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1、物業的起源及物業管理案例物業起源于19世紀60年代的英國。當時英國正值工業發展時期，大量的農村人口涌入城市，造成了嚴重的房荒。有些開發商相繼修一些簡易的住宅,以低廉的租金租給工人家庭居住。由于環境惡劣，人為破壞時有發生，租金拖欠嚴重，業主的經濟收益也得不到保障。當時，有一位名叫奧克維姬.希爾（Octvia Hill）女士為在其名下出租的物業制定了一套行之有效的管理辦法，要求租戶嚴格遵守，從而改善居住環境。自此以后，物業管理逐漸得到了業主和政府有關部門的重視，被推廣到世界各地。迄今為此，物業管理作為現代化城市管理和房地產經營管理的重要組成部分，在國際上十分流行并獲得了蓬勃發展，被人們視作現代化城2、市的朝陽產業。 我國是一個有著漫長封建歷史社會的國家，封建社會制度下的管家、傭人既便是現代物業管理和物業人員的前身。解放后，我國從半封建半殖民社會進入到社會主義建設時期，后勤服務作為一項社會公益福利事業成為一支不可忽視的力量。到20世紀80年代，伴隨著我國改革開放，建設中國特色社會主義的進一步發展，市場經濟體制的逐步完善，全國住宅小區興建，現代物業管理從香港傳入內地。1981年3月，全國第一家物業管理公司深圳市物業管理公司誕生。此后，物業管理行業迅速發展，各地物業管理企業和從業人員數量迅速增加。1994年3月23日，原建設部以第33號令頒布了城市新建住宅小區管理辦法這為我國有關城市住宅小區管理3、工作正規化、法制化奠定基礎。同年6月18日，深圳市頒布了深圳經濟特區住宅物業管理條例并于11月1日起施行。這是我國第一部地方性物業管理法規。其后，北京，上海等地區也相繼制定出臺了地方性物業管理法規，推動了城鎮物業管理的進一步發展，使全國各地物業管理工作進一步走向規范化和法制化。2003年9月1日，國務院頒布的物業管理條例開始實施，這標志著我國物業管理工作步入了新的發展階段，進入了高效、法制、規范的高速發展新時期。 改革開放后新生企業的物業順理成章進入現代物業管理，企業輕裝奔市場，以強烈的優勢迫使老的國企、央紛紛改制減負，就形成了目前這種后勤福利型、物業后勤過度型、現代物業管理型的局面。 大家都4、知道2017物業管理條例全文具體內容是怎樣的嗎?為了規范物業管理活動，維護業主和物業管理企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，制定本條例。以下是具體的相關文章，歡迎閱讀!1、為什么要制定物業管理條例(以下簡稱條例)?答：為了規范物業管理活動，維護業主和物業管理企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境(第一條)。2.什么是物業管理?答：條例中所稱物業管理，是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動(第二條)。3.業主在物業管理活動中有哪些權利和義務?答：針對實踐中業5、主權利和義務不明確的問題，條例規定業主在物業管理活動享有10項權利：(1)按照物業服務合同的約定，接受物業管理企業提供的服務;(2)提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議;(3)提出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議;(4)參加業主大會會議，行使投票權;(5)選舉業主委員會委員，并享有被選舉權;(6)監督業主委員會的工作;(7)監督物業管理企業履行物業服務合同;(8)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權;(9)監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用;(10)法律、法規規定的其他權利。