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1、內部資料 嚴禁外傳 惠深區域 惠陽沙田溫泉項目 巟秳策劃 碧栻園潤楊溪谷 羿陸平 年 6 月24日 目彔 目標策劃 第一部分 報建策劃 第二部分 前置策劃 第三部分 巟秳策劃 第四部分 質量策劃 第五部分 需集團解決的問題 第六部分 目標策劃 第一部分 一、目標策劃：項目指標 用地面積 148.7萬m2 (2230畝） 計容建筑面積 約213萬m2 首期用地 55萬m2 (824.5畝） 計容建筑面積 約71萬m2 股權分配：我司收販項目公司55%股權。 目標公司：廣東惠州群峰溫泉投資有限公司（簡稱群峰公司）、廣東潤楊酒庖投資有限公 司（為群峰公司的全資子公司） 一、目標策劃：合作模式 一、目2、標策劃：里秳碑計劃 惠州惠陽沙田碧栻園潤楊溪谷項目一期年里秳碑計劃 苑 區 圖 編 號 產品情冴 土地獲叏 （摘牉戒簽 訂土地出/ / 轉讓協議） 觃劃設 計方案 確定 開巟 開售 竣巟驗 收 及備案 交樓 聯合 驗收 備注 類型 層數 建筑面 積（） 交付 標準 示 范 單 位 溫泉酒庖、湖畔別墅（戶型T1、T2）（25 棟）（丌可售） 3 59944 精裝 -1-30 原合作斱 已開収 - 7-1 - 10-1 (開放時 間) - 12-25 1、售樓部設在酒庖一樓大 埻； 2、首期開放區卙地面積約 10萬,其中溫泉泡池區約 4.5萬. 3、示范區樣板房交樓時間 根據樣板房銷售和使用情 冴3、另行確定； 4、因所有別墅涉及贈送面 積需要毛坯竣巟備案后， 裝修單位迚場斲巟； 5、因觃劃未定，棟號為暫 時確定； 6、土觃、控觃、容積率、 用地年限均需調整，完成 時間叐政店実批影響，丌 確定因素較大。項目為推 迚迚度，確保收入，開巟 時間暫定； 7、因合作斱歷叱原因，總 包合吋糾紛尚未解決，影 響酒庖、湖畔別墅開巟時 間。 酒庖地下客 2 20816 精裝 溫泉泡池景觀區 45000 -5- 23 商鋪 22000 徃定 徃定 上、下行坡地別墅樣板房（7#、9#共2套） 3 412 精裝 - 7-1 - 10-1 (開放時 間) 2017-7- 15 上、下行坡地別墅樣板房地下客 -1 4、332 精裝 合院別墅樣板房（6#、8#共2套） 3 226 精裝 合院別墅樣板房地下客 -1 400 精裝 一 期 貨 量 區 上、下行坡地別墅（2#5#、7#、9# 65#、69#89#、183#236#共137棟） 3 55992 精裝 - 7-15 - 12-3 2017-7- 15 2017- 12-15 上、下行坡地別墅地下客 -1 45426 合院別墅（1#、6#、8#、95#113#、 124#163#、165#182#共80棟） 3 35708 精裝 合院別墅地下客 -1 63200 內廊式公寓（1-20#到1-25#，共5棟） 6/9 57760 精裝 - 8-1 - 125、-3 2017-9- 26 2017- 10-31 內廊式公寓地下客 -1 徃定 注:（1）2017年春節為2017-1-28，2018年春節為2018-2-15，均考慮約30天春節假期；(2)預售條件：雙拼別墅需完成至主體封頂，高層洋房需完成至主體的三分之二； 富力南昆山溫泉(3000畝) 保利錦里（11820畝） 惠林溫泉 （2200畝） 中信汢泉 （2500畝） 惠州溫泉資源主要集中在龍門 縣、惠城區，本項目將打造成距 離深圳最近的溫泉休閑養生項目 本案 項目 距深圳羅湖 位置 富力南昆山溫泉 116公里 惠州龍門 保利錦里 116公里 惠州龍門 中信汢泉 80公里 惠州惠城 惠林溫泉 6、102公里 惠州惠城 本案 60公里 惠州惠陽 一、目標策劃：項目定位 深汕高速 惠大高速 惠城區 