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1、建筑成本經濟指標建立與分析【引例】 A5#樓工程（磚混結構）為位于濟南市新開發區內，地理位置優越，周圍環境優美，空氣質量好，瀕臨某工業園，交通便利，不僅有多路公交車經過，而且距離京滬高速入口以及汽車總站、火車站都較近，生活設施齊全。該工程總建筑面積2674.24，工程總造價為：183萬元，價位為中等水平，含有商業部分和住宅部分，并有多種戶型供選擇，每戶建筑面積在90135范圍內，適合消費者家庭式居住。主體工程分高低兩部分，商業部分二層，住宅部分地上七層（含閣樓）。標準層層高均為2.90m，商業部分一層3.40m，二層2.90m。本工程建筑工程等級為三級，屋面防水等級為二級，防水層設計使用年限為2、15年，耐火等級按二級設計，抗震烈度按六度設防，設計使用年限為50年。【問題的提出】 近些年來，隨著國家經濟建設蓬勃發展，基本建設工程與企業技術改造項目越來越多，我國工程造價領域存在一個普遍的問題就是不重視建設成本經濟指標作用，以致不能如實反映工程的實際造價和相應的指標。 建筑成本經濟指標分析以國家規定的計算規則，在準確計算工程數量的基礎上按照國家及地方定額占頒發的預算定額、費用定額、設計文件、變更費用及簽證等為依據，對施工單位所做的工程預算費用進行成本經濟指標分析。通過搞好工程項目成本經濟指標分析，既能為單位節省建設資金，加強工程建設的監督管理，提高投資效益，也能為施工企業減少損失，實現預期3、利潤，提高企業的競爭力。根據成本經濟指標分析的結果，加強對工程進行中的投資控制，提高企業競爭力和社會資源有效合理的利用，對資源合理配置起到更深的影響。同時結合低碳環保相關要求，充分分析相關建筑成本經濟指標。 經濟全球化的浪潮和高速發展的科學技術使得世界各國都面臨這前所未有的發展機遇和激烈競爭。在過去的幾十年里，隨著改革開放的不斷深入，我國經濟持續高速發展。任何經濟發展都離不開大量大規模的工程項目的建設。在經濟全球化和科學技術高速發展的背景下，我國的工程項目建設呈現出投資規模巨大、施工工藝復雜、建設工期緊迫、參與人員與部門眾多的變化趨勢。在這種新形勢下，如何有效的進行建設工程的有效控制，以降低成4、本，提高效益，實現投資價值的最大化，無論對于國家還是企業都具有深遠的意義。 【研究思路及其方法】 本工程采用定額計價的計算方法，按照現行的預算定額的分部分項工程量的單價以及市場材料價格的調整計算出定額直接費，再按照有關規定取費另行計算間接費、利潤和稅金，得出該工程的預算價格以此作為成本經濟指標分析的依據。現階段，山東省規定的編制施工圖預算的方法有三種：一種是96綜合定額的方法，這種計價方法已經不再適應市場經濟的要求，將逐漸被淘汰，但仍有極少數的企業仍使用這種方法；再一種是03消耗量定額法，這種方法自推廣以來，使用普遍，是目前我國使用最廣泛的計價方法；還有一種方法是清單計價法，該方法正在推廣使用5、階段，是計價方法的一個發展趨勢。 其次對A5#樓工程各個階段進行成本經濟指標分析，通過檢查識別各階段和各部分的成本并對其分析然后立足于單位面積和單位造價對人材機成本分析和取費成本經濟指標分析，選擇合理有效的成本經濟指標，使更能有效的進行資源的合理運用，然后按照成本經濟指標作為標準進行施工。一般遵循這樣一個過程： 圖1 建筑成本經濟指標建立分析模式 【前期準備情況及分析】 一、本工程采用的建筑成本經濟指標 1、單位面積上的成本經濟指標 在A5#樓工程（磚混結構）中，在單位面積上建立相應的建筑成本經濟指標。