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1、物業管理公司的設立 第一篇 物業管理企業一、物業管理公司的設立公司公司是依法成立的以盈利為目的的企業法人。公司的基本特征是:(1)公司具有法人資格，是一種企業法人;(2)公司是以盈利為目的的法人組織，通過其在法定范圍內從事生產經營活動獲取經濟利益;(3)公司是依照公司法而成立的企業法人，區別于依照民法的規定設立的其他法人。有限責任公司有限責任公司又稱有限公司，是公司的一種形式。它是指由法律規定的一定人數的出資人或者股東組成，所有出資人或股東均以其出資額為限對公司承擔責任，公司以其全部資產對公司的債務承擔責任的公司形式。有限責任公司特征有限責任公司有以下幾點特征:(1)有限責任公司的出資人或者股2、東僅以其出資額為限對公司負責，對公司的債權人不負直接責任;(2)有限責任公司的股東人數有限制;(3)有限責任公司不能公開募集股份，不能發行股票刊的有限責任公司股東的出資轉讓有嚴格的限制;(5)有限責任公司的資本總額與各股東出資額均應在章程中記載，并須一次繳足;(6)有限責任公司是不公開發行股票的公司，股東人數比較固定;(7)有限責任公司的設立程序和組織機構較股份有限公司簡便。股份有限公司股份有限公司是指其全部資本分為等額股份，股東以其所持股份為限對公司承擔責任，公司以其全部資產對公司的債務承擔責任的公司形式。股份有限公司特征股份有限公司有以下幾點特征:(1)股份有限公司是最典型的合資公司,其信3、用基礎是資本而不在于股東個人，出資形式只能是現金或實物，而不能是信用或勞務;(2)股東必須達到法定人數;(3)資本劃分為均等的股份川的股東承擔有限責任;(5)股份有限公司具有較多的優越性，如有利于集中資本，有利于分散投資者的風險，有利于自由轉讓股票，具有廣泛的社會性，適應了企業所有權與經營權分離的需要等。國有獨資公司國有獨資公司是國家授權投資的機構或者國家授權的部門單獨投資設立的有限責任公司。根據我國公司法的規定，凡是國務院確定的生產特殊產品的公司或者屬于特定行業的公司，均應采取國有獨資公司的形式。合資公司合資公司是指由兩個或兩個以上的投資者共同出資成立的有限責任公司或股份有限公司。國內公司國4、內公司是指投資人全部為中國國內公民和法人的公司。涉外公司涉外公司是指外國投資者依照中國法律，在中國境內成立的獨資或外方合資公司。分公司分公司是本公司或總公司的對稱，是公司的分支機構或附屬機構，而公司本身則稱之為總公司或本公司，其分支機構或附屬機構就是分公司。分公司的特征是：分公司沒有獨立的法律地位，不具有法人資格，其民事責任由總(本)公司承擔。子公司子公司是指股權和經營的業務活動受其他公司控制的公司，亦稱為附屬公司或從屬公司,子公司是相對于控股公司或母公司而言的，其股票的半數以上(有時無須達到半數)歸于實際控制的公司(控股公司或母公司)所有。我國公司法規定:公司可以設立子公司。子公司的特征是:5、具有相對獨立的法人資格，有自己的公司名稱、章程，以自己的名義從事經營活動，與母公司的財產彼此獨立，依法獨立承擔民事責任。控股公司控股公司亦稱持股公司或股權公司,是指通過持有另一個或幾個公司的一定比例以上的股票或其他證券而對其實行控制的公司。控股公司必須是母公司(母公司不一定是控股公司),被控公司為子公司。控股公司按其控股的方式不同可分為純粹控股公司和混合控股公司兩種。上市公司上市公司亦稱公眾公司、公開公司,是指其股份按一定程序在證券交易所上市交易的股份有限公司。我國公司法所稱上市公司是指所發行的股票經國務院或者國務院授權證券管理部門批準在證券交易所上市交易的股份有限公司。物業管理公司物業管理公6、司是指按合法程序建立并具備相應資質條件的對物業進行管理的企業性經濟實體。