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1、五月物業(yè)市場(chǎng)報(bào)告：資本風(fēng)口與并購(gòu)浪潮五月物業(yè)市場(chǎng)報(bào)告：資本風(fēng)口與并購(gòu)浪潮研究團(tuán)隊(duì)：研究團(tuán)隊(duì)：觀點(diǎn)指數(shù)研究院本報(bào)告導(dǎo)讀：本報(bào)告導(dǎo)讀：過(guò)去一年，國(guó)內(nèi)14家已上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)在營(yíng)收、凈利方面均取得了較好增長(zhǎng)。毫無(wú)疑問(wèn)，近一段時(shí)間以來(lái)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的快速整合，是利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)的一個(gè)方面，但除此以外，增值服務(wù)的高毛利率也成為物業(yè)公司盈利的重要一環(huán)。摘要：摘要：營(yíng)收、凈利增長(zhǎng)，增值服務(wù)未來(lái)可期營(yíng)收、凈利增長(zhǎng)，增值服務(wù)未來(lái)可期物業(yè)服務(wù)企業(yè)營(yíng)收和凈利潤(rùn)的增長(zhǎng)和企業(yè)在管面積增長(zhǎng)有關(guān)。但另一方面，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在除傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)基礎(chǔ)之上，所探索的增值服務(wù)也開(kāi)始成為影響企業(yè)營(yíng)收和凈利增長(zhǎng)極為有利的一部分。在大部分物業(yè)服務(wù)企2、業(yè)收入構(gòu)成中，物業(yè)管理服務(wù)收入占比仍然是企業(yè)收入來(lái)源的主要部分，相比起來(lái)，增值服務(wù)在企業(yè)總收入的占比甚至要小得多。增值服務(wù)給物業(yè)服務(wù)企業(yè)所帶來(lái)的高毛利率，是一個(gè)不可辯駁的事實(shí)。從管理到服務(wù)，定位多元業(yè)務(wù)搶灘市場(chǎng)從管理到服務(wù)，定位多元業(yè)務(wù)搶灘市場(chǎng)物業(yè)服務(wù)漸成為房地產(chǎn)企業(yè)的主要“角力場(chǎng)”之一，行業(yè)激烈的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)還將在未來(lái)一段時(shí)間持續(xù)。進(jìn)場(chǎng)“玩家”眾多，企業(yè)需要在千篇一律的傳統(tǒng)物業(yè)管理基礎(chǔ)上尋找自身的市場(chǎng)定位，開(kāi)始思考自己與其他“玩家”的不同。這個(gè)基礎(chǔ)上，為探索更多增值業(yè)務(wù)的可能性以及未來(lái)的發(fā)展，不少物業(yè)服務(wù)企業(yè)還開(kāi)始涉足新零售、金融、租賃、教育、養(yǎng)老、農(nóng)業(yè)等多種業(yè)務(wù)，“物業(yè)服務(wù)+”為物業(yè)管理企業(yè)的3、未來(lái)發(fā)展探索更多可能。并購(gòu)、并購(gòu)、IPOIPO不斷，爭(zhēng)奪市場(chǎng)發(fā)言權(quán)不斷，爭(zhēng)奪市場(chǎng)發(fā)言權(quán)收并購(gòu)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)除依靠關(guān)聯(lián)方開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、品牌拓展第三方項(xiàng)目以外，第三種規(guī)模擴(kuò)張的方式。在行業(yè)發(fā)展的一定階段，規(guī)模是企業(yè)的話(huà)語(yǔ)權(quán)，收并購(gòu)可以迅速、有效提升規(guī)模。觀點(diǎn)指數(shù)觀點(diǎn)指數(shù) 過(guò)去一年，國(guó)內(nèi)14家已上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)在營(yíng)收、凈利方面均取得了較好增長(zhǎng)，這不僅跟企業(yè)規(guī)模及在管面積的增長(zhǎng)有關(guān)。毫無(wú)疑問(wèn)，近一段時(shí)間以來(lái)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的快速整合，是利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)的一個(gè)方面，但除此以外，增值服務(wù)的高毛利率也成為物業(yè)公司盈利的重要一環(huán)。