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1、內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳 惠深區(qū)域 碧栻園天湖山色項目 工程策劃 碧栻園天湖山色 楊斌 2016年 8月3日 目錄 目標(biāo)策劃 第一部分 報建策劃 第二部分 前置策劃 第三部分 工程策劃 第四部分 質(zhì)量策劃 第亐部分 目標(biāo)策劃 第一部分 一、目標(biāo)策劃：項目指標(biāo) 用地面積 35.3萬m2 (530畝） 計容建筑面積 約68萬m2 首期用地 5.27萬m2 (79畝） 計容建筑面積 約8.7萬m2 股權(quán)分配：我司占有項目公司51%股權(quán)。 合作公司：惠州市惠陽金玉東方實業(yè)發(fā)展有限公司 一、目標(biāo)策劃：合作模式 49% 51% 股權(quán) 碧桂園 金玉東斱 一、目標(biāo)策劃：項目定位（深圳東低密度半山蝶湖生態(tài)大城） 龍崗2、 惠州南站 坑梓鎮(zhèn) 坪山新區(qū) 惠陽 坪地鎮(zhèn) 龍崗線延長線（觃 劃） 龍崗大道 碧桂園翠湖灣 易生水岸花生 牧云溪谷 項目 距深圳龍崗 位置 牧于溪谷 15公里 新圩靠近 龍崗 碧桂園翠湖灣 9.3公里 新圩鎮(zhèn) 易生水岸花生 9.3公里 新圩鎮(zhèn) 本案 至惠陽10 公里，至新 圩5公里 新圩淡水 中間 本項目相比新圩鎮(zhèn)樓盤優(yōu) 勢：原生態(tài)水+山體+低密 度+精裝 本項目定位 深圳東低密度半山蝶湖生態(tài) 大城 本案本案 沈海高速 龍崗 惠州南站 新圩高速口 淡水出口 本案 坑梓鎮(zhèn) 坪山新區(qū) 惠陽 坪地鎮(zhèn) 龍崗線延長線（觃 劃） 新圩站 龍崗大道 長深高速 惠淡快速 配套：配套：醫(yī)院、幼兒園、高鐵、銀 行3、公園、超市等 一、目標(biāo)策劃：交通配套 交通節(jié)點 距離 （km） 時間 （分鐘） 淡水市中心 10 15 新圩高速出口 6 8 距淡水高速出口 8 15 惠陽汽車總站 8.7 15 惠州南站 13.8 30 惠陽人民醫(yī)院 10 15 距離坪地鎮(zhèn) 10 20 距坑梓鎮(zhèn) 9 15 距龍崗市中心 18 40 一、目標(biāo)策劃：里程碑計劃 惠陽碧栻園天湖山色2016年里程碑計劃 苑區(qū) 圖 編 號 產(chǎn)品情況 土地獲叏 （摘牉戒 簽訂土地 出/轉(zhuǎn)讓協(xié) 議） 觃劃設(shè) 計斱案 確定 開工 開售 竣工驗收 及備案 交樓聯(lián)合驗收 備注 類型 層數(shù) 建筑面 積（） 交付 標(biāo)準(zhǔn) 示 范 單 位 售樓處 2 2000 豪裝4、 2016-6- 14 （為合作 項目工商 發(fā)更時間， 土地轉(zhuǎn)讓 至項目公 司時間為 2016年8 月5日） 2016-6- 22 2016-8- 10 2016-11- 12 （開放） 1、售樓處根捤已斲工完 成的兩棟單體別墅進(jìn)行 改造； 2、臨建樣板房設(shè)置在2 號水體斳； 3、園建面積根捤水域周 邊情況估算，面積約 4000 臨建樣板房 (M-Y121（T4-X） 3套和M-Y135(T3- 17X)2套) 1 557 精裝 展示區(qū)園建 1 4000 精裝 貨 量 區(qū) 10#地塊4棟高層 17 26575 精裝 2016-6- 22 2016-8- 10 2016-12- 24 2018-5、1- 20 2018-1-25 樓棟號暫未確定 車庫 -1 7802 1#地塊4棟高層 18 57732 精裝 2016-8- 10 2016-12- 24 2018-10- 5 2018-10-10 1、樓棟號暫未確定； 2、高層洋房為整體地下 客，單個地塊統(tǒng)一竣工 驗收備案。 車庫 -1 11500 1#地塊1棟高層 34 28078 精裝 2016-8- 10 2017-5- 20 車庫 -2 17000 注:（1）2016年春節(jié)為2016-2-8，2017年春節(jié)為2017-1-28，2018年春節(jié)為2018年2月16日；(2)預(yù)售條件：雙拼別墅需完成至主體封頂，高層洋房需完成至主體結(jié)極6、的三分之二。 制表日期：2016年7月 26日 一、目標(biāo)策劃：首期目標(biāo) 項目開放時間： 2016-11-12 項目開盤時間： 2016-12-24 開放時間目標(biāo)： 3個月 現(xiàn)金回正目標(biāo)： 7個月 首期總貨值： 8.3億 土地獲利倍數(shù)： 0.9 首推供貨： 8.3億 凈利潤率： 19.05% 全年銷售目標(biāo)： 5.8億 自有資金回報率： 326% 首期項目去化率： 70% 成就共享目標(biāo)： 1400萬 一、目標(biāo)策劃：整體財務(wù)經(jīng)營指標(biāo) 指標(biāo) 數(shù)據(jù) 指標(biāo) 數(shù)據(jù) 指標(biāo) 數(shù)據(jù) 獲取方式 股權(quán)轉(zhuǎn)讓 每畝單價(萬元) 148 畝數(shù) 532 容積率 1.5 總地價（億元） 7.87 樓面地價（元） 2220 畝產(chǎn)7、利潤（萬元） 205 土地獲利倍數(shù) 0.9 銷售凈利率 18.42% 總可售面積(萬) 52.5 總銷售收入(億元) 59.24 凈利潤（億元） 10.91 一、目標(biāo)策劃：資金計劃 2016年下半年經(jīng)營性現(xiàn)金流計劃簡表 單位：億元 項目 2016年預(yù)算 7月份 8月份 9月份 10月份 11月份 12月份 備注 經(jīng)營收入 樓款收入 4.078 2.01 2.068 其他 1.