同時規定業主在物業管理活動中必須履行6項義務：6、(1)遵守業主公約、業主大會議事規則;(2)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;(3)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;(4)按照國家有關規定交納專項維修資金;(5)按時交納物業服務費用;(6)法律、法規規定的其他義務(第六條)。4.如何成立業主大會，什么情況下可以不成立業主大會?答：同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下成立業主大會。只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，可以不成立業主大會。決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責(7、第十條)。5.業主在業主大會會議上的投票權如何確定?答：業主在業主大會會議上投票權的確定，應當根據業主大會議事規則的規定來確定。但首次業主大會會議召開時，由于業主大會議事規則尚未制定，條例規定業主在首次業主大會會議上的投票權，根據業主擁有物業的建筑面積、住宅套數等因素確定，具體辦法由省、自治區、直轄市制定(第十條、第十八條)。6.業主大會會議可以采用什么形式召開?如何作出決定?答：業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。業主可以委托代理人參加業主大會會議。但無論采用哪種方式召開會議，都應當有物業管理區域內持有1/2以上投票權的業主參加(第十二條)。召開業主大會會議，應8、當于會議召開15日以前通知全體業主，住宅小區的業主大會會議，還應當同時告知相關的居民委員會(第十四條)。業主大會作出決定，必須經與會業主所持投票權1/2以上通過。業主大會作出制定和修改業主公約、業主大會議事規則、選聘、解聘物業管理企業、專項維修資金使用、續籌方案的決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過(第十二條)。7.業主委員會是怎樣產生的，它和業主大會間是什么關系?擔任業主委員會委員必須具備哪些條件?答：業主大會成立時，應當選舉產生業主委員會。業主委員會是業主大會的執行機構。業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門備案(第十條9、第十五條、第十六條)。業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任(第十六條)。8.業主大會、業主委員會和居民委員會之間有何關系?答：業主大會、業主委員會應當配合公安機關，與居民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會，并聽取居民委員會的建議(第二十條)。9.建設單位在前期物業管理活動中承擔什么責任?答：建設單位應當在銷售物業之前，制定業主臨時公約，10、對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。建設單位制定的業主臨時公約，不得侵害物業買受人的合法權益，應當在物業銷售前向物業買受人明示，并予以說明(第二十二條、第二十三條)。住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業;投標人少于3個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業(第二十四條)。建設單位不得擅自處分業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權(第二十七條);建設單位應當在辦理物業承接驗收手續時向物業管理企11、業移交竣工總平面圖等資料(第二十九條);應當按照規定在物業管理區域內配置必要的物業管理用房(第三十條);應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任(第三十一條)。