構(gòu)建房地產(chǎn)項(xiàng)目評估體系的探討培訓(xùn)手冊(5頁).pdf
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房地產(chǎn)公司項(xiàng)目運(yùn)營管理體系培訓(xùn)課件
1、構(gòu)建項(xiàng)目評價體系的探討構(gòu)建項(xiàng)目評價體系的探討 1 1 問題的提出問題的提出 判斷是人類認(rèn)識能力的一種決定因素,評估是人類長于判斷的主要工具。評估也是人類最基本、最司空見慣的活動之一。在通常情況下,一個人在決定其某一行動之前,大都會自覺不自覺地對“行動”進(jìn)行“管理”,特別是會對影響其行動成效的相關(guān)因素做出評估,做到知己知彼,進(jìn)而正確決定進(jìn)退取舍,力爭百戰(zhàn)不殆。本文所指的評估是:人們以自身的價值準(zhǔn)則對某一目標(biāo)事物價值性的判斷過程。建立科學(xué)、全面的評估體系,是決策科學(xué)化、實(shí)踐有效化的前提。選擇有效的評估模型、評估工具是提高判斷能力、提升實(shí)踐效益的必然選擇。特別是在現(xiàn)代科技迅猛發(fā)展、經(jīng)濟(jì)全球化過程加快2、國際競爭越來越激烈的環(huán)境下,借助管理評估、優(yōu)化管理方式、提高管理效益,是應(yīng)對競爭、適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展新格局的最基礎(chǔ)性的、亟待解決的問題。 基于筆者對國際、國內(nèi)有關(guān)項(xiàng)目評估模型的學(xué)習(xí)研究,特別是對項(xiàng)目評估多年來的咨詢、教學(xué)和實(shí)踐,認(rèn)為有必要建立一個全過程、全方位的項(xiàng)目評估體系,從而既能實(shí)現(xiàn)科學(xué)和完整地評估項(xiàng)目和項(xiàng)目管理,又能通過評估給后續(xù)行為一個正確的導(dǎo)向,明確什么樣的項(xiàng)目和項(xiàng)目管理是好的、卓越的,以指導(dǎo)人們從項(xiàng)目伊始就遵循卓越的項(xiàng)目管理模式去思考、去行動、去管理,實(shí)現(xiàn)“做正確的事,正確地做事,獲取正確的結(jié)果”。在此意義下,所說的項(xiàng)目評估,已經(jīng)是一個廣義的、現(xiàn)代的項(xiàng)目評估概念。本文試從項(xiàng)目全生命3、周期不同階段的評估、項(xiàng)目評估的內(nèi)容、項(xiàng)目評估的層次及項(xiàng)目評估的技術(shù)方法和工具幾個維度,構(gòu)建一個比較體系化的項(xiàng)目評估體系,希望引起討論。2 2 對當(dāng)前項(xiàng)目評估的認(rèn)識對當(dāng)前項(xiàng)目評估的認(rèn)識項(xiàng)目管理論壇 現(xiàn)代項(xiàng)目管理是20世紀(jì)后期發(fā)展起來的。與之對應(yīng)的項(xiàng)目評估發(fā)生于20世紀(jì)80年代,項(xiàng)目管理成熟度模型就是項(xiàng)目和項(xiàng)目管理評估的模型之一,特別用于組織級項(xiàng)目的評估方面。項(xiàng)目管理成熟度模型的研究起源于歐洲,國際項(xiàng)目管理協(xié)會(IPMA)在這方面做了很多工作,也取得了很大成績。歐洲和澳大利亞甚至用項(xiàng)目管理成熟度模型來研究項(xiàng)目型社會。項(xiàng)目管理協(xié)會(PMI)近幾年也開始注重這方面的研究,旨在建立 PMI 的項(xiàng)目管理成4、熟度模型。1986 年 11 月美國卡內(nèi)基梅隆大學(xué)軟件工程研究所(SEI)應(yīng)美國政府的要求開發(fā)了促進(jìn)軟件開發(fā)項(xiàng)目管理的模型軟件過程能力成熟度模型(SEI-CMM)。由于 SEI-CMM 成功的巨大影響,相關(guān)的項(xiàng)目管理領(lǐng)域紛紛效仿,開發(fā)出了多種基于 CMM的評估項(xiàng)目管理的模型組織級項(xiàng)目管理成熟度模型。目前有關(guān)組織級項(xiàng)目管理成熟度模型有幾十種,各具特色。