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1、禾略研究分享之 三四線城市投資地圖 三四線真的不行嗎？三四線真的不行嗎？本次禾略帶來三四線城市的投資研判分享 探索分析三四線城市發展底板、主流客群結構，挖掘三四線城市土地價值格局與短期市場洼地。其實，房價上漲并不只有一二線，還有三四線。比如，珠海房價甚至比北京漲勢要好。其實，房價上漲并不只有一二線，還有三四線。其實，房價上漲并不只有一二線，還有三四線。比如，珠海房價甚至比北京漲勢要好。比如，珠海房價甚至比北京漲勢要好。人口流出，房價不漲？人口流出，房價不漲？并沒有下跌，漲勢超過全國平均線并沒有下跌，漲勢超過全國平均線 那那三四線城市房價增長原因是什么三四線城市房價增長原因是什么？如何研判一個三2、四線城市的投資機會？如何研判一個三四線城市的投資機會？只有兒童只有兒童 才糾結行和不行、好和不好才糾結行和不行、好和不好 我們成年人我們成年人 講究的是利弊和取舍講究的是利弊和取舍 城市篇 問題問題1 1：城市發展底板？：城市發展底板？問題問題2 2：現在：現在&未來發展階段未來發展階段？資金聚集：資金聚集：資金方面，臨沂2016年GDP為4027億元，固投為3534億，投入產出為0.88，產出略大于投入，但排名全省第四，城市經濟產出對投資依賴度相比更高，投資驅動主導性強，同時政府負債高，于此增長動能的轉換增長動能的轉換將成為重點。人口流動：人口流動：人口方面，常住人口總量人口為1141萬，戶3、籍人口1242萬，常住人口少于戶籍人口，屬于人口流出型城市（101萬，占比9.8%）于此，如何加強核心區的吸附力，加強核心區的吸附力，提升區域形象，完善基礎配套建設提升區域形象，完善基礎配套建設（教育、商業、醫療等），為政府的工作重點重點。市場投資市場投資：市場方面，銷售金額435億，規模約為濟南3分之1，對比投資金額433億，房地產投入及產出比例相對均衡房地產投入及產出比例相對均衡，全省來看，威海、青島威海、青島效益高。問題問題3 3：空間會向哪里拓展空間會向哪里拓展？市場篇 問題問題1 1：主導客群結構主導客群結構？問題問題2 2：量價趨勢研判量價趨勢研判？土地篇 問題問題1 1：土地價值4、：土地價值格局與短期市場洼地格局與短期市場洼地？問題問題2 2：存量：存量土地分布？土地分布？問題問題3 3：存量：存量土地分類與投資策略土地分類與投資策略？明星市場明星市場：中心區市場整體僅剩28萬剩余用地，重點把握中心區一圈層高端改善中心區一圈層高端改善、二二圈層品質改善圈層品質改善的機會，其中二圈層優先關注蘭山街道西、其次盛莊街道西側。熱點市場：熱點市場：重點把握中心區銀雀山南部及蘭山街道北部銀雀山南部及蘭山街道北部，及主城周邊二圈層從剛需到周邊二圈層從剛需到改善化改善化的機會。潛力市場：潛力市場：重點把握芝麻墩西、羅莊南芝麻墩西、羅莊南等區域規模化首置規模化首置的市場機會，及北城中心輻北城中心輻射區圈首置首改射區圈首置首改市場機會。雞肋市場：雞肋市場：謹慎關注土地存量大、發展不成熟的四五圈層土地四五圈層土地，機會關注義堂東部、義堂東部、盛莊東、九曲北盛莊東、九曲北等老城周邊及受北城中心規劃利好推動的輻射市場輻射市場。感 謝 觀 看