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1、結(jié)合三級(jí)計(jì)劃管理體系的 開發(fā)報(bào)建 目錄 開發(fā)報(bào)建流程 一 高效率戰(zhàn)略 二 政府關(guān)系處理 三 一、開發(fā)報(bào)建流程 3 設(shè)計(jì)階段 1 用地申請(qǐng)階段 2 設(shè)計(jì)前期 調(diào)查階段 4 施工準(zhǔn)備 階段 6 預(yù)售階段 房地產(chǎn)開發(fā)報(bào)建 全流程 5 施工階段 7 竣工驗(yàn)收階段 3 設(shè)計(jì)階段 1 用地申請(qǐng)階段 2 設(shè)計(jì)前期 調(diào)查階段 4 施工準(zhǔn)備 階段 6 預(yù)售階段 房地產(chǎn)開發(fā)報(bào)建 全流程 5 施工階段 7 竣工驗(yàn)收階段 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 參不招標(biāo)、拍賣、掛牌 交易取得土地所有權(quán) 舊村改造取得土地所有權(quán) 股權(quán)轉(zhuǎn)讓取得 土地所有權(quán) 土地所有權(quán) 初始登記 用紅地線放點(diǎn) 用地界測(cè)量放點(diǎn) 房地產(chǎn)2、開發(fā)企業(yè)資質(zhì)核準(zhǔn) 環(huán)保 審核 固定資產(chǎn)投資許可證及計(jì)劃立項(xiàng)審批 建設(shè)用地觃劃許可證辦理 國(guó)有土地使用證辦理（一）用地申請(qǐng)階段 舊村改造 取得土地 使用權(quán) 股權(quán)轉(zhuǎn)讓 取得土地 使用權(quán) 土地 使用權(quán) 初始 登記 1、報(bào)名申請(qǐng)，取得資格（資格同意復(fù)函）2、參與競(jìng)標(biāo)（中標(biāo)通知書）3、簽訂合同（土地使用權(quán)出讓合同）4、繳付契稅和地價(jià)付清地價(jià)款證明書契稅繳納憑證 參不招標(biāo)拍賣 掛牌交易取得 土地使用權(quán)（一）用地申請(qǐng)階段 股權(quán)轉(zhuǎn)讓 取得土地 使用權(quán) 土地 使用權(quán) 初始 登記 參不招標(biāo)拍賣 掛牌交易取得 土地使用權(quán) 舊村改造 取得土地 使用權(quán)（一）用地申請(qǐng)階段 舊村改造 取得土地 使用權(quán) 土地 使用權(quán) 初始 3、登記 參不招標(biāo)拍賣 掛牌交易取得 土地使用權(quán) 股權(quán)轉(zhuǎn)讓 取得土地 使用權(quán)（一）用地申請(qǐng)階段 舊村改造 取得土地 使用權(quán) 股權(quán)轉(zhuǎn)讓 取得土地 使用權(quán) 參不招標(biāo)拍賣 掛牌交易取得 土地使用權(quán) 土地權(quán)屬證明、實(shí)地結(jié)果測(cè)繪報(bào)告書 土地 使用權(quán) 初始 登記（一）用地申請(qǐng)階段 用地界測(cè)量放點(diǎn) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)核準(zhǔn) 環(huán)保 審核 用紅地線 放點(diǎn) 用地紅線圖（一）用地申請(qǐng)階段 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)核準(zhǔn) 環(huán)保 審核 用紅地線 放點(diǎn) 用地界測(cè)量放點(diǎn) 建筑用地地界放點(diǎn)測(cè)量報(bào)告、宗地（籍）圖（一）用地申請(qǐng)階段 用地界測(cè)量放點(diǎn) 環(huán)保 審核 用紅地線 放點(diǎn) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)核準(zhǔn) 房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)登記證書（一）用4、地申請(qǐng)階段 用地界測(cè)量放點(diǎn) 用紅地線 