10.條例對前期物業服務合同作了哪些要求?答：前期物業服務合同應當以書面形式訂立(第二十一條)。建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容(第二十五條)。前期物業服務合同可以約定期限。但前期物業服務合同是附終止條件的合同，約定的期限未滿，業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止(第二十六條)。物業管理案例分析常見案例分析電梯大修費的支用由誰決定？專案簡介某商品房小區12、物業公司建議對大樓電梯進行大修，約需費用2萬元。業主委員會為此進行了討論表決，業主委員會7名委員中，4名贊成，主任及另外2名委員等3人反對。該業主委員會主任認為費用過高，于是決定召開業主代表大會，征求業主代表的意見。分析解答根據上海市居住物業管理條例第九條及其應用解釋的相關規定，業主大會或業主代表大會決定物業管理的其他重大事項，物業管理的其他重大事項包括物業管理區域內的建筑、構筑物建設，房屋改建、加層、大修，物業維修基金不足時再次籌集的標準，業主委員會活動經費的籌集方式、來源、標準，修改業主委員會章程和業主公約，撤銷業主委員會不當決定等事項。本案的2萬元電梯大修費屬于房屋大修范圍，應作為物業管13、理重大事項，經業主代表大會討論通過。因此，業主委員會不能對2萬元電梯大修費的支用做出決定。對于業主委員會主任決定召開業主代表大會的行為，應予支持。屋頂水箱應由誰來清洗？專案簡介夏季來臨，P小區的物業公司按規定打算清洗屋頂水箱，并向小區的業主委員會提出依據物價局的規定標準向業主收取有關費用開支。但業主委員會主任還是感到物業公司的收費太高，為節省開支，他決定自行在外找幾名無任何健康證明的民工來清洗水箱。物業公司得知后表示反對。雙方各持己見，相持不下。分析解答清洗水箱是物業管理中共用設備管理服務的一項具體作業行為，是基于上海市居住物業管理條例第十九條中“物業管理服務合同中當事人應當約定下列服務事項：14、（一）住宅公共部位、公用設備的使用管理、維修和更新；”的規定及雙方合同約定而產生的。本案中業主委員會已將其物業的專業管理委托給物業公司，按規定不能違約另請民工來清洗水箱；再者，根據上海市生活飲用水二次供水衛生管理辦法的規定，水箱的清洗消毒人員應取得衛生行政部門核發的健康合格證，沒有健康合格證的，不能清洗水箱。小區住戶失竊物業公司管理被追責物業公司收取了業主的管理費，卻未盡到應盡的管理職責，致使業主家中失竊。近日，湖南省湘陰縣人民法院對該縣首起因物業管理疏漏導致住戶失竊的物業服務合同糾紛案作出一審宣判，判決由湘陰精密物業公司賠償業主何女士夫婦30%的失竊損失3510元?！景盖榛胤拧亢闻糠驄D是湘15、陰縣精密現代城小區的業主。2010年7月21日，何女士向湘陰精密物業公司繳納了自2010年7月至2011年7月的物業費609元。2010年7月27日上午，懷孕的何女士出現分娩前兆，家人連忙將其送往湘陰縣康復醫院分娩。下午7時許何女士的父親回家取東西時，發現家中大門敞開，掛在客廳的液晶電視不見蹤影，房間里的衣服等物品翻得亂七八糟，一片狼藉。何父馬上意識到：“家中很可能被盜了”，于是立即報警，湘陰縣公安局的干警到達現場后做了詢問筆錄和現場勘驗檢查筆錄并對現場進行了拍照。由于現場留下的線索有限，該盜竊案至今尚未偵破。【法院說法】盜竊案發生之后，何女士家人找到物業管理處，要求物業管理處賠償損失。但是由16、于雙方對于過錯程度的認定及損失金額的確定存在較大的分歧，最終未能協商一致。于是，何女士一紙訴狀遞交到法院，請求法院給個說法。何女士認為，被告物業公司收取了業主的管理費，卻未盡到應盡的管理職責，致使業主家中失竊，所以應當承擔責任。