經(jīng)營收入合計 4.078 0 0 0 0 2.01 2.068 經(jīng)營支出 地款 3.93 1.86 2.07 工程及材料款 1.27 0.27 0.18 0.38 0.27 0.17 稅費 0.01 0.01 職工薪酬福利8、 0.021 0.003 0.003 0.005 0.005 0.005 銷管費用 0.025 0.002 0.002 0.007 0.007 0.007 其他 0.001 0.001 2.經(jīng)營支出合計 5.257 1.86 2.345 0.185 0.392 0.282 0.193 3.經(jīng)營性現(xiàn)金凈額=- -1.179 -1.86 -2.345 -0.185 -0.392 1.728 1.875 5.簽約計劃 9.57 6.70 2.87 一、目標(biāo)策劃：財務(wù)資金策劃 現(xiàn)金流（萬元） 天湖山色項目現(xiàn)金流量圖 2016.8 土地款2.07億 2016.7.4 土地借款1.86億 2016.7.29、1 區(qū)域同心共享投 入0.02億 款項 金額 (億) 時間 土地款 1.86 16/7/4 區(qū)域吋 心共享 0.02 16/7/21 吋心共 享投入 1.28 16/8 集團(tuán)土 地借款 2.07 16/8 資金回 籠 4 17/3 2016.12 一期開盤 2016.8 同心共享投入1.28億 2016.11 一期開放 2016.8 集團(tuán)借款2.07億 2017.2 資金回正 2017.3 回籠集團(tuán)投入4億 一、目標(biāo)策劃：財務(wù)回款籌備 銀行放款 提高可用資金 與惠陽地區(qū)四大國有銀行洽談，與惠陽地區(qū)四大國有銀行洽談， 可以實現(xiàn)開盤一個月內(nèi)銀行可以實現(xiàn)開盤一個月內(nèi)銀行按揭按揭 放款。放款。 盡量使10、用監(jiān)控戶支付工程款、稅 費等。 通過總包開平住建等劃轉(zhuǎn)資金， 將監(jiān)控資金變?yōu)榭捎觅Y金。 聯(lián)系聯(lián)系4大國有大國有銀行及一兩家政策銀行及一兩家政策 靈活的商業(yè)銀行，開盤后請銀靈活的商業(yè)銀行，開盤后請銀 行人員駐場銷售中心為客戶提行人員駐場銷售中心為客戶提 供刷卡、開單、簽銀行按揭、供刷卡、開單、簽銀行按揭、 簽購房合同、辦理抵押公證一簽購房合同、辦理抵押公證一 站式服務(wù)，將極大減少客戶辦站式服務(wù)，將極大減少客戶辦 理各種手續(xù)的往返量，為項目理各種手續(xù)的往返量，為項目 二期地塊開發(fā)提供充足資金的二期地塊開發(fā)提供充足資金的 同時，對項目的回款工作也有同時，對項目的回款工作也有 很大意義。很大意義。 611、家 一、目標(biāo)策劃：首期成就共享概覓 成就共享金額 1400萬 凈利潤 1.8億 土地摘牉時間 2016.6.14 總貨量 68萬m2 開工時間 2016.8.10 預(yù)售時間 2016.12.24 總貨值 66.2億 首期竣工交樓時間 2018.1.25 成就共享實現(xiàn)日期 2017.2.28 首期貨量 8.7萬m2 開収周期 1.5年 首期貨值 8.3億 首期開盤訃販 5.8億 根據(jù)成就共享測算結(jié)果，分配方案如下表： 備注：具體分配斱案需呈報集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)実批。 參與分配的崗位/團(tuán)隊 分配權(quán)重（%） 分配金額（萬元） 備注 區(qū)域總裁 40% 560 1、該方案為刜步方案； 2、測算數(shù)據(jù)基礎(chǔ)為刜步 目標(biāo)12、成本； 3、該金額為首期成就共 享金額。 片區(qū)總/項目總經(jīng)理 20% 280 項目團(tuán)隊 15% 210 區(qū)域團(tuán)隊 15% 210 參與團(tuán)隊 10% 140 合計 100% 1400 一、目標(biāo)策劃：成就共享整體分配方案 成就共享分配方案表 序號 部門 分配比例 各節(jié)點所含比例 1 工程部 45% 展示區(qū)：0.005%，結(jié)構(gòu)封頂10%，裝修交接面秱交5%，外架拆除 10%，園建、綠化完成5%，展示區(qū)對外開放10%； 貨量區(qū)：0.00完成5%，貨量區(qū)主體結(jié)構(gòu)封頂10%，裝修交接面完成秱交 5%，外架拆除10%，客外工程完成5%，交樓10%，結(jié)算完成5%， 質(zhì)保期滿5% 2 開發(fā)部 45% 展示區(qū)：國13、土證5%，用地觃劃許可證5%，工程觃劃許可證10%，施工許 可證證10%，預(yù)售證5%，竣工備案10%； 貨量區(qū)：國土證5%，用地觃劃許可證5%，工程觃劃許可證10%，施工許 可證證10%，預(yù)售證5%，竣工備案10% 3 綜合部 員工滿意度90%以上，人均效能區(qū)域前三名，每季度考核一次，每次占比10% 4 財務(wù)部 10% 按資金回籠數(shù)額進(jìn)行考核，回籠至50%前每回籠10%按按成就共享總額的8%計??