項(xiàng)目管理者聯(lián)盟文章 2001 年 IPMA 正式推出“國際卓越項(xiàng)目管理評估模型”對項(xiàng)目管理進(jìn)行評估,同時開展了以該模型為準(zhǔn)則的國際項(xiàng)目管理大獎評選活動,力圖樹立卓越的項(xiàng)目管理典范。該模型通過項(xiàng)目管理與項(xiàng)目結(jié)果相結(jié)合的評估,發(fā)掘項(xiàng)目管理的優(yōu)勢、亮點(diǎn),5、指出項(xiàng)目管理中的不足和應(yīng)當(dāng)改進(jìn)之處。轉(zhuǎn)自項(xiàng)目管理者聯(lián)盟 幾年來,以“國際卓越項(xiàng)目管理評估模型”為準(zhǔn)則的項(xiàng)目管理評估和全球國際項(xiàng)目管理大獎評選活動在全世界引起反響,對項(xiàng)目管理水平的提高發(fā)揮了積極的作用。我國目前有關(guān)項(xiàng)目的評估主要還是側(cè)重于項(xiàng)目的前評估和后評估方面。項(xiàng)目管理者聯(lián)盟 項(xiàng)目的前評估主要是為了解決項(xiàng)目的立項(xiàng)問題,保證能做到“做正確的事”。但是這種評估目前尚存在一些局限性,缺少科學(xué)的、通用的、分行業(yè)和分領(lǐng)域的評估模型,評估流程也欠規(guī)范,評估專家缺少培訓(xùn),實(shí)際作用不是很理想。項(xiàng)目的后評估主要是評價項(xiàng)目的結(jié)果(也有的涉及到少量的項(xiàng)目管理評價),目的是判斷是否實(shí)現(xiàn)了“獲取正確的結(jié)果”。項(xiàng)目的后評6、估由于很長一段時間評價主體不明確,對其作用認(rèn)識不一,一些項(xiàng)目的利益相關(guān)者積極性不高,有些流于形式。項(xiàng)目管理者聯(lián)盟文章 近年來,伴隨我國的投資體制改革,國家對國有資產(chǎn)投資的監(jiān)管力度加大,政府部門出臺了一些后評價的規(guī)范性文件,如:國家發(fā)展與改革委員會 2008 年 11 月制定了中央政府投資項(xiàng)目后評價管理辦法(試行)(發(fā)改投資(2008)2959 號文),國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會 2005 年 5 月頒布了中央企業(yè)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目后評價工作指南(國資發(fā)規(guī)劃200592 號文),這方面開始有了改進(jìn)。至于同時涉及“項(xiàng)目管理應(yīng)該導(dǎo)致的項(xiàng)目結(jié)果,項(xiàng)目結(jié)果體現(xiàn)項(xiàng)目管理因果關(guān)系”的項(xiàng)目管理評估工作,我國目7、前開展得還不多。但是從2005年以來,中國(雙法)項(xiàng)目管理研究委員會在IPMA的支持下,積極推動以“國際卓越項(xiàng)目管理評估模型”和“中國卓越項(xiàng)目管理評估模型”為評估標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目管理評估,并取得進(jìn)展 到 2009 年已經(jīng)有中國空間技術(shù)研究院的“神舟六號載人飛船項(xiàng)目管理項(xiàng)目”、貴州中水項(xiàng)目管理公司的“落腳河水電站全過程項(xiàng)目管理項(xiàng)目”、首都信息發(fā)展股份有限公司的“北京市市級城市管理信息平臺建設(shè)項(xiàng)目”等十幾個項(xiàng)目獲得國際和國內(nèi)的卓越項(xiàng)目管理獎,同時培訓(xùn)了一批國際、國內(nèi)項(xiàng)目管理評估師。中國科學(xué)院研究生院、福州大學(xué)、山東科技大學(xué)等一些學(xué)校對項(xiàng)目管理工程碩士開設(shè)了“現(xiàn)代項(xiàng)目管理評估”課,對推動和提高我國的項(xiàng)目管8、理水平起到了積極作用。項(xiàng)目管理者聯(lián)盟文章 項(xiàng)目管理實(shí)踐證明,為了科學(xué)、正確、全面地評價項(xiàng)目和項(xiàng)目管理,進(jìn)而規(guī)范和提高項(xiàng)目管理水平,需要建立一個全過程、全方位、系統(tǒng)化的項(xiàng)目評估體系,構(gòu)建科學(xué)的項(xiàng)目評估模型,培養(yǎng)一批項(xiàng)目評估專業(yè)人員,開展各個領(lǐng)域的全過程、全方位項(xiàng)目評估工作。