物業管理公司組建原則根據物業管理的內涵，物業管理公司組建的原則是zG)企業化;(2)專業化;(3)社會化。物業管理公司的性質物業管理公司屬于第三產業中的服務行業，其性質是具有獨立的企業法人地位的經濟實體，按自主經營、自負盈虧、自我約束、自我發展的機制運行。物業管理公司的指導思想物業管理公司的指導思想是：以服務為宗旨、以經營為手段，以經濟效益、社會效益和環境效益的綜合統一為目的。物業管理公司分類根據企業的所有制性質，物業管理公司可分為全民、集體、私營以及外商投資企業，包括中外合資、中外合作或外商獨資企業。專項管理公司為了提高7、效率，進行規模化經營，社會上涌現出一些高度社會化、專業化的專業物業管理公司(專項公司)來承擔單一的某項服務，例如清掃保潔公司。專項管理公司的種類在物業管理發展過程中，涌現出很多專項管理公司，通常有以下類型:(1)園林綠化專業公司;(2)清掃保潔專業公司;(3)保安公司川4)市政管養專業公司;(5)電梯、設備修理專業公司等。園林綠化專業公司專門從事林木、花卉、草坪的培育，保養以及美化環境的工作的企業。清掃保潔專業公司專門從事居住小區(大廈)范圍內的環境衛生清掃和保潔的企業。保安公司專門提供保安服務，為保障居住小區(大廈)內的業主(使用者)的人身安全和財產安全的企業。電梯、設備修理專業公司專門從事8、電梯裝的企業。房屋修繕專業公司專門從事房屋的維修、保養的企業。設立公司的條件根據公司法規定，設立公司必須符合以下條件:(1)符合法定的出資人數;(2)注冊資本達到法定的最低限度，以工業產權、非專利技術等出資的，不得超過資本總額的20%;(3)有共同制定的公司章程;(4)有明確的公司名稱和組織機構;(5)有固定的生產經營場所和必要的生產經營條件。資質資質就是資格等級，公司的資質就是公司的經營能力。資質等級高的，經營范圍就大;資質等級低的，經營范圍就小。資質等級為了加強對物業管理公司的管理，維護物業管理市場秩序，政府主管部門借鑒其他行業的經驗，建立物業管理公司資質評審制度。根據物業管理公司的技術資9、質、規模和業績，可將物業管理公司劃分為一、二、三等若干不同等級，并規定物業管理公司的資質必須與所管理的物業檔次相吻合，不夠等級資質的企業一律不允許從事同等級的物業管理。資質條件物業管理公司的資質條件一般應有以下幾點:(1)有合格的管理章程和管理辦法;(2)有20萬30萬元以上的貨幣注冊資金;(3)有固定的注冊地點及經營地點;(4)擁有或受托管理建筑面積(l5)萬平方米以上的物業;(5)有管理物業所需的管理機構和各類人員，專業管理人員按建筑面積10萬平方米計算，多層房屋配6人，高層大樓配8人，不足10萬平方米的不少于5人。企業在冊管理人員中專業技術人員不得少于三分之一;(6)有完備的房屋維修、管10、理與養護的保障措施。資質審批資料物業管理公司申報經營資質審批必須提供的資料有:(1)主管單位提請對物業管理公司經營資質進行審批的報告;(2)設立物業管理公司的可行性研究報告和上級主管單位的批準文件:(3)擁有或受托管理物業的證明資料;(4)驗資證明;(5)具有專業技術職稱的管理人員的資格證書或證明文件刊的企業法定代表人任命書或聘任書刊（7)管理章程或管理辦法;(8)注冊及經營地點證明;(9)其他有關資料。屬于私營企業的，還須報業主身份證明、簡歷和雇員名單。外商投資企業除提報上述各類有關資料外，屬于合資、合作企業的，還需報合資或合作項目建議書、合同的副本及中方投資審批機關的批準文件。此外，外商獨11、資企業還需委托具有對外咨詢代理資質的機構辦理申請報批的文件。資質審批程序申請單位首先要向房地產主管單位遞交物業管理公司的經營資質報告及齊全的申請資料。房地產主管單位審核完畢后，如符合經營資質條件的，核發批準文件。然后按有關規定，申請單位向工商行政管理機關辦理注冊登記手續后，才能對外營業。公司的組織機構公司的組織機構是公司在法律關系中代表公司整體，實施法律行為的機構。