放點(diǎn) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)核準(zhǔn) 1、環(huán)保立項(xiàng)預(yù)審 建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響登記表書、建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響立項(xiàng)預(yù)審意見 2、環(huán)保立項(xiàng)審批 建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)表、建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響立項(xiàng)預(yù)審意見、建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)審查批復(fù) 環(huán)保 審核（一）用地申請(qǐng)階段 建設(shè)用地觃劃許可證 辦理 國(guó)有土地使用證辦理 建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)審查批復(fù)、可行性研究報(bào)告 立項(xiàng)批復(fù) 固定資產(chǎn)投資許可證及計(jì)劃立項(xiàng)審批（一）用地申請(qǐng)階段 國(guó)有土地使用證辦理 固定資產(chǎn)投資許可證及計(jì)劃立項(xiàng)審批 建設(shè)用地觃劃許可證 建設(shè)用地觃劃許可證 辦理（一）用地申請(qǐng)階段 建設(shè)用地觃劃許可證 辦理 固定資產(chǎn)投資許可證及計(jì)劃5、立項(xiàng)審批 建設(shè)用地觃劃許可證、立項(xiàng)批復(fù)、宗地圖、觃劃紅線圖 取得國(guó)有土地使用證 國(guó)有土地使用證辦理（一）用地申請(qǐng)階段 3 設(shè)計(jì)階段 1 用地申請(qǐng)階段 2 設(shè)計(jì)前期 調(diào)查階段 4 施工準(zhǔn)備 階段 房地產(chǎn)開發(fā)報(bào)建 全流程 5 施工階段 7 竣工驗(yàn)收階段 6 預(yù)售階段 1、地形現(xiàn)狀圖測(cè)繪 2、現(xiàn)場(chǎng)地質(zhì)勘探及測(cè)繪 3、市政管線、道路調(diào)查分析 4、現(xiàn)場(chǎng)周邊建筑物、構(gòu)筑物調(diào)查 5、水文地質(zhì)資料調(diào)查（二）設(shè)計(jì)前期調(diào)查階段 3 設(shè)計(jì)階段 1 用地申請(qǐng)階段 2 設(shè)計(jì)前期 調(diào)查階段 4 施工準(zhǔn)備 階段 6 預(yù)售階段 房地產(chǎn)開發(fā)報(bào)建 全流程 5 施工階段 7 竣工驗(yàn)收階段 1.方案設(shè)計(jì)階段 2.擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段 3.樁6、基提前開工觃劃報(bào)批 4.施工圖設(shè)計(jì)階段 5.設(shè)計(jì)修改報(bào)批 備注：備注：1、概念性規(guī)劃（概規(guī)）、概念性規(guī)劃（概規(guī)）2、修建性詳細(xì)規(guī)劃（修規(guī)）、修建性詳細(xì)規(guī)劃（修規(guī)）3、方案設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì) 4、初步設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì) 5、施工圖設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì) 6、設(shè)計(jì)變更。、設(shè)計(jì)變更。（三）設(shè)計(jì)階段 立項(xiàng)批復(fù)、建筑分層面積表、總平圖 征詢答復(fù)書 供用電征詢 立項(xiàng)批復(fù)、總平圖 征詢答復(fù)書 用水征詢 立項(xiàng)批復(fù)、總平圖 征詢答復(fù)書 燃?xì)庹髟?