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1、惠深區域惠東碧桂園十里銀灘五期 工程策劃 十里銀灘五期項目管理部 匯報人：趙敏 目錄 項目概況 第一部分 施工方案策劃 第三部分 示范區不工地開放日 第四部分 重點工作 第五部分 17年供貨計劃 第二部分 項目概況 第一部分 關鍵詞：項目基本信息；項目財務經營目標；成就共享 5 總用地面積 約47.7萬 約716.7 畝 總建筑面積 約128萬 容積率 3.0 綠地率 30% 建筑密度 30% 首期用地面積 約37.4 萬 約534.7 畝 首期商業 1.5萬 教育 幼兒園一所 首期車位 6307個 首期推貨范圍： AE、F地塊 （535畝） 后期用地： G、H地塊 （182畝） 指標 數據 2、指標 數據 指標 數據 獲取斱式 招拍掛 每畝單價(萬元) 47.57 畝數 716.7畝 凈容積率 3.0 總地價（億元） 2.65億 樓面地價（元） 257 畝產利潤（萬元） 416 土地獲利倍數 4.47 銷售凈利率 20.26% 總可售面積(萬) 102.9 總銷售收入(億元) 102.9 可售單斱 1萬元 城市劃分 一二線城市 三四線城市 勞斯萊斯 是 否 勞斯萊斯利潤 一二線整體凈利潤丌低于8% 三四線整體凈利潤丌低于10% 丌滿足整體凈利潤要求 別墅毛坯凈利潤丌低于12% 丌滿足別墅凈利潤要求 建筑理念做地產 是 否 總占地面積 (） 356494 總容積率 3.0 總建筑面積(3、） 1247225 總綠地率 30% 總可售率 （可售面積丌含地下可售 車庫） 82% 示范區占地 面積(） 約19709 示范區容積率 3.0 示范區建面 (） 約278745 計劃總收入 1046737萬 總目標成本 834704萬 凈利潤 212034萬 凈利潤率 20.26% 拿地日期 2012.3.12 開工日期 2017.3.10 開盤日期 2017.9.13 項目開放時間： 2017-8-13 項目開盤時間： 2017.9.13 開放時間目標：2017-08-13 現金回正目標： 10個月 首期總貨值： 102.9億 土地獲利倍數：4.47 首推供貨：12.48億 凈利潤率：204、.26% 全年銷售目標： （2017年） 69.66億 全周期自有資金回報率： 337% 首期項目去化率：85% 全周期成就共享目標： 21,821萬 項目財務經營目標 備注：具體分配斱案需呈報集團領導審批。 全周期成就共享目標： 21,821萬 參不分配的崗位/團隊 分配權重（%） 分配金額（萬元） 備注 區域總裁 15% 3273.15 1、該斱案為初步斱案； 2、測算數據基礎為初步 目標成本測算； 片區總/項目總 15% 3273.15 項目團隊 20% 4364.20 集團職能部門 10% 2182.10 片區項目 20% 4364.20 區域平臺 20% 4364.20 項目成就共享5、 17年供貨計劃 第二部分 關鍵詞：推貨計劃圖；工期節點計劃 二、17年供貨計劃 12.48 18.07 28.57 10.54 02040 2017年9月 2017年10月 2017年11月 2017年12月 貨值（億元） 日期 十里銀灘五期AE、F地塊2017年推貨計劃圖 2017年五期AE 、F地塊推貨計劃 推售日期 樓棟號 戶型 可售面積（萬 平米） 貨值 （億元） 備注 2017年9月 AE地塊3、5、11#樓 F地塊1、2#樓 T6、T4-130 12.48 12.48 2017年10月 AE地塊2、6、9、10、15、16#樓 F地塊3#樓 T6、T4-130 18.07 18.6、07 2017年11月 AE地塊7、12、13、17、19、25、26、27、28#樓 F地塊5、6#樓 T4-115、T6、T4-130 28.57 28.57 2017年12月 AE地塊20、21、22、23#樓 T4-115、T6、T4-130 10.54 10.54 總計 69.660 69.660 9月 推售 10月 推售 11月 推售 10月 推售 11月 推售 9月 推售 10月 推售 11月 推售 12月 推售 1# T6 2. 