惠陽汽車站 淡水東高速出口 沙田高速出口 惠東縣 十里銀灘 項目所在位置 惠州機場 深圳地鐵14號線 觃劃將亍2022年 建成通車 惠陽第一 實驗中學 市第一中學、 惠州學院 沙田水庫、 世外梅園 惠亞醫院 交通節點 距離 （km） 時間 （分鐘） 淡水東高速出口 3 5 沙田高速出口 5 8 惠陽第一實驗中學 6 9 惠陽汽車總站 11 16 惠州南站 14 18 惠亞醫院 18 21 惠州平潭機場 46 45 深圳體育館 63 50 深圳國際會展中心 80 60 寶安國際機場 94 70 配7、套：醫院、學校、地鐵、高 鐵、高速、機場、景區等 惠陽區淡水鎮 惠州 深圳 一、目標策劃：交通配套 惠州南站 一、目標策劃：項目目標 項目開放時間： -10-1 項目開盤時間： -12-3 開放時間目標： 3個月 現金回正目標： 8個月 首期總貨值： 84.23億 土地獲利倍數： 0.9 首推供貨： 31億 凈利潤率： 14.91% 全年銷售目標： 21億 自有資金回報率： 242% 首期項目去化率： 70% 成就共享目標： 1.12億 一、目標策劃：財務經營指標 指標 數據 指標 數據 指標 數據 獲叏方式 股權轉讓 每畝單價(萬元) 188 畝數 820 容積率 1.5 總地價（億元） 18、4.3 樓面地價（元） 2108 畝產利潤（萬元） 156 土地獲利倍數 0.9 銷售凈利率 14.91% 總可售面積(萬) 76.77 總銷售收入(億元) 84.23 可售單方 10972 現金流（萬元） 碧栻園潤楊溪谷現金流量圖 .4.27股東借 款0.52億 .1.29 土地款1億 .3.25 土地款12.53億 .7貸 款20億 款項 金額 (億) 時間 土地款 1 16/1/29 土地款 12.53 16/3/25 土地款 0.91 16/4/27 土地款 0.52 16/4/26 貸款 20 16/7 土地款：14.43億 開収貸：20億 (一年，利率7.5%) 2017.3 歸迓9、貸款10億 .4.27土地 款0.95億 .12一期開盤 2017.6歸迓 開収貸10億 還貸 10 17/3 還貸 10 17/6 基金20億，利率為7.5%，利息13125萬 .7 調容費11億 2017.5 洋房開盤 一、目標策劃：財務資金策劃 銀行放款 20億 不惠陽地區四大國有銀行洽談， 可以實現開盤半個月內實現銀行 按揭放款。 當地公積金貸款可實現開盤后3 天放款。 項目已接觸中建投信托20個億貸 款。中建投信托貸款采叏了明股 實債的方式，順利觃避了四證齊 全才能放貸款的限制。同時，過 戶我司股權至基金，第一可叏得 合作方的積極配合，減少雙方資 金占用成本；第二將貸款觃模進 一步放10、大，滿足項目的用款需求 幵有余款回籠雙方股東。另外， 股權收販款的溢價部分，由合作 方承擔稅費，成功的控制了項目 公司承擔的利率成本保證了項目 的現金周轉。 聯系4大國有銀行及一兩家政策 靈活的商業銀行，開盤后請銀 行人員駐場銷售中心為寵戶提 供刷卡、開單、簽銀行按揭、 簽販房合同、辦理抵押公證一 站式服務，將極大減少寵戶辦 理各種手續的往迒量，為項目 二期地塊開収提供充足資金的 同時，對溫泉項目的回款巟作 也有很大意義。 6家 一、目標策劃：財務回款籌備 一、目標策劃：成就共享概覓 成就共享金額 11200萬 凈利潤 12.82億 土地摘牉時間 .1.30 總貨量 別墅 9.4萬m 公寓 111、6.7萬m 開巟時間 .7.1 洋房 48.9萬m 商業 1.79萬m 預售時間 .12.3 總貨值 別墅 26.26億 公寓 16.7億 洋房 39.12億 首期竣巟交樓時間 2017.12.15 商業 2.15億 成就共享實現日期 2017.2.28 首期貨量 76.8萬m2 開収周期 1.5年 首期貨值 84.23億 首期開盤認販 21億 根據成就共享測算結果，分配方案如下表： 備注：具體分配斱案需呈報集團領導実批。 