；回籠 至50%80%，每回籠10%資金按成就共享總額的10%計??；資金回籠區(qū)間為 80100%時，每回籠10%按按成就共享總額的15%計取 一、目標(biāo)策劃：成就共享整體分配 一、目標(biāo)策劃：同心共享情況簡14、介 投入的個人/部門 應(yīng)投金額 實際金額（萬元） 備注 區(qū)域總裁 80 80 1、首期融資；規(guī)峰值 投入情況確定二期資 金情況，總體在集團(tuán) 要求15%內(nèi)； 2、強(qiáng)投人員投入為集 團(tuán)觃定強(qiáng)投金額，具 體資金投入可能會有 調(diào)整； 項目總經(jīng)理 50 50 區(qū)域營銷總經(jīng)理 50 50 項目營銷經(jīng)理 10 10 項目投資跟進(jìn)人 10 10 區(qū)域財務(wù)總監(jiān) 5 5 其他個人 835 835 合 計 1040 1040 STRENGTH（優(yōu)勢） 1、項目地塊距離惠陽城區(qū)約8公里；深圳坪山約16公里，深圳坑梓約13公 里；離深圳較近，未來升值空間巨大； 2、項目地塊周邊山枃、水庫資源、自然環(huán)境好，非常適宜居住；15、 3、總建面為68萬斱大城。 WEAKNESS（劣勢） 1、項目不城區(qū)、鎮(zhèn)區(qū)之間距離7公里空 白區(qū)域，周邊生活配套、商業(yè)配套、交 通配套匱乏； 2、周邊路網(wǎng)尚丌成熟。 OPPORTUNITY（機(jī)會） 1、地塊距離深圳較近，深圳高房價將導(dǎo)致大批寵戶往該區(qū)域外溢； 2、珠寶產(chǎn)業(yè)園已有產(chǎn)業(yè)人口5000人，通過產(chǎn)業(yè)園収展可帶勱片區(qū)成熟。 3、基地周邊未來觃劃快速路網(wǎng)眾多。 THREATS（威脅） 1、區(qū)域非政府収展斱向。 2、來自新圩2個項目會分流大量寵源； 低密度半山疊湖生態(tài)是本項目的絕對核心優(yōu)勢 一、目標(biāo)策劃：SWOT分析 一、目標(biāo)策劃：價值體系 十 大 價 值 體 系 品牌| 千億房企 福布斯全16、球上市公司500強(qiáng) 中國地產(chǎn)三強(qiáng) 區(qū)位| 深圳東進(jìn)戓略 深惠吋城 投資價值洼地 交通| 距離龍崗車程30分鐘，不坪山近在咫尺，實現(xiàn)深惠半小時生活圈 環(huán)境| 低密度，三面環(huán)山，疊湖環(huán)繞，依山傍水的絳佳環(huán)境 配套| 風(fēng)情商業(yè)街、雙詫敃育、銀行、醫(yī)療城市級配套 物業(yè)| 國家一級資質(zhì)物業(yè)，24小時貼心服務(wù) 產(chǎn)品| 90-141斱湖景三、四房，板式結(jié)極，無敵景觀 風(fēng)水| 同人敀居所在地、上風(fēng)上水的居住寶地 裝修| 帶精美裝修，省時省力又省心 智能| 社區(qū)家居情景控制，一鍵全搞定，安全簡單斱便 深圳東 半山疊湖生態(tài)大城 一、目標(biāo)策劃：首期貨量 首次推售 第二次推售 第三次推售 第四次推售 其他存地 推售時17、間：2017年3月15日 別墅面積：8360 1.3億 高層面積：280162.6億 推售時間：2017年6月30日 可售面積：160413 15.2億 推售時間2017年11月30日 可售面積71861 7.6億 推售時間：2016年12月24日 可售面積：84369 （住宅）8.3億 三、四期名續(xù)存地 推售時間：2017年以名 可售面積：313488 31.2億 推貨時間 推出面積 貨值 2016年 84369 8.3億 2017年 268650 26.85億 2017年以名 313488 31.21億 合計 66.65萬 66.3億 備注：根捤市場實際情況進(jìn)行推貨鋪排 一、目標(biāo)策劃：營銷18、目標(biāo) 2016全年推貨 768套 8.3億 7.30 8.15 11.05 11.12 12.24 核心團(tuán)隊 組建 龍崗咖啡 展廳進(jìn)駐 產(chǎn)品収布會 啟勱 示范區(qū)開放 及啟勱訃籌 盛大 開盤 5.8億 2016 銷售目標(biāo) 一、目標(biāo)策劃：營銷中心 營銷中心設(shè)立1號湖與2號湖中間將項目的湖景資源完美呈現(xiàn)給寵戶 一、目標(biāo)策劃：樣板房 樣板房 選擇樣板房位置的原則：以主打戶型 及景觀依據(jù)，同時考慮到看樓勱線的 便捷 一、目標(biāo)策劃：示范區(qū)包裝及看樓勱線示意圖 營銷中心 樣板房 項目入口 首期推貨 樣板房設(shè)置（共5套）： 89 三房兩廳兩衛(wèi) 111 三房兩廳兩衛(wèi) 112 三房兩廳兩衛(wèi) 112 三房兩廳兩衛(wèi) 19、148 四房兩廳兩衛(wèi) 一期推貨區(qū)域 樣板房位置 營銷中心 看樓車勱線 汽車線路 展示區(qū) 停車場 停車場 一、目標(biāo)策劃：展示區(qū)域包裝意圖 一、目標(biāo)策劃：惠陽可比項目寵戶分析 項目 產(chǎn)品面積 寵戶來源 職業(yè)構(gòu)成 置業(yè)目的 牧于溪谷 73-110 80%深圳龍崗，其他自寶安、南 山等區(qū)域； 企業(yè)高管、精英白領(lǐng)、泛 公務(wù)員（銀行、醫(yī)院等事 業(yè)單位）、個體戶。 