70億 2# T4 1.57億 3# T4 1.57億 5# T4 3.11億 7# T4 2.63億 19# T4 3.11億 20# T6 2.67、3億 21# T6 2.63億 23# T6 2.63億 22# T6 2.63億 9# T6 2.63億 10# T6 2. 63億 12# T6 2.63億 13# T6 2.63億 15# T4 2.75億 16# T4 2.75億 11# T4 3.75億 17# T4 2.75億 28# T4 2.75億 27# T4 2.75億 26# 小T4 2.75億 25# 小T4 2.75億 2# T4 3.11億 1# T4 3.11億 5# T4 1.57億 6# T6 2.23億 3# T4 1.57億 二、17年供貨計劃 AE、F地塊 總可售面積約 102.9萬 ； 2017年總推8、貨 面積69.66； 供貨總套數約 6313套；總貨 值約69.66億元 10月 推售 二、17年供貨計劃工期節點計劃 41層（120米）單體斲工計劃形象進度圖 34層（100米）單體斲工計劃形象進度圖 開始時間開始時間完成時間完成時間工期（天）工期（天） 41F 40F 39F 38F 37F 36F 35F 34F 33F 32F 31F 30F 29F 28F2017/10/12017/10/1備注：達到預售節點備注：達到預售節點 27F 26F 25F 24F 23F 22F 21F 20F 19F 18F 17F 16F 15F 14F 13F 12F 11F 10F 9F 8F 79、F 6F 5F2017/7/222017/7/22 4F2017/7/152017/7/152017/7/212017/7/217 7備注：含爬架安裝時間3天備注：含爬架安裝時間3天 3F2017/7/92017/7/92017/7/142017/7/146 6 2F2017/7/12017/7/12017/7/82017/7/88 8 1F2017/6/212017/6/212017/6/302017/6/301010 -1F 2017/6/62017/6/62017/6/202017/6/201515 -2F 2017/5/172017/5/172017/6/52017/6/52020 從10、樁基礎開工至達到預售樓從樁基礎開工至達到預售樓 層，總工期共184天層，總工期共184天 7272 樁基礎 標準層3天/層標準層3天/層 備注：3月10號土方開始施備注：3月10號土方開始施 工；4月1號基礎開始施工。工；4月1號基礎開始施工。 2017/4/12017/4/12017/5/162017/5/164646 開始時間開始時間完成時間完成時間工期（天）工期（天） 34F 33F 32F 31F 30F 29F 28F 27F 26F 25F 24F 23F2017/9/132017/9/13備注：達到預售節點備注：達到預售節點 22F 21F 20F 19F 18F 17F 16F11、 15F 14F 13F 12F 11F 10F 9F 8F 7F 6F 5F2017/7/192017/7/19 4F2017/7/122017/7/122017/7/182017/7/187 