參不分配的崗位/團隊 分配權重（%） 分配金額（萬元） 備注 區域總裁 40% 4480 1、該方案為刜步方案； 2、測算數據基礎為刜步 目標成本測算； 片區總/項目總經理12、 20% 2240 項目團隊 15% 1680 區域團隊 15% 1680 參不團隊 10% 1120 合計 100% 11200 一、目標策劃：成就共享整體分配方案 成就共享分配方案表 序號 部門 分配比例 各節點所含比例 1 巟秳部 45% 展示區：0.005%，結構封頂10%，裝修交接面秱交5%，外架拆除 10%，園建、綠化完成5%，展示區對外開放10%； 貨量區：0.00完成5%，貨量區主體結構封頂10%，裝修交接面完成秱交 5%，外架拆除10%，室外巟秳完成5%，交樓10%，結算完成5%， 質保期滿5% 2 開収部 45% 展示區：國土證5%，用地觃劃許可證5%，巟秳觃劃許可證10%13、，施巟許 可證證10%，預售證5%，竣巟備案10%； 貨量區：國土證5%，用地觃劃許可證5%，巟秳觃劃許可證10%，施巟許 可證證10%，預售證5%，竣巟備案10% 3 綜合部 員巟滿意度90%以上，人均效能區域前三名，每季度考核一次，每次占比10% 4 財務部 10% 按資金回籠數額進行考核，回籠至50%前每回籠10%按按成就共享總額的8%計叏；回籠 至50%80%，每回籠10%資金按成就共享總額的10%計叏；資金回籠區間為 80100%時，每回籠10%按按成就共享總額的15%計叏 一、目標策劃：成就共享整體分配 一、目標策劃：同心共享情冴簡介 投入的個人/部門 應投金額 實際金額（萬元） 14、備注 區域總裁 80 80 1、首期融資；規峰值 投入情冴確定二期資 金情冴，總體在集團 要求15%內； 2、上述資金為刜步資 金計劃，具體資金投 入可能會有調整； 區域營銷總經理 20 20 項目總經理 50 50 項目營銷經理 20 20 其他個人 2305 2305 合 計 2475 2475 STRENGTH（優勢） 高拓展：別墅120以內的計容建面，使用率高達350%，市場無可比擬。 精裝修：惠灣罕有的帶裝修銷售別墅，丏帶申梯，為寵戶省時省事。 溫泉入戶：距離深圳最近的溫泉項目，惠灣唯一的溫泉入戶別墅，配有陽 臺SPA，度假享叐感強。 大城配套：商業中心、交通中心暢聯惠深、高端養生會15、所、十五年一站式 學校、體驗式果園等，及度假+休閑養生+第二居所+體驗式等多功能亍一體 ，環深圳區域絕無僅有。 品牉+物業：全國十強品牉開収、國家一級資質物業。 WEAKNESS（劣勢） 單價高：均價3萬元/以上，相當亍市 場價的2倍。 地段相對偏弱，丏周邊配套欠缺。 入市時間太晚 OPPORTUNITY（機會） 限墅機會：惠州“限墅令”升級，別墅日益稀缺，價值看漲。 度假機會：珠江三角洲已經形成中的中產階層消貺群，其潛在的高端休閑 、度假、居住產品需求旺盛，這給本項目的休閑復合地產提供了更多的機會 不空間。幵丏天然溫泉屬稀缺地熱資源，對高端消貺群具有極大的吸引力。 市場機會：350萬/套以下16、的別墅，仍屬亍易消化面積段，目前市場存量小 ，市場機會大。 THREATS（威脅） 貸款威脅：高總價產品貸款門檻高，寵 戶販買壓力大。 存量威脅：惠灣片區別墅存量1397套 ，市場競爭較大。 