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1、項目開發流程簡述項目開發流程簡述值得思考幾個問題值得思考幾個問題 房地產開發是什么？房地產策劃是什么？項目何時可以開工？項目何時可以銷售？項目何時可以交付？2了解開發流程的好處了解開發流程的好處 清楚項目開發的整個流程 加強對集團房地產開發管理的認知 更好地參與和開展項目管理工作31投資拓展1投資拓展2項目策劃2項目策劃3開工準備3開工準備項目開發各階段項目開發各階段4達到預售4達到預售5達到預售5達到預售4投資拓展工作投資拓展工作2、地塊調研分析1、土地信息的獲取3、投資決策4、獲取土地投資部、項目部投資部、項目部、營銷中心、成本管理中心、市政配套部、法務部、前期部、設計院（總院、規劃院）投2、資決策經營委員會（董事局主席、執行董事、總裁、副總裁）招、拍、掛或收購5中國特色的土地權屬制中國特色的土地權屬制一、土地的所有權制度：社會主義公有制二、土地的使用權制度：除了宅基地等中國公民住宅使用的國有土地都是有 償的、有期限的。三、土地征用手續勞動群眾集體所有制全民所有制6建設用地其他用地123農用地 耕地、林地、草地、農田水利用地、養殖水面 城鄉住宅和公共設施用地，工礦用地，能源、交通、水利、通信等基礎設施用地，旅游用地，軍事用地 灘涂、戈壁、沙漠等難以利用的土地按土地的用途分類按土地的用途分類7土地使用權年限土地使用權年限建設用地住宅用地商業、金融用地工業用地娛樂用地綜合用地70年403、年50年40年50年8土地使用權流轉方式土地使用權流轉方式政府政府債權人債權人權屬人2權屬人2集體用地國有用地集體用地國有用地行政事業單位行政事業單位權屬人1權屬人1土地征用土地劃撥土地出讓：協議、掛牌、招標、拍賣等方式土地轉讓土地抵押缺錢融資9土地信息獲取途徑土地信息獲取途徑 政府關系渠道 中介公司渠道 招拍掛公告 其他渠道 一手土地 二手土地 儲備開發10地塊調研報告地塊調研報告歷史人文氣候環境土地性質地上附著物政府征地手續地形水文現狀周邊公建配套規劃設計要求房產市場情況投資風險投入產出分析經濟交通調研報告11投資決策的內容投資決策的內容優惠條件項目開發及經營理念（規劃設計條件）各收益方的4、投資界面合作模式合作意向12如何獲取土地如何獲取土地一手土地一手土地 開發商通過投標、摘牌，與政府簽訂土地出讓合同，取得土地；二手土地二手土地開發商通過與市場上的土地賣家簽訂土地轉讓合同，取得土地；合作開發合作開發 開發商通過與政府、或土地產權擁有者簽訂合作協議，參與土地開發，入股或者共同享受收益131投資拓展1投資拓展2項目策劃2項目策劃3開工準備3開工準備項目開發各階段項目開發各階段4達到預售4達到預售5達到預售5達到預售141.地域、政治、生態、交通、經濟、人文環境分析;2.市場現狀及發展趨勢分析;3.競爭對手情況分析;4.開發模式及定位;5.規模及總體方案;6.開發分期及周期;7.投資5、成本估算、資金籌措、收入估算及盈虧平衡分析;8.營銷策劃;9.工程管理策劃;10.物業管理策劃;11.前期籌備；12.風險分析及控制。項目策劃的內容項目策劃的內容15 在項目策劃階段，假設土地獲取的成功率較高，除了要對項目做合適的定位之外，對于項目管理來說，將變得尤其重要。