根據調查了解，案發前精密物業公司所管理的精密現代城小區15棟至21棟之間靠西邊圍墻有一段缺口(案發后已修復)，物業公司沒有對這一段缺口進行修復，而且，物業公司的保安也未對進出小區的車輛和人員進行登記管理，從而推定物業公司未盡到應盡的管理責任。被告物業公司認為自己已經履行了義務，沒有過錯。何女士的損失，應該由犯罪嫌疑人也就是小偷來承擔，而不應該由物業公司承擔。湘陰縣人民法17、院審理認為，原告何女士依約按時向精密物業公司交納物業費，物業公司應當對小區內住戶的財產盡到合理、謹慎的注意義務。但是精密物業公司在其管理的小區內圍墻有損壞時，既沒有派人及時修復也沒有派人采取必要的安全防范措施，而且對進出小區的車輛和人員沒有進行適當的管理，門崗值勤形同虛設，其工作存在重大疏漏，對何女士家中財物被盜所造成的損失負有過錯，應當承擔30的賠償責任。遂依法判決作出前述判決。一審宣判后，精密物業公司不服，向岳陽市中級人民法院提起上訴。日前，岳陽中院作出了“駁回上訴，維持原判”的終審判決。至此，該案塵埃落定。【案情分析】第一，雙方之間存在著合法有效的物業服務合同。這一點是雙方認同的，這一點18、也正是法院據以判定物業公司承擔責任的法理基礎。假設，雙方之間并不存在物業服務合同關系，那么何女士就不能以此要求物業公司承擔賠償責任。因為，既然雙方之間不存在合同關系，物業公司不是合同的相對方，就沒有合同約定的所謂“保管”義務，既然沒有義務，當然談不上責任。那么，對于何女士的損失，就只能直接由小偷來賠償了。至于小偷能否被抓到，那是后話。第二，在物業服務合同合法有效的前提下，被告物業公司是否存在過錯成為案件審理的關鍵。在此類案件中，物業公司一般通過構筑兩道防線來達到免除、減輕賠償責任的目的。第一道防線就是辯解自己已經按照合同的約定履行了管理義務，不存在過錯，所以不承擔賠償責任，真正應當承擔責任的是19、小偷，業主應該在案件偵破時向犯罪嫌疑人主張賠償。假如業主有證據證明物業公司存在過錯，物業公司無法繼續堅持自己沒有過錯，從而失守第一道防線時，它馬上退到第二道防線，繼續抵抗：在賠償數額上做文章。也就是說，退一步來講，就算物業公司存在一定的過錯，那也不是你業主說賠償多少就多少的。首先你業主必須證明自己受到了多大的損失，然后再根據物業公司在此案中的過錯程度來確定承擔多大份額的賠償。而界定物業公司的過錯程度，不是業主說了算的，是法院根據案子的實際情況斷定的。這就是物業公司的第二道防線。在這一道防線中，業主面臨兩個巨大的障礙：一、舉證證明自己的損失到底有多大，這一舉證有相當大的難度，一般人很難證明案發時20、自己家里藏有多少財物并且在案發時丟了多少。二、影響法官內心的天平，讓這把天平盡量往自己一方傾斜。要做到這一點同樣很難，因為法官為了減少案子上訴率，通常會小心翼翼地平衡原被告雙方的利益。輕微的傾向一方，意味著必然以犧牲另一方的利益為前提，同時更意味著案子被上訴到上級法院的幾率在提高。 正是基于原告方(業主)面臨舉證的巨大壓力，為了平衡訴訟雙方當事人的權利義務，顯示公平，法院往往只要求原告方初步證明自己的損失即認為原告完成了舉證義務。如果被告對原告的損失數額有異議的，被告要提供證據證明該異議。舉個例子，業主拿出案發前幾天從銀行提出現金5萬元的提款回單以及記載有損失現金5萬元的派出所報案筆錄，以證明21、自己損失了現金5萬元。那么，如果被告認為原告損失的沒有這么多，只有損失了現金2萬元，那么被告應該提供證據證明這一主張。否則，法院一般會按物業公司的過錯承擔分擔這5萬元的部分損失。 第三，在本案中，被告物業公司的過錯比較明顯。從法院調查的結果來看，被告疏于防范，在小區圍墻出現缺口后不聞不問，對進出小區的人員和車輛也沒有適當的管理，值勤門崗更是形同虛設，由此推定被告存在過錯。根據該過錯的程度，法院認定被告應分擔原告的損失的30。在界定過錯程度及厘定賠償比例上，法官擁有一定的自由裁量權，但也不意味著法官就可以天馬行空隨意為之。對此類案件的判決中，我們觀察到在物業公司存在過錯的前提下，法院一般判決其承22、擔的賠償額度在10一30之間。 但是，就算物業公司沒有過錯，法院也會出于平息事件、息事寧人、共建和諧社會考慮，要求物業公司給予“弱勢”的原告一定金額的經濟支援，雙方調解完事。 