立項(xiàng)批復(fù)、方案設(shè)計(jì)文本 項(xiàng)目交通影響評(píng)價(jià)成果 建設(shè)項(xiàng)目交通影響評(píng)價(jià) 1.方案設(shè)計(jì)階段 項(xiàng)目抗震評(píng)價(jià)成果 建設(shè)項(xiàng)目 抗震評(píng)價(jià) 立項(xiàng)批復(fù)、總平圖 日照影響分析 立項(xiàng)批復(fù)、觃劃紅線圖、用地7、紅線圖、總平圖 取得地名使用證 地名申報(bào) 觃劃方案批復(fù) 方案設(shè)計(jì) 規(guī)劃報(bào)批 1.方案設(shè)計(jì)階段 方案設(shè)計(jì)文件、方案審批申請(qǐng)表、觃劃審批意見 綠化景觀方案批復(fù) 小區(qū)景觀 綠化方案評(píng)審 方案設(shè)計(jì)文件、方案審批申請(qǐng)表 小區(qū)技防 方案評(píng)審 總平面圖、觃劃批復(fù)、立項(xiàng)批復(fù) 人防設(shè)防審查批復(fù)表 人防設(shè)防核定 （小區(qū)給排水管線、強(qiáng)電管線、弱電管線）綜合管線方案圖 綜合管線 方案圖核定 1.方案設(shè)計(jì)階段 2.擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段 初步設(shè)計(jì)建筑圖、方案效果圖、建設(shè)工程初步設(shè)計(jì)審批意見書 擴(kuò)初設(shè)計(jì)圖及電子文件、電子受理表格 建設(shè)工程消防設(shè)計(jì)審核意見書 電氣設(shè)計(jì)圖、防雷設(shè)計(jì)審查報(bào)告 防雷裝置設(shè)計(jì)核準(zhǔn)書 擴(kuò)初設(shè)計(jì)圖及電子文件、人8、防工程建設(shè)意見征詢單 人防地下室初步設(shè)計(jì)審查意見書、人防核準(zhǔn)單 擴(kuò)初設(shè)計(jì) 規(guī)劃報(bào)批 擴(kuò)初設(shè)計(jì) 消防報(bào)批 擴(kuò)初設(shè)計(jì) 防雷報(bào)批 擴(kuò)初設(shè)計(jì) 人防報(bào)批 3.樁基提前開工觃劃報(bào)批 總平面圖、樁基施工圖、施工圖審查報(bào)告、電子數(shù)據(jù) 建設(shè)工程樁基礎(chǔ)報(bào)建證明書 施工圖設(shè)計(jì)及電子文件、電子受理表格、施工圖設(shè)計(jì)審 批意見書 施工圖設(shè)計(jì) 消防報(bào)批 施工圖設(shè)計(jì)及電子文件、人防工程建設(shè)意見征詢單、人防核準(zhǔn)單 施工圖設(shè)計(jì) 人防報(bào)批 全套施工圖、施工圖審查報(bào)告 施工圖設(shè)計(jì) 審查 電氣設(shè)計(jì)圖、防雷設(shè)計(jì)審查報(bào)告、防雷裝置設(shè)計(jì)核準(zhǔn)書 施工圖設(shè)計(jì) 防雷報(bào)批 4.施工圖設(shè)計(jì)階段 全套建施圖、面積預(yù)測(cè)報(bào)告 施工圖預(yù)測(cè) 報(bào)建申請(qǐng)表、立項(xiàng)批9、復(fù)、施工圖審查報(bào)告、建設(shè)工程觃劃許可證、建筑觃劃紅線圖等文件 施工圖設(shè)計(jì) 規(guī)劃報(bào)批 環(huán)境綠化設(shè)計(jì)觃劃許可證 環(huán)境綠化設(shè)計(jì)規(guī)劃許可證辦理 市政工程觃劃許可證 市政工程規(guī)劃許可證辦理 委托設(shè)計(jì) 各專業(yè)工程 委托設(shè)計(jì) 4.施工圖設(shè)計(jì)階段 5.設(shè)計(jì)修改報(bào)批 方案設(shè)計(jì)調(diào)整觃劃審報(bào)、方案調(diào)整設(shè)計(jì)圖 原方案觃劃批復(fù)、同意公示函 方案調(diào)整公示、公示結(jié)論 方案設(shè)計(jì)調(diào)整觃劃報(bào)批、方案調(diào)整觃劃批復(fù) 5.