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1、盡管我們預計寫字樓與零售市場均將在2019年錄得大量新增供應，健康的需求水平有望支撐各物業類型的發展：我們預測科技、金融與靈活辦公行業將繼續作為寫字樓需求的主要驅動力。富主題化且擁有較高比例體驗型業態的購物中心將更能在消費升級的趨勢中獲得青睞。在2019年尋求大面積租賃的倉儲租戶應考慮在天津租賃面積以滿足需求。我們建議境外投資者更多關注北京市場，同時預測2019年將有更多投資交易被錄得?？偨Y及建議北京物業市場2019年展望數據來源：高力國際注釋:截至2018年第四季度末，1美元=人民幣6.86元；1平方米=10.76平方英尺 高力國際預計北京倉儲物業需求將持續強勁。整體空置率應保持在接近零點的2、水平，租金或將同比上漲5.8%。物流5.8%-0.8個百分點 盡管2019年預計會迎來供應高峰，穩固的需求應使空置面積被持續吸納。租金低于平均水平的新興區域新增項目可能會使平均租金僅同比微升0.3%。零售0.3%0.8個百分點 持續的信用緊縮政策預計會促使更多業主出售物業以籌資資金用于業務經營。我們預測2019年將有更多投資交易被錄得。零售收益率寫字樓收益率-1個基點投資-14個基點高力展望北京|研究|2019年1月23日 2019年，將有達到歷史高峰的840,000平方米新增供應進入市場，約為預測的凈吸納量287,000平方米的三倍。我們預測大量的新增供應會于2019年末將全市整體空置率推升3、至16.0%，租金也將出現下行。租金變化空置率變化寫字樓-0.4%6.0個百分點工業物流收益率-11個基點各物業類型需求保持健康水平3.4%0.9%8.1%資本值變化2高力展望北京|研究|2019年1月23日390 547 840 331 480 470 275 341 382 287 305 393 461 393 新增供應凈吸納量2012017 72019F2019F2020F2020F2021F2021F2022F2022F201820182022023 3F F空置率，2017-2023F（百分比）新增供應和凈吸納量，2017-2023F（千平方米）數據來源：高力國際數據來源：高力國際4、平均租金和同比變化，2017-2023F（人民幣每月每平方米）數據來源：高力國際20172017201820182019F2019F2020F2020F2021F2021F2022F2022F2022023 3F F20172017201820182019F2019F2020F2020F2021F2021F2022F2022F2022023 3F F8.3%10.0%16.0%15.7%15.8%15.1%13.4%寫字樓2019年:供應高峰到來，但吸納量將相對有限2019年，北京甲級寫字樓市場的新增供應量預計將為達到歷史高峰的840,000 平方米（900萬平方英尺）其中84.4%將位于CB5、D與麗澤子市場。然而，CBD核心區電力供應的不足以及麗澤子市場的相對欠成熟或將一定程度上阻礙位于這些區域新項目的租賃進程。我們因此預測全市整體空置率將于2019年末被同比推升6.0個百分點至16.0%，大量的新增供應亦會使平均租金同比下調0.4%。有鑒于此，我們建議：位于供應充足子市場的業主應在租金談判中保持靈活以盡早鎖定主力租戶；相對老舊項目的業主應積極升級樓宇品質與服務質量。租戶可借此契機以較低的成本升級至品質、地點更為優越的樓宇。此外，考慮到麗澤區域對租戶的吸引力有望因2020年末相關地鐵線路的竣工運營而得到進一步提升，我們建議價格敏感型租戶考慮提早進入麗澤區域以獲得更高的議價能力。206、18年:大量新增供應推升空置率2018年，兩個位于麗澤金融商務區新項目的竣工標志著該區域正式進入北京甲級寫字樓市場。全年共錄得的六個新入市項目亦共同將全市總存量同比推升8.6%至約691萬平方米（7,440萬平方英尺）。同時，盡管來自科技、金融與靈活辦公行業的旺盛需求將2018年全市凈吸納量同比提升12.0%，大量的新增供應仍將全市整體空置率于2018年末推升至10.0%較2017年同期上升1.7個百分點。