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1、2 2 3 3 安徽省下轄16個市（61個縣），全省戶籍人口 7027萬人，人均GDP 39，092元，屬中部欠發(fā)達(dá) 省份； 安徽區(qū)域轄區(qū)共14個市（52個縣），已進(jìn)入11 市（除合肥、淮南、蚌埠），成功布局48個項(xiàng)目 （其中已摘牌未開盤16個，在售26個，尾盤6個）。 一、安徽省房地產(chǎn)場概況 4 4 2016年安徽區(qū)域整體市場外部規(guī)模是4534億，其中未進(jìn)入城市（合肥、宿州、淮南、蚌埠）市場規(guī) 模約2233億，占全省份額約49%； 2016年區(qū)域銷售業(yè)績170億，占全省份額約4%； 年一季度區(qū)域業(yè)績106.2億，占全省份額9%； 市場空白點(diǎn) 一、安徽省房地產(chǎn)場概況 5 5 年1-5月，全省各2、地商品住宅成交除合肥、安慶外，同比均呈現(xiàn)上浮趨勢； 合肥受限購政策影響，除合肥外年1-5月，下屬地市城區(qū)商品住宅總成交135，553套； -100% -50% 0% 50% 100% 150% 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 40000 合肥 蚌埠 淮北 阜陽 宿州 亳州 淮南 安慶 滁州 六安 蕪湖 馬鞍山 池州 宣城 銅陵 2016年與年15月各地市商品住宅成交對比 2016年15月 年15月 同比 線性 (同比) 安徽省商品房交易統(tǒng)計(jì)表（按套數(shù)） 城市 2016年15月 年15月 同比 合肥 36712 15492 -58% 蕪湖 13、6097 21384 33% 六安 13099 21055 61% 阜陽 11676 12108 4% 安慶 8698 7123 -18% 宿州 8642 10496 21% 滁州 6472 7906 22% 淮南 6199 10011 61% 蚌埠 6075 7155 18% 馬鞍山 5708 8745 53% 池州 4674 5501 18% 淮北 4644 5089 10% 亳州 4082 9572 134% 宣城 4043 5041 25% 銅陵 3424 4367 28% 合計(jì) 140245 151045 8% 一、安徽省房地產(chǎn)場概況 6 6 恒大 碧桂園 綠地 萬科 萬達(dá) 20164、年 21017010510385 年15月 8016282.84347 0 50 100 150 200 250 坐標(biāo)軸標(biāo)題 2016年-年15月安徽品牌房企銷售額排名情況一覽 單位：億 一、安徽省房地產(chǎn)場概況 7 7 8 8 二、 一城多碧市場的典型分析 安徽區(qū)域是碧桂園集團(tuán)一級區(qū)域，2007 年正式進(jìn)駐安徽，目前有30城，48個項(xiàng)目， 近10萬戶業(yè)主（數(shù)據(jù)截至年7月8日） 9 9 二、 一城多碧市場的典型分析 機(jī)會型布局 2007-2015年項(xiàng)目分布 2016-年項(xiàng)目分布 城市深耕，一城多碧 2015年業(yè)績XX億 2016年業(yè)績XXX億 至今 XXX億 10 10 安徽重點(diǎn)城市占比分析 四5、大城市中，我司市場份額同期發(fā)生變化：阜陽占比增速迅猛；安慶、六安、蕪湖占比逐年上升； 備注：上表統(tǒng)計(jì)范圍為城區(qū)市場 項(xiàng)目 年份 整體市場 我司 份額 套數(shù) 面積 金額 均價 存量 套數(shù) 面積 金額 均價 （按金額） （萬 ） （億） （元/） （萬 ） （萬 ） （億） （元/ ） 阜陽 16年 35386 369 220.4 5,974 104 2366 XX XX 9,200 12% 17年1-5月 12108 151.8 104.5 6,882 3126 XX XX 8,696 42% 安慶 16年 21192 240 120 