設(shè)計(jì)修改報(bào)批 施工圖設(shè)計(jì)修改消防報(bào)批、修改后的施工圖 原消防局批文、同意復(fù)函 施工圖設(shè)計(jì)修改觃劃報(bào)批、建筑施工圖 施工圖審查報(bào)告、同意復(fù)函 綜合管線報(bào)批、管線綜合圖 3 設(shè)計(jì)階段 1 用地申請(qǐng)階段 2 設(shè)計(jì)前期 調(diào)查10、階段 4 施工準(zhǔn)備 階段 6 預(yù)售階段 房地產(chǎn)開發(fā)報(bào)建 全流程 5 施工階段 7 竣工驗(yàn)收階段 有關(guān)障礙物拆除、遷移報(bào)批 臨時(shí)市政路口及管線接口審批 臨時(shí)占用城市綠化報(bào)批 施工占道 報(bào)批 工作 1 2 3 6 5 4 臨時(shí)建筑 報(bào)建 臨時(shí)施工 工地申請(qǐng)（四）施工準(zhǔn)備階段 1、臨時(shí)施工工地申請(qǐng) 土地使用權(quán)出讓合同書 建設(shè)工程觃劃許可證 臨時(shí)用地位置圖 用地方案圖 土地使用權(quán)出讓合同書 臨時(shí)用地位置圖 臨時(shí)用地合同書 臨時(shí)用地規(guī)劃局申請(qǐng) 臨時(shí)用地國(guó)土局申請(qǐng)（四）施工準(zhǔn)備階段 臨時(shí)用地合同書、方案設(shè)計(jì)圖、臨時(shí)建 設(shè)工程設(shè)計(jì)方案審批意見書 臨建方案 觃劃報(bào)建 方案圖、方案審批意見書 臨建方案 消防報(bào)建11、 施工圖、觃劃局關(guān)于方案批復(fù)、施工圖審批意見書 臨建施工圖 消防報(bào)建 臨時(shí)用地合同書、建筑施工圖、施工圖消防審批意見、臨時(shí)建設(shè)工程觃劃許可證 臨建施工圖 觃劃報(bào)建 臨建消防驗(yàn)收 臨建消防驗(yàn)收 臨建觃劃驗(yàn)收 臨建觃劃驗(yàn)收 2、臨時(shí)建筑報(bào)建（四）施工準(zhǔn)備階段 觃劃局報(bào)批路口接口平面圖、地下管線保護(hù)設(shè)計(jì)圖、電子數(shù)據(jù)準(zhǔn)予行政許可決定書 交管局報(bào)批路口接口平面圖、道橋處批文、觃劃局批文臨時(shí)占用道路許可證 城管局報(bào)批挖掘、占用城市道路許可證同意路燈遷移及管線加固復(fù)函樹木砍伐、移植許可證 1）臨時(shí)道路及路口接口審批 3、臨時(shí)市政路口及管線接口審批（四）施工準(zhǔn)備階段 2）施工排水報(bào)批：室外管線總圖藍(lán)圖、電子數(shù)12、據(jù)、準(zhǔn)予行政許可決定書、臨時(shí)排水許可 3）施工用水報(bào)批：場(chǎng)地臨時(shí)排水總圖、臨時(shí)排水許可 4）施工用電報(bào)批：臨時(shí)用電接線平面圖 、供用電征詢答復(fù)意見書、審圖意見書 3、臨時(shí)市政路口及管線接口審批（四）施工準(zhǔn)備階段 挖掘、占用城市道路許可證 同意路燈遷移及管線加固復(fù)函 樹木砍伐、移植許可證 占用道路許可證 4、施工占道報(bào)批（四）施工準(zhǔn)備階段 6、有關(guān)障礙物拆除、遷移報(bào)批 5、臨時(shí)占用城市綠化報(bào)批 電力線拆除、遷移報(bào)批 電信線拆除、遷移報(bào)批 給排水管道拆除、遷移報(bào)批 紅線內(nèi)樹木砍伐、移栽報(bào)批 其它障礙物拆除、遷移報(bào)批（四）施工準(zhǔn)備階段 3 設(shè)計(jì)階段 1 用地申請(qǐng)階段 2 設(shè)計(jì)前期 調(diào)查階段 4 施工13、準(zhǔn)備 階段 6 預(yù)售階段 房地產(chǎn)開發(fā)報(bào)建 全流程 5 施工階段 7 竣工驗(yàn)收階段 地下管線查詢 帶紅線坐標(biāo)點(diǎn)的建筑總平面圖及電子文件。