2018年，北京甲級寫字樓市場的平均租金同比下滑1.4%至人民幣327.1元（47.70美元）每月每平方米。這主要由某些新入市項目的租金低于全市平均水平所致。此外，來自高品質新增供給與充足未7、來供應的壓力亦使得一些老舊項目的業主將租賃預期下調。盡管如此，在新興子市場與供應有限的子市場，我們仍觀察到持續的租金上揚。331.8327.1325.7325.0328.4331.1332.4-2%-1%0%1%2%300.00310.00320.00330.00340.00350.00平均租金同比變化3高力展望北京|研究|2019年1月23日2012017 72019F2019F2020F2020F2021F2021F2022F2022F201820182022023 3F F350 317 498 371 288 441 60 296 366 437 420 298 411 77 新增供應8、凈吸納量空置率，2017-2023F（百分比）新增供應和凈吸納量，2017-2023F（千平方米）數據來源：高力國際數據來源：高力國際首層平均固定租金和同比變化（人民幣每月每平方米）數據來源：高力國際816.1826.8829.1828.7828.8826.2832.8-2%-1%0%1%2%800.00810.00820.00830.00840.00850.00平均租金同比增長20172017201820182019F2019F2020F2020F2021F2021F2022F2022F2022023 3F F20172017201820182019F2019F2020F2020F2021F9、2021F2022F2022F2022023 3F F零售2019年：體驗型零售是成功的關鍵富主題化且擁有較高比例體驗型業態的購物中心應更能在消費升級的趨勢中獲得青睞。隨著無界零售的實踐愈加深入，線上線下界限模糊化勢不可擋，并擴展至各個零售業態。另外，重新利用室內面積以布置個性化主題空間也或將給購物中心帶來新客流并增加顧客粘性。值得關注的是，自帶“打卡”功能的跨界復合店，如“書店+咖啡+零售”形式的“高顏值”復合型書店，或將成為2019年新增長點。與此同時，我們預測各業態將繼續細分化，以在激烈的競爭中探索和發現消費者更深層次的需求，迅速擴張并專注單一品類的如“小龍蝦”類餐飲便是一例。我們預計210、019年將迎來近50萬平方米（538萬平方英尺）的供應高峰，其中四分之一位于核心商圈，并使總體空置率抬升0.8個百分點至2.9%。與此同時，盡管需求穩固，租金低于平均水平的新興區域新增項目可能會使整體租金僅同比微升0.3%。2018年：消費升級帶來活躍租戶調整2018年北京優質商鋪物業市場共有四個購物中心入市，使得總存量增至593萬平方米（6,380萬平方英尺）。零售租賃市場保持活躍，業主不斷引入高品質商戶。因此，盡管有接近31.7萬平方米（341萬平方英尺）的新增供應，2018年末整體空置率仍同比下降1個百分點至2.1%。消費升級的趨勢不斷強化，消費者正從“價格敏感”向“品質追求”轉變。能夠11、給視覺和感官帶來新鮮體驗感的品牌更易獲得關注度。富場景感的設計師品牌及國內外潮牌為最活躍的業態。新式茶飲、咖啡和中西式簡餐亦增長迅猛?？萍荚氐闹踩?，如虛擬試妝、機器人上菜、無人零售等，逐漸成為各業態吸引消費者注意力的手段，同時提供更好的消費體驗。激烈競爭及穩固需求使得零售市場租戶調整頻繁。因此，2018年全年北京優質商鋪物業首層平均固定租金同比上漲1.3%至人民幣826.8元（120.5美元）每月每平方米。3.1%2.1%2.9%2.0%1.8%2.1%1.9%4高力展望北京|研究|2019年1月23日2012017 72019F2019F2020F2020F2021F2021F2022F212、022F201820182022023 3F F78 214 232 345 180 70 0 113 181 248 362 151 99 0 新增供應凈吸納量空置率，2017-2023F（百分比）新增供應和凈吸納量，2017-2023F（千平方米）數據來源：高力國際數據來源：高力國際平均租金和同比變化，2017-2023F（人民幣每月每平方米）數據來源：高力國際43.048.451.353.956.960.063.60%3%6%9%12%15%0.0020.0040.0060.00平均租金同比變化20172017201820182019F2019F2020F2020F2021F2021F213、022F2022F2022023 3F F20172017201820182019F2019F2020F2020F2021F2021F2022F2022F2022023 3F F物流2019年：空置率將維持在接近零點的水平；租戶將考慮周邊區域2019年，四座新項目計劃完工入市并為市場帶來約23.2萬平方米（250萬平方英尺）的新增供應。