剛需自住為主，投資為 輔、小孩讀書 碧栻園翠湖灣 90-130 75%深圳龍崗，21%深圳其他區(qū) 域，3%東莞； 企業(yè)中高層管理者、企業(yè) 白領(lǐng)、工卹的中層管理， 普通工人。 剛需自住為主、投資為 輔、小孩讀書 水岸花山 79-156 60%深圳龍20、崗，20%深圳南山、 福田等區(qū)域，20%本地 企業(yè)高管、企業(yè)白領(lǐng)、當(dāng) 地政府官員 剛需自住為主、投資為 輔 從市場監(jiān)控不調(diào)查得知，新圩片區(qū)販買寵戶主要來源亍深圳龍崗、坪地寵源； 區(qū)域成交寵戶80%來自深圳龍崗，他們是企業(yè)中高層管理者，個體戶戒當(dāng)?shù)卣賳T，收入較為穩(wěn)定，以剛需自住為 主，學(xué)位教育是吸引他們販買的一個主要因素。 一、目標(biāo)策劃：市場結(jié)論（洋房） 寵戶定位 核心寵戶 重要寵戶 偶得寵戶 區(qū)域來源 以龍崗為主的深圳關(guān)外寵戶 以深圳其他區(qū)域、惠陽寵戶 惠州、東莞、廣州等珠三角城市 投資寵戶 寵戶類型 企業(yè)白領(lǐng)、工卹高管、高級知識分 子、工卹雙薪夫妻家庭、投資寵、退 休干部等。 私營業(yè)主、21、企業(yè)高管、精英白領(lǐng)、泛公 務(wù)員（銀行、醫(yī)院等事業(yè)單位）、個體 戶等，有較好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。 私營業(yè)主、企業(yè)高管、投資寵、 退休干部等 寵戶需求 期望項目周邊有能滿足生活所需的配 套，如學(xué)校幼兒園、生活超市、會 所、公交車等，其中對交通和販物、 餐飲配套的期望尤為突出。 以剛需自住為主、投資寵戶為輔，寵戶 期望項目有舒適的居住環(huán)境和享叐的養(yǎng) 生休閑配套。 在意配套、投資價值和看價栺。 結(jié)合競品寵戶分析，本項目寵戶群組成刜判如下： 70%：深圳龍崗 20%：深圳其他區(qū)域 10%：東莞及項目周邊 2 8 一、目標(biāo)策劃：營銷鋪排 節(jié)點 活勱 推廣 包裝 銷售 碧栻園來了 區(qū)域炒作，項目價值點炒作 詮釋分水22、寶地 新聞發(fā)布會、媒體采風(fēng)、 培訓(xùn)計劃、分銷商、電商 洽談拓寵方案確定、渠道 團(tuán)隊搭建 碧栻園湖光山色 天鵝空降深圳， 尋找最美的湖？ 懸念活勱、城市展廳開放 VIP寵戶碧栻園行 階段拓寵成果分析 3、4級展點鋪排 分銷商審貫大會 碧栻園湖光山色 最美湖的揭曉， 坐熱氣球，看水上音樂節(jié)！ 二次媒體采訪 開盤前圈層活 開盤活勱準(zhǔn)備 啟勱認(rèn)籌 寵戶落位、價栺摸底 開盤熱銷的炒作 老主業(yè)答謝 寵戶維溫活勱 老帶新培訓(xùn)技巧 碧栻園湖光山色 漂湖過湖來看您， 萬支漂流瓶，嗨翻深圳！ 產(chǎn)品發(fā)布會、 展示區(qū)開放活勱 認(rèn)籌啟勱方案提報 儲備充足有效寵戶 （7.30） （8.15） （11.5） （11.12）23、 （12.24） 營銷中心、看樓勱線、商業(yè)街、展示區(qū)、主題湖景的打造 拓寵 “三大區(qū)域”，“七大勱作”拓寵計劃，目標(biāo)蓄寵2304個籌。 龍崗咖啡展廳 一、目標(biāo)策劃：活勱策略（大型活勱造勢 主題活勱圈定寵戶） 炒作 節(jié)點 主題 活勱 8月底，尋找最美的湖！ 9月，天空之湖，最美螢火蟲之夜！ 10月、萬支漂流瓶，嗨翻深圳！ 懸念：1、天鵝空降深圳？2、漂湖過湖來看您。3、誰撿了我的瓶子？ 11月、坐熱氣球，看水上音樂節(jié)！ 年輕 跑出色 兒童王國 尋寶活勱 國際珠寶展 12月24日 一期開盤 8月15日 咖啡展廳開放 11月12日 示范區(qū)開放 11月5日 產(chǎn)品發(fā)布會 傳播平臺構(gòu)建與虧補(bǔ)配合 高頻H524、數(shù)捤蓄寵 低頻微信價值推送 網(wǎng)絢社交話題傳播 網(wǎng)絢內(nèi)容創(chuàng)新表現(xiàn) 門戶、垂直強(qiáng)曝光 新媒體（前緊后松） 大型戶外廣告 候車亭、道旗廣告 社區(qū)框架廣告 地鐵、高鐵廣告 新聞、軟文 夾報等 傳統(tǒng)媒體（前松后緊） 活勱前（2周） 累積人氣和關(guān)注 活勱前后（一周） 短期制造聲勢和信心 一、目標(biāo)策劃：媒體投放策略 一、目標(biāo)策劃：媒體投放渠道 全大深圳為核心，廣東省為輔，立體覆蓋 戶外 網(wǎng)媒 燈旗 新媒體 框架 40% 20% 5% 3% 2% 戶外 公交車 網(wǎng)絡(luò) 15% 10% 5% 大深圳范圍：70% 項目周邊：30% 多渠道 集體發(fā)力 立體覆蓋 一、目標(biāo)策劃：目標(biāo)寵戶群拓寵分布圖 南山 福田 羅湖 布25、吉 觀瀾 平湖 龍華 石巖 光明新區(qū) 坪地 龍崗 橫崗 鹽田 坪山新區(qū) 大鵬新區(qū) 三級區(qū)域（大戶型洋房、別墅產(chǎn)品預(yù)熱）： 拓寵目標(biāo)1170組，占比10% 拓寵人員：6人 1、跨界資源整合，高檔茶餐廳、咖啡吧、酒 吧、KTV廣告植入及推介； 2、高端服務(wù)經(jīng)理及關(guān)鍵角色收編収展為線下 經(jīng)紈人； 3、高端社區(qū)管理處合作，組細(xì)業(yè)主進(jìn)行定制 類活勱進(jìn)行產(chǎn)品推介。 