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1、 龍湖房地產開發(fā)全流程化管理龍湖房地產開發(fā)全流程化管理前言龍湖，創(chuàng)建于1994年，成長于重慶，發(fā)展于全國，是一家追求卓越、專注品質和細節(jié)的專業(yè)地產公司。龍湖集團總部設在北京，目前下轄重慶、成都、北京、上海、西安、無錫、沈陽等七個地區(qū)公司，業(yè)務領域涉及地產開發(fā)、商業(yè)運營和物業(yè)服務三大板塊，現(xiàn)有員工4000多人。n經過十幾年的潛心發(fā)展，龍湖形成了集投資規(guī)劃、開發(fā)建經過十幾年的潛心發(fā)展，龍湖形成了集投資規(guī)劃、開發(fā)建設、商業(yè)管理和物業(yè)服務為一體的全過程運作能力和系統(tǒng)、設、商業(yè)管理和物業(yè)服務為一體的全過程運作能力和系統(tǒng)、高效的多業(yè)態(tài)綜合開發(fā)能力，產品覆蓋了普通住宅、寫字高效的多業(yè)態(tài)綜合開發(fā)能力，產品覆蓋2、了普通住宅、寫字樓、高層公寓、花園洋房、別墅、綜合商業(yè)及大型城市綜樓、高層公寓、花園洋房、別墅、綜合商業(yè)及大型城市綜合體等多種業(yè)態(tài)，每一種業(yè)態(tài)都擁有城市標桿性的代表作合體等多種業(yè)態(tài)，每一種業(yè)態(tài)都擁有城市標桿性的代表作品。品。從從20042004年起，通過在全國重點區(qū)域實施年起，通過在全國重點區(qū)域實施“區(qū)域聚焦區(qū)域聚焦”戰(zhàn)略，戰(zhàn)略，龍湖進入異地擴張的新發(fā)展階段龍湖進入異地擴張的新發(fā)展階段即由北向南、從沿海即由北向南、從沿海經濟圈、中心城市輻射到周邊城市，利用業(yè)態(tài)和區(qū)域的雙經濟圈、中心城市輻射到周邊城市，利用業(yè)態(tài)和區(qū)域的雙重平衡來實現(xiàn)可持續(xù)的發(fā)展。在每個城市，龍湖都堅持進重平衡來實現(xiàn)可持續(xù)的發(fā)展。3、在每個城市，龍湖都堅持進行多項目、多業(yè)態(tài)的開發(fā)思路，目標是爭取在每一個進入行多項目、多業(yè)態(tài)的開發(fā)思路，目標是爭取在每一個進入的城市都成為業(yè)內領先的企業(yè)。的城市都成為業(yè)內領先的企業(yè)。憑借憑借“志存高遠、堅韌踏實志存高遠、堅韌踏實”的獨特氣質，龍湖成立十幾的獨特氣質，龍湖成立十幾年來，穩(wěn)健經營，精細運作，贏得了客戶、合作伙伴、業(yè)年來，穩(wěn)健經營，精細運作，贏得了客戶、合作伙伴、業(yè)內同行、政府的信任、尊重和贊譽。內同行、政府的信任、尊重和贊譽。1998-20061998-2006年，龍湖年，龍湖開發(fā)的項目連續(xù)五屆榮獲重慶開發(fā)的項目連續(xù)五屆榮獲重慶1010佳住宅小區(qū)評比第一名。佳住宅小區(qū)評比第一名。204、082008年，龍湖水晶酈城、北城天街在首屆年，龍湖水晶酈城、北城天街在首屆“廣廈獎廣廈獎”評選評選中雙雙獲獎，龍湖成為唯一在住宅類和商業(yè)類產品評選中中雙雙獲獎，龍湖成為唯一在住宅類和商業(yè)類產品評選中均獲獎的企業(yè)。均獲獎的企業(yè)。20062006年，龍湖被建設部和中國房地產業(yè)協(xié)會評為年，龍湖被建設部和中國房地產業(yè)協(xié)會評為“中國房地中國房地產百強開發(fā)企業(yè)產百強開發(fā)企業(yè)”。20032003、20052005和和20062006年度，龍湖三次榮獲年度，龍湖三次榮獲“全國住宅用戶滿意度綜合測評全國住宅用戶滿意度綜合測評”第一名。第一名。20072007年，龍湖入年，龍湖入選國家稅務總局評選的選國家稅務總5、局評選的“中國房地產行業(yè)納稅百強中國房地產行業(yè)納稅百強”。