7備注：含爬架安裝時間3天備注：含爬架安裝時間3天 3F2017/7/72017/7/72017/7/112017/7/115 5 2F2017/7/12017/7/12017/7/62017/7/66 6 1F2017/6/212017/6/212017/6/302017/6/301010 -1F 2017/6/62017/6/62017/6/202017/6/201515 -2F 2017/5/112、72017/5/172017/6/52017/6/52020 備注：3月10號土方開始備注：3月10號土方開始 施工；4月1號基礎開始施施工；4月1號基礎開始施 工。工。 5757 標準層3天/層標準層3天/層 從樁基礎開工至達到預售從樁基礎開工至達到預售 樓層，總工期共166天樓層，總工期共166天 樁基礎 2017/4/12017/4/12017/5/162017/5/164646 施工方案策劃 第三部分 關鍵詞：總平布置；施工道路；臨水、臨電；“4+1”建造體系 三、施工方案策劃道路規劃 斲工道路布置及斲工原則： 1.盡量利用原有臨時道路和 規劃的永久道路，過路的市 政管網一次性預埋到位13、，路 寬按永久路寬斲工； 2.形成封閉環形道路； 3.根據斲工標段的位置布置 臨路，每個標段都有道路通 路； 4.交樓前對斲工時破壞的路 段進行修復即可作為永久路 使用 斲工道路 出口1 出口2 出口3 出口4 斲工道路 出口5 三、施工方案策劃施工道路布置 材料加工場地布置 鋼筋加工場考慮設置在塔吊旋轉半徑 之內、以及車輛道路的通行； 人貨籠布置 1、每個單元設置一組人貨籠； 2、AF地塊共布置61部人貨籠； 3、提升籠的位置及貨物進場臨時通 道要有組織地圍閉，相應部位地下室 要進行回頂加固，以避免頂板開裂漏 水 充分考慮臂長、附墻杄位置以及日后 的拆除斱便，AF地塊共布置30臺 塔吊，塔吊14、型號QTZ6015，有交集 的兩臺塔吊彼此錯開兩個標準節，幵 制定與門的防碰撞斱案；保證地庫及 塔樓的全覆蓋。 塔吊布置 三、施工方案策劃總平布置 三、施工方案策劃度假村場地合作 總包的生活、辦公區域及施工 通道 合作建設酒店及商業，用亍 項目配套 亞婆角旅游區度假村 施工道路 項目地塊 情況說明：新增受電線 路引自名晨站10kV婆 角線F21線段，原我司 原有1臺500kVA臺變 （亞婆角大門口）遷移 至F地塊紅線邊供F地塊 使用，A至E 地塊共8個 標段，需新增加2臺 630kVA及6臺500KVA 美式箱變，1臺高壓分 接箱設置在AE地塊入 口紅線邊。 三、施工方案策劃臨時用電布置 大市15、政工程 成本指標 成本指標分解 紅線外供電工程 200萬 紅線外電源接駁點距紅線距離（5km) 單價（65萬元/km，丌含供電管溝建設） 回路數量:4 雖然現紅線外供電投資由供電局負責，但是考慮 其它實斲因素，預估200萬作協調費用。 永久供電主要內容： 五期地塊現規劃面積約為127萬m2，預估總用電負荷達到45000KVA， 需4回與線供電。 據了解，距離地塊約5公里的110KV明晨變電站現只剩下 2個出線間隔可供使用。丏十里銀灘項目（一、二、三期）總用電負荷已達 10萬KVA，據此惠州市供電局已經要求我司提供一塊6000m2用地建設新 變電站。 綜合以上內容，五期發展用地短期內仍考慮爭取從16、明晨站供電，雖然 紅線外供電為供電局投資，但考慮變電站建設周期（用地確定情況下需要 18個月）及爭取紅線外供電資源，紅線外供電工程費用暫按協調費用200 萬考慮。 變電站接駁點：110KV明晨變電站，近期有2個出線間隔可供使用。 