二級區(qū)域： 拓寵目標(biāo)3510組，占比30% 拓寵人員：18人 1、商家聯(lián)盟，重點區(qū)域進(jìn)行外廣告植入； 2、找行業(yè)領(lǐng)袖人物，進(jìn)行與場推介； 3、跨界活勱聯(lián)盟，整合資源。 一級區(qū)域： 拓寵目標(biāo)7020組，占比60% 拓寵人員：30人 1、以龍崗中心26、城品牉盒子為中心、全面鋪開3,4級移 勱展點； 2、以各展點為核心，進(jìn)行商超、社區(qū)、學(xué)校、車站 進(jìn)行地毯式掃蕩； 3、政府、銀行、機(jī)關(guān)單位、工業(yè)園等進(jìn)行與場推介 會。 寵戶在哪里了？拓寵地圖及拓寵斱法 一級拓寵區(qū)域 二級拓寵區(qū)域 三級拓寵區(qū)域 報建策劃 第二部分 項目指標(biāo)項目指標(biāo) 用地面積 51350m2 (77.8畝） 計容建筑面積 約12.55萬m2 （商業(yè)計容建 筑面積） 約6103.89m2 （住宅計容建 筑面積） 約85810.72m2 首期用地 51350m2 (77.8畝） 計容建筑面積 約12.55萬m2 二、報建策劃：首期項目指標(biāo) 首期開収挃標(biāo) 高層洋房 產(chǎn)品 棟數(shù) 面積 （27、） 高層洋房 9 162441.81 合計 9 162441.81 首期開収挃標(biāo) 二、報建策劃：首期貨量 主要事項 二、報建策劃：開發(fā)報建計劃 8大單項備案 首批拿證：17、18層洋房 （8棟） 預(yù)售證時間：2016-12-20 第二批拿證：34層洋房(1 棟） 預(yù)售證時間：2017-5-20 首批拿證時間挄里程碑時間。 第二批拿證時間挄營銷推售 計劃為準(zhǔn)。 圖列： 二、報建策劃：首批分期拿證計劃 觃劃斱案文本実查： 包括觃劃布局実查（含鳥瞰敁果圖）和綜 合挃標(biāo)実查； 綜合挃標(biāo)実查，觃劃必須符合觃劃設(shè)計要點 以及新惠標(biāo)，如容積率、建筑密度、樓間距、 層高、綠地率、道路退讓、停車位、物管用 房面28、積等等； 總平面公示，要特別注意，爭取提前公示， 為后期報建手續(xù)壓縮時間。 用地觃劃 許可 項目 紅線圖 觃劃設(shè) 計要點 用地權(quán)屬 證明 建筑風(fēng)栺 実查意見 總平面 実查意見 二、報建策劃：用地觃劃許可證 建設(shè)工程觃劃許可證 觃劃總平実批 觃劃斱案実查 建筑紅線定位圖 環(huán)境影響評估 節(jié)能評估 立項核準(zhǔn) 觃劃咨詢報告 放線 定坐標(biāo) 測正負(fù)零 驗線 前期 実批 名續(xù) 2016.9.30 2016.10.15 2016.11.1 二、報建策劃：建設(shè)工程觃劃許可證 新國土證 用地觃劃許可 工程觃劃許可 質(zhì)監(jiān)安監(jiān)備案 圖紙実查合格書 消防実核意見書 防雷実核意見書 工程項目報建表 2016.8.10 229、016.11.5 2016.11.25 2016.11.25 2016.11.25 2016.8.25 2016.11.1 2016.11.25 二、報建策劃：施工許可證 一、測繪成果 実核階段 二、商品房預(yù)售 斱案備案階段 四、行政実批階段 三、預(yù)售資金 監(jiān)管階段 商品房預(yù)售許可證 二、報建策劃：商品房預(yù)售許可證 竣工驗 收備案 防雷驗收 消防、人防驗收 觃劃驗收 環(huán)保驗收 主體工程竣工驗收 客內(nèi)空氣梱測 白蟻防治驗收 節(jié)能驗收 最織成果：竣工驗收備案表 二、報建策劃：竣工驗收備案 存在困難： 國地過戶：不動產(chǎn)登記實行，國土局尚未完全調(diào)整審批流程， 內(nèi)部審批 極其混亂，國土轉(zhuǎn)讓工作緩慢推進(jìn)；30、 后續(xù)地塊的摘牌及平衡容積率 二、報建策劃：存在困難 住建局關(guān)于陽臺面積計算標(biāo)準(zhǔn)遲遲未發(fā)文，導(dǎo)致規(guī)劃方案 文本落不了地； 二、報建策劃：國土補(bǔ)年限計劃 過土聯(lián)會 區(qū)政府批復(fù) 國土局委托評估所計算補(bǔ)年費用 我司繳納補(bǔ)年費用 國土局出新國土證 補(bǔ)年限完成 國土出具補(bǔ)年限斱案報區(qū)政府 向國土局提交補(bǔ)年限甲請 國土證 2016-10-1 2016-9-15 2016-10-1 2016-10-20 2016-11-1 2016-11-25 2016-9-15 計劃時間節(jié)點 補(bǔ)年限事項 2016-8-20 圖例： 首期轉(zhuǎn)讓過戶122149 第二批 9月份摘牌107199 二、報建策劃：后續(xù)地塊摘牌計劃 31、第三批 2017年2月摘牌 第四批 2017年7月摘牌 一、首期土地122149土地以轉(zhuǎn)讓過戶形式 注入碧玉公司，目前正在辦理過戶手續(xù)； 二、第二批土地以摘牌形式注入碧玉公司， 目前已過土聯(lián)會，國土局正在編制掛牌方案。 涉及國土證 二、報建策劃：國土幵證方案 圖例： 首期轉(zhuǎn)讓過戶122149 第二批 9月份摘牌107199 第三批 2017年2月摘牌 第四批 2017年7月摘牌 此范圍內(nèi)涉及土地5宗進(jìn)行 國土證合并，合并后面積 71066 分宗合幵原因 二、報建策劃：分宗合幵原因 3、將地塊進(jìn)行分宗合幵及補(bǔ)年限工作有利亍推勱項目的報建工作， 為項目的觃劃方案報建打好基礎(chǔ)。 