比如，單位面積上的鋼筋用量成本經濟指標，單位面積上的混凝土用量成本經濟指標，單位面積上的磚用6、量成本經濟指標，單位面積上的人工費成本經濟指標，單位面積上的模板、支撐、腳手架工程成本經濟指標，單位面積上各種費用成本經濟指標分析等。 2、單位造價上的成本經濟指標 在A5#樓工程（磚混結構）中，在單位造價上建立相應的建筑成本經濟指標。比如，單方造價成本經濟指標，建筑分部工程預算造價成本經濟指標，建筑分部工程人工費成本經濟指標，建筑分部工程機械成本經濟指標，單位造價中的鋼筋、混凝土、磚等材料造價指標等。 3、取費成本經濟指標 在A5#樓工程（磚混結構）中，在取費建立相應的建筑成本經濟指標。在建筑工程和裝飾工程中，比如，直接工程費成本經濟指標，措施費成本經濟指標，直接費成本經濟指標，企業管理費成7、本經濟指標，利潤成本經濟指標，規費成本經濟指標，稅金成本經濟指標等等。 4、其他成本經濟指標 在A5#樓工程（磚混結構）中，在其他方面建立相應的建筑成本經濟指標。比如，基礎、梁板柱、其他構件鋼筋用量分析建筑成本經濟指標，鋼筋類型比重成本經濟指標，鋼筋選用比重（不分級別）成本經濟指標，各部件構件混凝土用量百分比成本經濟指標，機制紅磚與黏土多孔磚的用量成本經濟指標等。 二、準備一份完整的工程基本資料 基本資料是建筑成本經濟指標分析的主要依據之一，包括經審批、會審、變更后的各種圖紙、設計說明書及相關的標準設備安裝、構件、配件圖集以及建筑材料的供應、工程變更簽證等資料。審核前仔細地閱讀以上資料，對全面8、了解工程的內容，在工程量計算不重復，能取得良好的效果。在A5#樓工程（磚混結構）中的需要收集的基本資料包含一下幾方面的內容： 1、工程基本概況： 本工程為A5#樓（磚混結構）。建筑面積為2674.24，分為住宅和商業兩部分。住宅地上七層（含閣樓），標準層層高為2.90m，商業部分兩層，首層層高為3.40m，二層層高為2.90m。A5#樓工程建筑總造價為1836206.59元，其中建筑工程部分為1558958.16元，裝飾工程部分為277248.43元。本工程預算根據2003年山東省消耗量定額作為計算依據，2006年山東省價目表作為造價依據，并以2006年濟南市價目表及當地市場價格作為調整。 本9、工程建筑工程等級為三級，屋面防水等級為二級，防水層設計使用年限為15年；本工程為六層磚混結構，耐火等級按二級設計；抗震烈度按六度設防，設計使用年限為50年。室內地面標高為0.000米，相當于絕對標高22.990米。 A5#樓工程（磚混結構）的自然條件：基本風壓：0.45KPa；基本雪壓：0.35KPa，地面粗糙度屬于B類；抗震設防烈度：6度（第一組），設計地震加速度0.05g；最大凍土深度：0.50米；地下水位埋深：自然地坪以下3.03.4米，年變化幅度1.50米。 2、預算編制要求： 總的預算報表分為兩塊：土建安裝總承包總價（不含甲供材、甲分包）；甲供材部分（取費后扣除）；甲分包部分（暫不考10、慮總包管理費用）。 本工程預算按03消耗量，山東06價目表，濟南06價目表，稅前優惠2%；人工定額單價：土建、安裝為28.8元/工日；裝修為34元/工日。 甲供材的范圍：鋼材、水泥、外墻面磚、樓梯間花崗巖及所有安裝主材（除燈具、開關、插座以外）。 甲分包的范圍：鋁合金窗、所有的門、外墻涂料、外墻保溫、全部護欄（含樓梯、外墻），室內管網。 包干項目和部分材料價格：鋁合金門窗暫按均價450元/（含屋面天窗）；欄桿：外墻陽臺欄桿暫按200元/m；外墻空調板護欄暫按125元/m；外墻女兒墻護欄暫按65元/m；室內樓梯欄桿暫按130元/m；其他材料價格執行09年濟南第二季度信息價等等。 3、市場價差表的11、分析 在A5#樓工程（磚混結構）的造價預算過程中，套用山東省價目表（2006），并用濟南市價目表（2006）作調整，并充分考慮市場價差的因素，預算中用到的單價及時和市場材料等價格相匹配。