【案例啟示】 盡管因盜竊引起的物業服務合同糾紛最終進入訴訟程序的數量遠比盜竊案件少，盡管業主作為原告就此類糾紛進行訴訟可能面臨較大的困境，盡管物業公司最終承擔的賠償數額比業主的實際損失要小，但這些都不能成為我們工作麻痹大意或者心存僥幸的理由。 為了防止盜竊案件的發生，物業公司在日常的工作中仍然必須時時提高警惕，做足安全防范措施，堅持完整、詳細地記錄每天的巡查、值崗情況。同時，也應該未雨綢繆，在日常工作中注意保存巡邏登記、23、來訪登記等與安防制度相關的資料，以便在發生糾紛時能及時提供證據，減輕自己面臨的法律風險。樓上墜物砸車誰負責 案情介紹： A先生居住的某小區對機動車輛的停放采取統一管理，即劃定固定的車位并收取一定的管理費用。某日，A先生下班回家將車停放在固定車位。當晚，物業公司的人上門告知，A先生的車被3層B住戶陽臺上跌落的花盆砸了。那么，A先生所遭受的損失是由B住戶還是由物業公司來負責呢？ 法理分析： A先生的這一遭遇，是我國民法通則所規定的一種典型的特殊侵權行為，即建筑物致人損害的侵權行為。根據民法通則126條的規定：“建筑物或其他設施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發生倒塌、脫落、墜落致人損害的，它的所有人或24、管理人應當承擔民事責任。但能夠證明自己沒有過錯的除外。” 這種侵權行為，必須具備幾項要件：1、必須有建筑物或擱置物、懸掛物致人損害的行為；2、必須存在損害事實，也就是說給他人造成了實際的人身或財產損失；3、致害行為與損害事實之間必須有因果關系；4、建筑物或擱置物、懸掛物的所有人或管理人有過錯，包括故意和過失。 在A先生的遭遇中，B住戶的花盆是與房屋相連的位于高處的附屬物，屬于典型的擱置物，除此之外還有空調等。因為花盆的跌落而造成A先生的車被砸壞，加害行為和損害后果之間存在直接的因果關系。根據我國法律規定，對這種侵權行為歸責原則的規定，只要發生了事實的損害就推定所有人或管理人存在過錯，應當承擔民25、事責任。除非所有人或管理人能舉出證據證明自己沒有過錯，但是，事實上B住戶作為居住在房屋高層的住戶，應當注意到在沒有任何保護措施或保護措施不夠完善的情況下在陽臺上放置花盆，一旦遇到較大級的風或其他原因將很容易發生花盆跌落的情況。因此，B住戶在此事件中是有過錯的，應當對A先生的損失承擔全部責任。 雖然，A先生按規定交納管理費并停放車，與物業公司形成一種保管關系，物業公司對A先生的車負有妥善保管的義務和危險告知的義務。但是，在此事件中，并非是因為物業公司的過錯才導致A先生的車受損?；ㄅ璧牡?，是物業公司所無法預見和避免的，因此，物業公司不應承擔責任。 處理方式： 在此事的處理上，如果A先生的車沒有辦26、理保險，那么A先生可以通過與B住戶協商的方式來解決自己的損失，如協商不成，也可以通過向法院提起訴訟，以司法程序解決。如果A先生的車已經辦理了保險，則可以通過保險理賠彌補損失，在理賠之后，由保險公司向B住戶行使追償權。如果理賠款仍不足以彌補損失，A先生仍可以對B住戶向法院提起訴訟，以獲取適當的賠償。 案件點評： 這件事情并不是A先生、B住戶和物業公司所希望發生的。要解決它，就必須住戶、物業公司一起盡到注意義務。作為住戶，在陽臺等地方放置物品時一定要做好保護措施，如焊接防護欄等；而作為物業公司，則應當在劃定停車位或其他固定區域時，盡可能離建筑物遠一些或加蓋護棚等。只有多方一起努力，才能防止此類的損27、害發生。幼童高墜致死誰之過 【案例】 王女士居住于廣州市金泉大廈1502室，20l0年8月13日上午7時12分，她上完早班后打電話叫其7歲的兒子下樓吃早餐，半小時后兒子仍沒有下樓。王女士覺得有些不妥，遂趕回家，卻發現一部電梯已被卡在三樓。無奈，她只好要求廣州市菲德物業管理有限公司(以下簡稱菲德物業公司)的管理人員打開另一部電梯上樓?；氐郊液螅跖堪l現兒子已不在家。遂四處尋找并報案。8時30分左右，王女士的兒子被他人發現倒在金泉大廈西側地面上的血泊中。