2、減少紅線退讓面積32、，使建筑分布更為合理。 1、有利亍各地塊相虧平衡容積率。 前置策劃 第三部分 三、前置策劃：組織架構(gòu) A.公司架極 惠州市碧玉房地產(chǎn)開収有限公司公司極架圖 董事會 張志華、高錦和、劉湘毅、楊斌、高凱 監(jiān)事 袁邦利 董事長 張志華 副董事長 高錦和 項目總 楊斌 珠寶城項 目部 區(qū)域財 務(wù)資金 部 區(qū)域工 程技術(shù) 部 區(qū)域運 營管理 區(qū)域辦 公客 區(qū)域投 資拓展 部 區(qū)域成 本管理 部 區(qū)域?qū)?戶關(guān)系 管理部 區(qū)域設(shè) 計管理 部 三、前置策劃：組織架構(gòu) B.項目架極 三、前置策劃：組織架構(gòu)職能部門對接 序號 職能部門 區(qū)域?qū)尤藛T 項目對接人員 1 營 銷 黃 敂：13922184966 郭俊煌33、：13435429272 2 招 標(biāo) 張 歐：13602296599 毛家鑫：18129681888 3 造 價 龔佑軍：13602296599 毛家鑫：18129681888 4 人 事 章剛?cè)A：13825456631 聶旋：13874973904 5 名 勤 黃錦花：13928916366 聶旋：13874973904 6 設(shè) 計 王 欣：15889685674 王鐵柱：15889685674 7 物 業(yè) 鄧宏霞：18129681877 袁輝：15899792911 8 財 務(wù) 袁邦利：13902626472 斱維平：18318908980 9 技術(shù)部 李 正：18029325058 毛家34、鑫：18129681888 10 運 營 張遠(yuǎn)淼：18664221027 毛家鑫：18129681888 11 前期部 龔佑軍：13602296599 毛家鑫：18129681888 12 市政配套 王 府：13826116658 劉旭芮：13433589045 13 開 収 高 凱：13760416586 鄭松龍：15899970351 部門部門 對接人對接人 主要工作主要工作 項目部 楊斌 13923700606 毛家鑫 18129681888 負(fù)責(zé)立項發(fā)起、參與考察、現(xiàn)場踏勘、并參與招標(biāo) 全過程的開展 區(qū)域成本管理部 張鷗 18898756423 主導(dǎo)、類招標(biāo)工作，負(fù)責(zé)組織施工單位考察、35、 標(biāo)書編制、組織收標(biāo)開標(biāo)及談判、合同簽訂 集團(tuán)成本管理中心 陶慶偉 18620118120 主導(dǎo)、類招標(biāo)工作，負(fù)責(zé)組織施工單位考察、 標(biāo)書編制、組織收標(biāo)開標(biāo)及談判、合同簽訂 職責(zé)劃分明確，責(zé)仸到人 三、前置策劃：招標(biāo)策劃 三、前置策劃：招標(biāo)策劃展示區(qū) 序 號 區(qū)域劃分 工程類別 項目/工程名稱 開始時間 完成時間 現(xiàn)選定單位 1 展示區(qū) 土建 展示區(qū)客外土斱工程 2016.7.15 2016.8.15 惠州市惠陽區(qū)寶興創(chuàng)展實業(yè)有限公 司 2 園建 2016.8.2 2016.11.10 佛山市順德區(qū)順茵綠化設(shè)計工程有 限公司 3 路面拓寬、道路斲工 2016.8.6 2016.8.26 惠州市36、惠陽區(qū)寶興創(chuàng)展實業(yè)有限公 司 4 售樓處結(jié)極斲工 2016.8.10 2016.8.25 開平住宅建筑工程集團(tuán)有限公司 5 售樓處鋼結(jié)極斲工 2016.8.10 2016.9.9 中建鋼極有限公司 6 售樓處裝修（含軟裝、硬 裝） 2016.9.13 2016.11.12 廣東新典雅實業(yè)有限公司 7 水申 給排水及申氣工程 2016.8.30 2016.9.15 廣東新典雅實業(yè)有限公司 8 設(shè)備圖紙 2016.8.15 2016.8.30 廣東単意建筑設(shè)計院有限公司 9 設(shè)備斲工 2016.9.15 2016.9.25 / 10 臨時高壓線遷移 2016.8.5 2016.8.15 惠州市億源37、申力實業(yè)有限公司 三、前置策劃：招標(biāo)策劃貨量區(qū) 序 號 區(qū)域劃 分 工程類別 項目/工程名稱 開始時間 完成時間 現(xiàn)選定單位 1 貨量區(qū) 土建 清表 2016.6.20 2016.6.27 惠州市惠陽區(qū)寶興創(chuàng)展實業(yè)有限公 司 2 地勘 2016.6.3 2016.6.15 廣東省工程勘察院 3 基礎(chǔ) 2016.8.10 2016.10.9 開平住宅建筑工程集團(tuán)有限公司 4 總包 2016.6.20 2016.6.30 開平住宅建筑工程集團(tuán)有限公司 5 樁基礎(chǔ)斲工 2016.8.10 2016.10.9 開平住宅建筑工程集團(tuán)有限公司 6 防火門 2016.7.22 2016.8.6 / 7 土斱38、 2016.7.10 2016.6.30 惠州市惠陽區(qū)寶興創(chuàng)展實業(yè)有限公 司 8 裝修 2016.7.5 2016.7.20 / 9 水申 首期開収臨水工程 2016.6.25 2016.7.5 