地下管線查詢成果圖 施工許可證辦理 建設(shè)工程觃劃許可證 或樁基礎(chǔ)報(bào)建證明書、企業(yè)資質(zhì)證明、項(xiàng)目報(bào)建、中標(biāo)通知、招投標(biāo)備案、甲乙方人工工資擔(dān)保金（函）、審圖報(bào)告、綠化工程觃劃許可證、施工組織設(shè)計(jì)、施工單位安全生產(chǎn)許可證明材料、項(xiàng)目經(jīng)理資質(zhì)證書及安全考核證、安全施工措施費(fèi)支付計(jì)劃等 取得建筑工程施工許可證 1、該階段施工許可證辦理（五）施工階段 市政工程施工許可證 其它有關(guān)與業(yè)工程施工許可證辦理 綠化工程施工許可證：綠化觃劃許可證 綠化工程施工許可證（五）施工階段 14、2、施工控制點(diǎn)放點(diǎn) 1）施工單位樁點(diǎn) 2）放點(diǎn)報(bào)告 3、開工驗(yàn)線 1）測(cè)繪委托 樁位平面圖、一層平面圖、總平面圖、電子數(shù)據(jù) 建設(shè)工程開工驗(yàn)線測(cè)量報(bào)告 2）觃劃局報(bào)批 開工驗(yàn)線報(bào)告 建設(shè)工程觃劃許可證 （五）施工階段 4、永久性市政路口及管線接口審批 1）市政路口接口審 （五）施工階段 規(guī)劃局報(bào)批規(guī)劃局報(bào)批路口接口平面圖、地下管線保護(hù)設(shè)計(jì)圖、電子路口接口平面圖、地下管線保護(hù)設(shè)計(jì)圖、電子 數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)準(zhǔn)予行政許可決定書準(zhǔn)予行政許可決定書 交管局報(bào)批交管局報(bào)批路口平面圖、規(guī)劃批文、城管批文路口平面圖、規(guī)劃批文、城管批文同意復(fù)函同意復(fù)函 城管局報(bào)批城管局報(bào)批 挖掘城市道路許可證挖掘城市道路許可證 同意路燈15、遷移、管線加固及泛光照明施工的復(fù)函同意路燈遷移、管線加固及泛光照明施工的復(fù)函 樹木砍伐、移植許可證樹木砍伐、移植許可證 2）正式用水報(bào)裝 室外管線總圖藍(lán)圖、電子數(shù)據(jù)、排水許可證 同意復(fù)函 3）正式用電報(bào)批 室外管線總圖藍(lán)圖、電子數(shù)據(jù) 審圖意見書 4）燃?xì)饨涌趫?bào)批 燃?xì)饨玉g點(diǎn)確認(rèn) 燃?xì)饨玉g點(diǎn)確認(rèn)書、室外管線總圖藍(lán)圖、電子數(shù)據(jù) 同意復(fù)函 （五）施工階段 5）電梯報(bào)裝（含臨時(shí)售樓電梯）6）電信報(bào)裝 7）有線電視報(bào)裝 8）網(wǎng)絡(luò)及智能化報(bào)裝（五）施工階段 5、人行道改造報(bào)批 1）觃劃局批文、人行道改建 設(shè)計(jì)方案 2）交管局批文、遷移綠化平面圖 3）人行道改建方案、移遷路燈平面圖 4）觃劃 局批文、道橋處16、批文、人行道改建設(shè)計(jì)方案 6、市政綠化改造報(bào)批（五）施工階段 3 設(shè)計(jì)階段 1 用地申請(qǐng)階段 2 設(shè)計(jì)前期 調(diào)查階段 4 施工準(zhǔn)備 階段 6 預(yù)售階段 房地產(chǎn)開發(fā)報(bào)建 全流程 5 施工階段 7 竣工驗(yàn)收階段 1 預(yù)售查丈、經(jīng)批準(zhǔn)的建筑施工圖、電子數(shù)據(jù)、預(yù)售測(cè)繪報(bào)告 房號(hào)編制、門牌號(hào)報(bào)批、立項(xiàng)批復(fù)、觃劃批復(fù)、總平面圖、公安門牌號(hào)批復(fù) 預(yù)售價(jià)格報(bào)批 售樓廣告設(shè)置報(bào)批 房地產(chǎn)預(yù)售備案，房地產(chǎn)買賣合同（預(yù)售）備案回執(zhí) 預(yù)售許可證辦理、驗(yàn)資報(bào)告、工程進(jìn)度報(bào)告、商品房預(yù)售方案、預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議、預(yù)售查丈報(bào)告、房地產(chǎn)預(yù)售許可證 1 2 6 5 4 3（六）預(yù)售階段 3 設(shè)計(jì)階段 1 用地申請(qǐng)階段 2 設(shè)計(jì)前期17、 調(diào)查階段 4 施工準(zhǔn)備 階段 6 預(yù)售階段 房地產(chǎn)開發(fā)報(bào)建 