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1、Beijing Centaline Property Consultants Ltd.寫字樓產品知識培訓寫字樓產品知識培訓寫字樓物業管理寫字樓物業管理March,2005Office Property ManagementBeijing Centaline Property Consultants Ltd.一、物業管理的概念一、物業管理的概念一、物業管理的概念一、物業管理的概念 物業管理物業管理 是由專門的機構和是由專門的機構和人員，按照合同和契約，對已人員，按照合同和契約，對已竣工驗收投入使用的各類房屋竣工驗收投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設施及場地以建筑和附屬配套設施及場地以經營的方式進2、行管理，同時對經營的方式進行管理，同時對房屋區域周圍的環境、清潔綠房屋區域周圍的環境、清潔綠化、安全保衛、公共衛生、道化、安全保衛、公共衛生、道路養護統一實施專業化管理，路養護統一實施專業化管理，并向住用人提供多方面的綜合并向住用人提供多方面的綜合性服務。性服務。Beijing Centaline Property Consultants Ltd.二、物業管理與寫字樓品質二、物業管理與寫字樓品質二、物業管理與寫字樓品質二、物業管理與寫字樓品質 物業管理物業管理物業管理的前期介入能完善物業管理的前期介入能完善項目的設計方案項目的設計方案 有效的物業管理能夠使大廈有效的物業管理能夠使大廈保值增值保3、值增值 優秀的物業管理能樹立大廈優秀的物業管理能樹立大廈形象形象 Beijing Centaline Property Consultants Ltd.三、寫字樓物業管理與居住類物業管理的區別三、寫字樓物業管理與居住類物業管理的區別三、寫字樓物業管理與居住類物業管理的區別三、寫字樓物業管理與居住類物業管理的區別 服務對象不同服務對象不同服務對象不同服務對象不同 技術要求不同技術要求不同技術要求不同技術要求不同 涵蓋面不同涵蓋面不同涵蓋面不同涵蓋面不同 Beijing Centaline Property Consultants Ltd.四、寫字樓物業管理的模式四、寫字樓物業管理的模式四、寫字樓4、物業管理的模式四、寫字樓物業管理的模式 寫字樓物業寫字樓物業管理模式管理模式委托型委托型自管型自管型自建自管自建自管自管自管+專業公司專業公司自管自管+顧問公司顧問公司Beijing Centaline Property Consultants Ltd.五、寫字樓物業管理的基本內容五、寫字樓物業管理的基本內容五、寫字樓物業管理的基本內容五、寫字樓物業管理的基本內容日常管理日常管理日常管理日常管理工程管理工程管理安全管理安全管理停車管理停車管理環境管理環境管理總臺服務總臺服務委托服務委托服務委托服務委托服務開發商（業主）開發商（業主）委托委托租戶委托租戶委托Beijing Centaline P5、roperty Consultants Ltd.五、寫字樓物業管理的基本內容五、寫字樓物業管理的基本內容五、寫字樓物業管理的基本內容五、寫字樓物業管理的基本內容日常管理日常管理日常管理日常管理工程管理工程管理安全管理安全管理停車管理停車管理環境管理環境管理總臺服務總臺服務工程管理工程管理工程管理工程管理對寫字樓的建筑本體及附屬工程設備、設對寫字樓的建筑本體及附屬工程設備、設施的有效管理與維護保養施的有效管理與維護保養 注意點：注意點：n 辦公間設施維修費用承擔辦公間設施維修費用承擔n 寫字樓二次裝修管理寫字樓二次裝修管理Beijing Centaline Property Consultant6、s Ltd.五、寫字樓物業管理的基本內容五、寫字樓物業管理的基本內容五、寫字樓物業管理的基本內容五、寫字樓物業管理的基本內容日常管理日常管理日常管理日常管理工程管理工程管理安全管理安全管理停車管理停車管理環境管理環境管理總臺服務總臺服務安全管理安全管理安全管理安全管理寫字樓的安全管理主要工作包括治安管理寫字樓的安全管理主要工作包括治安管理和消防管理和消防管理寫字樓安全管理的主要任務有：寫字樓安全管理的主要任務有：門衛工作、安全巡視、值班室監控、案件門衛工作、安全巡視、值班室監控、案件處理、消防工作處理、消防工作 注意點：注意點：n 大廈鑰匙的管理大廈鑰匙的管理 n 寫字樓的消防管理寫字樓的消防7、管理 Beijing Centaline Property Consultants Ltd.