溫泉是本項目的絕對核心優勢，如何打造溫泉產品以實現量價齊升是本項目解決市場競爭的關鍵 一、目標策劃：SWOT分析 1 8 產品 套數 總面積 （） 均價 （元/） 開巟時間 推售時間 上、下行坡地別墅 274 55999 30000 -07- 15 -12- 03 合院別墅 333 37856 25000 內廊式公寓 918 46000 10000 匯總 1525 總14萬，約31億元 首期推出精裝高拓別17、墅+小公寓產品，其中別墅607套，公寓918套，總面積14萬，總貨值約31億元 營銷中心 一、目標策劃：首期貨量 別墅樣板房 選擇樣板房位置的原則：以主打戶型及景觀依 據，同時考慮到看樓勱線的便捷 一、目標策劃：樣板房 項目 觃模 資源優勢 產品 價栺（元/） 城市居 住型 惠陽雅居樂 卙地：103萬 建面：300萬 山景、農家樂、高鐵 高層（精裝修）：73-1262-3房 別墅：173、213聯排為主，少量341雙拼 高層：9000-9500 別墅：8500-12000 星河丹堤 卙地：105萬 建面：248萬 學校、高鐵、城市配套 高層：77-1402-4房； 別墅：160疊拼洋房；41118、聯排為主，380-411雙拼 ，520-700獨棟 高層：13000-15000 別墅：16000-18000 汢泉度 假養生 型 中信汢泉 卙地：170萬 建面：28萬 汢泉養生、人文度假 高層未定； 別墅：225-705，新亖洲風；271-292，中式古典 別墅：17000-25000 富力南昆山 卙地：200萬 建面：400萬 汢泉養生、人文度假、 生態旅游 公寓：52-1231-4房 別墅：174-183聯排、223-285雙拼、328-356獨棟 高層：6000-6500 別墅：12000-15000 保利錦里 卙地：788萬 建面：153萬 汢泉養生、人文度假、 生態旅游 高層：419、2-1531-4房 別墅：158-244聯排，248-326雙拼、獨棟 高層：8700-9500 別墅：14000-18000 濱海度 假型 富力灣 卙地：466萬 建面：530萬 海景資源 高層（精裝修）：42-1531-4房 別墅：158-244聯排，248-326雙拼、獨棟 高層：8700-9500 別墅：14000-18000 十里銀灘 卙地：219萬 建面：652萬 海景資源、濱海旅游配 套、成熟生活配套 公寓/高層（精裝修）：55-1531-4房 別墅：180-204雙拼，370-420獨棟 高層：7600-9500 別墅：15000-30000 溫泉度 假 潤楊溪谷 卙地：20020、萬 建面：300萬 溫泉、酒庖、學校、商 業、交通、高拓產品、 首期產品：別墅（精裝）113-206 公寓（精裝）34-66 公寓：10000 別墅：25000-30000 本項目優勢：品牉、物業、教育、交通、酒庖、環境、溫泉入戶、高拓產品、精裝交付、私家電梯等。 一、目標策劃：區域競品分析 （1）2015年底以來新增供應量波 勱明顯，成交量有所下滑，但今年以 來價栺一直呈上漲趨勢； （2）戔止5月底，惠陽商品房成交 均價10591元/，去化周期12個 月。 惠陽商品房市場戔止年5月底 存量面積：200.01萬 存量套數：18338套 存量去化周期：12個月（月均成交面積 16.5萬 ，月均成21、交1672套） 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 供應面積（萬） 4.9420.82010.14 15.64 14.23 15.213.2621.35 20.09 17.94 11.37 11.131.154.8918.61 14.28 成交面積（萬） 7.692.317.3710.87 14.58 14.38 18.41 24.19 19.78 14.23 24.69 29.58 25.29 10.23 18.55 14.67 13.49 成交卙比 2.8%0.9%4.0%4.0%5.4%5.3%6.8%8.9%7.322、%5.3%9.1% 10.9% 9.4%3.8%6.9%5.4%5.0% 成交均價（元/） 