20082008年，年，“龍湖龍湖”被國家工商行政管理總局認定為被國家工商行政管理總局認定為“中國馳名商中國馳名商標標”。龍湖集團入選國家稅務總局評選的。龍湖集團入選國家稅務總局評選的“中國企業(yè)集團納中國企業(yè)集團納稅五百強稅五百強”，并被國務院發(fā)展研究中心等權威機構授予，并被國務院發(fā)展研究中心等權威機構授予“中中國房地產公司品牌價值國房地產公司品牌價值TOP10”TOP10”及及“中國優(yōu)秀物業(yè)服務企業(yè)服中國優(yōu)秀物業(yè)服務企業(yè)服務質量務質量TOP10”TOP10”稱號。稱號。多年來，龍湖堅持以優(yōu)秀企業(yè)公民的角色自覺承擔社會責多年來，龍湖堅持6、以優(yōu)秀企業(yè)公民的角色自覺承擔社會責任，積極參與社會各項公益事業(yè)和城市改造開發(fā)，累計向任，積極參與社會各項公益事業(yè)和城市改造開發(fā)，累計向社會捐贈社會捐贈3 3億余元人民幣。另外，通過與政府合作、提供億余元人民幣。另外，通過與政府合作、提供職業(yè)培訓以及商業(yè)基金，龍湖迄今已累計幫助職業(yè)培訓以及商業(yè)基金，龍湖迄今已累計幫助3 3萬余人解萬余人解決了就業(yè)問題。決了就業(yè)問題。n 配合公司的快速成長，龍湖通過提供具有行業(yè)競爭力配合公司的快速成長，龍湖通過提供具有行業(yè)競爭力的薪酬和完善的個人發(fā)展計劃吸引來自各行業(yè)的優(yōu)秀高級的薪酬和完善的個人發(fā)展計劃吸引來自各行業(yè)的優(yōu)秀高級人才，充實管理團隊。從人才，充實管理團7、隊。從20042004年起，龍湖在全國范圍內啟年起，龍湖在全國范圍內啟動了動了“仕官生仕官生”招聘及發(fā)展計劃，從國內最優(yōu)秀的高校挑招聘及發(fā)展計劃，從國內最優(yōu)秀的高校挑選和儲備未來發(fā)展需要的中高層管理人才。選和儲備未來發(fā)展需要的中高層管理人才。n龍湖致力于成為最值得尊重和信賴的專業(yè)地產公司，龍湖致力于成為最值得尊重和信賴的專業(yè)地產公司，致力于為客戶提供優(yōu)質的產品和服務并影響他們的行為，致力于為客戶提供優(yōu)質的產品和服務并影響他們的行為，在此過程中，成為卓越的企業(yè)并創(chuàng)造機會。在此過程中，成為卓越的企業(yè)并創(chuàng)造機會。房地產房地產E網(wǎng)網(wǎng)1 1、項目立項申請報告書（原件一份）、項目立項申請報告書（原件一份）8、2 2、項目建議書或項目可行性研究報告（一份）、項目建議書或項目可行性研究報告（一份）3 3、建設用地的權屬文件或建設項目用地預審意見書（一份）、建設用地的權屬文件或建設項目用地預審意見書（一份）4 4、項目建設投資概算（一份）、項目建設投資概算（一份）5 5、銀信部門出示的資金證明（原件一份）、銀信部門出示的資金證明（原件一份）6 6、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照副本（復印件一份）；（房地產項目需、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照副本（復印件一份）；（房地產項目需提供資質證明一份）提供資質證明一份）7 7、項目地形圖（一份）、項目地形圖（一份）8 8、有關職能部門的意見。、有關職能部門的意見。一、立項審批一、立項審批二9、規(guī)劃設計二、規(guī)劃設計1 1、由市規(guī)劃局根據(jù)城市總體規(guī)劃和立項文件核發(fā)勘、由市規(guī)劃局根據(jù)城市總體規(guī)劃和立項文件核發(fā)勘察設計紅線，提供規(guī)劃設計條件。察設計紅線，提供規(guī)劃設計條件。2 2、建筑設計分為三個階段，即方案設計、初步設計、建筑設計分為三個階段，即方案設計、初步設計和施工設計。和施工設計。