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1、建設(shè)項目的成本控制成本控制一直都是房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)范化管理的一個難點。由于成本控制的不確定因素很多，且不同項目的實際情況不同、人員素質(zhì)不同，想在不同的項目上應(yīng)用同一種管理手段、方法進行成本管理是不可能的，也是不現(xiàn)實的。如何開展有效的成本控制，這對任何一個公司都是一個很重要的課題。只要不斷的從工作實踐中總結(jié)經(jīng)驗、抓大放小、規(guī)范運作、科學管理最終完成成本控制目標也并非難事，在此我談?wù)勛约涸诔杀究刂品矫娴囊恍└惺堋？刂平ㄔO(shè)工程成本，首先應(yīng)從設(shè)計開始，因為設(shè)計是工程項目付諸實施的龍頭，是工程建設(shè)的靈魂，是控制基本建設(shè)投資規(guī)模，提高經(jīng)濟效益的關(guān)鍵。設(shè)計階段對投資的影響程度達7090。設(shè)計階段工作水平的標低，2、設(shè)計質(zhì)量的高低，不僅影響到施工階段投資的多少，而且也影響到項目建成投產(chǎn)以后經(jīng)濟效益的高低。規(guī)劃設(shè)計的考慮，要圍繞商品住宅銷售的市場和利潤的大小來研究，如高層、多層的比例要合理，容積率高，設(shè)計平面組合好，將會使產(chǎn)品銷售好，從而經(jīng)濟效益也高。因而要保證設(shè)計的質(zhì)量，盡量減少施工期間的洽商變更，就必須采取有力措施，切實加強設(shè)計階段的工程成本管理。其措施，主要是以下幾個方面：（1）加強設(shè)計階段的經(jīng)濟論證設(shè)計階段是工程建設(shè)的重要環(huán)節(jié)，它決定整個工程項目的規(guī)模、建筑方案、結(jié)構(gòu)方案。設(shè)計方案優(yōu)化與否，直接影響著工程總造價，影響著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營效益。在方案比較時，可以采用成本效益分析方法，在滿足工程結(jié)構(gòu)以3、及使用功能的前提下，依據(jù)經(jīng)濟指標選擇設(shè)計方案。作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)積累自己開發(fā)樓盤的資料，同時依靠相關(guān)渠道了解同行及有關(guān)造價咨詢機構(gòu)與擬建項目類似樓盤資料。進行科學的歸類與整理，建立全面、可靠的經(jīng)濟指標數(shù)據(jù)系統(tǒng)，用于指導(dǎo)后面的工作。（2）實行限額設(shè)計所謂限額設(shè)計，就是按照地產(chǎn)企業(yè)建安成本的內(nèi)控指標，在保證樓盤整體的品位、定位、外觀的前提下，控制施工圖設(shè)計。同時，各專業(yè)在保證達到使用功能的前提下，按分配的投資額控制設(shè)計，嚴格控制施工中不合理的設(shè)計變更，保證工程竣工結(jié)算不突破總投資額。 （3）實行工程造價和設(shè)計方案相結(jié)合的設(shè)計招標方法近幾年來工程設(shè)計中引進了競爭機制，實行了招投標制。設(shè)計的招投標制4、對提高設(shè)計水平，促進良性競爭起到了很好的作用。是保證房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)期的經(jīng)濟指標數(shù)據(jù)和設(shè)計方案的有效結(jié)合。 （4）要加強設(shè)計出圖前的審核工作加強出圖前的審核工作，將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前。從設(shè)計階段所設(shè)計的成果來看，設(shè)計方案的不足或缺陷加以克服時，所花費的代價最小，可取得的效果最好。在設(shè)計出圖前加強對設(shè)計圖紙的審核管理工作，以求得提高設(shè)計質(zhì)量，避免將設(shè)計的不足帶到施工階段，減少不必要的浪費。 設(shè)計方面的工作必須進行進度控制，應(yīng)給予設(shè)計院較充分的時間，否則上面幾點難以實現(xiàn)。招投標及施工階段的成本控制，目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在西安本地的招標方面有以下幾種。（1）前幾年一些工程采用了費率招標模式，5、由合同雙方核對確認預(yù)算價。