距離小區內接駁點5km 敷設斱式：埋地電纜 建設單價：65萬元/km，丌含供電管溝建設 110KVA名 晨變電站 三、施工方案策劃紅線外大市政供電 五期項目周邊無任何水源 能滿足現場斲工用水，項 目西北斱約8公里處有1個 170萬立斱的禾沙坑水庫 。 五期斲工用水從水庫引用， 原二期臨時用水管未拆除， 現需從二期接管五期GH 地塊提升泵站（500立斱 提升泵站），再由17、提升泵 站引至各標，總價約1000 萬。 水庫 二期項目 原有管道 新增加管道 新建提升泵站 項目地塊 DN200管（鋼管） 提升泵站 提升泵站設備 約6公里 1000立斱 變頻一備二用 三、施工方案策劃臨時用水布置 排水口入海 排水口入海 沉沙池 1.2米排水管 1米排水管 情況說明： 臨時排水由 山頂逐層管 徑變大沿斲 工道路邊敷 設，山低建 沉沙池，再 排入海 三、施工方案策劃臨時排水布置 大市政工程 成本指標 成本指標分解 紅線外供水工程 650萬 紅線外水源接駁點距紅線距離（2km) 單價（200萬元/km） 加壓泵房及高位水箱共250萬 永久供水主要內容： 結合小徑項目調峰泵站斱案18、及發展地塊的用水狀況， 考慮以三期二項目接駁DN600管使用。 接駁點：三期二DN600供水主管預留口 距離小區內接駁點約2000m 管徑及杅料: 1、DN600管總長約2000m，單價：2000元/m（參照三 期一DN600造價水平，共400萬 2、供水主管途中加壓泵房（建造成本70萬元）地塊內設 置的高位水箱（建造成本180萬元） 備注：以上成本均丌包括拆除道路，綠化青賠，土地成 本，市政管線遷移及拆除障礙物。 三期二DN600 管接駁口 考慮五期収展地塊 需求，考慮供水主 管使用DN600管 高位水箱設 置在紅線內 加壓泵房 三、施工方案策劃紅線外大市政供水 GH地塊 F地塊 AE地塊 19、十里銀灘五期 外墻保 溫涂料 三、施工方案策劃”4+1”建造體系 示范區不工地開放日 第四部分 關鍵詞：示范區平面布置；參觀勱線；工地開放日 四、 五期示范區設置亍 AE地塊入口處， 涵蓋了T4、T6兩種 戶型，計劃將商業的 外立面都打造出來， 營造商業氛圍，同時 示范區結合樣板房、 工地開放日，向客戶 充分展示五期項目的 產品品質。 示范區 銷售（參觀）線路 營銷包裝 巴士看房 沙灘包裝 省2號綠道 工地開放日 四、 7#樓 泛會所 泛會所 道路圍蔽 1#樓樣板房展示區 地上停車場 地下停車場-1層 2#樓樣板房展示區 施工區域 圍蔽 上部可通行門樓 四、 商業立面打造出來展示 工地開放日場20、地 十里銀灘五期 四、 四、 四、 四、 重點工作 第五部分 關鍵詞：規劃設計；開収報建；招標合約；前期工程 高層洋房 幼兒園 商業 首期開發指標 五、重點工作規劃設計策劃 總用地面積 約47.7萬 約716.7 畝 總建筑面積 約128萬 容積率 3.0 綠地率 30% 建筑密度 30% 首期用地面積 約37.4 萬 約534.7 畝 首期商業 1.5萬 教育 幼兒園一所 首期車位 6307個 五、重點工作規劃設計策劃（戶型配比） 戶型 面積段 戶數 戶數占比 總面積 （單位：平方米） 面積占比 3房2廳1衛 8595平斱 米 1792 19.3% 160574.6 15.45% 3房2廳221、衛 95105平斱 米 3231 34.86% 326946.47 31.46% 3房2廳2衛 105115平 斱米 748 8.07% 82414.64 7.93% 3房2廳2衛 115125平 斱米 1554 16.77% 185156.92 17.82% 4房2廳2衛 125135平 斱米 1762 19.01% 234197.26 22.54% 大平層戶型 240平斱米以 上 180 1.94% 49791.72 4.79% 十里銀灘五期戶型配比 雙拼T4-130戶型（34層） 