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1、xx公司地塊項目設計建議書公司地塊項目設計建議書 項目基本情況項目基本情況1 1、周邊環境分析；、周邊環境分析；p 離縣城中心較近；p 周邊存在一定的配套；p 處于支路內，不臨主干道，昭示性較差；p 周邊多為魚塘、農田，居住環境和居住氛圍差。交通、周邊環境將成為制約交通、周邊環境將成為制約項目發展的主要瓶頸！項目發展的主要瓶頸！原原xx公司地塊公司地塊規劃思考規劃思考！1、如何解決昭示性弱的問題？無臨街展示面、看房不方便2、如何規避項目的交通問題？道路狹窄3、如何規避項目周邊環境差的問題？民宅、田地為主4、如何結合項目地形、環境處理規劃？高差、日照間距3 3、項目分析要點與小結、項目分析要點與2、小結遂川城市宏觀背景遂川城市宏觀背景遂川遂川概況概況位于江西省西南邊境，是井岡山革命根據地的重要組成部分，也是福建、廣東、海南等地通往革命搖籃井岡山的重要通道。遂川東鄰萬安縣，南界南康市、上猶縣，西連湖南省桂東縣、炎陵縣，西北接井岡山市，北抵泰和縣；總面積3144.17平方公里，總人口54萬人，是吉安市面積最大、人口最多的縣。城市特色：城市特色：1 1、省級省級“工業園區工業園區”2 2、“中國金桔之鄉中國金桔之鄉”、“中國板鴨之鄉中國板鴨之鄉”、“中中國油茶之鄉國油茶之鄉”。人口人口5454萬萬城區人口城區人口1616萬萬GDP(09GDP(09年年)45.1億元億元人均人均GDPGDP813、938193元元數字數字遂川遂川：2010年，遂川全縣實現生產總值54.5億元，五年增長70%；財政總收入5.18億元，五年增長1.75倍，其中地方財政收入3.88億元，五年增長1.87倍；完成工業總產值68.8億元，五年增長1.2倍；完成社會固定資產投資72億元，五年增長6.4倍；社會消費品零售總額實現15.8億元，五年增長1.1倍。實現了“五個翻番”目標。遂川縣區位優勢明顯，自然條件優越，旅游資源、特產資源、自然資遂川縣區位優勢明顯，自然條件優越，旅游資源、特產資源、自然資源豐富，投資條件日趨完善；有較好的經濟基礎和較好的資源做支撐，源豐富，投資條件日趨完善；有較好的經濟基礎和較好的資源做4、支撐，近年來經濟穩步發展，發展潛力巨大。近年來經濟穩步發展，發展潛力巨大。遂川經濟成就建設遂川經濟成就建設指標2010年末實現值2015年預期“十二五”年均增速%1、全縣生產總值（GDP）54.86110.3152、人均生產總值98371852913.53、工業總產值68.87210.2254、規模工業企業51.73192305、規模工業增加值13.4548296、社會消費品零售總額14.5434.719遂川十二五城市經濟遂川十二五城市經濟近年遂川近年遂川GDPGDP快速增長快速增長，城市宏觀經濟發展勢頭良，城市宏觀經濟發展勢頭良好，好，為房地產市場發展奠定堅實基礎。為房地產市場發展奠定堅實基5、礎。GDP增幅和房地產業發展狀況的關系 小于小于4%4%4%-5%4%-5%5%-8%5%-8%大于大于8%8%萎縮停滯穩定發展快速發展在遂川的城市發展構想下，遂川將發展成“一江兩岸、三大片區”的縣城空間格局。加快小城鎮建設與推進城鎮化、產業化統籌起來，發展大交通、大產業、大建設、大服務。發展大交通、大產業、大建設、大服務。深入開展森林城鎮創建活動，不斷改善人居環境，提升城市品位。遂川城市宏觀經濟快速發展，成為房地產市場發展的動力和基礎城市宏觀經濟快速發展，成為房地產市場發展的動力和基礎。