項(xiàng)目管理培訓(xùn) 3 3 構(gòu)建全過程、全方位項(xiàng)目評估體系構(gòu)建全過程、全方位項(xiàng)目評估體系 3.1 幾個概念的澄清 3.1.1 評估與評價項(xiàng)目管理培訓(xùn) 評估是指人們以自身的價值準(zhǔn)則對某一目標(biāo)事物價值性的判斷過程。評價是指評論、衡量、確定人或事物的價值。評估涵蓋了評價的內(nèi)容,與評價相比還有更多的人文推斷、判斷的外延。管理活動是人的活動,9、項(xiàng)目管理是人本管理,對項(xiàng)目的判斷從廣義來認(rèn)識,用評估可能更貼切一些。 3.1.2 項(xiàng)目管理評估項(xiàng)目管理者聯(lián)盟文章 項(xiàng)目管理評估是指項(xiàng)目管理評估人員依據(jù)相關(guān)的準(zhǔn)則,運(yùn)用科學(xué)原理和方法,通過對評估對象的項(xiàng)目管理過程和結(jié)果進(jìn)行測量、評定,進(jìn)而對項(xiàng)目管理做出綜合評估和判斷,確定項(xiàng)目管理能力和水平的行為和過程。項(xiàng)目管理評估的對象是項(xiàng)目管理。對項(xiàng)目的評估,離不開對項(xiàng)目管理的評估。因?yàn)樵谝粋€完整的項(xiàng)目全生命周期過程中,既包含項(xiàng)目成果的形成過程,也包含相應(yīng)的項(xiàng)目管理過程,二者相輔相成,缺一不可。項(xiàng)目管理論壇 3.1.3 項(xiàng)目全過程評估的范圍特指項(xiàng)目全生命周期的各個階段和項(xiàng)目運(yùn)行后的一個附加階段。項(xiàng)目管理論壇 10、3.1.4 項(xiàng)目全過程評估的內(nèi)容 主要是指對項(xiàng)目全生命周期各個階段相關(guān)內(nèi)容的評估,既包括有關(guān)項(xiàng)目立項(xiàng)的評估、項(xiàng)目完成后的后評估,還包括項(xiàng)目跟蹤評估、對項(xiàng)目管理的評估以及項(xiàng)目運(yùn)行后的綜合評估等。涉及的具體內(nèi)容、指標(biāo)構(gòu)成一個相互關(guān)聯(lián)且具有內(nèi)在聯(lián)系的評估鏈。3.1.5 項(xiàng)目評估的層次項(xiàng)目評估是有層次的。項(xiàng)目經(jīng)理圈子 項(xiàng)目最終交付成果的形成和相應(yīng)的項(xiàng)目管理實(shí)施,都是由參與項(xiàng)目的人來實(shí)現(xiàn)的。項(xiàng)目評估最基礎(chǔ)的層次,即第一個層次是對項(xiàng)目管理者、項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)成員能力的評估。IPMA 和 P M I 對項(xiàng)目經(jīng)理的考核認(rèn)證IPMP 和 PMP,就是這樣的評估。第二個層次是對單個項(xiàng)目的評估,包括一般項(xiàng)目(Project11、)和大型復(fù)雜項(xiàng)目(Program)。第三個層次是對組織級的多項(xiàng)目管理,包括項(xiàng)目組合(Portfolio)的評估。3.1.6 廣義項(xiàng)目評估 指對項(xiàng)目及項(xiàng)目管理全過程、全方位的評估。各階段、各層次的評估是廣義項(xiàng)目評估的子項(xiàng)。3.2 全過程、全方位項(xiàng)目評估體系的構(gòu)成要素 3.2.1 項(xiàng)目評估的不同階段 項(xiàng)目評估的不同階段原則上是與項(xiàng)目全生命周期相對應(yīng)的。在項(xiàng)目全生命周期的各個不同階段有不同的評估(有的階段可能有多種項(xiàng)目評估),在考慮項(xiàng)目全過程評估時,還包括項(xiàng)目運(yùn)行后的一個附加階段。3.2.2 項(xiàng)目評估的內(nèi)容 (1)項(xiàng)目前評估。