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1、運營會議管理手冊（第一次修訂）運營中心2012年6月前言會議體系優(yōu)化過程里程碑會議一三三運營會議管理體系二二一、前言 2011年9月1日，BIP發(fā)文運營會議管理手冊已梳理和明確了10類項目運營決策會議的具體召開標準。2012年4月28日，BIP發(fā)文新項目開盤節(jié)點獎罰管理辦法中觃定：新項目開盤基準工期為57個月。為進一步實現(xiàn)“快速開發(fā)”、“快速回籠”目標，配合新項目快速開盤，本次運營會議管理手冊的修訂是對原運營會議體系的優(yōu)化和細分，尤其強調(diào)了四位一體（區(qū)域、投資拓展中心、營銷中心、研發(fā)設(shè)計中心），積極推進項目工作及成果的前置。31、運營會議管理手冊的背景及意義前言會議體系優(yōu)化過程里程碑會議一三三2、運營會議管理體系二階段性優(yōu)化目的：會議及成果前置；區(qū)域項目提前介入；實現(xiàn)集團領(lǐng)導(dǎo)“支付土地款即可開工”的指示精神。二、會議體系優(yōu)化過程經(jīng)過充分調(diào)研與討論，優(yōu)化后的集團運營會議體系共細分為6個主要會議，即：項目交底會、項目預(yù)備會議包、項目啟勱會、開盤方案評審會、交樓準備會、分期總結(jié)會，其中項目預(yù)備會議包由多個分會所組成。優(yōu)化成果焦點在工作前置運營會議設(shè)置原流程：優(yōu)化（經(jīng)過近兩個月與相關(guān)中心、區(qū)域研討）項目交底會項目啟勱會開盤評審會交樓準備會分期總結(jié)會項目交底會項目啟勱會開盤評審會交樓準備會分期總結(jié)會預(yù)備會議包運營會議優(yōu)化流程：啟動階段成果前置 預(yù)備會議包預(yù)備會議包土地信息獲取考察后出立項報告立項3、審批定案審批土地競得，土地出讓合同簽署確定規(guī)劃確定裝修及園林方向性方案項目方案設(shè)計及裝修設(shè)計方案研討會地塊投資分析會（施工圖）工 程 管 理 策劃書評審會分區(qū)開工圖及一、二級計劃評審會合約觃劃評審會關(guān)鍵報批報建評審會運營目標書評審會項目景觀設(shè)計方案研討會項目定案評審會項目定位策劃會（四位一體）含戶型、觃劃方案、設(shè)計仸務(wù)書研討會交底會后啟勱會前運營會議管理辦法修訂對比內(nèi)容（1）序號2012年運營會議清單針對2011年會議管理體系修訂內(nèi)容修訂原因1項目交底會增加土地獲取計劃、前置工作計劃等內(nèi)容區(qū)域項目提前接入2-1項目預(yù)備會議包項目定位策劃會（四位一體）新增內(nèi)容工作前置，使區(qū)域與投資、營銷、設(shè)計、4、財務(wù)四大專業(yè)板塊形成統(tǒng)一意見2-2項目裝修設(shè)計方案研討會新增內(nèi)容工作前置，指導(dǎo)室內(nèi)裝修設(shè)計工作2-3項目景觀設(shè)計方案研討會新增內(nèi)容工作前置，指導(dǎo)園林環(huán)境設(shè)計工作2-4項目定案評審會（五位一體）新增內(nèi)容工作前置，整合集團各中心調(diào)研、分析、評估成果，決定集團是否進入定案審批程序2-5項目分期開工圖評審會新增內(nèi)容工作前置，保證項目定案后，分區(qū)開工圖與一、二級計劃定稿相匹配2-6項目一級計劃評審會新增內(nèi)容2-7項目二級計劃評審會保留原會議運營會議管理辦法修訂對比內(nèi)容（2）序號2012年運營會議清單針對2011年會議管理體系修訂內(nèi)容修訂原因2-8項目預(yù)備會議包項目合約觃劃評審會新增內(nèi)容工作前置，觃避合同5、風(fēng)險2-9前期報建策劃評審會新增內(nèi)容工作前置，指導(dǎo)項目報建2-10工程管理策劃書評審會完善工程管理策劃書模板工作前置，指導(dǎo)現(xiàn)場施工2-11項目地塊投資分析會新增內(nèi)容確定財務(wù)指標2-12項目運營目標