3 3、市城建局負責聯(lián)系市有關部門對初步設計進行會、市城建局負責聯(lián)系市有關部門對初步設計進行會審批復。審批復。三、建設工程報建三、建設工程報建（一）建設工程報建，首先要提供如下資料到建委辦理登記手續(xù)。（一）建設工程報建，首先要提供如下資料到建委辦理登記手續(xù)。1 1、計劃部門核發(fā)的、計劃部門核發(fā)的固定資產投10、資許可證固定資產投資許可證或主管部門批準的計劃任務書；或主管部門批準的計劃任務書；2 2、規(guī)劃部門核發(fā)的、規(guī)劃部門核發(fā)的建設用地規(guī)劃許可證建設用地規(guī)劃許可證和和建設工程規(guī)劃許可證建設工程規(guī)劃許可證；3 3、國土部門核發(fā)的、國土部門核發(fā)的國有土地使用證國有土地使用證；4 4、符合項目設計資格設計單位設計的施工圖紙和施工圖設計文件審查批準書；、符合項目設計資格設計單位設計的施工圖紙和施工圖設計文件審查批準書；5 5、人防辦核發(fā)的、人防辦核發(fā)的人民防空工程建設許可證人民防空工程建設許可證；6 6、消防部門核發(fā)的、消防部門核發(fā)的建筑工程消防設計審核意見書建筑工程消防設計審核意見書；7 7、防雷設施檢測11、所核發(fā)的、防雷設施檢測所核發(fā)的防雷設施設計審核書防雷設施設計審核書；8 8、地震辦公室核發(fā)的、地震辦公室核發(fā)的抗震設防審核意見書抗震設防審核意見書；9 9、建設資金證明；、建設資金證明；1010、工程預算書和造價部門核發(fā)的、工程預算書和造價部門核發(fā)的建設工程類別核定書建設工程類別核定書；1111、法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。、法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。（二）公開招標的建設工程，要補充如下資料到招標辦辦理（二）公開招標的建設工程，要補充如下資料到招標辦辦理手續(xù)。手續(xù)。1 1、建設單位法定代表人證明或法定代表人委托證明；、建設單位法定代表人證明或法定代表人委托證明；2 2、建設工程施工公開招標申請表12、；、建設工程施工公開招標申請表；3 3、建設工程監(jiān)理公開招標申請表。、建設工程監(jiān)理公開招標申請表。（三）邀請招標的建設工程，要補充如下資料到招標辦辦理（三）邀請招標的建設工程，要補充如下資料到招標辦辦理手續(xù)。手續(xù)。1 1、建設單位法定代表人證明或法定代表人委托證明；、建設單位法定代表人證明或法定代表人委托證明；2 2、建設工程施工邀請招標審批表；、建設工程施工邀請招標審批表；3 3、建設工程監(jiān)理邀請招標審批表；、建設工程監(jiān)理邀請招標審批表；4 4、工商部門簽發(fā)的私營企業(yè)證明；、工商部門簽發(fā)的私營企業(yè)證明；5 5、法人營業(yè)執(zhí)照；、法人營業(yè)執(zhí)照；6 6、其他申請邀請招標理由證明。、其他申請邀請招標13、理由證明。（四）直接發(fā)包的建設工程，要補充如下資料到招標辦辦理（四）直接發(fā)包的建設工程，要補充如下資料到招標辦辦理手續(xù)。手續(xù)。1 1、建設單位法定代表人證明或法定代表人委托證明；、建設單位法定代表人證明或法定代表人委托證明；2 2、建設單位申請安排建設工程施工單位報告；、建設單位申請安排建設工程施工單位報告；3 3、建設單位申請安排建設工程監(jiān)理單位報告；、建設單位申請安排建設工程監(jiān)理單位報告；4 4、工商部門簽發(fā)的私營企業(yè)證明；、工商部門簽發(fā)的私營企業(yè)證明；5 5、法人營業(yè)執(zhí)照；、法人營業(yè)執(zhí)照；6 6、建設工程直接發(fā)包審批表。、建設工程直接發(fā)包審批表。