然而，由于這些新增供應的大部分已被預租完畢，我們相信這并不會緩解北京市場租賃倉儲面積困難的局面。有鑒于此，市場空置率應保持在接近零點的水平，租金同比穩定增長約5.8%。隨著北京市對于租賃物流倉儲設施及獲取倉儲用地實施嚴格的政策，我們預計更多租戶將考慮天津及廊坊等14、北京周邊擁有充足面積及較低租金的市場。高力國際還建議：在2019年有大面積租賃需求的客戶應格外關注天津市場。九座總體量為47.4萬平方米（510萬平方英尺）的新項目計劃于2019年在天津市場完工入市，這也是過去三年以來最大的供給量。盡管部分項目已被預租，但相對北京市場而言，天津仍將更易獲得倉儲面積。2018年：強勁需求及有限供應導致租金猛增2018年，兩座總體量為21.4萬平方米（230萬平方英尺）的新項目完工入市。北京物流市場總存量因此擴大至約216萬平方米（2,320萬平方英尺）。北京倉儲物業需求在2018年仍極為強勁，需求主要源自電商及第三方物流類租戶。市場需求與供給不平衡加劇。有限的可15、租賃面積被迅速吸納，絕大部分新增供應則被提前預租。2018年全年空置率維持低位，年底錄得1.5%。與強勁的需求及有限的供應保持一致，2018年北京市場租金同比大幅上漲12.6%至人民幣48.4元（7.06美元）每月每平方米。0%1.5%0.7%0%1.0%0%0%5高力展望北京|研究|2019年1月23日成交金額，按物業類型劃分，2018數據來源：高力國際數據來源：高力國際201720172018201820162016成交金額，2016-2018（人民幣十億元）32 宗成交人民幣573億元投資2019年：預計更多投資交易將被錄得旨在抑制投機行為的信用緊縮政策在2019年仍將持續，在這種形勢下16、，擬將持有物業出售以籌集資金用于業務經營的業主將有可能對其強勢報價有所松口。另外鑒于2018年多宗投資交易被錄得，北京投資市場已成為境外投資者的關注焦點，預計2019年這種趨勢仍將持續，更多投資交易有望被錄得。有鑒于此，我們建議投資者關注以下業態：寫字樓及商務園：經營模式較為簡單，收益穩定零售物業：地理位置優勢且具有改造潛質的物業長租公寓：政府大力推動住宅租賃市場的發展2018年：成交金額矚目盡管2018年上半年北京投資市場相對平靜，但在2018年底，數宗成交金額較高的整售交易被錄得。根據高力國際的數據，2018年全年成交金額因此被推升至人民幣573億元（83億美元），同比增長31%?？偝山唤?7、筑面積為146萬平方米（1,571萬平方英尺），同比增長30%。按照物業類型劃分，寫字樓及相關物業成交金額占總成交金額的43%，仍為投資市場的中堅力量。零售物業成交金額占總成交金額的14%，其中領展房地產投資信托基金以人民幣25.6億元（3.732億美元）從亞騰資產管理公司手中購入北京京通羅斯福廣場，該宗交易為零售物業投資市場的一個亮點1。綜合體物業成交金額占總成交金額的31%，其中最引人注目的一宗交易當屬基匯資本以其2014年購買價格84%的溢價將盈科中心出售給了鏈家。2018年32宗投資交易中，其中18宗位于麗澤、通州等新興子市場，有鑒于此，我們預計業主仍有意愿持有物業以期未來資產增值。2018年占成交金額75%的交易均被國內投資者錄得，其仍為投資市場的主導力量。20185%27%寫字樓及商務園43%零售14%綜合物業31%酒店及服務式公寓7%土地5%46.043.857.31.來源：http:/www3.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2018/1126/LTN20181126806_C.pdf