5,002 120 4308 XX XX 4,472 18%6、 17年1-5月 6048 73 40.3 5524 25 1067 XX XX 5,715 22% 六安 16年 50981 503 235 4,675 430 1503 XX XX 6,586 6% 17年1-5月 21055 253 149.93 5911 251 1424 XX XX 7,188 9% 蕪湖 16年 47,449 541 343 5,878 310 5,692 XX XX 5,322 10% 17年1-5月 21,384 259 160 6,117 3,250 XX XX 5,890 16% 二、 一城多碧市場的典型分析 11 11 二、 一城多碧市場的典型分析 總?cè)丝?、 城區(qū)人口 經(jīng)濟(jì)（GDP) 1070萬 224萬 1402億 新核心商圈 17年截至目前阜陽我司銷售XX億，市場占比XX% 項(xiàng)目名稱 獲取時間 樓面價 阜陽碧桂園 2015年12月16日 XX元/ 碧桂園潁州府 2016年4月22日 XX元/ 碧桂園黃金時代 年1月5日 XX元/ 碧桂園翡翠灣南園 年1月5日 XX元/ 碧桂園翡翠灣北園 年1月11日 XX元/ 項(xiàng)目總貨值 已售貨值 未售貨值 XX億 XX億 XX億 安徽阜陽 12 12 二、 一城多碧市場的典型分析 總?cè)丝?城區(qū)人口 經(jīng)濟(jì)（GDP) 717.7萬 60萬 1144億 六六安碧桂園安碧桂園 碧桂園天璽碧桂園天璽 碧桂園城市之光碧8、桂園城市之光 碧桂園中央公園碧桂園中央公園 城市發(fā)展方向 城西南 政務(wù)新區(qū) 城東 總貨值 已售貨值 未售貨值 XX億 XX億 XX億 項(xiàng)目名稱 獲取時間 樓面價 六安碧桂園 2013/7/30 XX元/ 碧桂園天璽 2016/4/30 XX元/ 碧桂園置地中央公園 2016/11/16 XX元/ 碧桂園城市之光 /2/28 XX元/ 17年截至目前我司銷售XX億，占比XX% 安徽六安 13 13 總?cè)丝?城區(qū)人口 經(jīng)濟(jì)（GDP) 103萬 24萬 355億 17年截至目前我司銷售XX億，占比XX% 總貨值 已售貨值 未售貨值 XX億 XX億 XX億 項(xiàng)目名稱 獲取時間 樓面價 無為翡翠灣一期 9、2014/5/16 XX元/ 無為翡翠灣二期 2015/1/16 XX元/ 無為翡翠灣三期 2015/12/4 XX元/ 無為翡翠華府 2016/7/1 XX元/ 無為翡翠公園 2016/11/18 XX元/ 無為翡翠灣二期無為翡翠灣二期 無為翡翠公園無為翡翠公園 老城區(qū) 城南新區(qū) 無為翡翠灣一期無為翡翠灣一期 無為翡翠灣三期無為翡翠灣三期 無為翡翠華府無為翡翠華府 二、 一城多碧市場的典型分析 安徽無為（縣） 14 14 15 15 阜陽，下轄3區(qū)4縣1縣級市，人 口約1100萬，為安徽省人口第一大市， 也是安徽三大樞紐之一。 308萬外出務(wù)工經(jīng)商，城鎮(zhèn)化率 38%，出生率8，阜陽市場有著較10、強(qiáng) 購買力、較大的人口紅利。 三、 一城多碧市場的策略思考（阜陽） 16 16 一年品牌落地 兩年發(fā)展占位 三年深耕壯大 三、 一城多碧市場的策略思考（阜陽） 阜陽發(fā)展歷程 多個項(xiàng)目多個項(xiàng)目 臨泉碧桂園（2016.3.10） 潁州府 (2016.4.22) 黃金時代(.1.5） 翡翠灣南園 (. 1. 5) 翡翠灣北園(.1.11) 潁上碧桂園.7.6 一城多碧一城多碧 市中心站位 周邊圍城 全面布局縣城 一個項(xiàng)目一個項(xiàng)目 2015年12月 阜陽碧桂園落地 17 17 阜陽碧桂園 碧桂園黃金時代 碧桂園潁州府 碧桂園翡翠灣（北園） 碧桂園翡翠灣（南園） 三、 一城多碧市場的策略思考（阜陽） 阜11、陽戰(zhàn)略布局 碧桂園阜陽市區(qū)布局圖 18 18 深耕優(yōu)質(zhì)市場，打造區(qū)域糧倉型項(xiàng)目 年，安徽區(qū)域重倉阜陽，累計(jì)獲取 7個項(xiàng)目，共XX畝土地，總貨值XX億； 目前累計(jì)銷售已突破百億，僅年1- 6月，阜陽片區(qū)內(nèi)各項(xiàng)目已認(rèn)購合計(jì)XX 億。 