（五）辦理建設工程質量監(jiān)督，要提供如下資料14、到質監(jiān)站辦（五）辦理建設工程質量監(jiān)督，要提供如下資料到質監(jiān)站辦理手續(xù)。理手續(xù)。1 1、規(guī)劃許可證規(guī)劃許可證；2 2、工程施工中標通知書或工程施工發(fā)包審批表；、工程施工中標通知書或工程施工發(fā)包審批表；3 3、工程監(jiān)理中標通知書或工程監(jiān)理發(fā)包審批表；、工程監(jiān)理中標通知書或工程監(jiān)理發(fā)包審批表；4 4、施工合同及其單位資質證書復印件；、施工合同及其單位資質證書復印件；5 5、監(jiān)理合同及其單位資質證書復印件；、監(jiān)理合同及其單位資質證書復印件；6 6、施工圖設計文件審查批準書；、施工圖設計文件審查批準書；7 7、建設工程質量監(jiān)督申請表；、建設工程質量監(jiān)督申請表；8 8、法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。、法律、法15、規(guī)規(guī)定的其他資料。（六）辦理建設工程施工安全監(jiān)督，要提供如下資料到安監(jiān)站（六）辦理建設工程施工安全監(jiān)督，要提供如下資料到安監(jiān)站辦理手續(xù)。辦理手續(xù)。1 1、建設單位提供的資料：、建設單位提供的資料：（）工程施工安全監(jiān)督報告；（）工程施工安全監(jiān)督報告；（）工程施工中標通知書或工程施工發(fā)包審批表；（）工程施工中標通知書或工程施工發(fā)包審批表；（）工程監(jiān)理中標通知書或工程監(jiān)理發(fā)包審批表；（）工程監(jiān)理中標通知書或工程監(jiān)理發(fā)包審批表；（）工程項目地質勘察報告（結論部分）；（）工程項目地質勘察報告（結論部分）；（）施工圖紙（含地下室平、立、剖）；（）施工圖紙（含地下室平、立、剖）；（）工程預算書（總建筑面積、16、層數(shù)、總高度、造價）；（）工程預算書（總建筑面積、層數(shù)、總高度、造價）；2 2、施工單位提供的資料：、施工單位提供的資料：（）安全生產、文明施工責任制；（）安全生產、文明施工責任制；（）安全生產、文明施工管理目標；（）安全生產、文明施工管理目標；（）施工組織設計方案和專項技術方案；（）施工組織設計方案和專項技術方案；（）安全生產、文明施工檢查制度；（）安全生產、文明施工檢查制度；（）安全生產、文明施工教育制度；（）安全生產、文明施工教育制度；（）項目經理資質證書復印件，安全員、特種作業(yè)人員上崗證原件和（）項目經理資質證書復印件，安全員、特種作業(yè)人員上崗證原件和復印件；復印件；（）現(xiàn)場設施、安全17、標志等總平面布置圖；（）現(xiàn)場設施、安全標志等總平面布置圖；（）購買安全網(wǎng)的合格證、準用證發(fā)票原件和復印件；（）購買安全網(wǎng)的合格證、準用證發(fā)票原件和復印件；（）建設工程施工安全生產責任書；（）建設工程施工安全生產責任書；（1010）建設工程施工安全受監(jiān)申請表；）建設工程施工安全受監(jiān)申請表；（1111）法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。）法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。（七）領取（七）領取施工許可證施工許可證，除第（一）條規(guī)定提供的資料外，除第（一）條規(guī)定提供的資料外，要補充如下資料到建委辦理手續(xù)。要補充如下資料到建委辦理手續(xù)。