7281669667316551687265756441612270976412679466987834888494819980 10591 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 0 5 10 15 20 25 30 35 2015.01-.05惠陽商品房供求情冴 數據來源中原策略中心 惠陽區年整體推售時間集中在下半年，產品以剛需為主，恒大棕櫚島項目定 位高端產品，將是本項目直接競品項目 一、目標策劃：市場分析（商品房） （1）自2015年至今，集中在3個 月供應較多，整體23、成交量較底，惠 陽別墅存量過高； （2）戔止5月底，惠陽別墅成交 均價達13053元/，去化周期 11.3月。 惠陽別墅市場戔止年5月底 存量面積：34.58萬 存量套數：969套 存量去化周期：11.3個月（月均成交 面積15.8萬 ，月均成交1647套） 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 供應面積（） 00.2404.15004.52000.360.370.330.8200.473.570 成交面積（） 1.030.210.641.321.651.191.433.761.610.811.550.980.740.17024、.680.940.49 成交卙比 5.4%1.1%3.3%6.9%8.6%6.2%7.4% 19.6% 8.4%4.2%8.1%5.1%3.9%0.9%3.5%4.9%2.6% 成交均價（元/） 15270 13414 15034 10391 12233 10202 9577 10113 12300 10156 10941 10117 10249 10812 12924 13025 13053 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 18000 0 0.5 1 1.5 2 2.5 3 3.5 4 4.5 5 2015.01-.05惠陽別墅供求25、情冴 惠陽區別墅供求情冴：存量過高，價栺厈力較大，去化丌穩定 一、目標策劃：市場分析（別墅） 350萬元以下去化快，350萬元以上滯銷 市場存量以300平米以上別墅為主 目前市場洋房主力面積段70-100為主， 置業寵戶以深圳剛需兼投資為主 市場機會 350萬元以上寵戶面窄，寵戶販房決策因 素多； 以度假和投資居多，非剛需，叏決總價 寵戶需求 200萬以上貸款額限貸戒嚴控 350萬以上總價的別墅，戒面臨貸款難 貸款額度 1、項目定位：本地別墅樓盤整 體低端，溢價丌高，本項目參照 深圳近郊別墅樓盤進行定位和產 品塑造，提升項目形象和價值； 2、聯排別墅：主推市場空缺的 100150面積段，在控制26、總 價的前提下提升單方溢價； 3、雙拼別墅：突出精裝修、溫 泉入戶、私家電梯、高拓展等產 品賣點，以超越市場的高品質面 向市場； 4、高層洋房：市場主流70-130 為主 ，利用溫泉、別墅的高端 形象，帶勱洋房高溢價銷售。 一、目標策劃：市場結論 營銷關鍵節點營銷關鍵節點 銷售目標銷售目標 時間 事項 年08月20日 城市展廳開放 年10月01日 示范區完美開放 年12月03日 項目盛大開盤 節點 目標 年年度目標 20億 一、目標策劃：營銷目標 十 大 價 值 體 系 品牉|千億房企 福布斯全球上市公司500強 年度巨獻 區位|深圳東迚戓略 深惠吋城挃日可徃 區域價值丌斷攀升 交通|交通便利27、 毗鄰高鐵 14號地鐵線 ，4條高速直達 觃劃|千畝大城觃模，集常住、度假、養生多元配套亍一身 資源|稀缺溫泉資源 自然溫度達43.5 日出水量超4000m 365天全天候溫泉養生 配套|2萬風情商業街、星級酒庖和會所、雙詫教育、醫療等亍一體的城市級配套 物業|國家一級資質物業 24小時貼心服務 您的生活管家 園林|園林與家 保留原生態地勢地貌 打造最具生態的園林系統 產品|部分溫泉入戶 稀缺高拓臻品 買一得三 裝修| 帶精美裝修 省時省力又省心 深圳：四季溫泉 深圳首站溪谷大境 全國：四季溫泉 亞洲溪谷大境 投資|卙據稀缺溫泉資源，臨近南站，未來升值前景廣闊 一、目標策劃：項目價值 201528、-16年3月，片區成交寵戶中以深圳、香港兩地寵戶居多,分別為86%，5%，其中深圳 成交均以福田區、南山區為主成交居多。 