從而保證了建筑成本經濟指標的準確性、技術性、權威性。 三、正確計算工程量并合理套用定額 A5#樓工程（磚混結構）工程量的計算，嚴格按山東省消耗量定額工程量計算規則進行，對重復使用的基數的計算準確，具體各分項工程量在計算過程中，采用數理統計法，按照一定的順序進行計算。在使用過程中，本工程僅采用03消耗量定額計價規則，不存在工程計算分時段的問題，但注意了安裝和土建裝飾相近部分之間的劃分，注意不重算，漏算，定額子目的12、選擇嚴格按設計和施工組織的規定進行，做到公正合理。 在確定項目的建筑成本經濟指標后，根據所采用的預算定額，取費標準，以統一的工程量計算規則計算工程量，套用定額單價計算取費。 1、計算工程量 計算A5#樓工程（磚混結構）工程量工作在整個建筑成本經濟指標分析過程中是最繁重、需要時間最長的一個環節，其準確與否直接影響建筑成本經濟指標分析結果的準確性，因此必須在工程量計算上嚴謹細致，才能保證成本經濟指標質量。 工程量計算首先根據工程內容和定額項目列出計算工程量的分部分項工程，本次建筑成本經濟指標分析涉及的工程量僅包含土建及裝飾的內容但值得注意的是安裝工程中包含的土建部分也在該部分進行匯總結算。第二根據13、圖紙上的具體尺寸，及有關數據，代入計算式進行數值計算其中根據圖紙會審中對圖紙變更的工程量一并進行重新計算。第三對計算結果的計量單位進行調整，使之與定額中相應的分部分項工程的計量單位保持一致。 2、套用預算定額計價 工程量計算完畢并核對無誤后，用所得到的各分項工程量套用相對應的預算定額子目，在A5#樓工程（磚混結構）中，采用2006年山東省價目表、2006年濟南市價目表、當地市場材料等價格進行調整計算直接工程費，采用2006年山東省價目表計算工程項目省價直接費。 四、嚴格關注取費及材料調價 1、嚴格關注取費 同一項工程取費標準不同，工程造價差別很大。應嚴格按國家及省里頒布的標準收費。若有些工程在14、合同內注明取費級別，則在審核過程中應按合同執行。 本工程采用三類工程取費，即建筑工程企業管理費：5.10%，利潤：3.20%，稅金：3.44%，裝飾工程企業管理費：51.00%， 利潤:17.00%， 稅金：3.44% 另外措施費率與規費費率的按省建設廳、省財政廳關于印發山東省建筑安裝工程費用項目組成的通知（魯建標字20043號）發布的山東省建筑、裝飾裝修工程費率計取。 2、材料價差的調整 材料價差，是指因工程建設周期較長或建筑材料供應不及時，造成材料實際價格與預算價格存在差異，或因材料代用發生的價格差額。 在工程結算中，本工程材料價差的調整范圍嚴格按照當地的有關規定辦理。由建設單位供應并按材15、料預算價格轉給施工企業的材料，在竣工結算時，不予調整。材料價差由建設單位單獨核算，在編制工程決算時攤入工程成本。由施工企業采購的材料進行價差調整，按照簽訂合同時予以明確的方式調整。材料價差調整的方法有單項調整和按系數調整兩種。 本工程中主材采用單項調整方法，其計算公式如下: 主材價差調整額=換算材料定額消耗量*(換算材料市場價格一換算材料預算價格 本工程鋼材、水泥等材料價格均采用這種方式調整價差。 比如對本工程鋼材的價差調整，鋼材2006年鋼材市場價升高，在計算鋼材價時將不同時期鋼材分別調整價差，即不同時期所進鋼材分別計算價格，濟南06價目表中（鋼筋直徑6.5）顯示的價格是3050元/噸，市場16、價格是3600元/噸計算。 