這一部分是對項(xiàng)目論證的評估,是指在項(xiàng)目可行性研究的基礎(chǔ)上,由第三方(國家、12、銀行或有關(guān)機(jī)構(gòu))根據(jù)國家頒布的政策、法規(guī)、方法、參數(shù)和條例等,從項(xiàng)目(或企業(yè))、國民經(jīng)濟(jì)、社會角度出發(fā),對擬建項(xiàng)目建設(shè)的必要性、建設(shè)條件、生產(chǎn)條件、產(chǎn)品市場需求、工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)效益和社會效益等進(jìn)行全面評價、分析和論證,進(jìn)而判斷其是否可行的一個評估過程。項(xiàng)目前評估是項(xiàng)目投資前進(jìn)行決策管理的重要環(huán)節(jié),其目的是審查項(xiàng)目可行性研究的可靠性、真實(shí)性和客觀性,為銀行的貸款決策或行政主管部門的審批決策提供科學(xué)依據(jù)。但是目前的項(xiàng)目前評估應(yīng)該有所改進(jìn)。一是所依據(jù)的可行性研究報告不適應(yīng)投資體制改革的需要,缺少市場經(jīng)濟(jì)方面的內(nèi)容(可以參考商業(yè)計(jì)劃書的相關(guān)內(nèi)容改進(jìn));二是要建立評估及評估報告的規(guī)范;三是需要建立不同領(lǐng)13、域項(xiàng)目前評估的標(biāo)準(zhǔn)體系和評估模型,使評估者有所遵循,防止僅僅靠評估專家個人的專長、好惡,做出主觀性評價;四是評估的流程要科學(xué)化、規(guī)范化。(2)項(xiàng)目跟蹤評估。這是指項(xiàng)目開始實(shí)施后,對項(xiàng)目在執(zhí)行中對照立項(xiàng)批準(zhǔn)的相關(guān)文件、項(xiàng)目章程、計(jì)劃與設(shè)計(jì)所進(jìn)行的評估。其目的在于及早發(fā)現(xiàn)問題,及早糾正。這部分內(nèi)容目前在我國實(shí)施得較少。但福建省等一些政府部門(發(fā)改委、科技系統(tǒng))對于政府投資或資助的項(xiàng)目,已經(jīng)利用社會上的咨詢中介機(jī)構(gòu)(如科技項(xiàng)目監(jiān)理公司),通過簽訂跟蹤評估合同,進(jìn)行這方面的工作,并收到了較好的效果。有的工程項(xiàng)目監(jiān)理公司也在承擔(dān)這方面的咨詢工作。 (3)項(xiàng)目中評估。是項(xiàng)目投資方或項(xiàng)目實(shí)施方依據(jù)項(xiàng)目進(jìn)行中14、設(shè)置的評估點(diǎn)所進(jìn)行的評估,是配合項(xiàng)目里程碑計(jì)劃進(jìn)行的評估工作。項(xiàng)目中評估是與項(xiàng)目跟蹤評估性質(zhì)類似的評估,但是其較之項(xiàng)目跟蹤評估內(nèi)容更全面、更系統(tǒng)、更規(guī)范,是更重要的評估。(4)項(xiàng)目管理評估。項(xiàng)目管理評估可以有兩種形式:一是項(xiàng)目結(jié)束后或接近結(jié)束時所進(jìn)行的項(xiàng)目管理評估,其相關(guān)概念和內(nèi)容,參見 3.1.2 和參考文獻(xiàn)。另一種形式是專門針對項(xiàng)目進(jìn)行中有關(guān)管理的專題評估。(5)項(xiàng)目后評估。就是通常說的項(xiàng)目后評價。項(xiàng)目后評估是指對已完成的項(xiàng)目(或規(guī)劃)的目的、執(zhí)行過程、效益、作用和影響所進(jìn)行的系統(tǒng)的、客觀的分析,通過項(xiàng)目活動實(shí)踐的檢查總結(jié),確定項(xiàng)目預(yù)期的目標(biāo)是否達(dá)到,項(xiàng)目或規(guī)劃是否合理有效,項(xiàng)目的主要效益15、指標(biāo)是否實(shí)現(xiàn),通過分析評價找出成功失敗的原因,總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),通過及時有效的信息反饋,為未來新項(xiàng)目的決策和提高完善投資決策管理水平提出建議,同時也為被評估項(xiàng)目實(shí)施運(yùn)營中可能出現(xiàn)的問題提供改進(jìn)意見,從而達(dá)到提高投資效益的目的。項(xiàng)目后評估是一個學(xué)習(xí)的過程,是增強(qiáng)投資工作者責(zé)任心和工作水平的重要手段,是為投資決策服務(wù)的,同時也是國家有關(guān)部門的規(guī)定,希望具有治理腐敗和防止腐敗的作用。