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1、城市綜合體的定位剖析城市綜合體的定位剖析定位需滿足的定位需滿足的目標目標1、符合城市整體發展要求，符合政府控規要求2、具有鮮明特色，體現項目地段價值3、符合市場要求，實現整體開發與經營目標2022/7/1522022/7/153定位依據定位依據123456城市和區域市場城市和區域市場城市化發展城市化發展經濟和人口狀況經濟和人口狀況城市和區域地理環境城市和區域地理環境歷史、文化、歷史、文化、民俗、民情民俗、民情政府規劃及功能定位政府規劃及功能定位定位的依據定位的依據2022/7/154霍金斯霍金斯“消費者決策過程模型消費者決策過程模型”2022/7/155“三位一體三位一體”定位方法定位方法202、22/7/156核心商業形態家庭服務家庭時尚家庭娛樂輔助商業形態家庭休閑品家庭必需品家庭生活類零售商業形態定位零售商業形態定位以以“家家”為單位分析為單位分析2022/7/157城市綜合體城市綜合體零售商業形態定位零售商業形態定位2022/7/1585-10%5-10%其他服務其他服務20-25%20-25%餐飲餐飲30-35%30-35%商業零售商業零售30-40%30-40%休閑、娛樂、休閑、娛樂、酒店酒店城市綜合體城市綜合體各功能商業形態構成各功能商業形態構成2022/7/159 按照零售業飽和理論，只有在零售飽和度大于平均值的前提下，才有在商圈開設集中商業的可能（臨街商業不計入）零售飽3、和理論公式：零售飽和理論公式：IRS=C*RE /RFC：潛在客戶數量潛在客戶數量RE：人均消費支出人均消費支出RF：營業面積營業面積城市綜合體城市綜合體商業零售業態商業零售業態2022/7/1510商業零售業態商業規模的設定商業零售業態商業規模的設定2022/7/1511商業零售業態極限規模測算表商業零售業態極限規模測算表2022/7/1512銷售額=購物概率*人口*人均零售開支商業面積=銷售額/單位面積營業額u購物概率測算公式選用赫夫模型公式：A =S/DijjaMijbS/DjaijbS/DjaijbPij=A ij為商店J對消費者I的吸引力；Sja為商店J的規模；Dijb為消費者I到商4、店J的距離；Pij為消費者I到商店J的規模購物的概率；商業零售業態引力模型商業零售業態引力模型2022/7/1513商業街分析需要解決的核心問題商業街分析需要解決的核心問題1、商業街的長度和寬度、商業街的長度和寬度2、商業街的輻射半徑、商業街的輻射半徑3、商業街與平行干道的距離、商業街與平行干道的距離城市綜合體城市綜合體商業街商業街東京商業街長度一般為600-1200M，平均880M；商業街輻射半徑為250-650M，平均輻射半徑為420M2022/7/1514東京商業街長度一般為600-1200M，平均880M；商業街輻射半徑為250-650M，平均輻射半徑為420M東京商業街平均寬度城市綜5、合體城市綜合體商業街商業街2022/7/1515城市綜合體城市綜合體商務商務 城市綜合體的商務辦公容量一般受城市化發展的影響，而人均辦公面積受區域的主導功能和區域的重要性程度的影響。2022/7/1516城市綜合體的商務辦公面積需要考慮的內容城市綜合體的商務辦公面積需要考慮的內容1、城市商務物業供給總量和供給結構；、城市商務物業供給總量和供給結構；2、城市商務物業需求總量和需求結構；、城市商務物業需求總量和需求結構；3、城市商務物業供給矛盾分析；、城市商務物業供給矛盾分析；4、城市未來供需發展趨勢（預測就業人口和人均辦公面積及未來、城市未來供需發展趨勢（預測就業人口和人均辦公面積及未來市場需求6、）；市場需求）；5、確定城市綜合體對城市中心商務的分流指數；、確定城市綜合體對城市中心商務的分流指數；6、中心商務的高度指數確定綜合體最終的商務容量；、中心商務的高度指數確定綜合體最終的商務容量；2022/7/1517城市綜合體城市綜合體酒店酒店城市綜合體的酒店規模估算城市綜合體的酒店規模估算E=N*P*L /（T*K）E：酒店的床位數：酒店的床位數N：全年的旅客人數：全年的旅客人數P:住宿旅客比例住宿旅客比例L:平均住宿天數平均住宿天數T:全年可逗留天數全年可逗留天數K:床位的利用率床位的利用率2022/7/1518城市綜合體運營的價值城市綜合體運營的價值酒店酒店商務商務辦公辦公商業商業公寓7、公寓住宅住宅資源平臺資源平臺商務租客商務租客提升品質提升品質高消費人流高消費人流旅游租客旅游租客商務消費人流商務消費人流住家消費人流住家消費人流提升品質提升品質資源平臺資源平臺提升品質提升品質商務消費人流商務消費人流商旅消費人流商旅消費人流城市綜合體的運營價值主要取決于人流價值鏈城市綜合體的運營價值主要取決于人流價值鏈2022/7/1519商業商業辦公辦公商務商務公寓公寓住宅住宅酒店酒店公寓周邊高檔公寓眾多住宅高檔住宅缺失，中高檔住宅眾多酒店五星級酒店林立辦公地王大廈等甲級寫字樓匯聚商務CFD帶來大量高等級商務人士商業缺乏有影響力的商業形態華潤萬象城華潤萬象城酒店酒店商務商務辦公辦公商業商業公8、寓公寓住宅住宅資源平臺資源平臺商務租客商務租客提升品質提升品質高消費人流高消費人流旅游租客旅游租客商務消費人流商務消費人流住家消費人流住家消費人流提升品質提升品質資源平臺資源平臺提升品質提升品質商務消費人流商務消費人流商旅消費人流商旅消費人流2022/7/1520華潤萬象城城市華潤萬象城城市綜合體開發的綜合體開發的思考思考一期一期二期二期華潤萬象城作為城市華潤萬象城作為城市核心區城市綜合體項核心區城市綜合體項目為什么一期項目開目為什么一期項目開發會會選擇商業和寫發會會選擇商業和寫字樓？字樓？2022/7/1521商業商業辦公辦公商務商務公寓公寓住宅住宅酒店酒店公寓周邊高檔公寓眾多住宅高檔住宅缺9、失，中高檔住宅眾多酒店上海賓館等酒店檔次不高辦公寫字樓眾多，但檔次低商務商務氣氛濃厚商業商業以中高檔為主，但本項目商業區位并不理想中航城中航城酒店酒店商務商務辦公辦公商業商業公寓公寓住宅住宅資源平臺資源平臺商務租客商務租客提升品質提升品質高消費人流高消費人流旅游租客旅游租客商務消費人流商務消費人流住家消費人流住家消費人流提升品質提升品質資源平臺資源平臺提升品質提升品質商務消費人流商務消費人流商旅消費人流商旅消費人流2022/7/1522中航城城市綜合體運營的思考中航城城市綜合體運營的思考同樣處于城市核心區的中航同樣處于城市核心區的中航城城市綜合體項目為什么一城城市綜合體項目為什么一期項目開發會10、選擇寫字樓而期項目開發會選擇寫字樓而不是商業？不是商業？2022/7/1523商業商業辦公辦公商務商務公寓公寓住宅住宅酒店酒店公寓公寓少住宅住宅項目多，酒店少，檔次低辦公寫字樓少，且檔次低商務商務氣氛淡薄商業臨近五洲風情MALL龍崗南聯港臺項目龍崗南聯港臺項目酒店酒店商務商務辦公辦公商業商業公寓公寓住宅住宅資源平臺資源平臺商務租客商務租客提升品質提升品質高消費人流高消費人流旅游租客旅游租客商務消費人流商務消費人流住家消費人流住家消費人流提升品質提升品質資源平臺資源平臺提升品質提升品質商務消費人流商務消費人流商旅消費人流商旅消費人流2022/7/1524龍崗南聯港臺項目城市綜合體運營的思考龍崗南聯港臺項目城市綜合體運營的思考龍崗南聯港臺項目處龍崗南聯港臺項目處于城市次級中心區的于城市次級中心區的輻射地帶，輻射地帶，125萬的總萬的總建面，一期啟動以住建面，一期啟動以住宅為主？宅為主？2022/7/1525城市綜合體的綜合開發價值鏈矩陣城市綜合體的綜合開發價值鏈矩陣強烈弱或不確定中立潛在市場沖突2022/7/1526城市綜合體的綜合評價體系城市綜合體的綜合評價體系基礎評價指標基礎評價指標輔助評價指標輔助評價指標