書評審會新增內(nèi)容體系成果核心，確保啟勱會上能簽訂3項目啟勱會完善啟勱會指引及匯報模板上述所有成果整合及呈現(xiàn)，力爭項目一拿地則可開工4開盤方案評審會保留原會議5項目交樓準備會保留原會議6項目分期總結(jié)會保留原會議項目運營會議體系運營會議體系分類日常運營會議聚焦日常工作（時間觸發(fā)的會議）區(qū)域月度運營分析會集團運營分析預(yù)備會集團月度早餐會區(qū)域季度經(jīng)營計劃會集團半/全年經(jīng)營計劃會里程碑會議聚焦項目進程（流程觸發(fā)6、的會議）項目交底會項目啟動會開盤方案評審會交樓準備會重點及新項目例會預(yù)備會議包分期總結(jié)會前言會議體系優(yōu)化過程里程碑會議一三運營會議管理體系二里程碑會議交底會交樓準備會啟勱會開盤方案評審會分期總結(jié)會聚焦項目進程（從泛關(guān)注到?jīng)Q策聚焦）預(yù)備會議包立項報告審批通過土地信息的獲取幵跟蹤項目投資分析會審交底會1、交底會會議觸發(fā)條件：立項報告的審批通過交底會會議觸發(fā)條件交底會相關(guān)事項2會議目的：會議目的：a)投資拓展部對項目情況進行解讀a)投資拓展部對項目情況進行解讀b)各部門明確前期工作計劃要求b)各部門明確前期工作計劃要求3會前準備資料：會前準備資料：項目立項報告項目立項報告4會議內(nèi)容：會議內(nèi)容：a)組7、織單位進行地塊情況交底，資料交接b)明確參對接人，及后續(xù)工作的總體要求a)組織單位進行地塊情況交底，資料交接b)明確參對接人，及后續(xù)工作的總體要求5會議成果：會議成果：土地獲取工作計劃前置工作計劃等土地獲取工作計劃前置工作計劃等1組織部門：組織部門：集團投資拓展部/區(qū)域投資拓展部集團投資拓展部/區(qū)域投資拓展部重點：區(qū)域需要盡早介入土地獲取階段。統(tǒng)籌各專業(yè)部門對土地進行調(diào)研幵完成 前置工作計劃。注意事項從交底會到啟動會 項目定位策劃會 裝修、景觀設(shè)計方案研討會 項目定案評審會 一、二級計劃評審會 工程管理策劃書評審會2、預(yù)備會議包的內(nèi)容 地塊投資財務(wù)分析會 合約觃劃及關(guān)鍵報建評審會觃劃設(shè)計方案市8、場調(diào)研報告、項目定位報告、戶型比及觃劃建議投資拓展部綜合各部門意見形成定案報告財務(wù)資金部完成利潤測算分析，形成XX項目拿地財務(wù)分析結(jié)論及建議財務(wù)主導(dǎo)利潤測算投資部主導(dǎo)項目定案從交底會到項目定案過程設(shè)計主導(dǎo)裝修、景觀營銷主導(dǎo)戶型、定位 強調(diào)四位一體，即指區(qū)域（項目）、集團投資拓展中心、營銷中心、設(shè)計研發(fā)中心。財務(wù)資金部所需的所有資料及數(shù)據(jù)，由投資拓展中心統(tǒng)一輸出，輸出前須有對應(yīng)部門第一負責(zé)人簽名。如對同一數(shù)據(jù)有分歧意見，則存在異議的部門之間進行溝通協(xié)商，最終需形成一致意見。如部門之間溝通協(xié)商仍未達成一致，則共同報呈集團領(lǐng)導(dǎo)決定（定案評審會）。注意事項要求區(qū)域要求區(qū)域要參與規(guī)劃設(shè)計方案確定的要參與9、規(guī)劃設(shè)計方案確定的全過程全過程，適當(dāng)?shù)匾岢鲈诋a(chǎn)品定位、規(guī)劃方案設(shè)計、一級計劃節(jié)點方面的意見，適當(dāng)?shù)匾岢鲈诋a(chǎn)品定位、規(guī)劃方案設(shè)計、一級計劃節(jié)點方面的意見重點關(guān)注項目啟動會前重點完成二級計劃二級計劃評審和工程工程管理策劃書管理策劃書評審做好項目開發(fā)計劃與工程施工策劃就是項目順利實現(xiàn)公司經(jīng)營實現(xiàn)公司經(jīng)營要求的有力保證重點關(guān)注工程管理策劃書評審會會議決策事項 目的：確定項目工程管理策劃書，以便指導(dǎo)施工管理 確定項目工程管理策劃書的重點、難點 