目前項(xiàng)目后評估越來越引起了國家的重視,特別是對政府投資項(xiàng)目的后評估,已經(jīng)有了一些規(guī)范的文件。項(xiàng)目管理培訓(xùn) (6)項(xiàng)目綜合評估。也稱項(xiàng)目事后評估,是指項(xiàng)目完成后經(jīng)過一段運(yùn)行,再做的評估。通常是由投資方、贊助方或貸款方進(jìn)行的,與16、項(xiàng)目后評估性質(zhì)相近,但更注重檢驗(yàn)投資決策,是全面總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)的評估。3.2.3 項(xiàng)目評估的層次項(xiàng)目管理論壇 項(xiàng)目評估的層次可以是多層的。但目前常見的大多是三個層次。具體內(nèi)容參見 3.1.5。3.2.4 項(xiàng)目評估的技術(shù)方法和工具 不同的項(xiàng)目評估內(nèi)容、階段和評估層次,采用的項(xiàng)目評估的技術(shù)方法和工具不同,需要具體問題具體分析。共性的內(nèi)容通常有:信息收集方法、聚類分析方法、層次分析方法、對比分析方法、模糊綜合評價方法、投資效益評價方法和邏輯框架法等。具體內(nèi)容請參考其他相關(guān)專題著述。轉(zhuǎn)自項(xiàng)目管理者聯(lián)盟 3.3 項(xiàng)目評估模型 目前在國際和國內(nèi)已經(jīng)有一些關(guān)于項(xiàng)目評估的模型。如:(1)IPMA 的項(xiàng)目經(jīng)理能力17、評估模型。包括項(xiàng)目經(jīng)理的能力結(jié)構(gòu)、項(xiàng)目經(jīng)理能力要素(三大類、46 個要素)和評估方式等, (2)對單項(xiàng)目評估的“國際卓越項(xiàng)目管理評估模型”和“中國卓越項(xiàng)目管理評估模型”,此外,還有我國企業(yè)集團(tuán)開發(fā)的對較多同類項(xiàng)目立項(xiàng)篩選的項(xiàng)目前評估模型。項(xiàng)目經(jīng)理博客 (3)組織級項(xiàng)目評估模型。這類模型主要是項(xiàng)目管理成熟度模型,其數(shù)量和形式很多,可參考相關(guān)著述。其評估模型與項(xiàng)目的對應(yīng),如圖 8 所示。(4)全過程、全方位(三維)項(xiàng)目評估模型。3.4 建立科學(xué)的評估流程項(xiàng)目管理培訓(xùn) 流程是實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的活動序列。科學(xué)的評估流程是全過程、全方位項(xiàng)目評估的重要組成內(nèi)容,也是實(shí)現(xiàn)客觀、公正評估的保證。確立評估組織者、評估者18、被評估對象的位置、職責(zé)和作用,進(jìn)入流程中的恰當(dāng)位置,對發(fā)揮其積極性十分重要。項(xiàng)目經(jīng)理圈子 3.5 培訓(xùn)評估師及建立評估師隊(duì)伍 在項(xiàng)目評估的諸要素中評估主體的作用是關(guān)鍵性的。目前我國還沒有培養(yǎng)和形成一支成熟的評估師隊(duì)伍。以體育運(yùn)動做類比,如果說目前比較熱門的項(xiàng)目經(jīng)理資質(zhì)認(rèn)證是在培養(yǎng)和確認(rèn)不同等級的運(yùn)動員,那么培養(yǎng)項(xiàng)目評估師則是在培養(yǎng)造就裁判員和教練員。不言而喻,對于提高我國項(xiàng)目管理水平來說,培養(yǎng)項(xiàng)目評估師、建立評估師隊(duì)伍是非常重要的和迫在眉睫的。項(xiàng)目管理培訓(xùn) 4 4 結(jié)語結(jié)語 為了提高我國的項(xiàng)目管理水平,需要建立項(xiàng)目的全過程、全方位評估體系,具體應(yīng)該包括以項(xiàng)目全生命周期為主線,建立評估指標(biāo)體系,構(gòu)建模型,匯聚技術(shù)方法,制定流程和培養(yǎng)項(xiàng)目評估師等多項(xiàng)內(nèi)容。希望此項(xiàng)工作能引起討論和關(guān)注。
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