五、寫字樓物業管理的基本內容五、寫字樓物業管理的基本內容五、寫字樓物業管理的基本內容五、寫字樓物業管理的基本內容日常管理日常管理日常管理日常管理工程管理工程管理安全管理安全管理停車管理停車管理環境管理環境管理總臺服務總臺服務停車管理停車管理停車管理停車管理保證寫字樓正常辦公停車需要，保障停車安保證寫字樓正常辦公停車需要，保障停車安全，杜絕車輛損壞、丟失及其他事故的發生，全，杜絕車輛損壞、丟失及其他事故的發生，確保寫字樓區域良好的交通秩序確保寫字樓區域良好的交通秩序 注意點：注意點：n 管理主體要具備停車8、管理資質管理主體要具備停車管理資質n 停車場只供泊車之用，不得分割占用、停車場只供泊車之用，不得分割占用、不得自行將私家車位封閉起來不得自行將私家車位封閉起來n 停車場經費的使用停車場經費的使用 Beijing Centaline Property Consultants Ltd.五、寫字樓物業管理的基本內容五、寫字樓物業管理的基本內容五、寫字樓物業管理的基本內容五、寫字樓物業管理的基本內容日常管理日常管理日常管理日常管理工程管理工程管理安全管理安全管理停車管理停車管理環境管理環境管理總臺服務總臺服務環境管理環境管理環境管理環境管理主要包括清潔管理與綠化管理兩個方面主要包括清潔管理與綠化管理兩9、個方面注意點：注意點：n “隱形服務隱形服務”Beijing Centaline Property Consultants Ltd.五、寫字樓物業管理的基本內容五、寫字樓物業管理的基本內容五、寫字樓物業管理的基本內容五、寫字樓物業管理的基本內容日常管理日常管理日常管理日常管理工程管理工程管理安全管理安全管理停車管理停車管理環境管理環境管理總臺服務總臺服務總臺服務總臺服務總臺服務總臺服務 寫字樓總臺是引入酒店管理的結果，其目的寫字樓總臺是引入酒店管理的結果，其目的主要在于解決寫字樓客戶及其他聯系業務人主要在于解決寫字樓客戶及其他聯系業務人員的問訊員的問訊 總臺任務一般有三大項：總臺任務一般有三大10、項：接待服務、客人疏導服務及函件收發服務接待服務、客人疏導服務及函件收發服務Beijing Centaline Property Consultants Ltd.五、寫字樓物業管理的基本內容五、寫字樓物業管理的基本內容五、寫字樓物業管理的基本內容五、寫字樓物業管理的基本內容委托服務委托服務委托服務委托服務開發商（業主）開發商（業主）委托委托租戶委托租戶委托委托服務委托服務委托服務委托服務是物業管理公司受業主和租戶委托進行是物業管理公司受業主和租戶委托進行的日常服務項目以外的特約服務，是屬的日常服務項目以外的特約服務，是屬于有償服務的范圍。于有償服務的范圍。p 物業公司針對開發商、業主的委托服物11、業公司針對開發商、業主的委托服務主要為物業租賃以及部分經營活動。務主要為物業租賃以及部分經營活動。p 物業公司針對物業使用者提供的委托物業公司針對物業使用者提供的委托服務常見的有：委托清潔、代購物品、服務常見的有：委托清潔、代購物品、禮儀、會務、郵政報刊、綠植租擺、物禮儀、會務、郵政報刊、綠植租擺、物品寄存、活動組織服務等。品寄存、活動組織服務等。Beijing Centaline Property Consultants Ltd.六、寫字樓辦公區域和底商物業管理的相互協調六、寫字樓辦公區域和底商物業管理的相互協調六、寫字樓辦公區域和底商物業管理的相互協調六、寫字樓辦公區域和底商物業管理的相互12、協調 底商會給寫字樓的商務氛圍造成一定干擾底商會給寫字樓的商務氛圍造成一定干擾如何有效避免：如何有效避免：n 在前期設計階段就應充分考慮兩大部分在前期設計階段就應充分考慮兩大部分的相對獨立的相對獨立n 內外導視標志要有鮮明的差異性內外導視標志要有鮮明的差異性 n 商業一定要有單獨的能耗計量商業一定要有單獨的能耗計量 Beijing Centaline Property Consultants Ltd.七、寫字樓物業管理涉及的主要費用七、寫字樓物業管理涉及的主要費用七、寫字樓物業管理涉及的主要費用七、寫字樓物業管理涉及的主要費用 1.大修基金大修基金 按照有關規定，一般開發商拿出大廈造價按照有關13、規定，一般開發商拿出大廈造價1%-4%，購房者拿出樓價的購房者拿出樓價的1%-3%來作為大修基金。