項目策劃階段工作重點項目策劃階段工作重點前期籌備工作前期籌備工作16編制各項計劃設計提前構思政府深入溝通項目有序開展的前提條件項目快速開發的基礎和前提項目順利開展的有力保障手續前置介入項目快速啟動的源動力前期工程準備項目快速開發的基本要求前期籌備工作有哪些前期籌備工作有哪些17編制計劃的內容編制計劃的內容1.環保驗收2.中間6、驗收3.消防驗收4.新型墻體材料驗收5.人防工程驗收6.防雷驗收7.規劃驗收8.安全驗收9.節能驗收、備案10.分戶驗收18參與編制計劃的部門參與編制計劃的部門計劃類別計劃類別參與編制的部門參與編制的部門備注備注項目運營計劃投資部、項目總辦、項目部、區域工程技術部、設計院、售樓部、招標部、前期部、市政配套部、造價部等等最終由集團總裁確定簽發財務資金計劃項目部、財務部、售樓部開發報建計劃項目部、集團辦、設計院總包單位協助勘察設計計劃項目部、設計院鉆探公司協助征地拆遷計劃項目部、投資部、項目所在地政府由政府制訂地塊拆遷及交地計劃招投標計劃項目部、招投標部和造價部或精簡裝修監督部項目部提出招標立項，7、包括各項工程施工節點時間19參與編制計劃的部門參與編制計劃的部門計劃類別計劃類別參與編制的部門參與編制的部門備注備注前期工程計劃項目部、前期部、設計院、市政配套部、總包單位如土方、勘察、測量、臨水、臨電等物料采購計劃采購部、倉管部、項目部以及所有物料申購單位部門配套引入計劃項目部、市政配套部永久水、電、排污、通訊、燃氣等配套的談判、合同簽訂時間及相關工程完成時間的計劃人力資源計劃人力資源部、項目部人員招聘、職能定崗、績效考評及人員培訓的計劃20建筑設計規劃設計設計提前構思設計提前構思景觀設計裝修設計其他專業設計方面各類設計提前構思，是項目快速開發的基礎和前提。確定項目整體布局、市政管網、公建配8、套和項目戶型配比，確定分期開發和首期用地范圍、樣板區篩選綠化、園林、景觀設計方案完善建筑戶型設計，測算單體面積；計算各項綜合指標，完善首期修建性詳細規劃圖根據項目當地市調，基本確定裝修標準及類型排洪渠、邊坡擋墻、隧道、道路、橋梁、河堤、防洪設施、人防布局、地質災害治理等專業方案設計21相關的規劃名詞相關的規劃名詞C棟D棟A棟F棟E棟B棟市政主干道規劃市政道路規劃市政道路紅線、藍線、建筑控制線、容積率、建筑密度、綠地率 有一宗地：藍線140畝，紅線100畝，建筑物紅線退讓3米，容積率2.0，建筑密度小于35%，綠地率大于35%，可建建筑面積？22規劃設計流程規劃設計流程營銷中心提供戶型配比方案規9、劃院完成規劃（方案）設計（規劃設計要點）修建性詳細規劃建筑院（研發中心）完成建筑單體設計項目部提供建筑面積計算規劃單體規劃23規劃方案是否認可拆遷難易補償進度管網接入排洪排污設計要點紅線圖街道辦房管報建流程建面算法國土政府層面政府深入溝通政府深入溝通規劃拆遷辦存在問題如何解決積極與政府深入溝通，是項目順利開展的有力保障。建設水務環保市政供電電視通訊24成立項目公司營業執照機構代碼公司章程稅務登記項目核準資料手續前置介入手續前置介入房產開發資質土地競拍資料環評編制單位可研編制單位勘察設計單位臨水電報裝資料用地規劃資料投標保證金前期土方單位合作洽談和手續辦理前置準備，是項目快速啟動的源動力。集團辦10、主導財務部主導投資部主導,法務部配合項目部主導、集團辦配合項目部主導，相關部門給意見項目部主導、市政配套部配合項目部主導、前期部配合投資部主導、財務部配合25前期工程準備前期工程準備土方量測算、巖石爆破準備；爭取政府同意，提前進場初勘和砌筑圍墻；做好測量準備工作，如基準點、宗地圖繪測；總承包單位選取和招投標；監理公司的選定；施工現場總平面規劃，先做臨時施工便道；臨建設施的布局，動靜分明：生活區、辦公區、倉庫、材料加工區；與水電主管部門溝通并確定臨水、臨電方案。