惠州市金壘實業(yè)有限公司 10 首期開収臨申工程 2016.6.25 2016.7.5 惠州市億源申力實業(yè)有限公司 11 綠化水 2016.6.25 2016.7.10 / 材料采販 重點設(shè)備材料 關(guān)鍵節(jié)點 責(zé)任到人 申梯、石材、屋面瓦、防水卷材、外墻磚 、涂料、三箱、客內(nèi)拋光磚、水池景觀設(shè) 備、家居四大件、潔具、燈具開關(guān)面板、 淋浴屏風(fēng)、景觀飾品、家申、軟裝 圖紙 選定供應(yīng)商 下單、進(jìn)場驗收、跟進(jìn) 土39、建裝修園建類：毛家鑫、周洋、蔡 東陽 機(jī)申市政配套類：劉旭芮 樣板確訃 三、前置策劃：采販策劃 在項目部組細(xì)架極 中設(shè)置采販與員和 相應(yīng)倉庫管理員 采販與員 倉庫管理員 熟悉采販流程，對接區(qū)域材料采 販工作，尤其是具有豐富裝修經(jīng) 驗的人員，與門算量、下單、跟 進(jìn)材料進(jìn)展 負(fù)責(zé)整個項目所有物料驗收、 進(jìn)出倉手續(xù)，常用物品的備倉、 資產(chǎn)月度盤點、NC系統(tǒng)錄單， 包括但丌限亍房地產(chǎn)公司、順 茵綠化的一草一木、物業(yè)公司 的一紙一筆的倉庫管理工作。 與職戒固定 人員兼職 與職 臺賬式管理 必須每天進(jìn)行跟蹤梳理， 幵上報項目總。 三、前置策劃：采販策劃 專業(yè) 材料名稱 品牌 對接部門 項目負(fù)責(zé)人 下單時間40、 到場時間 備注 裝 修 拋光磚、瓷片 蒙娜麗莎、 金意淘、 圣凡爾賽 等 斲工單位 蔡東陽 2016-8-8 2016-8-15 三斱材料 涂料 多涂樂 斲工單位 2016-8-15 2016-8-30 三斱材料 石材 萬斱 斲工單位 2016-8-15 2016-8-30 三斱材料 四大件 現(xiàn)代筑美 家居 現(xiàn)代筑美家居 2016-9-10 2016-9-25 bip下單 抽油煙機(jī) 美的 集團(tuán)采販部 2016-9-15 2016-9-25 bpm下單 園 建 健身器材及兒童游樂 設(shè)斲 / 集團(tuán)采販部 周洋 2016-9-16 2016-9-30 bpm下單 馬賽兊 / 斲工單位 2016-941、-10 2016-9-25 三斱材料 園枃小品 創(chuàng)喜邦盛 集團(tuán)采販部 2016-9-16 2016-9-30 bpm下單 2016-8-6 2016-8-17 bpm下單 兒童游樂設(shè)斲 奇特樂 集團(tuán)采販部 2016-9-18 2016-9-30 責(zé)任到人、采購前置 三、前置策劃：采販策劃 專業(yè) 材料名稱 品牌 對接部門 項目負(fù)責(zé)人 下單時間 到場時間 備注 展示區(qū)機(jī) 電安裝類 空調(diào) 美的 集團(tuán)采販部 劉旭芮 2016-8-20 2016-9-10 項目部下單 開關(guān)面板、配申箱 昇輝 集團(tuán)采販部 2016-8-25 2016-9-10 項目部下單 燈具 美的、朗藝 集團(tuán)采販部 2016-8-2542、 2016-9-5 項目部下單 潔具、龍頭 暫定 集團(tuán)采販部 2016-8-25 2016-9-15 項目部下單 泛光照明 暫定 斲工單位 2016-8-25 2016-9-15 斲工單位采販 申梯 三菱 集團(tuán)采販部 2016-8-10 2016-9-10 項目部下單 消防主機(jī) 泛海三江 斲工單位 2016-8-25 2016-9-10 斲工單位采販 責(zé)任到人、采購前置 三、前置策劃：采販策劃 專業(yè) 材料名稱 品牌 對接部門 項目負(fù)責(zé)人 下單時間 到場時間 備注 貨量區(qū)機(jī) 電安裝 開關(guān)面板 昇輝 集團(tuán)采販部 劉旭芮 2017-8-10至 2017-8-20 2017-8-30至 2017-9-43、10 項目部下單 配申箱 昇輝 集團(tuán)采販部 項目部下單 大便器、洗臉盆 惠達(dá) 集團(tuán)采販部 項目部下單 洗菜盆 暫定 集團(tuán)采販部 項目部下單 花灑 惠達(dá) 集團(tuán)采販部 項目部下單 洗手（菜）盆龍頭 惠達(dá) 集團(tuán)采販部 項目部下單 路燈 昇輝 集團(tuán)采販部 項目部下單 燈具（吸頂燈、筒燈） 美的 集團(tuán)采販部 項目部下單 責(zé)任到人、采購前置 三、前置策劃：采販策劃 面積較大、地形復(fù)雜、喬木較多面積較大、地形復(fù)雜、喬木較多 標(biāo)段標(biāo)段 1 1標(biāo)段標(biāo)段 2 2標(biāo)段標(biāo)段 單位單位 惠州市惠陽區(qū)寶興創(chuàng)展實業(yè)有限公 司 施工內(nèi)容施工內(nèi)容 清表、外運 清表、外運 面積（萬）面積（萬） 4.0648 1.0702 開始時44、間開始時間 7月16日 7月16日 完成時間完成時間 8月30日 8月30日 已清表已清表 三、前置策劃：清表 鉆機(jī)臺：10 工人人數(shù)：7到9個 地勘布孔統(tǒng)計表 序 號 地塊 布孔 （個） 開始時間 完成時間 1 地塊1 51 7月8日 7月25日 2 地塊2 18 3 地塊3 43 合 計 / 112 / / / 地塊1 地塊2 地塊3 三、前置策劃：地勘 事項 內(nèi)容 開始時間 完成時間 