人工成本的增加，使得作為人力密集型行業(yè)的物業(yè)服務(wù)利潤(rùn)不斷受到擠壓。物業(yè)公司在傳統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù)4、的基礎(chǔ)上，不斷探索增值服務(wù)的可能。從一開(kāi)始簡(jiǎn)單提供家政服務(wù)、社區(qū)零售、社區(qū)金融，到目前行業(yè)不斷傳出的社區(qū)養(yǎng)老、社區(qū)教育、社區(qū)旅游，物業(yè)服務(wù)公司結(jié)合自身定位和優(yōu)勢(shì)不斷試水“物業(yè)服務(wù)+”領(lǐng)域。這些嘗試似乎為資本市場(chǎng)帶來(lái)了期待，但值得一提的是，物業(yè)服務(wù)企業(yè)找準(zhǔn)自身定位和多元化業(yè)務(wù)模式，也并非一蹴而就。2營(yíng)收、凈利增長(zhǎng)，增值服務(wù)未來(lái)可期營(yíng)收、凈利增長(zhǎng)，增值服務(wù)未來(lái)可期截止4月底，已登陸A股或H股的14家物業(yè)服務(wù)企業(yè)年報(bào)已公布完畢。從企業(yè)披露的2018年報(bào)來(lái)看，已上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)績(jī)?cè)谶^(guò)去一年均取得了不錯(cuò)的增長(zhǎng)。年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，營(yíng)業(yè)收入層面，14家已上市企業(yè)中僅有祈福生活服務(wù)去年錄得負(fù)增長(zhǎng)，其余13家物業(yè)5、服務(wù)企業(yè)均有不同程度的增長(zhǎng)，當(dāng)中彩生活增長(zhǎng)達(dá)121.87%。從凈利潤(rùn)方面來(lái)看，增長(zhǎng)錄得下降的僅有浦江中國(guó)和佳兆業(yè)物業(yè)兩家，除此以外的其余已上市企業(yè)凈利潤(rùn)均有所增長(zhǎng)。其中，碧桂園、雅生活服務(wù)實(shí)現(xiàn)了超過(guò)100%的增長(zhǎng)。注：中海物業(yè)單位為港幣（億元）來(lái)源：企業(yè)年報(bào)、觀點(diǎn)指數(shù)整理總的來(lái)說(shuō)，一般情況下物業(yè)服務(wù)企業(yè)營(yíng)收和凈利潤(rùn)的增長(zhǎng)和企業(yè)在管面積增長(zhǎng)有關(guān)。但另一方面，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在除傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)基礎(chǔ)之上，所探索的增值服務(wù)也開(kāi)始成為影響企業(yè)營(yíng)收和凈利增長(zhǎng)極為有利的一部分。在大部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)收入構(gòu)成中，物業(yè)管理服務(wù)收入占比仍然是企業(yè)收入來(lái)源的主要部分，相比起來(lái)，增值服務(wù)在企業(yè)總收入的占比甚至要小得多。但增值6、服務(wù)給物業(yè)服務(wù)企業(yè)所帶來(lái)的高毛利率，卻是一個(gè)不可辯駁的事實(shí)。特別以社區(qū)增值服務(wù)為例，物業(yè)服務(wù)企業(yè)圍繞管理社區(qū)開(kāi)展多元化業(yè)務(wù)所帶來(lái)的增值服務(wù)，毛利率均比物業(yè)管理服務(wù)高出不少。年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，新城悅社區(qū)增值服務(wù)毛利率可達(dá)81.7%，此外，雅生活服務(wù)、碧桂園服務(wù)、永升生活服務(wù)、彩生活等企業(yè)均超過(guò)50%。而在這些企業(yè)當(dāng)中，物業(yè)管理服務(wù)為企業(yè)帶來(lái)的毛利率最高的也不超過(guò)40%（碧桂園服務(wù)31.9%、佳兆業(yè)物業(yè)33%）。人力成本增加，物業(yè)服務(wù)行業(yè)的利潤(rùn)一直備受擠壓，而企業(yè)年報(bào)披露的數(shù)據(jù)似乎給剛進(jìn)入這個(gè)行業(yè)的“玩家”們指明了道路。除此以外，已經(jīng)進(jìn)場(chǎng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，增值服務(wù)帶來(lái)的收入還在快速增長(zhǎng)。