1 1、工程施工中標通知書或工程施工發(fā)包審批表；、工程施工中標通知書或工程施工發(fā)包審18、批表；2 2、工程監(jiān)理中標通知書和工程監(jiān)理合同；、工程監(jiān)理中標通知書和工程監(jiān)理合同；3 3、施工單位項目經理資質證書（樁基礎工程要提供建設行政主、施工單位項目經理資質證書（樁基礎工程要提供建設行政主管部門核發(fā)的樁機管理手冊）；管部門核發(fā)的樁機管理手冊）；4 4、使用商品混凝土、使用商品混凝土購銷合同購銷合同或經建設行政主管部門批準現(xiàn)或經建設行政主管部門批準現(xiàn)場攪拌的批文；場攪拌的批文；5 5、質量監(jiān)督申請安排表；、質量監(jiān)督申請安排表；6 6、安全監(jiān)督申請安排表；、安全監(jiān)督申請安排表；7 7、建設工程質量監(jiān)督書；、建設工程質量監(jiān)督書；8 8、建設工程施工安全受監(jiān)證；、建設工程施工安全受監(jiān)證；9 19、9、施工許可申請表；、施工許可申請表；四、建設工程竣工驗收四、建設工程竣工驗收n（一）建設工程竣工驗收，要提供如下資料到質監(jiān)站審核，質監(jiān)站在（一）建設工程竣工驗收，要提供如下資料到質監(jiān)站審核，質監(jiān)站在7 7個工作日內個工作日內審核完畢；建設單位組織有關單位驗收時，質監(jiān)站派員現(xiàn)場監(jiān)督。審核完畢；建設單位組織有關單位驗收時，質監(jiān)站派員現(xiàn)場監(jiān)督。n1 1、已完成工程設計和合同約定的各項內容；、已完成工程設計和合同約定的各項內容；n2 2、工程竣工驗收申請表；、工程竣工驗收申請表；n3 3、工程質量評估報告；、工程質量評估報告；n4 4、勘察、設計文件質量檢查報告；、勘察、設計文件質量檢查報告；n5 20、5、完整的技術檔案和施工管理資料（包括設備資料）；、完整的技術檔案和施工管理資料（包括設備資料）；n6 6、工程使用的主要建筑材料、建筑構配件和設備的進場試驗報告；、工程使用的主要建筑材料、建筑構配件和設備的進場試驗報告；n7 7、地基與基礎、主體砼結構及重要部位檢驗報告；、地基與基礎、主體砼結構及重要部位檢驗報告；n8 8、建設單位已按合同約定支付工程款；、建設單位已按合同約定支付工程款；n9 9、施工單位簽署的、施工單位簽署的工程質量保修書工程質量保修書；n1010、市政基礎設施的有關質量檢測和功能性試驗資料；、市政基礎設施的有關質量檢測和功能性試驗資料；n1111、規(guī)劃部門出具的規(guī)劃驗收21、合格證；、規(guī)劃部門出具的規(guī)劃驗收合格證；n1212、公安、消防、環(huán)保、防雷、電梯等部門出具的驗收意見書或驗收合格證；、公安、消防、環(huán)保、防雷、電梯等部門出具的驗收意見書或驗收合格證；n1313、質監(jiān)站責令整改的問題已全部整改好；、質監(jiān)站責令整改的問題已全部整改好；n1414、造價站出具的工程竣工結算書。、造價站出具的工程竣工結算書。n（二）建設工程竣工驗收前，施工單位要向建委提供安監(jiān)站出具的工程（二）建設工程竣工驗收前，施工單位要向建委提供安監(jiān)站出具的工程施工安全評價書。施工安全評價書。n（三）建設工程竣工驗收備案，自工程竣工驗收之日起（三）建設工程竣工驗收備案，自工程竣工驗收之日起1515個22、工作日內，個工作日內，要提供如下資料到質監(jiān)站辦理手續(xù)。要提供如下資料到質監(jiān)站辦理手續(xù)。n1 1、工程竣工驗收報告；、工程竣工驗收報告；n2 2、施工許可證施工許可證；n3 3、竣工驗收備案表；、竣工驗收備案表；n4 4、工程質量監(jiān)督報告；、工程質量監(jiān)督報告；n5 5、工程竣工驗收申請表；、工程竣工驗收申請表；n6 6、工程質量評估報告；、工程質量評估報告；n7 7、工程施工安全評價書；、工程施工安全評價書；n8 8、工程質量保修書；、工程質量保修書；n9 9、工程竣工結算書；、工程竣工結算書；n1010、商品住宅要提供、商品住宅要提供住宅質量保證書住宅質量保證書和和住宅使用說明書住宅使用說明書23、；n1111、法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。