來作為大修基金。大修基金實行專款專用，由寫字樓的管理企業負責大修基金實行專款專用，由寫字樓的管理企業負責保管，并在業主委員會的批準下妥善使用。保管，并在業主委員會的批準下妥善使用。大修基金主要用于大廈本體及設備設施的更新維護，大修基金主要用于大廈本體及設備設施的更新維護，是寫字樓的長久之計。是寫字樓的長久之計。Beijing Centaline Property Consultants Ltd.七、寫字樓物業管理涉及的主要費用七、寫字樓物業管理涉及的主要費用七、寫字樓物業管理涉及的主要費用七、寫字14、樓物業管理涉及的主要費用 2.物業管理費物業管理費 p 物業管理人員薪金及政府規定的各項福利待遇物業管理人員薪金及政府規定的各項福利待遇p 物業公司行政辦公費物業公司行政辦公費p 外包費用外包費用p 公共設施、設備日常運作、維修、保養費用（小修范圍內）公共設施、設備日常運作、維修、保養費用（小修范圍內）p 環境保護費環境保護費p 內部公共能源費；通常，物業費還包含指定時間內的中央空調費內部公共能源費；通常，物業費還包含指定時間內的中央空調費p 保安費用保安費用p 向所有客戶都提供的服務費用向所有客戶都提供的服務費用p 一切與大廈管理有關的各項法定稅費一切與大廈管理有關的各項法定稅費p 物業管理15、公司的酬金物業管理公司的酬金Beijing Centaline Property Consultants Ltd.北京市部分寫字樓物北京市部分寫字樓物業業管理管理費費一一覽覽表表（單位：美元/月/平方米）東方廣場東方廣場3.50國貿國貿3.50嘉里中心嘉里中心3.50國際大廈國際大廈5.00（使用面積）（使用面積）盛福大廈盛福大廈3.70建外建外SOHO寫字樓寫字樓3.00國航大廈國航大廈3.00（寫字樓）（寫字樓）/5.00（商業）（商業）豐聯廣場豐聯廣場3.50南銀大廈南銀大廈4.00聯合大廈聯合大廈3.50京廣中心京廣中心4.00建威大廈建威大廈3.50華彬國際大廈華彬國際大廈3.50漢16、威大廈漢威大廈3.50國際企業大廈國際企業大廈3.50融科資訊中心融科資訊中心3.00遠洋大廈遠洋大廈3.60鵬潤大廈鵬潤大廈3.50佳程廣場佳程廣場3.00Beijing Centaline Property Consultants Ltd.七、寫字樓物業管理涉及的主要費用七、寫字樓物業管理涉及的主要費用七、寫字樓物業管理涉及的主要費用七、寫字樓物業管理涉及的主要費用 3.管理押金管理押金物業公司為了保障自身權益不受侵害、防范風險，或為了加強管理、物業公司為了保障自身權益不受侵害、防范風險，或為了加強管理、對有悖于對有悖于管理公約管理公約的行為形成約束，有必要對使用單位收取一的行為形成約束，17、有必要對使用單位收取一定數量的保證金。定數量的保證金。管理押金一般相當于管理押金一般相當于三個月物業管理費三個月物業管理費總額，并于入住前繳納，合約總額，并于入住前繳納，合約期滿后退回。期滿后退回。Beijing Centaline Property Consultants Ltd.七、寫字樓物業管理涉及的主要費用七、寫字樓物業管理涉及的主要費用七、寫字樓物業管理涉及的主要費用七、寫字樓物業管理涉及的主要費用 4.除物業管理費外，需要額外繳納的主要費用除物業管理費外，需要額外繳納的主要費用p 停車費停車費p 加時空調費加時空調費 通常，在下班時段、法定節假日使用中央空調，需要支付加時空調費通常18、，在下班時段、法定節假日使用中央空調，需要支付加時空調費p 水、電、煤氣費水、電、煤氣費 主要根據市政收費標準、按實際消耗量支付主要根據市政收費標準、按實際消耗量支付 p 裝修相關費用裝修相關費用 主要指客戶裝修期間的電費、施工押金、審圖費、裝修管理費、建筑垃主要指客戶裝修期間的電費、施工押金、審圖費、裝修管理費、建筑垃圾清運費、施工人員出入證件費等圾清運費、施工人員出入證件費等 p 通訊費通訊費 主要包括通訊線路租用、安裝、維修、選號費及實際發生的通話費主要包括通訊線路租用、安裝、維修、選號費及實際發生的通話費 Beijing Centaline Property Consultants L19、td.