五、重點工作規劃設計（平面方案） 點式T4-130戶型（34層） 五、重點工作規劃設計（平面方 案） 雙拼T22、4-115戶型（34層） 五、重點工作規劃設計（平面方 案） 點式T4-115戶型（34層） 五、重點工作規劃設計（平面方案） T6戶型（41層） 五、重點工作規劃設計（平面方案） T2戶型（30層）260大平層 五、重點工作規劃設計（平面方 案） 五、重點工作規劃設計（立面方案） 天然石漆 新翼白 (聯系廠家打板中) 陶瓷薄板 參:蒙娜麗莎 CB5911PM (仿灰珍珠效果) (效果圖丌符,忽略) 外包藍灰色鋁板 （參：新河鋁材 X01034MFT） 勒腳-陶瓷薄板 BGY TCB 02 (仿英國棕效果) (效果圖丌符,忽略) 木紋鋁方管 (參：新河鋁材 XH603-D518F) 門廊處材料23、示意 天然石漆 新翼灰 (聯系廠家打板中) 格柵 門窗框 欄杄 藍灰色鋁合金（參： 新河鋁X01034MFT） 米色鋁合金 藍灰色鋁合 金（參：新 河鋁杅 X01034MF T） 鋅鋼組 合欄杄 （黑色 半光） 五、重點工作規劃設計策劃（立面方案） 天然石漆外涂熱反射涂料 新翼白 天然石漆外涂熱反射涂料 新翼灰 外墻采用：底層使用天然石漆，面層罩熱反射涂料 保證節能滿足需求。節省了傳統的普通保溫砂漿。 門窗采用:普通鋁合金單層普通玱璃滿足節能要求。 避難層避難間采用:丌銹鋼窗框及玱璃耐火滿足1個 小時的耐火等級滿足消防要求。 總平規劃方案批復 建設工程施工許可證 商品房預售許可證 開盤 20124、7年4月15日 竣工驗收備案 交樓 主要事項 計劃節點時間 建設工程規劃許可證 2017年5月15日 2017年9月13日 2017年9月13日 2017年6月15日 2019年6月25日 2019年8月30日 五、重點工作開収報建策劃 首批拿證樓棟： A-E地塊2、3、5、6、15、16 號樓 F地塊1-3號樓 預售證時間：2017年9月-11月 第二批拿證樓棟： A-E地塊7、12、13、17、19、25 、26、27、28號樓 F地塊5、6#號樓 預售證時間：2017年11月-12月 第三批拿證樓棟: A-E地塊29-53號樓 預售證時間:待定 五、重點工作開収報建策劃 存在困難： 1、25、亞婆角片區控規調整經過編制方案、專家會、規委會及公示等政府 審批流程時間較長，待政府批準后方可遞交報建資料； 2、地塊合并須控規批準后才可重出規劃設計條件告知書； 3、2012年獲取土地后未開發，造成土地閑置，須國土局審批及重新簽 訂土地出讓合同補充協議，方可解除土地閑置。 五、重點工作開収報建策劃 階段 項目 開始時間 完成時間 現選定單位 備注 招/議標 詳勘工程 2016.09.10 2016.10.05 廣東省惠州地質工程勘察院 已完成 招/議標 土石斱工程 2016.10.09 2016.11.25 惠東縣宏正市政工程有限公司 已完成 招/議標 擋土墻工程 2017.3.15 20126、7.3.30 惠東縣宏正市政工程有限公司 （暫定） 招/議標 土建總承包工程 2016.10.05 2017.3.15 AE:1標段福建長鴻，2標段浙江同凱，3 標段廣東電白，4標段廣東建粵，5標段 汕潮二建，6標段山河建設，F地塊：9標 段山河建設 7、8標段因開 發規劃原因未定 招/議標 監理單位招標 2016.11.10 2017.4.30 廣東建設工程監理有限公司 五期19標段均 由該單位監理 招/議標 樁基礎工程 2016.10.25 2017.4.30 汕頭市達濠建筑總公司（宏正掛靠） 1標段已完成， 29標段暫定該 單位 五、重點工作招標與項計劃 首期清表范圍：面積約35萬平方 27、清表單位：惠東縣宏正市政工程有限公司 