全流程 5 施工階段 7 竣工驗(yàn)收階段 燃?xì)夤こ舔?yàn)收：城市居民用燃?xì)饨桓秱浒缸C明、室外管網(wǎng)工程、室內(nèi)管道及計(jì)量表具 消防工程驗(yàn)收：建筑工程消防驗(yàn)收申請(qǐng)書、驗(yàn)收合格意見 給水工程驗(yàn)收：室外管道工程、室內(nèi)管道及計(jì)量表具、二次增壓供水工程 環(huán)保驗(yàn)收?qǐng)?bào)批：環(huán)衛(wèi)工程驗(yàn)收、市政管網(wǎng)工程驗(yàn)收、室內(nèi)環(huán)境檢測(cè) 排水工程驗(yàn)收：供電設(shè)備工程、計(jì)量表具工程、合格證明、排水許可證 電梯驗(yàn)收?qǐng)?bào)批：驗(yàn)收合格意見書 電力工程驗(yàn)收：用電交付備案證明、供電設(shè)備工程、計(jì)量表具工程 竣工 驗(yàn)收（七）竣工驗(yàn)收階段 墻改辦驗(yàn)收：驗(yàn)收意見書 路燈工程驗(yàn)收 信箱工程驗(yàn)收：城市居民18、通郵交付備案證明 防雷工程驗(yàn)收：驗(yàn)收合格意見書 電信驗(yàn)收?qǐng)?bào)批：城市居民電信交付備案證明 有線電視報(bào)裝：城市居民有線電規(guī)交付備案證明 人防工程驗(yàn)收：人防報(bào)建發(fā)出的所有文件、竣工測(cè)量報(bào)告、竣工圖 人防工程交付備案證明 竣工 驗(yàn)收（七）竣工驗(yàn)收階段 交付備案：新建商品房交付使用證明.竣工備案：備案回執(zhí) 竣工檔案驗(yàn)收：竣工檔案驗(yàn)收認(rèn)可證.規(guī)劃驗(yàn)收?qǐng)?bào)批：經(jīng)核準(zhǔn)的建筑施工圖、電子數(shù)據(jù)、竣工測(cè)量報(bào)告、峻查丈報(bào)告、驗(yàn)收合格意見書 竣查丈報(bào)批：經(jīng)批準(zhǔn)的建筑施工圖、電子數(shù)據(jù)、預(yù)售查丈報(bào)告 （已辦理的需提供）、竣工測(cè)繪報(bào)告 未抵押土地使用證：分割用地測(cè)繪、他項(xiàng)權(quán)利申報(bào) 綠化驗(yàn)收：驗(yàn)收合格意見書 竣工 驗(yàn)收（七）竣工19、驗(yàn)收階段 有關(guān)押金退還申請(qǐng)：墻體保證金、工程支付擔(dān)保金、同意退還 工程保函退保申請(qǐng)：工程款發(fā)票、合同、同意退保 房地產(chǎn)證登記：商品房分割用地許可證 房地產(chǎn)證初始登記：房地產(chǎn)證 技防驗(yàn)收 竣工 驗(yàn)收（七）竣工驗(yàn)收階段 二、高效率戰(zhàn)略 規(guī)劃 策劃 計(jì)劃 總目標(biāo)，定性 重要條件與資源利用 定量,具體工作 二、高效率戰(zhàn)略 認(rèn)真第一，聰明第二 決心第一，成敗第二 速度第一，完美第二 結(jié)果第一，理由第二（一）認(rèn)真第一，聰明第二 秘書分類 分類 1、發(fā)通知。發(fā)通知后，準(zhǔn)備會(huì)議用品，并參加會(huì)議。2、抓落實(shí)。發(fā)通知后，打電話參會(huì)人確認(rèn)，確保每個(gè)人及時(shí)通知。3、重檢查。會(huì)前30分鐘提醒與會(huì)者，臨時(shí)不參加會(huì)議的人要20、報(bào)告總經(jīng)理。（一）認(rèn)真第一，聰明第二 4、勤準(zhǔn)備。測(cè)試可能用到的投影、電腦，并落實(shí)會(huì)議室，寫上些會(huì)議室利用的時(shí)間。5、細(xì)準(zhǔn)備。上述步驟外，還了解會(huì)議性質(zhì)、議題。然后準(zhǔn)備資料供與會(huì)者參考。6、做記錄。做會(huì)議記錄，錄音。（一）認(rèn)真第一，聰明第二 7、發(fā)記錄。整理會(huì)議記錄后交總經(jīng)理，請(qǐng)示是否發(fā)與會(huì)人員。8、定責(zé)任。將會(huì)議上確定的任務(wù)，一對(duì)一地落實(shí)到責(zé)任人，經(jīng)當(dāng)事人確認(rèn)后，形成書面?zhèn)渫洠豢偨?jīng)理與當(dāng)事人各一份，定期跟蹤任務(wù)完成情況，匯報(bào)總經(jīng)理。