3來(lái)源：企業(yè)年報(bào)7、觀點(diǎn)指數(shù)整理隨著物業(yè)服務(wù)漸成為房地產(chǎn)企業(yè)的主要“角力場(chǎng)”之一，行業(yè)激烈的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)還將在未來(lái)一段時(shí)間持續(xù)。然而，進(jìn)場(chǎng)“玩家”眾多，企業(yè)需要在千篇一律的傳統(tǒng)物業(yè)管理基礎(chǔ)上尋找自身的市場(chǎng)定位，開(kāi)始思考自己與其他“玩家”的不同。物業(yè)服務(wù)企業(yè)尋找并著力打造自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力，這種轉(zhuǎn)變，從近段時(shí)間以來(lái)物業(yè)公司名稱(chēng)的變更中得以體現(xiàn)。5月13日，碧桂園服務(wù)公告宣布，全資附屬公司“廣東碧桂園物業(yè)服務(wù)股份有限公司”名稱(chēng)變更為“碧桂園智慧物業(yè)服務(wù)集團(tuán)股份有限公司”。更名的著力點(diǎn)很明顯該公司表示，名稱(chēng)變更將有利于彰顯“服務(wù)科技”的發(fā)展模式，進(jìn)一步清晰“國(guó)際領(lǐng)先的科技型綜合服務(wù)集團(tuán)”的愿景。與此同時(shí)，更名也體現(xiàn)該公司在8、實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化、自動(dòng)化、智能化，持續(xù)升級(jí)信息系統(tǒng)等方面的轉(zhuǎn)型成效。無(wú)獨(dú)有偶，佳兆業(yè)物業(yè)也在4月26日宣布，建議將公司名稱(chēng)改為“佳兆業(yè)美好集團(tuán)有限公司”，英文名稱(chēng)改為Kaisa Prosperity Holdings Limited。佳兆業(yè)物業(yè)表示，建議更改公司名稱(chēng)為從傳統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù)公司轉(zhuǎn)型為現(xiàn)代全方位社區(qū)智能生活物業(yè)管理服務(wù)提供商，是集團(tuán)建立品牌及公眾形象不可或缺的部分。更早前的4月1日，為使公司具有更適當(dāng)?shù)钠髽I(yè)定位及形象，以更好地反映集團(tuán)目前業(yè)務(wù)發(fā)展及其未來(lái)發(fā)展方向，新城悅公告稱(chēng)公司董事會(huì)建議，將公司英文名稱(chēng)及中文名稱(chēng)由“Xinchengyue Holdings Limited新城悅控9、股有限公司”分別更改為“S-Enjoy Service Group Co.,Limited新城悅服務(wù)集團(tuán)有限公司”。4從管理到服務(wù)，定位多元業(yè)務(wù)搶灘市場(chǎng)從管理到服務(wù)，定位多元業(yè)務(wù)搶灘市場(chǎng)來(lái)源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)整理事實(shí)上，物業(yè)服務(wù)行業(yè)早在2003年物權(quán)法出臺(tái)之初，就已由傳統(tǒng)“管理”的職能，轉(zhuǎn)變?yōu)椤胺?wù)”。物業(yè)管理企業(yè)“服務(wù)”的本質(zhì)已成行業(yè)常識(shí)。與此同時(shí)，在這個(gè)基礎(chǔ)上，為探索更多增值業(yè)務(wù)的可能性以及未來(lái)的發(fā)展，不少物業(yè)服務(wù)企業(yè)還開(kāi)始涉足新零售、金融、租賃、教育、養(yǎng)老、農(nóng)業(yè)等多種業(yè)務(wù)，“物業(yè)服務(wù)+”為物業(yè)管理企業(yè)的未來(lái)發(fā)展探索更多可能。以保利物業(yè)為例，去年3月，該公司正式掛牌社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)平臺(tái)公10、司“保利和悅健康養(yǎng)老服務(wù)有限公司”，平臺(tái)主要以提供自理、半自理長(zhǎng)者生活照料、日托服務(wù)、健康康復(fù)、居家護(hù)理、適老化改造等服務(wù)。按照規(guī)劃，到2020年，保利物業(yè)將規(guī)劃建設(shè)70家和悅會(huì)、4000張床位。而在今年剛過(guò)去的4月份，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)關(guān)于推進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展的意見(jiàn)提出要“探索物業(yè)服務(wù)+養(yǎng)老服務(wù)模式”，這也在政策層面肯定了物業(yè)服務(wù)企業(yè)在未來(lái)對(duì)社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)的支持。