、法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。房地產房地產E網(wǎng)網(wǎng)四四 建設工程竣工結算審核，要提供如下資料到造價站辦理手續(xù)。建設工程竣工結算審核，要提供如下資料到造價站辦理手續(xù)。n1 1、工程按實際結算的，要提供如下資料：、工程按實際結算的，要提供如下資料：n（1 1）建設單位和施工單位的委托書；）建設單位和施工單位的委托書；n（2 2）工程類別核定書；）工程類別核定書；n（3 3）工程施工中標通知書或工程施工發(fā)包審批表；）工程施工中標通知書或工程施工發(fā)包審批表；n（4 4）工程施工承發(fā)包合同；）工程施工承發(fā)包合同；n（5 5）施工組織設計方案；）施工組織設計方案；n（624、 6）圖紙會審記錄；）圖紙會審記錄；n（7 7）工程施工開工報告；）工程施工開工報告；n（8 8）隱蔽工程驗收記錄；）隱蔽工程驗收記錄；n（9 9）工程施工進度表；）工程施工進度表；n（1010）工程子目換算和抽料（筋）表；）工程子目換算和抽料（筋）表；n（1111）工程設計變更資料；）工程設計變更資料；n（1212）施工現(xiàn)場簽證資料；）施工現(xiàn)場簽證資料；n（1313）竣工圖。）竣工圖。n2 2、工程按甲乙雙方約定的固定價格（或總造價）結算的，要提供、工程按甲乙雙方約定的固定價格（或總造價）結算的，要提供如下資料：如下資料：n（1 1）建設單位和施工單位的委托書；）建設單位和施工單位的委托書；25、n（2 2）工程承包合同原件；）工程承包合同原件；n（3 3）竣工圖。）竣工圖。五、辦理預售許可證五、辦理預售許可證nl l、預售人已取得房地產開發(fā)證書、營業(yè)執(zhí)照。、預售人已取得房地產開發(fā)證書、營業(yè)執(zhí)照。n2 2、已取得土地管理部門出具的用地批文及土地使用證。、已取得土地管理部門出具的用地批文及土地使用證。n3 3、持有、持有建設工程規(guī)劃許可證建設工程規(guī)劃許可證及及建設工程施工許可證建設工程施工許可證。n4 4、計劃部門簽發(fā)的、計劃部門簽發(fā)的項目投資許可證項目投資許可證。n5 5、如向境外銷售，需提供境外銷售商品房批文。、如向境外銷售，需提供境外銷售商品房批文。n6 6、已簽房屋施工合同。、已26、簽房屋施工合同。n7 7、三層以下的商品房項目已完成基礎和結構工程；四層以上的商品房項目，有地下室、三層以下的商品房項目已完成基礎和結構工程；四層以上的商品房項目，有地下室工程的，已完成基礎和首層結構工程，無地下室工程的，已完成基礎和四層結構工程。工程的，已完成基礎和首層結構工程，無地下室工程的，已完成基礎和四層結構工程。n8 8、建設銀行審核開發(fā)建設資金要達到工程總投資、建設銀行審核開發(fā)建設資金要達到工程總投資2525以上資金的驗資證明。以上資金的驗資證明。n9 9、已在項目所在地商業(yè)銀行開設商品房預售款專用帳戶。、已在項目所在地商業(yè)銀行開設商品房預售款專用帳戶。n1010、預售商品房項目及27、其土地使用權未設定他項權。、預售商品房項目及其土地使用權未設定他項權。n1111、具有預售說明書、具有預售說明書(內容包括：商品房的位置、地點、裝修標準、售價表、銷售計劃；內容包括：商品房的位置、地點、裝修標準、售價表、銷售計劃；公共建筑的分攤、項目工程施工進度、開工及竣工交付使用時間等公共建筑的分攤、項目工程施工進度、開工及竣工交付使用時間等)。n1212、項目規(guī)劃平面圖、項目規(guī)劃平面圖(由核發(fā)預售許可證部門在平面圖中注明預售商品房項目的座落位由核發(fā)預售許可證部門在平面圖中注明預售商品房項目的座落位置和樓號置和樓號)。n1313、物業(yè)管理方案已經落實。、物業(yè)管理方案已經落實。n 感謝聆聽感謝聆聽