北京市部分寫字樓北京市部分寫字樓北京市部分寫字樓北京市部分寫字樓加加加加時時時時空空空空調費費調費費調費費調費費一一一一覽覽覽覽表表表表（單位：RMB/小時/平方米）東方廣場東方廣場0.85 國貿國貿0.84 嘉里中心嘉里中心0.50 新華保險大廈新華保險大廈0.50 盛福大廈盛福大廈0.60建外建外SOHO寫字樓寫字樓1.00國航大廈國航大廈0.50 豐聯廣場豐聯廣場0.85南銀大廈南銀大廈1.20京廣中心京廣中心1.50華彬國際大廈華彬國際大廈0.40佳程廣佳程廣佳程廣佳程廣場場場場加加加加時時時時空空空空調費調費調費調費收收收收費標費標費標費標準準準準500平方米以下平方米以下RM20、B 820元元/小小時時5011000平米平米RMB 1.65元元/小小時時/平方米平方米10011500平米平米RMB 0.81元元/小小時時/平方米平方米15012000平米平米RMB 0.55元元/小小時時/平方米平方米20012500平米平米RMB 0.41元元/小小時時/平方米平方米2501平米以上平米以上RMB 0.33元元/小小時時/平方米平方米Beijing Centaline Property Consultants Ltd.佳程廣佳程廣場場裝修管理相關裝修管理相關費費用用項項目目費費用（人民用（人民幣幣）裝修用裝修用電費電費1.001.00元元/千瓦小千瓦小時時（需安裝（需21、安裝臨時電臨時電度表）度表）消防消防噴噴淋卸水淋卸水費費500500元元/次次審圖費審圖費（暫暫缺，缺，鵬潤鵬潤大廈大廈為為5 5元元/，京城大廈，京城大廈為為1010元元/）裝修裝修監監理理費費由由監監理公司定理公司定消防改裝消防改裝費費煙煙霧霧感感應應器器（暫暫缺，缺，鵬潤鵬潤大廈大廈為為20002000元元/個）個）噴噴淋器淋器（暫暫缺，缺，鵬潤鵬潤大廈大廈為為4848元元/個）個）消防消防檢測費檢測費（精裝修后）（精裝修后）1.501.50元元/電電氣氣檢測費檢測費（精裝修后）（精裝修后）1.501.50元元/裝修押金裝修押金500500以下按以下按2 2萬元萬元/單單元元計計500522、00以上按以上按3 3萬元萬元/500/500計計（均以（均以500500的整倍的整倍計計）裝修工程第三者裝修工程第三者責責任任險險200200以下，投保以下，投保150150萬元萬元200200以上，投保以上，投保300300萬元萬元建筑垃圾清運建筑垃圾清運費費5.005.00元元/（不足（不足100100者以者以100100計計；100100以上者均以以上者均以100100的整倍的整倍計計。將建筑垃圾裝袋后在指定。將建筑垃圾裝袋后在指定時間時間運往指定地點集運往指定地點集中清運）中清運）施工人施工人員員出入出入證證件件費費30.0030.00元元/人（含制作人（含制作費費10.00/10.23、00/張張；押金；押金10.00/10.00/張張）Beijing Centaline Property Consultants Ltd.鵬潤鵬潤大廈通大廈通訊費訊費用收用收費標費標準準金金 額額單單 位位交付時間交付時間備備 注注直線電話話費保證金直線電話話費保證金200.00美元美元/部部開通前一次交付開通前一次交付ISDN電話終端電話終端NT1+使用費使用費780.00人民幣人民幣/個個ISDN電話話費保證金電話話費保證金350.00美元美元/部部ISDN電話端口保證金電話端口保證金350.00美元美元/部部適用于自帶電話線路，恢復電話端口適用于自帶電話線路，恢復電話端口后退還后退還DD24、N專線端口保證金專線端口保證金350.00美元美元/條條一個端口，恢復電話端口后退還一個端口，恢復電話端口后退還700.00美元美元/條條兩個端口，恢復電話端口后退還兩個端口，恢復電話端口后退還直線電話線路維修費直線電話線路維修費20.00美元美元/部部/月月每月按收費通知單每月按收費通知單交付交付ISDN電話線路維修費電話線路維修費30.00美元美元/部部/月月DDN專線電話維修費專線電話維修費30.00美元美元/條條/月月一個端口一個端口60.00美元美元/條條/月月兩個端口兩個端口通話費通話費實際結算實際結算過戶費過戶費450.00美元美元/部部開通前一次交付開通前一次交付選號費選號費AAAA400.00美元美元/號號選號后一次交付選號后一次交付AABB120.00ABAB100.00ABCD400.00DCBAAABC50.00Beijing Centaline Property Consultants Ltd.講解完畢講解完畢謝謝諸位謝謝諸位The endThanks for your time!主講人：吳佳主講人：吳佳