除此以外，將社區(qū)新零售與繳納物業(yè)管理費(fèi)場(chǎng)景相結(jié)合的彩生活，自去年3月份推出“彩惠人生”的社區(qū)消費(fèi)平臺(tái)以來(lái)，至2018年底，累計(jì)成交金額7090萬(wàn)元，累計(jì)抵扣的物業(yè)管理費(fèi)3620萬(wàn)元。上述這些案例都是物業(yè)服務(wù)企業(yè)在探索“物業(yè)服務(wù)+”模式中所做11、的有益嘗試，當(dāng)然，物業(yè)服務(wù)企業(yè)能找準(zhǔn)自己的定位和多元化模式，也并不一蹴而就。5來(lái)源：觀點(diǎn)指數(shù)整理收并購(gòu)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)除依靠關(guān)聯(lián)方開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、品牌拓展第三方項(xiàng)目以外，第三種規(guī)模擴(kuò)張的方式。在行業(yè)發(fā)展的一定階段，規(guī)模是企業(yè)的話(huà)語(yǔ)權(quán)，收并購(gòu)可以迅速、有效提升規(guī)模。自今年初以來(lái)，雅生活服務(wù)連續(xù)收購(gòu)青島、哈爾濱兩物業(yè)公司股權(quán)，獲得目標(biāo)公司在管面積共計(jì)1548萬(wàn)平方米；3月28日，該公司再次公告稱(chēng)，以1.95億元的價(jià)格收購(gòu)廣州粵華物業(yè)51%股權(quán)。截止目前，雅生活服務(wù)年內(nèi)累計(jì)付出4.43億元總價(jià)，收購(gòu)物業(yè)公司在管面積逾4500萬(wàn)平方米。根據(jù)雅生活服務(wù)年報(bào)，青島華仁物業(yè)及哈爾濱景陽(yáng)物業(yè)兩家公司業(yè)績(jī)和在管面積已于12、4月起并入該公司名下。而在收并購(gòu)方面，雅生活服務(wù)未來(lái)重點(diǎn)聚焦長(zhǎng)三角、成渝、京津冀、長(zhǎng)江中游城市群和渤海城市群等五大區(qū)域。稍早前的4月12日，佳兆業(yè)物業(yè)收購(gòu)嘉興大樹(shù)物業(yè)60%股權(quán)，獲得目標(biāo)公司在管面積790萬(wàn)平方米。物業(yè)服務(wù)行業(yè)的規(guī)模化進(jìn)程還在持續(xù)推進(jìn)，而類(lèi)似的行業(yè)收并購(gòu)也在持續(xù)發(fā)生。6來(lái)源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)整理并購(gòu)、并購(gòu)、IPOIPO不斷，爭(zhēng)奪市場(chǎng)發(fā)言權(quán)不斷，爭(zhēng)奪市場(chǎng)發(fā)言權(quán)與此同時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)還在持續(xù)不斷走向資本市場(chǎng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，去年以來(lái)，已先后有雅生活、南都物業(yè)、碧桂園服務(wù)、新城悅、佳兆業(yè)物業(yè)、永升生活服務(wù)、濱江服務(wù)、奧園健康生活等8家物業(yè)服務(wù)企業(yè)在A股和港股上市，數(shù)量為歷年來(lái)最多。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，這些企業(yè)首次發(fā)行（及介紹發(fā)行后配售）募資逾85億港元，當(dāng)中，企業(yè)募資超過(guò)66.1%的資金被用于收購(gòu)擴(kuò)大規(guī)模。除此以外，藍(lán)光嘉寶物業(yè)、保利物業(yè)、鑫苑物業(yè)、建業(yè)新生活、新大正物業(yè)等物業(yè)服務(wù)企業(yè)正走在IPO的路上。其中，新大正物業(yè)擬登陸A股上市，如若成功，將成為除南都物業(yè)以外第二家在A股上市的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。7聲明：聲明：觀點(diǎn)指數(shù)研究院報(bào)告與數(shù)據(jù)均來(lái)源于觀點(diǎn)指數(shù)樣本企業(yè)的全年監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)、上市房企公告與公司通訊，并針對(duì)企業(yè)市場(chǎng)、業(yè)績(jī)表現(xiàn)進(jìn)行的統(tǒng)計(jì)測(cè)算；觀點(diǎn)指數(shù)研究院報(bào)告與數(shù)據(jù)僅供行業(yè)研究參考，觀點(diǎn)指數(shù)研究院不對(duì)其內(nèi)容引發(fā)的任何直接或間接損失承擔(dān)責(zé)任。