三、 一城多碧市場的策略思考（阜陽） 19 19 三、 阜陽市場一城多碧策略思考 20 20 三、 阜陽市場一城多碧策略思考 21 21 一城多碧，深耕細(xì)作的戰(zhàn)略城市，通過關(guān)鍵位置戶外體現(xiàn)我司運(yùn)營城市的發(fā)展思維 布局市區(qū)線下媒體、高速出入口關(guān)鍵要沖 一城多碧，釋放運(yùn)營城市理念關(guān)鍵渠道位置做昭示 三、 阜陽市場一城多碧策略思考 22 22 恰逢新年，片區(qū)六盤聯(lián)動舉辦“時12、代的禮贊”品牌發(fā)布會，知名度美譽(yù)度雙升級； 邀請主流媒體代表，在售三盤黃金業(yè)主及意見領(lǐng)袖，切身感受品牌的魅力； 活動現(xiàn)場發(fā)布三個全新項(xiàng)目，布景和案名演繹環(huán)節(jié)均突出差異化定位； 多盤聯(lián)動，助力品牌提升阜陽片區(qū)六盤品牌發(fā)布會 三、 阜陽市場一城多碧策略思考 23 23 一城多碧，根據(jù)各項(xiàng)目不同階段實(shí)現(xiàn)資源調(diào)配，節(jié)省推廣費(fèi)用，保證關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)優(yōu)先露出 潁州府開盤加推節(jié)點(diǎn)換畫，黃金時代起勢節(jié)點(diǎn)換畫，翡翠灣版塊炒作節(jié)點(diǎn)換畫 科學(xué)統(tǒng)籌，整合線下資源片區(qū)內(nèi)戶外統(tǒng)籌利用 三、 阜陽市場一城多碧策略思考 24 24 在核心商圈實(shí)現(xiàn)品牌盒子多重利用，例如黃金時代首開前， 內(nèi)部切分黃金時代和翡翠灣各自的功能區(qū)； 黃金時13、代首開后，更換門頭字和內(nèi)部燈箱，作為翡翠灣在市區(qū)收客點(diǎn)，最大化節(jié)約營銷費(fèi)用，同時保障重點(diǎn) 大項(xiàng)目在市區(qū)持續(xù)發(fā)聲； 調(diào)配資源，整合利用品牌盒子多重利用 三、 阜陽市場一城多碧策略思考 25 25 翡翠灣位于阜陽市經(jīng)開區(qū)，相較于潁州府和黃金時代，周邊配套不成熟，除導(dǎo)入客戶或周邊地緣性客 戶，客戶到訪率底； 將潁州府、黃金時代開盤現(xiàn)場均放在翡翠灣，開盤當(dāng)日人次均突破6000人，一方面帶動新項(xiàng)目人氣， 增強(qiáng)市場及客戶認(rèn)知；一方面營造壓迫性氣氛，帶動客戶認(rèn)籌積極性； 調(diào)配資源，整合利用利用開盤氛圍為新項(xiàng)目導(dǎo)客 三、 阜陽市場一城多碧策略思考 26 26 三、 阜陽市場一城多碧策略思考 A B C 產(chǎn)品定14、位差異化 推廣策略差異化 推售節(jié)點(diǎn)差異化 根據(jù)地塊先天質(zhì)素，客戶群體的差異化根據(jù)地塊先天質(zhì)素，客戶群體的差異化， 規(guī)劃適銷對路的戶配；規(guī)劃適銷對路的戶配； 從推廣策略、活動、營銷體驗(yàn)以及拓展等從推廣策略、活動、營銷體驗(yàn)以及拓展等 四個方面做區(qū)隔，建立項(xiàng)目獨(dú)有的標(biāo)簽；四個方面做區(qū)隔，建立項(xiàng)目獨(dú)有的標(biāo)簽； 科學(xué)統(tǒng)籌，合理分配“一城多碧”項(xiàng)目的營銷節(jié)點(diǎn)，科學(xué)統(tǒng)籌，合理分配“一城多碧”項(xiàng)目的營銷節(jié)點(diǎn)， 保證人盡其職，物盡其用，制造持續(xù)熱銷的市場聲浪；保證人盡其職，物盡其用，制造持續(xù)熱銷的市場聲浪； 27 27 項(xiàng)目總占地XX畝，容積率X，規(guī)劃總建面約 XX萬方，主打產(chǎn)品103-149； 