新上任的政府領導重視遂川的經濟發展，本案地塊周邊規劃有五星新上任的政府領導重視遂川的經濟發展，本案地塊周邊6、規劃有五星級酒店，擴大高速路的引線作為遂川的迎賓大道。級酒店，擴大高速路的引線作為遂川的迎賓大道。遂川快速發展的城市經濟以及優勢明顯的縣域中心城市地位，遂川快速發展的城市經濟以及優勢明顯的縣域中心城市地位，為房地產市場的快速發展奠定了堅實的基礎。為房地產市場的快速發展奠定了堅實的基礎。遂川城市宏觀背景小結遂川城市宏觀背景小結遂川房地產基本情況遂川房地產基本情況2011年1-4月份，在建房地產項目（樓盤）中，項目規劃占地面積145172平方米，項目規劃建筑面積591471平方米。在規劃建筑面積中，住宅524232平方米，商業營業用房66279平方米，分別占88.6%和11.2%。規劃住宅26607、套，其中，90平方米及以下460套，90-140平方米1595套，140平方米以上605套；在140平方米以上住房中，別墅、高檔公寓123套。遂川房地產市場研究遂川房地產市場研究項目項目名稱名稱位置位置占地面積占地面積（）（）建筑面積建筑面積（）（）商業面積商業面積（）（）總戶數總戶數建筑類別建筑類別剩余供應剩余供應量量銷售狀況銷售狀況目前銷售均價目前銷售均價住宅住宅商業商業山水山水國際國際龍泉公園旁33333.317.7萬約200001200高層約1130一般約3800未售新城新城佳園佳園C區區井岡山大道檢察院東側2668095000約20000590高層59011.25銷售商鋪，住宅未售未8、售18500學府學府雅苑雅苑105國道東側卜村段23765568218500450多層約230良好約3700水岸水岸新城新城泉江大橋南側208655486416000245多層約120一般3500城市城市廣場廣場文獻路老公安局723120247約5000124多層、小高層124接受登記陽光陽光名郡名郡新人民醫院西側17866580834473384小高層、高層384開始認籌寶龍寶龍福苑福苑井岡山大道檢察院西側6685278343560129小高層、高層129開挖地基合計合計136425.3464758約77533約2700遂川房地產市場分析遂川房地產市場分析客戶構成分析客戶構成分析水岸新城客戶9、比例世紀經典客戶比例新城佳園客戶比例山水國際客戶比例在縣城置業的客戶中，周邊鄉鎮客戶已經高達30%-40%，這是構成遂川房地產迅速發展的十分強勁的動力；其他/務工返鄉的客戶中，主要是來自于珠三角、長三角的外出務工人員，遂川縣城置業的比例僅占30%。從上述分析得知：1、預計兩年內住宅供應量約38.8萬，商業供應量為7.7萬，加之龍泉世紀城、陽光藝墅、鴻云地產人民醫院對面項目等即將開發銷售的項目，遂川市場競爭較為激烈；遂川房地產市場小結遂川房地產市場小結地塊檔次定位地塊檔次定位1 1、檔次定位策略、檔次定位策略中檔樓盤中檔樓盤舒適住宅、性價比住宅舒適住宅、性價比住宅1 1、強調小區品質與舒適度，引10、領遂川住宅先、強調小區品質與舒適度，引領遂川住宅先鋒；鋒；2 2、形象上拔高，突出好房不貴的市場形象；、形象上拔高，突出好房不貴的市場形象；3 3、智能化設計，硬件支撐品牌樓盤；、智能化設計，硬件支撐品牌樓盤；4 4、強調性價比為項目的主要優勢；、強調性價比為項目的主要優勢；5 5、形象上拔高，容積率最大化為基本原則；、形象上拔高，容積率最大化為基本原則；6 6、以中小戶型為主，加以創新元素（偷送面、以中小戶型為主，加以創新元素（偷送面積）引領市場。