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1、物業與物業管理的概念物業與物業管理的概念 （一）物業的概念 “物業”一詞來自于香港方言。它評自 Real Property或Real Estate，表示房地產或不動產。在港澳及東南亞一些國家，物業一詞往往作為房地產或不動產的別稱或同義詞。在香港房地產法一書中，作者李宗鋒先生 稱“物業”是單元性的房地產。它既可以是單元性的地產，也可以是單元性的房產；既可以是一套住宅，也可以是一棟樓宇或房屋，故而物業所涉及的范圍非常廣 泛。 應注意的是，盡管物業詞常常作為房地產的同義詞，但是物業的概念與房地產的概念 在很多方面還存在著差別。一般來說，房地產一詞涉及宏觀領域泛指一個國家或地區的整 個房地產；而物業則2、是一個微觀的概念，它一般是指一個單項的房地產，或一項具體的實 物資產。 1物業的特征。物業與其他事物一樣，也有自己獨特的性質。首先是它的自然屬性，即物業是一種區別于其他物質的物質形式，它具有以下特征： （1）固定性。表現于土地、建筑物的不可移動性或位置的確定性。 （2）耐久性。表現于長久的使用壽命期。 （3）多樣性。表現于建筑物構造、外觀、功能等形式的多樣性。 2物業的社會屬性。物業的社會屬性，主要包括以下內容： （1）經濟屬性。表現于物業的商品屬性，即物業是一種商品，物業的生產、經營、交換、分配及消費等，必然也是商品化的運行過程，物業的一切運行須符合市場經濟的客觀要求。 （2）法律屬性。表現3、于房地產的物權關系。在中國的法律中，房地產物權即為房地產物權人在法律范圍內享有房屋的所有權，及其占有土地的使用權。 （二）物業管理 物業管理的英文表示有很多形式，諸如 Property Management， Real Easte Management。其概念也有多種解釋。目前比較趨于一致的是廣義的物業管理和狹義的物業管理兩種概念。 1廣義的物業管理，是指在物業的壽命周期內，為發揮物業的經濟價值和使用價值，管理者采取多種科學技術方法與管理手段，對各類物業實施全過程的管 理，并為物業所有者或使用者提供有效周到的服務。廣義物業管理的范疇相當大，它涉及到物業全部壽命周期內的多種管理與服務活動。如物業4、的開發建設管理，租 售管理、裝修管理、修繕管理、以及為物業使用者的經營、生產、居住而提供的多種形式的服務。 2狹義的物業管理，是指專業組織或機構，受業主委托，按合同或契約，運用現代經營手段和修繕技術對已建物業及其業主或用戶進行管理和服務。狹義的物 業管理，一般包括對房屋建筑及附屬配套設備、設施及場地以經營的方式進行管理，對房屋周圍的環境、清潔衛生、安全保衛、公共綠化、公用設施、道路養護統一 實施專業化管理，并向住用人提供多方面的經營服務。 從以上概念的比較可見，廣義物業管理與狹義物業管理的區別，在于其管理范圍的大 小不同。廣義物業管理涵蓋較寬，包括了物業的產生到壽命終止的全部過程。在大多數的 5、企事業組織或機構內，其內部物業的管理均體現出這種廣義性的特征。而狹義的物業管 理，則多體現在物業建成并投入市場后，專業的物業管理企業接受業主或用戶的委托，而 進行的物業使用期的管理與服務。我國物業管理行業起步較晚，物業管理的市場體系正在 建立中，目前開展的物業管理，多屬于狹義的物業管理。隨著我國物業管理業的進一步發 展，廣義范疇的物業管理也將出現并呈發展的趨勢。 物業管理費由哪些項目構成物業管理費由哪些項目構成 根據國家計委、建設部頒布的城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法，住宅小區物業管理費的成本構成包括以下項目：（1）管理服務人員的工資和按規 定提取的福利費；（2）公共設施、設備日常運行、6、維護及保養費；（3）綠化管理費；（4）清潔衛生費；（5）保安費；（6）辦公費；（7）物業管理單位固 定資產折舊費；（8）法定稅費。此外，物業管理費中還應包括物業管理公司的利潤。對于高檔住宅小區的物業管理，成本中可以增加保險費。 與我國基本價格制度轉換相適應，按照定價主體和形成途徑不同，物業管理收費實行市場調節價、政府指導價、政府定價三種定價方式。 物業管理公司的權利和義務有哪些？根據建設部1994年3月頒布的城市新建住宅小區管理辦法規定，物業管理公司有以下權利和義務。 權利： 物業管理公司應當根據有關法規，結合實際情況，制定小區管理辦法； 依照物業管理合同和物業管理辦法對住宅小區實施管理； 依照物業管理合同和有關規定收取管理費用； 有權制止違反規章制度的行為； 有權要求業委會協助管理； 有權選聘專營公司（如清潔公司、保安公司等）承擔專項管理業務； 可以實行多種經營，以其收益補充小區管理經費。 義務： 履行物業管理合同，依法經營； 接受業委會和住宅小區居民的監督； 重大的管理措施應當提交業委會審議，并經業委會認可； 接受房地產行政主管部門、有關行政主管部門及住宅小區所在地人民政府的監督指導。