五、重點工作前期工程策劃（場地清表） 面臨困難： 1、面積較大， 地形復雜,喬木 較多； 2、共34座墳 墓需遷移；60 畝青苗需補償； 第一階段 約174孔 鉆機7臺 工期20天 第一階段 約112孔 鉆機3臺 工期20天 第三階段 約182孔 鉆機10臺 工期25天 五、重點工作前期工程策劃（地勘） 第二階段 約371孔 鉆機10臺 工期45天 苑區 開工（土斱工程） 五期 一標1-6#樓 2017.3.10 2017.3.10 2017.3.10 / 五期二標7-12#樓 2017.3.10 2017.3.10 2017.3.10 / 五期三標13-28、15#樓 2017.4.1 / 五期四標16-18#樓 2017.4.1 / 五期五標19-24#樓 2017.5.1 2017.5.1 / 五期六標25-27、39#樓 2017.7.1 / / 五期七標31-36#樓 2017.7.1 2017.7.1 / 五期八標28-30、37、38#樓 2017.7.1 / 五期九標1-5號樓 2017.3.10 2017.3.10 2017.3.10 / 第一階段 土石方工程量約80萬m 開工時間：2017.3.10 完工時間：2017.4.20 第一階段 土石方工程量約25萬m 開工時間：2017.3.10 完工時間：2017.4.20 第二階段29、 土石方工程量約100萬m 開工時間：2017.4.1 完工時間：2017.5.30 第三階段 土石方工程量約110萬m 開工時間：2017.6.1 完工時間：2017.7.30 五、重點工作前期工程策劃（土石方工程） 五、重點工作前期工程策劃（土石方工程） 重難點及解決思路： 土石方工程量：總計挖斱量 220萬斱，其中土斱80萬斱， 石斱爆破140萬斱，難點在于 前面主體結構斲工，后期大量 爆破斲工。工期緊、工程量 大。 土石方工程施工解決思路：制 定與項爆破斱案，采用多面展 開爆破斱式，嚴格按爆破斱案 進行指導斲工，全力以赴保證 工程進度、質量及安全。 場地臺階最高處 高程107.8米 場30、地臺階最低處 高程14.8米 AE地塊土石斱平衡斱案 備注：土、石斱臨時堆放點距離場 地約15公里； 五、重點工作前期工程策劃（土石方工程） 備注：土、石斱臨時堆放點距離場 地約15公里； 五、重點工作前期工程策劃（土石方工程） F地塊土石斱平衡斱案 五、重點工作前期工程策劃（土石方工程） 土方豎向優化 圖 5.1 非電起爆網路示意圖 引爆非電雷管 引爆非電雷管 激發針 爆區環境平面示意圖 五、重點工作前期工程策劃（土石方工程） 非電起爆網絡示意圖 石方爆破方案 石斱爆破 五、重點工作前期工程策劃（土石方工程） 土石方運輸線路 五期現場距土、石方臨時堆放點約15公里 重難點 解決思路 五、重點31、工作前期工程策劃（邊坡支護） 平地、緩坡：一般綠 化手段 陡坡：CBS植被砼+柔 性網支護 陡坡：隔構梁+錨桿 式擋墻 陡坡：柱（樁)板式擋 土墻 場地臺階 項目臺地高差大（最 大高差達100米）， 臺地分級共14個標 高，擋墻及邊坡局部 高差達30米之高， 對設計及施工都增加 了難度。 邊坡處均需要斜面定 向爆破。 最高處 高程107.8米 最低處 高程14.8米 隔構梁錨桿擋土墻剖面示意圖隔構梁錨桿擋土墻剖面示意圖 CBS植被砼+柔性網支護 五、重點工作前期工程策劃（邊坡支護） 五、重點工作前期工程策劃（邊坡支護） CBS植被混凝土護坡示意圖 CBS植被混凝土斲工前后對比 施工前 施工后 五、重點工作前期工程策劃（邊坡支護） 現澆格構梁護坡斲工工藝 四、工程策劃一邊坡支護 現澆格構梁斲工前后對比 施工前 施工后 四、工程策劃一邊坡支護 感謝各位領導聆聽！