這一合同模式在實際應(yīng)用中出現(xiàn)了諸多不利因素。首先，在預(yù)算核對時，由于雙方立場的嚴重對立，對定額規(guī)定較模糊的項目爭議很大，造成預(yù)算核對工作量大的驚人，給以后的工作開展帶來了很不利的影響；其次，在施工過程中，施工單位發(fā)現(xiàn)在預(yù)算中存在少算、漏算的情況，由于預(yù)算價是雙方核對確認，施工單位要求據(jù)實調(diào)整，雙方爭議較大。我認為費率招標是一個極不科學的作法，對促進工程進度不一定有利（甚而有可能因雙方在造價上達不成一致意見，而使工程擱淺），但肯定會犧牲成本。（2） 集團公司高層管理內(nèi)部擬定幾家單位投標，采取定額計價或清單計價的方式，對招標文件和圖紙嚴格審查避免失誤。由施工單位根據(jù)圖紙和6、招標文件自主報價（主要材料甲方采購或給定指導(dǎo)價），得到的合同價較低，施工過程中雙方較好溝通（高層的參與），能保證工程進度按照預(yù)期目標實現(xiàn)。（3） 公開招標，由施工單位根據(jù)圖紙和招標文件自主報價，中標價較低但雙方合作有一定困難缺乏相互信任，工程進度按照預(yù)期目標實現(xiàn)有一定的風險。清單規(guī)則下工程成本控制和招投標工作，工程預(yù)算部門努力做到工程量準確可靠快速，在沒有招標前按照設(shè)計圖紙計算工程量，及時復(fù)核設(shè)計部門的設(shè)計圖紙是否達到了限額設(shè)計的要求，是否滿足項目預(yù)期設(shè)計成本內(nèi)控目標。其次在與承包商核對工程量工作中嚴格把關(guān)，將限額設(shè)計節(jié)約的預(yù)期效益通過施工合同的形式落到實處。合同管理從招投標、合同簽定、合同執(zhí)7、行、合同支付、合同驗收全過程的管理業(yè)務(wù)，包括招投標管理、合同變更索賠、施工進度、合同支付、合同驗收。比較合同成本與概預(yù)算情況。由于地產(chǎn)企業(yè)的分包項目較多，所以我認為最重要的工作是做好各個分包單位承包內(nèi)容的界限劃分，防止由此引起成本的不合理增加和工程進度的滯后。施工過程中的變更簽證應(yīng)從圖紙審核開始，嚴格控制。對于合理的變更簽證要作好工程部、項目部、預(yù)算部的責任和權(quán)利的銜接和劃分，盡量為公司節(jié)約每一分錢。工程竣工結(jié)算的審核目前在西安主要為房地產(chǎn)企業(yè)委托造價咨詢機構(gòu)進行結(jié)算審核，同時工程預(yù)算部自己進行結(jié)算和監(jiān)督。私營的開發(fā)企業(yè)更多的是依靠自己的工程預(yù)算部審核及集團公司的內(nèi)部二級審核，他們的關(guān)系是垂直8、的，而我認為若是采用平行的管理辦法才是更合理，這樣便于工程結(jié)算信息更加直觀，可以及早發(fā)現(xiàn)問題并及時糾正。同時高層管理人員可以從此種模式中發(fā)現(xiàn)預(yù)算人員的出色表現(xiàn)，并對此類人員表彰與獎勵，培養(yǎng)員工對企業(yè)的忠誠度和歸屬感。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的創(chuàng)新，我認為可以從以下幾點著手：（1）管理創(chuàng)新：管理人員應(yīng)有創(chuàng)新觀念，可以積極的尋求新的理論和方法。在目前的房地產(chǎn)管理模式下，因為建筑材料在工程造價中所占比例較高，所以在材料的選用與比對上，應(yīng)在滿足性能的情況下節(jié)約造價。對于集團企業(yè)，由于開發(fā)樓盤面積較大，可以采用集團公司集中采購的形式，將所有分公司的部分材料如電梯、瓷磚、涂料等招標、協(xié)議購買的方式，降低采購成本，提高效益（可能可以降低58的采購成本）。（2）精細化創(chuàng)新：預(yù)算人員心中應(yīng)時刻牢記成本控制，在細微處節(jié)約每一分錢，例如我在原工作單位時，對混凝土中預(yù)埋的PVC電管，在滿足施工要求的情況下，提議采用薄壁管子，5萬平米節(jié)約了10余萬元，節(jié)約的資金雖然看上去不多，但是，將這種節(jié)約理念應(yīng)用到對其它材料的選用后，節(jié)省下來的資金可以支付10個、20個甚至30個工程技術(shù)人員的年工資。根據(jù)我多年來的工作感受，預(yù)算人員的個人素質(zhì)很重要，掌握的知識和技術(shù)應(yīng)十分全面，并不斷地通過學習，接觸新的理念和方法，工作細致，能具有良好的職業(yè)道德，處處維護公司利益，這樣的預(yù)算人員才是稱職的。