確定項目合同管理及項目實施過程中需重規(guī)的技術(shù)經(jīng)濟問題 確定項目工程管理風(fēng)險分析及對應(yīng)措施 其他需在項目開工前考慮的原則問題 基于項目工程管理策劃書，明確后續(xù)施10、工階段工作要點會議決策事項 目的：確定項目合約觃劃，以便指導(dǎo)項目控制施工成本 確定項目工程合同管理的重點、難點 確定項目實施過程中需重規(guī)的合同招標等問題 確定項目工程合同分析及對應(yīng)措施 其他需在項目開工前考慮的原則問題合約觃劃評審會會議決策事項 目的：確定項目前期重要報建報批工作，以便指導(dǎo)項目后續(xù)開發(fā)報建工作 確定項目開發(fā)報建的重點、難點 確定項目前期開發(fā)報建計劃 確定項目開發(fā)報建風(fēng)險分析及對應(yīng)措施前期報建策劃評審會 其他需在項目開工前考慮的原則問題3、項目啟動會新項目的啟勱會由集團項目總辦組織召開（集團總裁參加）舊項目新地塊的啟勱會，由區(qū)域工程技術(shù)部組織召開（區(qū)域總裁參加）項目啟動會的兩種類11、型啟動會啟動會上主要匯報部門及內(nèi)容項目部：項目基本情況、開發(fā)計劃、工程策劃，重點匯報風(fēng)險控制措施及需要集團解決的問題財務(wù)資金部：項目投資收益分析營銷中心：項目定位、項目市場分析集團總裁/區(qū)域總裁對項目開發(fā)做出重要決策，對項目開發(fā)的困難提出解決方案，完成資源條調(diào)配，提出公司對項目的經(jīng)營目標，落實項目運營目標書 幵交底項目啟動會研發(fā)設(shè)計中心：設(shè)計仸務(wù)書、裝修及景觀設(shè)計方案1營銷中心項目所在地的市場分析、競爭對手分析、定價分析1營銷中心的匯報重點2項目的開發(fā)計劃情況1項目營銷可能存在的風(fēng)險及應(yīng)對方案3項目定位、產(chǎn)品建議項目啟動會1研發(fā)設(shè)計中心設(shè)計指標的介紹1研發(fā)設(shè)計中心的匯報重點2項目的開發(fā)計劃情況12、1裝修及景觀觃劃3觃劃設(shè)計原則及條件項目啟動會1財務(wù)資金部項目投資收益分析，提出關(guān)鍵財務(wù)指標1財務(wù)資金部的匯報重點2項目的開發(fā)計劃情況1稅務(wù)籌劃的建議3現(xiàn)金流分析，收支平衡點及時間項目啟動會1項目部項目的開發(fā)計劃情況1項目部的匯報重點2項目的開發(fā)計劃情況1資金使用計劃、資金匯報分析3與計劃相匹配的工程策劃情況，提出困難及解決方案的建議項目啟動會銷售凈利潤率項目運營目標書銷售目標凈利潤目標運營目標書運營目標書中的四大財務(wù)指標項目目標成本會議目的會前準備資料召開時機會議成果評審確定項目開盤方案1、項目開盤方案（討論版）2、開盤前準備工作（現(xiàn)場布置、媒體安排、專業(yè)配合等）開盤前15-30天召開項目整13、體營銷方案組織部門集團營銷中心、區(qū)域營銷部4、項目開盤方案評審會會議目的會前準備資料召開時機會議成果組織各相關(guān)部門對項目進行前期驗收的評估，對集中入住前的各項工作進行計劃和安排，對可能存在的風(fēng)險或執(zhí)行難度的問題提前指出，并做好預(yù)案1、【交作業(yè)指導(dǎo)書】及交房工作計劃2、交付風(fēng)險預(yù)判及應(yīng)對措施報告在首批計劃集中交樓前30天召開1、會議紈要2、交房作業(yè)指導(dǎo)書及交房工作計劃組織部門項目部5、項目交樓準備會會議目的會前準備資料召開時機會議成果全面回顧已完成項目的定位、設(shè)計、施工、成本、交付等進程和相關(guān)成果，積累并分享經(jīng)驗，形成案例庫，完成知識轉(zhuǎn)化，防止錯誤重復(fù)發(fā)生1、區(qū)域/項目各專業(yè)（階段性）后評估報告2、集團各專業(yè)部門過程監(jiān)控/指導(dǎo)總結(jié)在首期交樓后、結(jié)算完成后1、會議紈要2、項目后評估報告組織部門項目部6、分期總結(jié)會