9、做流程。把上述流程標(biāo)準(zhǔn)化。（二）決心第一，成敗第二 高效的基礎(chǔ)是建立信心和決心！沒信心和決心，成功的概率是零！有信心和決心，成功的概率便有了有信心和決心，21、成功的概率便有了99%！（三）速度第一，完美第二。1998年6月，惠普公布一個(gè)售價(jià)吃驚的數(shù)字：當(dāng)年增長(zhǎng)率只有3%，而兩年前還達(dá)到30%。公司同時(shí)宣布，2000多中高級(jí)經(jīng)理暫時(shí)減薪5%。新上任的CEO卡提出了著名的速度邏輯：（三）速度第一，完美第二。（三）速度第一，完美第二。95分才推出；80分推出，慢慢改進(jìn)。蘋果iPHONE天線問題。（三）速度第一，完美第二。碧桂園的核心競(jìng)爭(zhēng)力是“快速開發(fā)，快速銷售”房地產(chǎn)是“準(zhǔn)金融”企業(yè) 資金占用如按照15%（信托成本）計(jì)息，1億元每天利息為4.2萬(wàn)元，每月為125萬(wàn)元。（三）速度第一，完美第二。金融企業(yè)是以無(wú)形的“服務(wù)”為產(chǎn)品，通過提供“服務(wù)”賺取利潤(rùn)；而22、房地產(chǎn)企業(yè)是以有形的“房產(chǎn)”為產(chǎn)品，通過賣出房產(chǎn)賺取利潤(rùn)。平衡時(shí)間成本與產(chǎn)品質(zhì)量是我們計(jì)算利潤(rùn)要跨的兩道坎。（三）速度第一，完美第二。當(dāng)兩者難以平衡和難以統(tǒng)一時(shí)，我們必須以“合理”為前提，平衡時(shí)間成本與產(chǎn)品質(zhì)量，也就是平衡“快”與“好”劉達(dá)不陳克同在艾伯森（中國(guó)）公司上班。陳漲工資，劉認(rèn)為丌公平，沒有功勞有苦勞，沒有勞苦有疲勞。總經(jīng)理讓劉達(dá)去西門市場(chǎng)問一下是否有大閘蟹賣。劉：有！總：產(chǎn)地，觃格？總：論只還是論斤？總：多少錢一斤？（四）結(jié)果第一，理由第二。陳：大閘蟹作用是什么？陳：西門市場(chǎng)有兩檔，均產(chǎn)自陽(yáng)澄湖，一檔4兩/50元/只，肚白、背綠、黃毛、金爪、體壯，看很新鮮；另一檔6兩/80元/只，23、質(zhì)量更好。600只九折，1000只八五折。（帶回兩只樣本）員工多單身或三口之家，公司送員工建議考慮前者；老總送親友或客戶，建議后者更大體。（四）結(jié)果第一，理由第二。（四）結(jié)果第一，理由第二。我們靠結(jié)果生存，而不靠理由生存 沒有結(jié)果，就不能生存，這是硬道理 一個(gè)差的結(jié)果比沒有結(jié)果強(qiáng)！不管白貓黑貓，能抓住老鼠就是好貓。三、政府關(guān)系 利益 個(gè)人利益 政治利益 三、政府關(guān)系 不行賄、不違法為前提！（一）工作方法 1 工作建情，日常深情。工作建情，日常深情。2 相互尊重，誠(chéng)實(shí)守信。相互尊重，誠(chéng)實(shí)守信。3 多找基層，上下聯(lián)動(dòng)。多找基層，上下聯(lián)動(dòng)。4 寧卑不亢，謙虛謹(jǐn)慎。寧卑不亢，謙虛謹(jǐn)慎。5 多提建議，少提意見。多提建議，少提意見。6 提前介入，提出警示。提前介入，提出警示。（二）個(gè)人心得 常匯報(bào)工作，包括向公司領(lǐng)導(dǎo)和政府領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)；針對(duì)懷集的就業(yè)難，有職位空缺時(shí)，打個(gè)電話給領(lǐng)導(dǎo)問一下是否有需要安排的；經(jīng)常買一些所謂“土特產(chǎn)”送領(lǐng)導(dǎo)；（二）個(gè)人心得 領(lǐng)導(dǎo)親戚朋友買樓時(shí)盡已所能予以方便；送文具給領(lǐng)導(dǎo)小孩；（二）個(gè)人心得 幫領(lǐng)導(dǎo)在上一級(jí)領(lǐng)導(dǎo)面前說好話；不通過上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)壓下級(jí)領(lǐng)導(dǎo)。