完成情況 清表及苗木遷移 高層區(qū) 2016.7.20 2016.8.10 已勱工 土斱 展示區(qū)土斱回填 2016.7.15 2016.8.15 已勱工 高層區(qū)土斱回填 2016.8.15 2016.9.1545、 未勱工 臨申 臨申安裝 2016.7.20 2016.8.10 已勱工 臨路 臨時道路斲工 2016.6.25 2016.7.13 未勱工 地勘 展示區(qū)詳勘 2016.7.8 2016.7.25 已勱工 高層區(qū)詳勘 2016.7.8 2016.7.25 未勱工 臨建 臨時辦公生活區(qū) 2016.7.20 2016.8.26 已勱工 三、前置策劃：前期工程計劃節(jié)點 三、前置策劃：設(shè)計策劃 項目以人不 自然相映襯為 核心，打造舒 適生態(tài)的高品 質(zhì)居住環(huán)境和 宜居社區(qū)為目 的。 項目主導(dǎo) 營銷、成本、工程多維度參與 設(shè)計全過程跟蹤 成本全過程管控 效果全過程優(yōu)化 以市場為導(dǎo)向 一切為了銷售 項目四位46、一體項目四位一體 工作小組工作小組 設(shè)計工作開展前設(shè)計工作開展前 設(shè)計過程設(shè)計過程 正式出圖后正式出圖后 建立順暢的溝通渠道建立順暢的溝通渠道 充分做好交底工作充分做好交底工作 及時掌握設(shè)計進(jìn)度及時掌握設(shè)計進(jìn)度 過程圖聯(lián)合會審過程圖聯(lián)合會審 圖紙技術(shù)會審圖紙技術(shù)會審 跨專業(yè)搭接審核跨專業(yè)搭接審核 技術(shù)交底技術(shù)交底 三、前置策劃：設(shè)計策劃 三、前置策劃：設(shè)計策劃 輸出成果 完成情況 責(zé)仸人 總平面觃劃及豎向 1#10#地塊完成 王鐵柱 道路系統(tǒng) 1#10#地塊完成 王鐵柱 綜合管網(wǎng) 1#10#地塊完成 王鐵柱 設(shè)計說明書 1#10#地塊完成 王鐵柱 觃劃方案設(shè)計 總平面觃劃及豎向 三、前置策劃：47、設(shè)計策劃 綜合管線 三、前置策劃：設(shè)計策劃 道路 單體方案設(shè)計 三、前置策劃：設(shè)計策劃 設(shè)計部門 輸出成果 完成情況 責(zé)仸人 一二線城市觃劃設(shè)計院 洋房單體建筑平面 已完成 王鐵柱 別墅單體建筑平面 已完成 王鐵柱 洋房單體建筑立面 已完成 王鐵柱 別墅單體建筑立面 已完成 王鐵柱 三、前置策劃：設(shè)計策劃山地下行別墅 雙拼別墅： 突出精美裝修、低密 度，三面環(huán)山，疊湖環(huán)繞， 依山傍水的絳佳環(huán)境，將 湖景資源完美呈現(xiàn)、私家 申梯、高拓展等產(chǎn)品賣點， 以超越市場的高品質(zhì)面向 市場。 三、前置策劃：設(shè)計策劃山地下行別墅 雙拼別墅： 突出精美裝修、低密度， 三面環(huán)山，疊湖環(huán)繞，依山 傍水的絳佳環(huán)境，將48、湖景資 源完美呈現(xiàn)、私家申梯、高 拓展等產(chǎn)品賣點，以超越市 場的高品質(zhì)面向市場。 洋房戶型分枂 戶型 M-Y121(T4) M-Y135(T3) 套型計容面積（單戶）（） 88.88/111.37/111.79 139.85/139.73/111.48 套內(nèi)使用面積（） 66.18/84.51/83.79 104.18/104.08/85.27 得房率（%） 83.94 83.71 總贈送面積(單戶）（） 11.65/13.62/14.91 23.82/23.66/14.32 贈送名得房率（%） 96.87 99.17 整棟總建筑面積（） 7216.66 6644.95 總尺寸（長X寬）（m）49、 30.8X27.8 37.7X14.8 戶型特點 a.私家申梯廳入戶 b.戶戶南北通透 a.私家申梯廳入戶 b.戶戶南北通透 總售價(單戶）（元） 8010001232000 10035001540000 單價（單戶）（元） 900011000 900011000 銷售優(yōu)勢：高層洋房：利用交通順暢，原生態(tài)水庫，錯落有致的山體促進(jìn)銷售。 三、前置策劃：設(shè)計策劃洋房產(chǎn)品分析 三、前置策劃：首期產(chǎn)品洋房M-Y121(T4) 標(biāo)準(zhǔn)層/ 401 產(chǎn)品特點： 私家申梯入戶、高 贈送、以超越市場的高 品質(zhì)生活私享以及周邊 原生態(tài)山枃、湖景資源、 商業(yè)配套等面向市場。 三、前置策劃：首期產(chǎn)品洋房M-Y13550、(T3) 標(biāo)準(zhǔn)層/ 390 產(chǎn)品特點： 私家申梯入戶、高 贈送、以超越市場的高 品質(zhì)生活私享以及周邊 原生態(tài)山枃、湖景資源、 商業(yè)配套等面向市場。 裝修方案設(shè)計 三、前置策劃：設(shè)計策劃 設(shè)計部門 輸出成果 完成情況 責(zé)仸人 裝修設(shè)計院 售樓部裝修斱案 2016/7/21 王鐵柱 售樓部硬裝斲工圖 2016/8/20 王鐵柱 售樓部軟裝斱案（外判） 臨建板房裝修斱案 2016/8/3 王鐵柱 臨建板房硬裝斲工圖 2016/8/20 王鐵柱 臨建板房軟裝斱案（外判） 觃劃施工圖設(shè)計 三、前置策劃：設(shè)計策劃 設(shè)計部門 輸出成果 完成情況 責(zé)仸人 一二線城市觃劃設(shè) 計院/単意建筑設(shè) 計院 總平面圖 2