前期工程的充分準備，是項目快速開發的基本要求。26土石方工程土石方工程前期部項目部設計院土方施工隊爆破施工隊勘察地形場地平整27地質勘探11、地質勘探影響規劃布局（高層區、低層區）、決定基礎形式地質勘察（初勘、詳勘、補勘）總工室勘探單位建筑設計院區域工程技術部項目部勘察報告28圍墻砌筑圍墻砌筑砌筑圍墻作用：明確地塊范圍減少紅線爭議規范材料設備進出安全文明施工需要永久磚制墻臨時搭建的鋼管支架、模板圍墻臨時搭建的簡易鋼管支架、鋅鐵瓦圍墻永久圍墻，物業公司提供款式，設計院提供施工圖，報規劃確定后建一般設置臨街并不設永久圍墻的地方，臨時搭建，可作營銷宣傳廣告用途簡易的施工圍墻，地塊仍存在拆遷或紅線爭議時多選擇該類圍墻29工程招投標工程招投標分為區域招標和集團招標須推薦優質施工三家以上5、招標部/區域邀請法務部、工程管理總部、造價部開標、評標12、確認報價4、施工單位報價封存3、發放招標文件、施工圖紙，財務部收取投標保證金和圖紙押金2、招標部和區域、項目考察施工單位，造價部提供清單和底價1、項目部招標立項、提供圖紙6、項目部、造價部完成招標結果審批表，確定施工單位或廢標30臨水、臨電接入臨水、臨電接入確定臨電臨水施工單位確定臨電臨水施工單位水電主管部門溝通臨時方案水電主管部門溝通臨時方案臨水臨電報裝，繳納押金臨水臨電報裝，繳納押金現場施工現場施工驗收合格通電、通水驗收合格通電、通水市政配套部審核方案審核預算31前期籌備目標前期籌備目標 取得土地使用權的當天，立即要做的幾件事：取得土地使用權的當天，立即要做的幾件事：鉆機進場作業鉆機進場作13、業指認界樁，紅線復核指認界樁，紅線復核按紅線砌筑圍墻按紅線砌筑圍墻設計完成項目總平面規劃和首期修詳性規劃，并得到政府認可為前提，報送總平面規劃審查設計完成項目總平面規劃和首期修詳性規劃，并得到政府認可為前提，報送總平面規劃審查編制環境影響報告書和可行性研究報告編制環境影響報告書和可行性研究報告辦理設計和勘察單位進城備案辦理設計和勘察單位進城備案辦理房地產開發資質辦理房地產開發資質完成項目一二三級計劃編訂完成項目一二三級計劃編訂321投資拓展1投資拓展2項目策劃2項目策劃3開工準備3開工準備項目開發各階段項目開發各階段4達到預售4達到預售5達到預售5達到預售33總平面及管網施工圖土建施工圖工程規14、劃證三通一平用地規劃證 參建單位開工準備階段工作開工準備階段工作現場管理行政手續土地權屬登記施工許可證建立管理體系其他專業圖紙立項批復測量放線審圖檢測地勘報告34項目核準批復項目核準批復立項辦理：注意：注意：縣級單位審批權限：10萬平方米以下規模房地產項目；地級市審批權限：50萬平方米以下規模房地產項目；批復中不能出現“別墅”、“高爾夫”等敏感字樣。立項前應充分咨詢資金財務部意見。35土地權屬登記土地權屬登記國有土地使用權證辦理：注意：注意：國土證的“土地使用權人”是否對應項目公司名稱；“地類用途”是否住宅、或商業、或商住；“終止日期”是否從摘牌當日計算、是否對應各類用地使用年限；宗地圖是否有15、測繪單位蓋章，是否有坐標。