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1、寫字樓概述商業樓宇項目部概 念辦公室是腦力勞動者管理和生產信息的部門，一個企業中近乎有一半的工作人員是從事辦公室工作的。先進的寫字樓設計水平，從一個側面反映這個國家的科學、技術、經濟發展水平。起 源歷史上辦公室起源于產業革命時期辦公室只是隨著工廠而出現的附屬物。今天，辦公室作為生產和處理各種商務活動的信息場所，正在成為社會生產的基礎。隨著，經濟、社會狀況的激烈變化，特別是近幾年辦公室在形態和功能逐步多樣化。寫字樓發展趨勢向高層發展當前世界上最熱門的話題向智能化發展寫字樓產品的重點向綜合性發展向靈活性發展發展趨勢向高層發展根據1994年的統計：世界上每年建造的高層建筑中有75%是辦公建筑，當前世2、界上最高的30余幢建筑幾乎都是辦公建筑或綜合性的辦公建筑。著名案例（已建、籌建）美國帝國大廈 世界貿易中心 西爾斯大廈 馬來西亞雙塔 中國上海金茂大廈 北京國貿三期發展趨勢向高層發展帝國大廈：位于紐約，建于1931年，高102層（實際85層），建設周期僅19個月，該記錄保持了約40年發展趨勢向高層發展世界貿易中心位于美國紐約建于1972年高412米由兩座同樣高達的110層的大廈組成2001年9月11日,遇到恐怖襲擊被毀發展趨勢向高層發展西爾斯大廈：位于芝加哥建于1974年高442米，共109是當時世界最高建筑 發展趨勢向高層發展發展趨勢向智能化發展智能化寫字樓的概念：“使其用戶發揮最高效率，同3、時又以最低的保養成本，最有效地管理其本身資源的建筑”，智能化寫字樓應提供“反應快、效率高和有支持力的環境，使機構能達到其業務目標”歐洲智能建筑集團The European Intelligent Building Group “通過對建筑物的四個要素，即結構、系統、服務、管理，及其相互關系的最優考慮，為用戶提供一個高效率的和有經濟效益的環境”美國智能建筑學會 America Intelligent Building Institute發展趨勢向智能化發展早期的寫字樓 項目 世界第一幢智能化大樓：1984年，由美國聯合技術公司一家子公司聯合技術建筑系統公司，在康涅狄格州哈特福德市建設的City 4、Place(都市辦公大樓)，被譽為世界上最早的智能型大樓日本：日本東京三井新二號館，建于1985年2月；建于1985年8月的東京本田青山大樓評價：美國、日本較早的智能型大樓的這些特點為此后興起的智能建筑勾劃了基本特征。發展趨勢向智能化發展美國：美國一直處于智能化大廈建設的領先地位。特別是90年代以來，美國開始實施信息高速公路計劃，繼續保持了技術領先的勢頭。美國經濟的衰退，制約了智能化大廈的建設。日本：日本智能化大樓的建設中政府起了舉足輕重的作用。日本制定了四個層次的發展計劃：智能城市、智能建筑、智能家庭、智能設備。日本大企業對智能化寫字樓的建設異常積極。日本的智能化大樓，多用于企業自用或部分自5、用的辦公樓。發展趨勢向智能化發展智能化大樓的內容：辦公自動化（Office Automation,OA）建筑自動化（BA,Building Automation）系統，包括：環境能源管理系統：安保管理系統；物業管理系統先進的通訊系統（Communication Automation,CA）智能建筑管理系統（IBMS），是利用國際上最先進的分布式控制理論而設計的集散系統綜合布線系統PDS（Premises Distribution System）來實現的，如此復雜的系統網絡布線發展趨勢向綜合性發展向綜合性發展，是指隨著經濟的發展，寫字樓產品不僅只單純承擔辦公的功能，而且還承擔了如購物、居住、休閑6、餐飲等多方面的功能產生的原因：1.需求的因素：由于在單純的辦公大樓上下班時人流非常集中，如寫字樓承擔單一功能，就無法很好地解決工作人員的交通、餐飲、購物、休息、居住等綜合性要求。2.建筑物所有者經濟效益最大化的考慮發展趨勢向綜合性發展同一棟建筑的功能分配案例：美國芝加哥的漢考克大廈位于商業和旅館區，占地1.4萬平方米建筑面積260000平方米是一棟逐漸向上縮小的近百層的矩形塔樓功能分配：可容納1200輛車的車庫在6-12層；6層以下、44-45層的“高空門廳”為商店和游泳池、臺球房；12-41層為辦公室46-92層為700個單元的公寓93-97層為餐廳發展趨勢向綜合性發展建筑綜合體概念的提出7、定義：是將城市中商業、辦公、居住、旅館、展覽、餐飲、會議、文娛、交通等城市空間的三項以上進行組合，并在各部分之間建立一種相互存在，相互助益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率而統一的綜合體；優勢：1.各種功能互為補充，整幢建筑可以在一定范圍內實現自給自足，形成“城中城”的經營方式；2.各種功能互為裨益，提供對方發展的潛力，反過來促進自身的增長，從而使建筑獲得良好的經濟效益。發展趨勢向綜合性發展基本特征：1.空間尺度大，空間形式處理豐富2.交通系統形態打破了傳統的街道單一層面的概念，形成豐富多變的街道空間3.應用現代城市設計、環境與行為理論進行景觀于環境設計4.高科技、高智能設施的使用5.全天候服務周期設計6.協調互補的功能設計，滿足城市生活多功能的交疊功能構成：辦公、酒店、商業、居住、交通發展趨勢向靈活性發展產生原因伴隨著信息環境的網絡化和高度信息化的社會時代的到來，寫字樓的環境也隨之而發生了變化，因此為了和辦公樓的變化相適應，就必須在設計的時候具有高度的靈活性可以靈活適應各類客戶的需要，無論是大客戶、小客戶；自用型、投資型；客戶在使用時的空間、設備的各種變化：辦公空間的變化、人員的增減、設備的調整解決方案空間方面（隔斷/半隔斷）采用大空間靈活平面布局，采用隔斷或半隔斷設備方面：將室內地墻與吊頂平面按一定的模數與尺度劃分成為網格