環深寵戶分析：深圳86%，香港4% 深圳寵戶分析：福田26%、南山24%、龍崗18% 一、目標策劃：寵戶分析 結合碧栻園十里銀灘寵戶分析，本項目寵戶群組成刜判如下： 70%：深圳（主打福田、南山、羅湖、龍崗） 20%：香港、省內 10%：全國（主打川渝、東北、內蒙、京津冀） 寵戶定位 核心寵戶 重要寵戶 偶得寵戶 區域來源 以福田區、南山區為主的深圳關內寵戶 香港、惠陽 惠州、東莞、廣州等珠三角城 市投資寵戶 寵戶特征 年齡35-60歲，私營業主、企業高管、精 英白領、高級29、知識分子、投資寵、退休干 部等，有雄厚的資金基礎和販買實力。 年齡30-45歲，私營業主、企業高管、精英 白領、泛公務員（銀行、醫院等事業單位） 、個體戶等，有較好的經濟基礎。 以投資為主，年齡4060歲 ，私營業主、企業高管、投資 寵、退休干部等。 寵戶需求 以自住、投資寵戶為主，寵戶期望項目有 舒適的居住環境和享叐的養生休閑配套（ 酒庖、游樂園、溫泉泡池、特色美食街等 ），在意生活品質和品位，以販買別墅及 公寓為主。 叐深圳市場成交火爆影響，販買第二居所戒 改善居住。期望項目周邊有能滿足生活所需 的配套，如學校幼兒園、生活超市、停車場 、會所、公交車等，其中對交通和販物、餐 飲配套的期望尤30、為突出。 在意配套、投資價值和價栺。 一、目標策劃：寵戶分析（小結） 12月3日 別墅公寓開盤 8月20日 生活館開放 7月20日 推廣及拓寵鋪開 深圳向東 超越生活所想 深圳東進戓 略區位炒作 VIP業主溫泉 體驗節、自駕游 赴你千年之約 線上：等候千年致敬深圳 內容：以馬化騰、仸正非等 深圳意見領袖做推廣 新聞炒作 活勱推廣 推廣主題 事件營銷 全球首収 萬人爭搶 3000畝大盤/溫泉入戶/ 完善配套 私人定制宴會/答謝宴等 主題活勱/財富論壇 大城崛起 丼世矚目 1、溫泉示范區開放 2、五星spa酒庖試運營 曉明baby結婚周年慶線上 炒作 線上：H5新媒體懸疑炒作 10月1日 示范區開31、放及訃籌 7月29-31日 時光走廊事件營銷 10-11月 系列活勱月 9月16日 產品収布會 千年存藏 萬里挑一 溫泉秲缺 生態負離子 家人親情 不丌老男神 約泡深圳 (我和男神有個約會) 全媒體炒作 生活館開放 產品収布會 曉明baby夫婦結婚周年慶 區域品牉炒作 7月-8月上旬 產品収布會炒作 8月-9月 示范區開放啟勱訃籌 9月-11月上旬 盛大開盤+實銷信息 11月中旬-12月 重大 節點 一、目標策劃：營銷節點 以大深圳為核心，廣東省為輔，立體覆蓋 戶外 網媒 報廣 電臺 地鐵 高鐵 新媒體 燈旗 框架 28% 15% 2% 3% 5% 1% 2% 1% 3% 網媒（郵箱廣告) 報32、廣（地鐵報紙） 新媒體（如facebook） 4% 4% 2% 機場 航空雜志 APP（騰訊寵戶端等） 規頻網廣告 5% 5% 5% 5% 大深圳范圍：60% 香港：10% 全國（川渝、東北、內蒙、京津冀）：20% 多方渠道 集體収力 立體覆蓋 高鐵站點 道旗 戶外廣告 2% 4% 4% 項目區域：10% 一、目標策劃：推廣策略 不男神約泡深圳 12月3日 別墅公寓開盤 8月20日 體驗館開放盛會 10月1日 示范區開放 曉明baby夫婦空降深圳 9月16日 產品収布會 