積）引領市場。返鄉置業返鄉置業遂川周邊鄉鎮居民遂川周邊鄉鎮居民遂川范圍內鄉、鎮、村居民遂川范圍內鄉、鎮、村居民2 2、客戶定位、客戶定位客群定位：11、客群定位：以現今市場的主流客戶，區域以現今市場的主流客戶，區域范圍內居民為主；范圍內居民為主；（剛性需求為主，購買力較差）（剛性需求為主，購買力較差）以遂川周邊鄉鎮居民為補充；以遂川周邊鄉鎮居民為補充；（剛性需求為主，購買力較差）（剛性需求為主，購買力較差）以返鄉置業客戶為二期拓展客群。以返鄉置業客戶為二期拓展客群。（以外地返鄉或外地人在本地做（以外地返鄉或外地人在本地做生意的客戶為主，購買力較強）生意的客戶為主，購買力較強）3 3、目前市場客戶情況小結、目前市場客戶情況小結 消費客群主要以周邊鄉、鎮、村居民為主，以進城為目消費客群主要以周邊鄉、鎮、村居民為主，以進城為目的的置業方向，對產品要12、求低，價格敏感，基本為剛性需求。的的置業方向，對產品要求低，價格敏感，基本為剛性需求?？蛻艚Y構：客戶結構：產品線情況：產品線情況：遂川房地產產品品質均不高，其中只有山水國際小區環遂川房地產產品品質均不高，其中只有山水國際小區環境有較好的規劃；戶型以三房為主，面積在境有較好的規劃；戶型以三房為主，面積在80-12080-120之間；之間；四房其次，面積在四房其次，面積在110-144110-144之間，兩房最少，面積在之間，兩房最少，面積在60-70 60-70 之間。之間。3 3、目前市場客戶情況小結、目前市場客戶情況小結 即將入市的新項目，如陽光名郡等，在產品上、規劃上均有即將入市的新項目，13、如陽光名郡等，在產品上、規劃上均有較大的提升，戶型趨于方正合理、朝向合理；從規劃上開始重視較大的提升，戶型趨于方正合理、朝向合理；從規劃上開始重視園林綠化。價格也有繼續向上攀升的趨勢。園林綠化。價格也有繼續向上攀升的趨勢?？傮w的客群結構仍未發生改變，戶型產品線仍以總體的客群結構仍未發生改變，戶型產品線仍以130130以下以下為主。為主。市場趨勢分析：市場趨勢分析：市場發展狀況：市場發展狀況：遂川房地產市場仍處于初級階段，營銷差，廣告推廣不到位、遂川房地產市場仍處于初級階段，營銷差，廣告推廣不到位、無營銷拓展、物業管理不到位，基本為自然銷售。無營銷拓展、物業管理不到位，基本為自然銷售。整體風格建14、議整體風格建議建筑風格建議建筑風格建議 以簡約歐式風格為以簡約歐式風格為主，風格偏西班牙式，主，風格偏西班牙式，以弧形窗、坡屋頂、以弧形窗、坡屋頂、尖塔為主要符號，與尖塔為主要符號，與周邊建筑和其他項目周邊建筑和其他項目形成強烈反差，凸顯形成強烈反差，凸顯項目形象。項目形象。建筑風格對比：建筑風格對比：強烈的色彩跳躍和風格跳躍；強烈的色彩跳躍和風格跳躍；建筑風格建議建筑風格建議建筑風格對比：建筑風格對比：西班牙風格騎樓式底商與周邊底商的區隔與融合。西班牙風格騎樓式底商與周邊底商的區隔與融合。建筑風格建議建筑風格建議布局建議布局建議規劃建議規劃建議總體規劃建議：總體規劃建議：節約成本，利用臺地的15、高差進行節約成本，利用臺地的高差進行部分柴間或車庫的設置；部分柴間或車庫的設置；園林布置上可依據高差做部分疊園林布置上可依據高差做部分疊水或花池設計，增強園林的層次感；水或花池設計，增強園林的層次感；規劃中充分考慮日照間距的影響，規劃中充分考慮日照間距的影響，以符合規范要求；以符合規范要求；鑒于利潤最大化考慮，可適當進鑒于利潤最大化考慮，可適當進行半圍合式組團布局，增加土地的行半圍合式組團布局，增加土地的利用率，退線距離降到最低。