產(chǎn)品 戶型 面15、積段 套數(shù) 貨量占比 貨值（萬） YJ118/YJ143 107 394 XX X% X 121 466 XX X% X 143 325 XX X% X YJ140 140 20 XX X% X YJ245 245 132 XX X% X Y306 103 568 XX X% X 130 193 XX X% X 149 391 XX X% X YJ160 170 256 XX X% X YJ260 260 240 XX X% X 洋房小計(jì) XX XX% X 三、 阜陽市場一城多碧策略思考 產(chǎn)品定位差異化潁州府貨量組織 28 28 項(xiàng)目總占地X畝，容積率X，規(guī)劃總建面約X萬方， 主打產(chǎn)品107-16、140; 產(chǎn)品定位差異化黃金時代貨量組織 三、 阜陽市場一城多碧策略思考 29 29 產(chǎn)品定位差異化翡翠灣貨量組織 項(xiàng)目總占地X畝，容積率X，規(guī)劃總建面約X萬方，主打產(chǎn)品90-180 三、 阜陽市場一城多碧策略思考 30 30 潁州府云亭苑，在阜陽首創(chuàng)合院式板房體驗(yàn)區(qū)，白墻灰瓦匠造人文情懷， 黃金時代鋁方管花式組合，全玻璃幕墻外立面，體現(xiàn)建筑韻律美； 翡翠灣新古典主義綜合樓，縱向裝飾柱陣列，體現(xiàn)尊貴感； 三、 阜陽市場一城多碧策略思考 產(chǎn)品定位差異化綜合樓規(guī)劃 31 31 潁州東 三環(huán)里 百萬方生態(tài)大城 剛需客戶的5H生態(tài)智能住區(qū) 雙河濱 都會心 低密國際住區(qū) 都會菁英階層的時代藏品 潁州萬達(dá)17、旁 都心科技豪宅 禮獻(xiàn)當(dāng)代望族的精神歸所 三、 阜陽市場一城多碧策略思考 產(chǎn)品定位差異化物理屬性&精神屬性 32 32 三、 阜陽市場一城多碧策略思考 推廣策略差異化項(xiàng)目視覺體系（潁州府） 33 33 三、 阜陽市場一城多碧策略思考 推廣策略差異化項(xiàng)目視覺體系（黃金時代） 34 34 三、 阜陽市場一城多碧策略思考 推廣策略差異化項(xiàng)目視覺體系（翡翠灣） 35 35 三、 阜陽市場一城多碧策略思考 推廣策略差異化潁州府“府”系列 36 36 三、 阜陽市場一城多碧策略思考 推廣策略差異化黃金時代“時代的禮贊”系列（） 37 37 三、 阜陽市場一城多碧策略思考 推廣策略差異化翡翠灣“悅”系列 318、8 38 項(xiàng)目媒體見面會 Time：5月15日 潁州府志發(fā)布會 Time：7月25日 展示區(qū)開放 Time：9月16日 三、 阜陽市場一城多碧策略思考 推廣策略差異化潁州府推廣活動 39 39 交響音樂會 Time：3月19日 愛馬仕私宴 Time：4月9日 寰球風(fēng)尚大賞 Time：4月14日 三、 阜陽市場一城多碧策略思考 推廣策略差異化黃金時代推廣活動 40 40 城市發(fā)展高峰論壇 Time：3月26日 5H產(chǎn)品發(fā)布會 Time：4月9日 中國新歌聲 Time：4月16日 三、 阜陽市場一城多碧策略思考 推廣策略差異化翡翠灣推廣活動 41 41 云亭苑內(nèi)景 獅子林 云亭山影墻繪 三、 阜陽市場一城多碧策略思考 推廣策略差異化潁州府營銷體驗(yàn) 42 42 綜合樓夜間亮化 科技互動體驗(yàn)館 名人堂看房通道 三、 阜陽市場一城多碧策略思考 推廣策略差異化黃金時代營銷體驗(yàn) 43 43 櫻花主題景觀 5H生態(tài)體驗(yàn)館 商業(yè)街組景 三、 阜陽市場一城多碧策略思考 推廣策略差異化翡翠灣營銷體驗(yàn) 44 44 三、 阜陽市場一城多碧策略思考 拓展工作的差異化 45 45 推售節(jié)點(diǎn)的差異化 三、 阜陽市場一城多碧策略思考 .4.27 潁州府云亭開盤 .6.24 黃金時代開盤 .5.28 潁州府云亭加推 .7.22 翡翠灣北園開盤 .6.15 潁州府云亭二次加推 .6.22 潁州府云亭加推 46 46