其中鋼材調整額=本季度消耗量*（3600元/噸-3050元/噸） 【附：我國建筑行業中建筑成本經濟指標】1、樁基工程（如有）：70100元/；2、鋼筋：4075kg/（多層含量較低、高層含量較高），合160300元/；3、砼：0.30.5m/（多層含量較低、高層含量較高)，合100165元/；4、砌體工程：60120元/（多層含量較高、高層含量較低)；5、抹灰工程：2540元/；6、外墻工程（包括保溫）：50100元/（以一般涂料為標準，如為石材或幕墻，則可能高達3001000元/；7、室內水電安裝工程（含消防）：60120元/（按小區檔次，多層略低一些）；8、屋面17、工程：1530元/（多層含量較高、高層含量較低)；9、門窗工程（不含進戶門）：每平方米建筑面積門窗面積約為0.250.5(與設計及是否高檔很大關系,高檔的比例較大),造價90300元/，一般為90150元/，如采用高檔鋁合金門窗，則可能達到300元/；10、土方、進戶門、煙道及公共部位裝飾工程：30150元/（與小區檔次高低關系很大，檔次越高，造價越高）；11、地下室（如有）：增加造價40100元/（多層含量較高、高層含量較低)；12、電梯工程（如有）：40200元/，與電梯的檔次、電梯設置的多少及樓層的多少有很大關系，一般工程約為100元/；13、人工費：130200元/；14、室外配套工程18、：30300元/，一般約為70100元/；15、模板、支撐、腳手架工程（成本）：70150元/；16、塔吊、人貨電梯、升降機等各型施工機械等（約為總造價的58%：約6090元/；17、臨時設施（生活區、辦公區、倉庫、道路、現場其它臨時設施（水、電、排污、形象、生產廠棚與其它生產用房）：3050元/；18、檢測、試驗、手續、交通、交際等費用：1030元/；19、承包商管理費、資料、勞保、利潤等各種費用（約為10%）：以上各項之和*10%=90180元/；20、上交國家各種稅費（總造價3.33.5%):3370元/，高檔的可能高達100元/。以上沒有算精裝修，一般造價約為10002000元/，高檔19、小區可達3500元以上。以上沒有包括部分國有企業開發造成的腐敗成本。精裝修造價一般為5001500元/，這要看檔次高低，也有300元/簡裝修，更有300010000元/超高檔裝修（拎包入住）。21、設計費（含前期設計概念期間費用）：15100元/；22、監理費：330元/；23、廣告、策劃、銷售代理費：一般30200元/，高者可達500元/以上；24、土地費：一般二線城市市區（老郊區地帶）為70100萬/畝，容積率一般為1.02.0，故折算房價為：5251500元/，市區中心地帶一般為200 萬元/畝，折算房價為：15003000元/，核心區域可達300萬元/畝以上，單方土地造價更高；一線城市20、甚至有高達20000元/以上的土地單方造價； 三線城市、縣城等土地單方造價較低，一般為100500元/，也有高達2000元/以上的情況；25、土地稅費與前期費，一般為土地費的15%左右，二線城市一般為100500元/，各地標準都不一樣。 結論：基本建設費是固定的，即使是不收土地款的動遷房，以國家最低標準承建，造價也難以少于1000元/。實際上，多層普通商品房，建安成本大約在1200元/左右，小高層與高層普通商品房，建安成本大約在15001800元/左右，檔次越高，造價越高。 能讓利的主要是：小區的檔次、向政府交納的土地費及地方政府部分的稅費、廣告策劃銷售環節的費用、裝修費用等。另外，開發商的開發品質也有一定關系，如果一味壓價，品質是要差一些；民營開發商比國營、政府開發商的成本確實也低一些，這主要有兩方面的原因，一是大多數民營企業主要以效益為主導，成本一般控制得好一些，二是民營企業腐敗成本相對要低一些。不論何種原因，同品質的小區成本上下也不會超過100200元/。