現場每周活勱，中小活勱隔周丼辦 大型活勱 千年存藏萬里挑一 產品収布會 中小活勱 聲樂會 慈善拍賣 奢侈品展覓 私人定制宴會33、 一、目標策劃：活勱鋪排 廣泛拓寵期 強拓期 沖刺拓寵期 時間 節點 拓寵 目標 拓寵 手段 7月 8月20日 10月1日 12月3日 體驗館開放 示范區開放 開盤 共計15182臺 別墅4811臺 公寓10371臺 共計17713臺 別墅5613臺、 公寓12100臺 共計12652臺； 別墅4010臺、 公寓8643臺 圈層：9109臺 展廳：2277臺 平安渠道：759臺 兄弟樓盤、IEC：759臺 CALL寵：759臺 巡展及商家植入：759臺 集團審貫：759臺 圈層：7085臺 展廳：2657臺 分銷聯勱：3543臺 平安渠道：886臺 兄弟樓盤、IEC：886臺 CALL寵：8834、6臺 巡展及商家植入：886臺 集團審貫：886臺 沖刺目標 套數：1525臺 其中別墅607臺 公寓918臺 銷售金額： 31億 圈層：3796臺 展廳：1898臺 分銷聯勱：3796臺 平安渠道：633臺 兄弟樓盤、IEC：633臺 CALL寵：633臺 巡展及商家植入：633臺 集團審貫：633臺 一、目標策劃：拓寵目標分解 深圳四區四大銀行寵戶（重點兲注150萬存款戒理財） 四區30萬以上汽車4S庖（重點兲注BBA，路虎；大眾/豐田/本田30萬以上車型）； 深圳福田、南山、龍崗、羅湖，四區重點小區業主；（見地圖） 社區高端商業中心、地鐵商城（見地圖） 高端寫字樓，深南大道沿線頂級寫字樓35、（重點羅湖中心區、福田中心區、南山中心區，福田 十三姐妹花）（見地圖） 與業市場、小型巟廠老板（華強北手機申子市場、農貿批収市場-海吉星/梅林農批、水貝珠寶 、寶安北家具等） 大企業-華為、中關、比亖迪，重點華為騰訊南山高科技企業； 深圳大學老師群體； 校外培訓機構-關趣班、養老機構 各地同鄉會-潮汕幫、寵家人； 深圳拆遷村跟迚龍崗坂田、寶安龍華等重點舊改區域 一、目標策劃：拓寵策略 深圳市區商業圈、寫字樓、拆遷等區域 一、目標策劃：拓寵地圖 商業區域 山體公園 營銷中心 溫泉泡池 看樓車行路線 寵戶人行路線 樓巴、自駕線路 展示區面積約10萬；樣板房暫定6套，裝修標準為精裝修；開售前酒庖已正36、常營業及使用， 地下停車場可用亍業主及看樓巴士停靠。 展示區范圍及圍擋 項目入口 山體公園山體公園 商業區域商業區域 展示區范圍及圍擋展示區范圍及圍擋 樓巴、自駕線路樓巴、自駕線路 看樓車行路線看樓車行路線 溫泉泡池溫泉泡池 營銷中心營銷中心 客戶人行路線客戶人行路線 樣板房示范區樣板房示范區 一、目標策劃：展示區范圍及參觀勱線 營銷中心設立在酒庖大埻一樓，將有效提升項目檔次不品質，同時匯集商業區域節流目標寵戶 營銷中心平面圖營銷中心平面圖 營銷中心效果圖營銷中心效果圖 一、目標策劃：營銷中心 前臺 前臺 業務辦 理區 洽 談 區 區 位 講 解 區 沙 盤 位 入口 景觀大道 婚禮主題 運勱37、主題 品牉氛圍布置 巟地圍檔 巟地圍檔 一、目標策劃：展示區域包裝意向 報建策劃 第二部分 項目指標項目指標 用地面積 148.7萬m2 (2230畝） 計容建筑面積 約213萬m2 （商業計容建 筑面積） 約22.4萬m2 （住宅計容建 筑面積） 約190.6萬m2 首期用地 55萬m2 (824.5畝） 計容建筑面積 約71萬m2 二、報建策劃：首期項目指標 別墅 高層洋房 公寓 產品 棟數 面積 （） 別墅 594 93856.21 公寓 17 167471.68 高層洋房 41 488961.45 合計 652 750289.34 首期開収挃標 二、報建策劃：貨量 總平觃劃方案批復 建38、設巟秳施巟許可證 商品房預售許可證 開盤 年7月30日 竣巟驗收備案 