36用地規劃許可用地規劃許可總平面規劃審查：包括規劃布局審查（含鳥瞰效果圖）和綜合指標審查；綜合指標審查，規劃必須符合規劃設計要點，如容積率、建筑密度、樓間距、層高、綠地率、道路退讓、停車位、物管用房面積等等；總平面公示，要特別注意，要為日后規劃調整留后路。總平面公示，要特別注意，要為日后規劃調整留后路。總平面審查意見建筑風格審查意見用地權屬證明規劃設計要點項目紅線圖用地規劃許可37工程規劃許可工程規劃許可衛生、交通、配套、園林方案審查衛生、交通、配套、園林方案審查小區綜合管網布局規劃審查小區綜合管網布局規劃審查防雷設計審核意見防雷設計審核意見消防、人防設計審核意見消16、防、人防設計審核意見繳納城市基礎設施配套費繳納城市基礎設施配套費建筑方案審查（建筑平立剖）建筑方案審查（建筑平立剖）外立面審查（含材質審查）外立面審查（含材質審查）工程規劃許可工程規劃許可38工程施工許可工程施工許可圖紙審查合格證圖紙審查合格證節能備案節能備案中標通知書中標通知書施工合同備案施工合同備案施工、監理進城備案施工、監理進城備案計生、社保購買證明計生、社保購買證明意外保險購買證明意外保險購買證明施工組織方案審查施工組織方案審查安全措施費落實證明安全措施費落實證明報質安監報質安監崗位人員押證崗位人員押證設計、勘探進城備案設計、勘探進城備案建筑工程施工許可建筑工程施工許可39 建筑方案平17、立剖建筑方案平立剖建筑、結構 節能、電氣 暖通、給排水人防、防雷消防、抗震初勘、詳勘道路綠化綜合管網其他總平面及豎向規劃勘探設計方面的配合勘探設計方面的配合注意：各類專業圖紙對應的設計說明或效果圖40測量放線審圖檢測建立現場管理體系三通一平臨設工程基礎施工參建單位進場現場施工管理現場施工管理41施工總平面布置施工總平面布置三通一平要求：施工道路通暢，永久路路基，形成環形，不影響日后樣板區開放；臨時水、電開通，布局合理，滿足工地及樣板區開放負荷要求；施工場地平整達到設計要求；排水、排污通暢，不能影響周邊居民環境。臨時生活區、辦公區、施工區建設：宿舍、廁所、飯堂干凈衛生；辦公室、倉庫整齊有序；施工18、區域、材料加工區，安全措施充足、指示合理，材料堆放整齊。42參建單位全部到位參建單位全部到位五方主體；施工、監理單位職能人員架構齊全，人員到崗；施工單位：項目經理、技術負責人、施工、質檢、安全、材料、資料（機管）等五大員工程全過程接收質監站和安監站的監督施工單位監理單位設計單位勘探單位建設單位質監站安監站43測量測量 放線放線檢測檢測審圖審圖建筑物放線規劃定點施工圖審查規劃指標審查施工方案評審面積測量地籍測量樓距測量環境檢測樁基檢測設備檢測材料檢測行政技術監督行政技術監督技術監督措施技術監督措施設計院須密切配合44規劃、施工圖紙審查規劃、施工圖紙審查單體施工圖、規劃方案設計、審圖、取得指標審核19、證明或圖紙審圖合格證設計院審圖機構項目部設計出圖、修改、回復審核、發證協調、辦理45計劃管控圖紙會審資料管理材料封樣樣板引路成品保護工序管理建立現場管理體系建立現場管理體系46工程管理核心內容工程管理核心內容質量管理體系成本管理體系進度管理體系運營中心項目總辦監督實施：1、一二三級計劃執行情況；2、項目、區域運營績效；1、財務資金中心：資金計劃管理；2、成本管控中心：招投標流程管理、進度款支付審核制度、工程造價審核制度；簽證管理制度；工程管理總部監督實施：1、質量巡檢制度；2、創優100評比；471投資拓展1投資拓展2項目策劃2項目策劃3開工準備3開工準備項目開發各階段項目開發各階段4達到預售20、4達到預售5達到預售5達到預售48預售階段預售階段 房屋預售也稱商品房預售，樓花買賣，是指房地產開發企業與購房者約定，由購房者在先交付房屋定金或預付款（或全部樓款），而在未來一定日期擁有現房的房產交易行為。