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1、龍湖物業管理用房龍湖物業管理用房前期介入指引前期介入指引物業品保部物業品保部目錄目錄什么是物業用房？有什么類別？什么是物業用房？有什么類別？物業用房的配置依據是什么？物業用房的配置依據是什么？新建項目如何確定物業用房選址？新建項目如何確定物業用房選址？物業用房前期介入的關鍵節點有哪些？物業用房前期介入的關鍵節點有哪些？各部門功能用房如何分隔？各部門功能用房如何分隔？物業用房實例圖片展示。物業用房實例圖片展示。什么是物業用房？有什么類別？什么是物業用房？有什么類別？物業用房是根據有關法律的規定，由建設單位在物業管理區物業用房是根據有關法律的規定，由建設單位在物業管理區域內配置的供物業服務企業在物2、業服務活動中使用的房屋。域內配置的供物業服務企業在物業服務活動中使用的房屋。永久性物業用房永久性物業用房物業用房類別物業用房類別根據物業管理法規，根據物業管理法規，建設單位提供物業建設單位提供物業公司使用的正式永公司使用的正式永久用房。包括行政久用房。包括行政辦公區、客戶中心、辦公區、客戶中心、庫房、工程用房、庫房、工程用房、宿舍用房、保潔用宿舍用房、保潔用房、綠化用房。房、綠化用房。銷售中心物業用房銷售中心物業用房在建項目遠離已有在建項目遠離已有項目，物業提供項項目，物業提供項目部或銷售中心物目部或銷售中心物業服務，需提供保業服務，需提供保安保潔使用的臨時安保潔使用的臨時物業用房，包括保物業3、用房，包括保潔休息室、保安用潔休息室、保安用房和食堂。房和食堂。因項目分期建設，因項目分期建設，永久物業用房尚未永久物業用房尚未竣工，項目即交付竣工，項目即交付業主，按配置標準業主，按配置標準提供的臨時物業用提供的臨時物業用房。房。過度物業用房過度物業用房物業用房的配置依據是什么？物業用房的配置依據是什么？配置依據配置依據379號國務院令號國務院令物業管理條例物業管理條例 第三十一條：建設單位應當按照規定在物業管理區域內配置必要第三十一條：建設單位應當按照規定在物業管理區域內配置必要的物業管理用房。的物業管理用房。渝辦發渝辦發2007280號文號文關于進一步加強物業管理工作的通關于進一步加強物4、業管理工作的通知知三（一）建設單位按房屋總建筑面積一定比例在物業管理區域內配三（一）建設單位按房屋總建筑面積一定比例在物業管理區域內配置物業管理用房，費用計入建筑成本置物業管理用房，費用計入建筑成本。物業管理企業辦公室、業。物業管理企業辦公室、業主委員會用房應具備通風、采光條件和簡單裝修。主委員會用房應具備通風、采光條件和簡單裝修。龍湖地產與物業公司界面文件龍湖地產與物業公司界面文件物業用房配置標準物業用房配置標準。物業用房面積要求物業用房面積要求渝辦發渝辦發2007280號文號文關于進一步加強物業管理工作的通知關于進一步加強物業管理工作的通知規定最低要求：規定最低要求：物業項目在物業項目在15、萬平方米以內的，其物業管理用房的建筑面積不萬平方米以內的，其物業管理用房的建筑面積不得低于得低于50平方米。平方米。物業用房面積要求物業用房面積要求 龍湖地產與物業公司界面文件龍湖地產與物業公司界面文件物業用房配置標準物業用房配置標準規定企規定企業標準為：業標準為：430平方米平方米+項目總建筑面積項目總建筑面積3.5新建項目如何確定物業用房選址？新建項目如何確定物業用房選址？行政辦公區及客戶中心行政辦公區及客戶中心相同名稱項目集中設置一個行政辦公區域和客戶中心，下列相同名稱項目集中設置一個行政辦公區域和客戶中心，下列 情況可例外設置：情況可例外設置：1.