事發后，經廣州市公安局天河分局鑒定，王女士的兒子屬高墜致死，排除刑事案件的可能。王女士認為，菲德物業公司不顧住戶方便，兩部電梯(沒有準用證)平時28、只開一部，且經常發生故障。事發當天，正是因為電梯發生故障，她兒子才步行樓梯，而樓梯窗口又過矮，且沒有任何防護設施，以致造成她兒子墜落死亡。王女士找到金泉大廈的開發商廣州市金房產發展有限公司，要求賠償未果，遂將菲德物業公司和開發商告上法庭，要求兩被告承擔喪葬費、死亡補償費及精神損失費合計326401元，兩被告對此承擔連帶賠償責任。 法院至案發地現場勘察發現，原告所居住的大廈樓梯通風窗口距樓梯地面最近點僅70厘米。該通風窗口高151厘米，寬147厘米，沒有加設任何防護網及設置醒目警示標志。 被告一菲德物業公司辯稱：我公司不可能預見到王女士的兒子會從樓梯的通風窗口墜落死亡，其死亡完全是意外事件，并非29、是由于我公司有某種違法行為造成的，與我公司電梯發生故障之間沒有任何因果關系，我公司的行為不符合一般侵權行為所必須具備的四個構成要件，不應對王女士的兒子的死亡承擔民事責任。原告作為其兒子的監護人，未履行法律規定的監護義務，應對其兒子的死亡承擔全部責任。請求法院判決駁回原告的訴訟請求。被告二廣州市金房產發展有限公司辯稱：原告現所居住的金泉大廈已經竣工驗收合格。并被評為優良工程。我公司對原告兒子的死亡沒有過錯，不應承擔任何法律責任。況且，原告兒子的死已經被公安機關鑒定為“意外死亡”。原告將我公司列為被告顯然是錯誤的，請求法院駁回原告對我公司的起訴。 【爭議焦點】 l、原告的父母是否應承擔監護不力的責30、任? 2、兩被告是否應承擔侵權賠償責任?承擔責任的比例如何分攤?兩被告是否應承擔連帶賠償責任? 【律師解析】 一、原告的父母應承擔監護不力的過錯責任 中華人民共和國民法通則第十六條規定：“未成年人的父母是未成年人的監護人。”第十八條規定，監護人應當履行監護職責，保護被監護人的人身、財產及其他合法權益，除為被監護人的利益外，不得處理被監護人的財產。監護人不履行監護職責或者侵害被監護人的合法權益的，應當承擔責任；給被監護人造成財產損失的，應當賠償損失。本案中，原告作為孩子的父母對未成年人負有法定的監護職責，監護人應認真審慎地履行監護義務。該小孩在下電梯時沒有成年人陪同，原告作為其父母未盡到應有的注31、意義務。因原告兒子年幼，無法正確判斷和識別風險，導致從高樓墜亡，原告作為其法定監護人，應承擔相應的法律責任。 二、兩被告應根據其過錯按照比例承擔侵權責任。兩被告不應承擔連帶責任 在侵權責任法頒布之前，本案應根據最高人民法院關于審理人身損害賠償案件運用法律若干問題的解釋第三條第二款處理。該款規定，兩人以上沒有共同故意或共同過失，但其分別實施的數個行為間接結合發生同一損害后果的，應當根據過失大小或者原因力比例各自承擔相應的賠償責任。2010年7月1日頒布的侵權責任法實施之后，本案應根據該法第十二條規定進行處理。侵權責任法第十二條規定： “二人以上分別實施侵權行為造成同一損害，能夠確定責任大小的，各32、自承擔相應的責任；難以確定責任大小的，平均承擔賠償責任?！痹摋l是規范無意思聯絡的數人侵權行為。所謂無意思聯絡的數人侵權，是指數個人行為事先并無共同的過錯，而數個行為偶然結合導致了同一受害者遭受了同一損害。無意思聯絡的數人侵權的各行為人的行為相互間接結合而致使損害后果的發生，其損害后果發生的原因不具有同時性，通常是相互繼起，各自獨立，但互為中介，數行為分別構成損害后果的直接原因或間接原因。無意思聯絡的數人侵權行為的民事責任不是連帶責任，而是根據行為人過錯大小或數行為人損害結果發生的原因力比例承擔相應的民事責任，即按份責任。而無意思聯絡的數人侵權的各行為人之間在主觀方面不存在共惡性，并以讓數人侵權33、行為中的一人因他人的主觀過錯和侵權行為而對他人所造成的損害后果承擔賠償責任，顯然違背公平原則及過錯責任原則，因此對此類型侵權行為的行為人就不應適用連帶責任，而是各自只對自己的行為承擔責任。