城為例v汽車城汽車城v旅游規劃和商業規劃以及城市規劃結合是楊旅游規劃和商業規劃以及城市規劃結合是楊寶民先生一貫的12、創新思想，用來指導中國汽寶民先生一貫的創新思想，用來指導中國汽車城項目的規劃設計更有前瞻性。車城項目的規劃設計更有前瞻性。貿易中心貿易中心汽車文化體驗中心汽車文化體驗中心旅游中心旅游中心汽車城的功能分區 v酒店和辦公樓功能區v名車體驗區v汽車配件區v汽車4S 店聚集區v其中，汽車4S店占地面積每個15畝，屬于用地較多的業態 沈陽國際汽車城規劃構想 高起點規劃青島半島汽車城建議v在功能分區上可以按照1000-2000畝左右規模進行規劃，可以考慮汽車文化酒店和辦公樓以及空中花園綜合體與汽車4S店，汽配市場，二手汽車市場，試驗駕駛體驗區（建議引進最新的模擬駕駛系統，逼真的虛擬現實環境），汽車文化動感13、體驗等結合。v從空間布局上，建議布置汽車文化公園，讓顧客感覺更加休閑。汽車城不同業態的建筑特點，應突出生態環保v關于市場業態組合的假設模型 核心商業區 4S專賣店 核心商業區 池州13萬平方米汽配市場物業組合和業態模型汽車配件5萬平方米轎車配件2.5萬平方米大車配件6000平方米微型車配件與摩托車配件10000平方米輪胎區4000平方米汽車超市5000平方米五金機電市場2萬平方米五金工具1萬平方米五金設備1萬平方米燈具市場2萬平方米酒店燈具1萬平方米辦公樓燈具5000平方米普通節能燈具5000平方米主題文化餐飲酒樓徽派文化主題酒樓和生態餐廳1萬平方米四星酒店和公寓其中酒店公寓2萬平方米3萬平方14、米六、汽車城專業市場和綜合體的運營管理v1.重視系統的宣傳，樹立一站式消費理念。v2.重視營銷渠道體系的建立，鼓勵周邊縣城和鄉鎮到汽車城配件市場拿貨。v3.給消費者綜合體驗 不僅可以享受汽車4S店的功能，而且可以讓消費者觀賞名車的同時，領略更高尚的汽車文化，可以在賽場內舉辦各類比賽，增進友誼。高力北方國際汽車博覽城 v高力北方國際汽車博覽城項目于2006年8月開工建設，2008年底竣工。依托長春汽車制造業的核心地位，以“中國汽車流通產業北方總部”為目標，將項目打造成為立足長春，輻射東北，面向全國的汽車汽配展銷中心、貿易中心、物流中心、檢測中心和文化傳播中心。v高力汽車城，周邊四平，公主嶺等城市15、主要來此進貨。高力北方國際汽車博覽城效果圖 高力北方國際汽車博覽城入口郴州汽車城 v郴州汽車城是國內經過精心策劃的汽車城項目，它占地近千畝，非常注重顧客體驗，顧客不僅可以在五星酒店周末休假，而且可以參觀名車體驗區，更多顧客可以在自己喜歡的場地賽車，體驗駕駛的速度和技巧樂趣郴州汽車城規劃方案郴州汽車城規劃方案汽車城汽車城4S的創新方向的創新方向第一 讓傳統4S店的經銷商聯合成立聯合維修服務公司或者部分工藝合作，保證大家合理的利潤。共同做好噴漆和鈑金等專業化服務，更換零件和維修采用各自的服務，電腦計算管理各自的賬戶收益。第二 提高經銷商的投入和產出比例。第三 強勢供銷商聯合與廠商共同探討聯合的汽車16、賣場和銷售后服務中心。西安西安秦楚國際汽博城秦楚國際汽博城是我國汽車城的創新作品是我國汽車城的創新作品秦楚集團總部位于西咸新區咸陽汽車商貿物流園，集團主營業務：汽車配件貿易、汽車銷售與服務、物流、房地產開發、建筑工程、物業管理、商業運營管理、汽車城投資與開發、汽車文化產業運營、酒店、會展、賽車、模特培訓等領域，綜合實力雄厚。秦楚集團公司投資開發的秦楚國際汽博城項目規劃了汽車樂園,懸空汽車賽道和汽車動漫，被列為“陜西省西十二五重點建設項目”。“秦楚模式”成為中國汽車城的典范之作。2013年8月楊寶民先生到達西安咸陽指導了秦楚國際汽博城的規劃設計和運營對西安秦楚汽車城的建議對西安秦楚汽車城的建議117、.重視綜合體主題文化的打造,以五星酒店作為主題文化的龍頭2.重視高科技娛樂的安全和可靠性評估。3 注重汽車專業會展和旅游的結合,將汽車賣場和綜合體一體化。4.提升項目管理水平，注重打造核心能力，放棄次要方向的管理鏈條。二期總結v中國是汽車消費大國，還不是汽車強國，我們已經具備了中等汽車的自主知識產權，像研發兩彈一星一樣重要，中國需要擁有自己的寶馬和奔馳汽車高端品牌和自主知識產權，建設汽車城應該劃分兩種類型，一種就是類似上海汽車城一樣，具有研發功能，此外，眾多的汽車城都是貿易展示和服務中心。對于汽車城的土地獲取建議 v采取分類模式拿地，景觀公園可以按照旅游用地，商業用地建議在100萬元/畝以內，建議在規劃設計上注重集約使用土地資源，注重立體式的景觀規劃。規劃階段注意事項v主動征詢消費者和商家的意見，只能增加交易的便利性，降低總體交易成本，增加更多有效的顧客體驗，汽車城項目才有存在的價值。v謀定爾后動，深圳新摩爾公司作為專業商業策劃和管理顧問公司，愿意為更多汽車城項目提供一流的策劃、規劃設計和招商運營服務。致謝致謝本文德國汽車城和寶馬、奔馳汽車博物館圖片由竹葉山集團王楚薇女士提供,特此致謝。