大型購物廣場類持有型物業和住宅類項目應6、分別設置商業大型購物廣場類持有型物業和住宅類項目應分別設置商業運運 營和物業服務公司辦公區及客戶中心，如北城天街項目。營和物業服務公司辦公區及客戶中心，如北城天街項目。2.根據有關法規劃定為不同物業管理區域的項目，獨立設置。根據有關法規劃定為不同物業管理區域的項目，獨立設置。如龍湖區域南苑和西苑。如龍湖區域南苑和西苑。3.客戶步行至客戶中心距離大于客戶步行至客戶中心距離大于700-1000米時，獨立設置客戶米時，獨立設置客戶服務中心，以方便客戶到達，如藍湖郡好望山。服務中心，以方便客戶到達，如藍湖郡好望山。客戶服務中心應設置在平街層或有自然采光和通風條件的半客戶服務中心應設置在平街層或有自然采7、光和通風條件的半地下室，向項目外圍開門，方便人車來訪。有條件時宜設置地下室，向項目外圍開門，方便人車來訪。有條件時宜設置2-4個個臨時停車位。臨時停車位。行政辦公區和客戶中心應集中設置，確需分開設置時，獨立行政辦公區和客戶中心應集中設置，確需分開設置時，獨立設置的客戶中心需增設設置的客戶中心需增設30平方米資料室、平方米資料室、2-4人辦公區和衛生間。人辦公區和衛生間。工程、保潔、綠化和庫房工程、保潔、綠化和庫房設置在項目隱蔽處，可集中或分散布置，集中設置時應分別設置在項目隱蔽處，可集中或分散布置，集中設置時應分別設計獨立出入口。工程用房應布置在項目居中位置。設計獨立出入口。工程用房應布置在項8、目居中位置。可布置在半地下室或地下室，不應布置在沒有防潮或潮濕處可布置在半地下室或地下室，不應布置在沒有防潮或潮濕處理的地下室。理的地下室。不具備自然通風條件時需設置機械通風，滿足規范要求的人不具備自然通風條件時需設置機械通風，滿足規范要求的人均新風標準。均新風標準。庫房應與工程用房集中設置，方便材料領用和工具借用。庫房應與工程用房集中設置，方便材料領用和工具借用。大型購物廣場工程用房宜靠近中央空調和變配電室附件設置，大型購物廣場工程用房宜靠近中央空調和變配電室附件設置，以方便設備值班，避免重復配置設備運行值班用房。以方便設備值班，避免重復配置設備運行值班用房。不宜設置在項目以外。不宜設置在項9、目以外。宿舍用房宿舍用房設置在項目隱蔽處，避免在設備機房或商業門面等噪音源附設置在項目隱蔽處，避免在設備機房或商業門面等噪音源附近近，以免影響住勤輪崗隊員睡眠質量。，以免影響住勤輪崗隊員睡眠質量。設置在有自然采光和通風的空間，不應設置在地下室和潮濕設置在有自然采光和通風的空間，不應設置在地下室和潮濕環境。環境。獨立設置出入口，避免與其它功能房公用通道。獨立設置出入口，避免與其它功能房公用通道。物業用房前期介入的關鍵節點有哪些？物業用房前期介入的關鍵節點有哪些？項目啟動會階段：由研發部和物業共同確認物業用房的選址項目啟動會階段：由研發部和物業共同確認物業用房的選址及功能用房分隔。（包括：永久性、10、過渡和銷售中心物業用及功能用房分隔。（包括：永久性、過渡和銷售中心物業用房）房）施工圖設計階段：項目預計交房前施工圖設計階段：項目預計交房前8個月應協調研發完成建個月應協調研發完成建筑、水電、暖通和裝飾等施工圖紙設計成果。交房前筑、水電、暖通和裝飾等施工圖紙設計成果。交房前6月應月應協調造價和項目部完成裝修施工單位確定。協調造價和項目部完成裝修施工單位確定。施工階段：預計交房前施工階段：預計交房前4個月應完成土建安裝施工向裝修施個月應完成土建安裝施工向裝修施工單位的現場移交，開始裝修施工。跟蹤施工質量及工期，工單位的現場移交，開始裝修施工。跟蹤施工質量及工期，督促物業用房在預計項目接管前督促物11、業用房在預計項目接管前30日完成物業用房各項施工。日完成物業用房各項施工。