具體地說，能夠確定責任大小的，各行為人各自承擔相應的責任；難以確定責任大小的，平均承擔賠償責任。責任大小的確定，可以綜合考慮過錯程度、原因力大小等因素。 本案中，被告一與被告二分別實施的侵權行為之間沒有意思聯絡，事先無共同的故意或共同的過失，只是兩被告的行為偶然結合而導致原告兒子的死亡，兩被告不構成共同侵權，應按照過錯的大小和原因力比例各自承擔責任。被告一菲德物業公司作為為金泉大廈提供物業服務的企業，應按照物34、業服務合同的約定，認真履行物業服務的責任，包括對大廈的共用設備電梯履行日常的維修養護義務。被告菲德物業公司在對電梯進行日常維護過程中，兩部電梯平日只有一部能夠正常運行，且經常發生故障。事發當天，正是由于其中一部電梯發生故障，被告沒有及時組織人員搶修，也沒有及時開通另一部電梯，以致造成原告兒子在步行樓梯下樓時不慎墜樓死亡。被告菲德物業公司未能認真履行物業服務職責，該過錯行為與原告兒子的死亡有直接的因果關系，應承擔主要賠償責任，即50的責任。 被告二廣州市金房產發展有限公司作為金泉大廈的開發商，應保證其開發建設的房屋適合人體居住，保障居住人的人身安全。大廈雖然通過了竣工驗收，但竣工驗收標準并不能作35、為房屋不存在設計、施工瑕疵的惟一依據。被告二沒有按照住宅設計規范進行設計施工。根據建設部發布的住宅設計規范(GB 500961999)3.9.1規定，外窗窗臺距樓面、地面的高度低于0.90米時，應有防護設施，窗外有陽臺或平臺時可不受此限制。窗臺的凈高度或防護欄桿的高度均應從可踏面起算，保證凈高0.90米。被告興建的金泉大廈樓梯通風窗口距樓梯地面最近點僅0.70米，沒有設置任何防護設施，違反了住宅設計標準的規定。被告應當預見樓梯通風窗口過低，可能會發生損害后果，但卻從未采取任何防范措施，致使原告兒子墜樓死亡，被告的這種過錯行為與原告兒子的死亡有直接的因果關系，被告二應負次要賠償責任，即30的責任36、。 【法院判決】生故障，被告沒有及時組織人員搶修，也沒有及時開通另一部電梯，以致造成原告兒子在步行樓梯下樓時不慎墜樓死亡。被告菲德物業公司未能認真履行物業服務職責，該過錯行為與原告兒子的死亡有直接的因果關系，應承擔主要賠償責任，即50的責任。 被告二廣州市金房產發展有限公司作為金泉大廈的開發商，應保證其開發建設的房屋適合人體居住，保障居住人的人身安全。大廈雖然通過了竣工驗收，但竣工驗收標準并不能作為房屋不存在設計、施工瑕疵的惟一依據。被告二沒有按照住宅設計規范進行設計施工。根據建設部發布的住宅設計規范(GB 500961999)3.9.1規定，外窗窗臺距樓面、地面的高度低于0.90米時，應有防37、護設施，窗外有陽臺或平臺時可不受此限制。窗臺的凈高度或防護欄桿的高度均應從可踏面起算，保證凈高0.90米。被告興建的金泉大廈樓梯通風窗口距樓梯地面最近點僅0.70米，沒有設置任何防護設施，違反了住宅設計標準的規定。被告應當預見樓梯通風窗口過低，可能會發生損害后果，但卻從未采取任何防范措施，致使原告兒子墜樓死亡，被告的這種過錯行為與原告兒子的死亡有直接的因果關系，被告二應負次要賠償責任，即30的責任。 【法院判決】法院經審理認為，本案屬于無意思聯絡的數人侵權，應適用侵權責任法第十二條規定，根據侵權人的責任大小各自承擔責任。被告菲德物業公司未能認真履行電梯的日常維修養護義務，明顯存在過錯，該過錯行為與原告兒子的死亡有直接因果關系，應承擔50的主要責任。被告廣州市金房產發展有限公司作為大廈的開發商，違反住宅設計規范設計施工，導致建筑物存在嚴重安全隱患。樓梯通風窗口過低，被告沒有采取相應的防范措施，致使原告兒子墜樓死亡，這種過錯行為與原告兒子的死亡有直接的因果關系，被告二應負30的次要賠償責任。原告對其兒子監護不力，對事故的發生也有過錯，也應承擔20的責任。原告兒子死亡產生的死亡賠償金、喪葬費、交通費總計人民幣274300元。判令被告一賠償原告274300元的50即137150元，被告二賠償原告274300元的30即82290元，原告本人承擔274300元的20，即54860元。