此階段是開發商資金回籠的標志。房屋預售也稱商品房預售，樓花買賣，是指房地產開發企業與購房者約定，由購房者在先交付房屋定金或預付款（或全部樓款），而在未來一定日期擁有現房的房產交易行為。此階段是開發商資金回籠的標志。49預售辦理標準預售辦理標準 預售辦理的標準各地都有所不同，一般標準為：低層住宅要求主體封頂，高層要求主體完成至總層高的2/3，并提供申辦資料。預售辦理的標準各地都有所不同，一般標21、準為：低層住宅要求主體封頂，高層要求主體完成至總層高的2/3，并提供申辦資料。50預售款監控賬戶、簽訂三方協議價格備案（銷售合同備案）價目、收費公示房屋預售辦理流程房屋預售辦理流程地塊命名批復門牌路址備案預售面積測算四證齊全+房產開發資質+達到預售標準證明前期物業服務協議“兩書”發預售證51預售注意事項預售注意事項辦理預售證后十天內必須進行價格公示（即必須銷售）；價格公示要求明碼實價（包括各行政事業單位、物業公司收取的所有費用）；取得預售證之前不許以任何理由收取客戶定金或誠意金；預售前，物業公司收費要到物價局備案，提供前期服務的物業公司按照當地要求是否需要招投標；預售期必須了解清楚各市政項目收22、費情況，如水、電費，最好能夠以簽訂大市政框架協議的形式來確定與各市政單位的合作模式；向購房者展示的樣板房（包括所用材料）與交樓標準必須一致；承諾購房者的交樓日期，一定要預留足夠的工程和驗收時間。52預售辦理資料準備預售辦理資料準備 前期物業服務協議協議版本由物業公司提供，項目部、法務部審核。地塊命名、門牌路址營銷中心和規劃設計院確定苑區命名和街名路址編號。預售款監控賬戶：營銷中心和財務部到銀行開通、確認。銷售價格備案營銷中心提供銷售貨量備案的價格。物業收費物業收費由物業公司到物價局備案后提供。531投資拓展1投資拓展2項目策劃2項目策劃3開工準備3開工準備項目開發各階段項目開發各階段4達到預售23、4達到預售5驗收交樓5驗收交樓54綜合驗收備案綜合驗收備案手續綜合驗收備案手續防雷驗收消防、人防驗收規劃驗收環保驗收主體工程竣工驗收室內空氣檢測水、電、暖通驗收節能驗收55交樓注意事項交樓注意事項交樓前必須逐戶檢驗一次，查看是否均已達到交樓要求；物業公司對公共配套設施進行驗收、接管；為緩解大批交樓，可以分批安排業主收樓；業主收樓時，必須由售樓、物業和工程管理人員陪同，介紹工程完成情況，解讀驗收備案資料和“兩書”；交樓標準樣板房必須在交樓完成后才能拆除；讓業主親身體驗各項驗收，如試水、開門窗、量面積等，裝修房還須開燈、開電器、開水龍頭、敲地板、敲墻面；業主提出質量問題時，首先記錄下來；存在問題的承諾合理時限內完善；業主無理要求的，可依照購房合同解釋。56產權辦理產權辦理商品房的產權（房地產權）一般包括房屋所有權和土地使用權，辦理產權轉移手續就是通常說的“過戶”。“五證”齊全竣工驗收備案表商品房銷售合同房屋面積實測花園面積實測土地使用權證拆分辦理小業主房地產權證契稅、印花稅、手續費57物業管理內涵物業管理內涵 目的是讓業主感受：安全 舒適 超值 方便 做好物業管理的重要性：促進銷售 維護品牌 提高社區生活品質58碧桂園的未來是屬于你們的，謝謝！59