協調項目部在預計交房前協調項目部在預計交房前30日，完成物業用房施工開始向物日，完成物業用房施工開始向物業移交。業移交。各部門功能用房如何分隔？各部門功能用房如何分隔？主要物業用房功能介紹主要物業用房功能介紹行政辦公區行政辦公區提供管理處部門經理以上崗位和客戶中心員工日常辦公使用提供管理處部門經理以上崗位和客戶中心員工日常辦公使用的場地，分為區域總經理室、部門經理室、財務室、人力行的場地，分為區域總經理室、部門經理室、財務室、人力行政部、資料室、會議室、呼叫中心和值班室等功能房。政部、資料室、會議室、呼叫中心和值班室等功12、能房。客戶中心客戶中心用于接待客戶來訪和辦理對客服務的房間，分為接待大廳、用于接待客戶來訪和辦理對客服務的房間，分為接待大廳、小接待室、設備間和資料室等功能房。該房間系展示龍湖企小接待室、設備間和資料室等功能房。該房間系展示龍湖企業形象的重要窗口，應按項目特點進行精裝修。業形象的重要窗口，應按項目特點進行精裝修。工程用房工程用房提供工程維修人員值班、會議和休息的房間，分為值班室、提供工程維修人員值班、會議和休息的房間，分為值班室、電梯值班室、休息室、資料室、加工間和工具間等功能房。電梯值班室、休息室、資料室、加工間和工具間等功能房。宿舍用房宿舍用房提供住勤隊員換班休息生活的房間。分為宿舍、洗澡13、間、洗提供住勤隊員換班休息生活的房間。分為宿舍、洗澡間、洗衣間、晾衣間、儲物間、活動室、培訓室等功能房。隊員需衣間、晾衣間、儲物間、活動室、培訓室等功能房。隊員需長時間生活在該空間，必須考慮自然通風，避開噪音源。長時間生活在該空間，必須考慮自然通風，避開噪音源。環境用房環境用房提供保潔、綠化人員值班、會議和休息的房間，分為保潔值提供保潔、綠化人員值班、會議和休息的房間，分為保潔值班室、綠化值班室、工具間、儲物間、農藥間和更衣間等功班室、綠化值班室、工具間、儲物間、農藥間和更衣間等功能房。能房。根據業務要求，結合房屋現有結構，滿足使用功能根據業務要求，結合房屋現有結構，滿足使用功能，避免，避免出14、現相互干擾。結合正在開發建設的酈江項目介紹功能用房分出現相互干擾。結合正在開發建設的酈江項目介紹功能用房分隔。隔。酈江項目總建筑面積酈江項目總建筑面積40.7萬平方米，主要業態為公寓和花萬平方米，主要業態為公寓和花園洋房，其中住宅園洋房，其中住宅32萬平方米，社區商業萬平方米，社區商業1.5萬平方米，公建萬平方米，公建7.2萬平方米。預計物業工作人員約萬平方米。預計物業工作人員約150人，人均管理面積人，人均管理面積2700平方米。平方米。客戶服務中心客戶服務中心客戶服務中心客戶服務中心行政辦公區及呼叫中心行政辦公區及呼叫中心行政辦公區及呼叫中心行政辦公區及呼叫中心人力資源行政中心及財務室人力15、資源行政中心及財務室財務室財務室人力資源人力資源行政中心行政中心面試室面試室人力資源行政中心及財務室人力資源行政中心及財務室部門經理室部門經理室部門經理室部門經理室其它必須的房間其它必須的房間其他必須的房間其他必須的房間會議室會議室工程用房和庫房工程用房和庫房保潔、綠化用房保潔、綠化用房宿舍用房宿舍用房物業用房實例圖片展示物業用房實例圖片展示客戶服務中心客戶服務中心接待前臺小接待室行政辦公區及區域總經理室行政辦公區及區域總經理室呼叫中心及財務室呼叫中心及財務室會議室、行政人事部會議室、行政人事部檔案室、值班室檔案室、值班室工程部用房工程部用房值班室值班室工程部用房工程部用房夜班休息室資料室工具室工程部用房工程部用房電梯人員值班室強弱電維修、加工間保潔部用房保潔部用房值班、會議室更衣室工具間綠化部用房綠化部用房值班、會議室農藥間工具間宿舍用房宿舍用房保安宿舍活動、培訓室宿舍用房宿舍用房洗漱間晾衣間洗澡間庫房庫房謝謝大家謝謝大家！