它的行為直接表現為法人行為。股東會和股東大會股東會是由有限責任公司的全體股東共同參加組成的公司最高權力機構。股東大會是由股份有限公司的全體股東參加的公司最高權力機構。股東會和股東大會負責決定公司的最根本的事務，如決定公司的經營方針、12、投資計劃，選擇和更換董事，審議公司的預、決算方案等。董事會和監事會董事會是公司的執行機構，行使公司的職權。董事成員必須是股東，董事長或執行董事為公司的法人代表。監事會是公司的監督機構，由股東代表和職工代表組成。經理經理是由公司董事會聘任的負責公司日常生產、經營等各項活動的執行人。經理可以是股東也可以不是。經理的主要任務是主持公司的生產、經營、管理工作，實施董事會決議，完成公司的年度經營計劃等。公司債券公司債券是指公司為籌措資金，依照法定條件和程序發行的、約定在一定期限內還本付息的有價證券。公司債券持有者是公司的債權人，持券人的權利是按約定條件向公司索取利息和到期收回本金，并可優先于股東分紅取息13、，當公司破產清算時，也優先于股東收回本金，但公司債券的持有者無權參與公司的決策和經營管理活動。公司的合并公司的合并是指一個公司吸收其他公司而使其他公司成為自己的一個組成部分￥或兩個以上的公司合并成立一個新公司，各合并公司均為新公司的組成部分。公司分立公司分立是將公司分解，各出資人成立新公司，或將公司的一部分從公司中分出，而作為另一法人存在的行為。公司破產公司破產是指公司因經營管理不善造成嚴重虧損，不能清償到期債務，經債權人或公司自己申請，由人民法院裁定的公司解體。公司破產的條件公司破產的條件是公司的資產不能清償到期的債務，即資不抵債，但符合下列條件的，人民法院可以不宣告破產：一是公司的經營內容14、與國計民生有重大關系，國家統一資助或幫助采取其他措施清償服務的；二是公司取得擔保，自破產申請提出之日起六個月內清償債務的；三是公司與債權人達成合解協議，債權人同意延期還債，公司能夠在所延長的期限內清償債務的。公司解散公司解散是相對于公司設立而言的。公司解散是依照公司法或章程規定申請注銷公司登記，終止其法人資格的行為。公司因設立而取得法人資格，因解散清算而消滅法人資格。解散是消滅法人資格的開始，經過清算和注銷公司登記消滅法人資格。公司解散的方式，可分為強制解散與自行解散兩種。公司解散的條件公司解散必須符合下列條件之一：一是公司章程規定的營業期限屆滿或者章程規定的其他解散事由出現;二是股東會議解散15、;三是因公司合并或者分立需要解散的;四是公司因違反法律、法規而被有關部門依法責令關閉而強行解散的。公司清算清算是指公司在解散過程中，為保護相關當事人的合法權益，終結現存的各種法律關系，而對公司的資產、債權債務關系等進行清理、處分的行為。公司清算分為按公司法規定進行的正常清算和按有關破產的法律規定進行的破產清算。清算組織機構組成公司解散時，有限責任公司的清算組由股東組成;股份有限公司的清算組由股東大會確定人選;不能成立清算組的由人民法院指定。公司破產后財產的處理被清算的公司財產，首先支付清算費用、職工工資和勞動保險費用，然后繳納所欠稅款，清償公司債務。不能清償全部債務的，參照民事訴訟法關于清償順序和按比例分配的辦法向債權人清償。物業管理公司的注冊登記公司章程企業注冊登記時，必須制定一份非常重要的文件，即公司章程，在公司章程中應明確各方的權利、義務、責任。物業管理公司章程的主要內容根據國家規定，章程應包含以下主要內容:(1)總則，主要包括企業的名稱(全稱)、地址等;(2)物業管理企業的經營宗旨;(3)物業管理公司經營的范圍刊的企業的經濟性質及組織形式;(5)注冊資金;(6)機構;(7)財務會計制度川的利潤分配制度刊的職工錄用方式、待遇及管理方法;(10)企業的各種規章制度等。按公司法規定，企業設立必須向工商行政管理部門進行注冊登記，領取營業執照后，方可開業。