利用率，退線距離降到最低。規劃建議規劃建議改變間距配置，保證各樓棟符改變間距配置，保證各樓棟符合日照要求；合日照要求；保證入口景觀的營造空間；保證入口景觀的營造空間；16、保證各排建筑景觀的均好。保證各排建筑景觀的均好。戶型參考戶型參考整體戶型設計創新建議：整體戶型設計創新建議：設置入戶花園，強調入戶花園功能的設置入戶花園，強調入戶花園功能的可變性；可變性；戶型以緊湊為原則，盡量考慮通透性；戶型以緊湊為原則，盡量考慮通透性；配置雙陽臺，陽臺尺度設計考慮功能配置雙陽臺，陽臺尺度設計考慮功能性和實用性；性和實用性；設置部分落地凸窗與內置衣櫥；設置部分落地凸窗與內置衣櫥；景觀面設置凸窗和陽臺；景觀面設置凸窗和陽臺；局部景觀較好處可設置弧形大客廳；局部景觀較好處可設置弧形大客廳；局部四房雙主臥設計。局部四房雙主臥設計。入戶花園入戶花園270度環度環慕大客廳慕大客廳中心景17、觀中心景觀罕見罕見1.81.8米寬米寬環形陽臺環形陽臺環幕客廳，享環幕客廳，享270270度景觀度景觀惠州熙龍小鎮270度環幕大客廳+1.8米環形陽臺=首創、氣派、樓王！戶型定位戶型定位邊角景觀邊角景觀1.81.8米寬環形陽臺米寬環形陽臺戶型定位戶型定位邊角景觀邊角景觀1.81.8米寬環形陽臺米寬環形陽臺雙主臥設計雙主臥設計讓兩代人同住，共享天倫，各自甜蜜 戶型定位戶型定位適合放置于景觀較好位置適合放置于景觀較好位置4 4房房住宅增值可拆卸凸窗（贈送面積）拆卸前拆卸前拆卸后拆卸后可拆卸凸窗設計可拆卸凸窗設計:p2.22.2米以下的凸窗的面米以下的凸窗的面積是贈送的；積是贈送的；p增加房間的實際18、使用面增加房間的實際使用面積積;p有很好的采光通風有很好的采光通風;戶型定位戶型定位270度景觀的陽光花房，度景觀的陽光花房，2.2米層高以下，不算面積，米層高以下，不算面積，但可以極大增加主臥的舒適程度但可以極大增加主臥的舒適程度戶型定位戶型定位隱藏式衣櫥的設計方法有點類似于低臺凸窗，通過外墻外移并將其做成凸窗隱藏式衣櫥的設計方法有點類似于低臺凸窗，通過外墻外移并將其做成凸窗完成，只是這里的凸窗改成了完成，只是這里的凸窗改成了“衣櫥衣櫥”。和凸窗一樣，隱藏式衣櫥的高度通。和凸窗一樣，隱藏式衣櫥的高度通常也在常也在2.22.2米以下，不用計入建筑面積，但業主卻可以使用。米以下，不用計入建筑面積19、，但業主卻可以使用。住宅增值隱藏式衣櫥（贈送面積）假梁，可拆卸戶型定位戶型定位住宅增值花架（贈送面積）交交樓樓前前裝裝修修后后交交樓樓前前花架花架:p構架部分不計算建筑面積，構架部分不計算建筑面積，也不計入容積率也不計入容積率p交樓后把花架架構澆板可交樓后把花架架構澆板可成為房間成為房間p一房變三房，二房變四房，一房變三房，二房變四房，實現百變戶型實現百變戶型戶型定位戶型定位住宅增值空調機位改小陽臺（贈送面積）在一些樓盤的設計中，為了能給客戶實惠，開發商往往會多設計出一個或者兩個在一些樓盤的設計中，為了能給客戶實惠，開發商往往會多設計出一個或者兩個空調外機安放處，或將其層高控制在空調外機安放處，或將其層高控制在2.22.2米以內，或在頂上做一個假梁，使得這米以內，或在頂上做一個假梁，使得這個空調機安放處可以該成為一個一步小陽臺。個空調機安放處可以該成為一個一步小陽臺。將空調機安放處改為生活陽臺，雖只能將空調機安放處改為生活陽臺，雖只能“偷偷”得的面積很小，但多出的每一平米，得的面積很小，但多出的每一平米，對購房者而言均是實惠。對購房者而言均是實惠。戶型定位戶型定位THANKS!