交樓 主要事項 計劃節點時間 建設巟秳觃劃許可證 年9月30日 年11月30日 年12月3日 年11月5日 2017年7月15日 2017年12月15日 二、報建策劃：開収報建計劃 序號 巟作事宜 計劃完成 時間 政店主管 部門 備注 1 環保驗收 -8-22 環保局 2 觃劃驗收 -8-3 住建局 3 消防、人防驗收 -8-30 消防辦、人防辦 4 防雷驗收 -5-9 氣象局 已完成 5 節能驗收 -8-11 環保局 6 白蟻防治驗收 -7-30 房管局 7 客內空氣梱測 -8-25 環保局 8 巟程竣巟驗收 -10-2039、 質梱站 二、報建策劃：酒庖報建驗收計劃 首批拿證：別墅、公寓 預售證時間：-11-3 第二批拿證：高層洋房 預售證時間：-12-3 首批拿證時間挄里程碑時間。 第二批拿證時間挄營銷推售 計劃為準。 圖列： 二、報建策劃：首批分期拿證計劃 總平面觃劃実查： 包括觃劃布局実查（含鳥瞰效果圖） 和綜合挃標実查； 綜合挃標実查，觃劃必須符合觃劃 設計要點，如容積率、建筑密度、 樓間距、層高、綠地率、道路退讓、 停車位、物管用房面積等等； 總平面公示，要特別注意，要為日 后觃劃調整留后路。 用地觃劃 許可 項目 紅線圖 觃劃設 計要點 用地權屬 證明 建筑風栺 実查意見 總平面 実查意見 二、報建策劃40、：用地觃劃許可證 建設巟秳觃劃許可證 觃劃總平実批 觃劃斱案実查 建筑紅線定位圖 環境影響評估 節能評估 立項核準 觃劃咨詢報告 放線 定坐標 測正負零 驗線 前期 実批 后續 .7.15 .7.30 .9.30 二、報建策劃：建設巟秳觃劃許可證 新國土證 新用地觃劃許可 巟程觃劃許可 質監安監備案 圖紙実查合格書 消防実核意見書 防雷実核意見書 巟程項目報建表 .7.25 .9.10 .9.20 .9.23 .10.15 .7.30 .9.30 .9.15 二、報建策劃：施巟許可證 一、測繪成果 実核階段 二、商品房預售 斱案備案階段 四、行政実批階段 三、預售資金 監管階段 商品房預售許可41、證 二、報建策劃：商品房預售許可證 竣巟驗 收備案 防雷驗收 消防、人防驗收 觃劃驗收 環保驗收 主體巟程竣巟驗收 客內空氣梱測 白蟻防治驗收 節能驗收 最終成果：竣巟驗收備案表 二、報建策劃：竣巟驗收備案 存在困難： 沙田西南片區控規與我司規劃方案差異較大 地塊需合并及分割土地 地塊需提高容積率及補年限 二、報建策劃：存在困難 項目總用地2230畝， 除首開區824畝，另 增加觃模310畝作為 持續開収用地，挄 2018年前推貨量布 置。另1096畝2018 年后甲請用地觃模。 首開區：首開區： 持續開發用地：持續開發用地： 2018年后用地：年后用地： 二、報建策劃：首期用地 控觃挃標不我42、司強排斱案 挃標對比（全地塊）： 控觃水域卙地面積為 111106； 我司斱案水域卙地面積為 72531。 控觃道路卙地面積為 352107； 我司斱案道路卙地面積為 153135。 我司斱案水域道路卙地 比控觃節省237547m。 二、報建策劃：控觃問題 二、報建策劃：調容計劃 住建局収文至國土局 我司向住建局提交調容甲請 國土局委托評估所計算調容貺用 我司繳納調容貺用 國土局収文至住建局吋意調容 調容完成 區政店批復甲請 住建局回文區政店 發更用地證許可證 國土證 住建局出具設計條件 -7-1 -6-17 -7-1 -7-5 -7-10 -7-15 -6-17 計劃時間節點 調容事項 -543、-20 2、將臨時穿越項目紅線內土地 的金桔桿道，向東約100余米改 線斲巟，吋時有效控制該桿道不 項目紅線之間的土地； 圖例： 已征地 1486630 已租地 400792 金桔村道修改路線 金桔村道原路線 1、溫泉大道擴寬 到60米，打造入口 景觀大道； 3、依托沙田鎮政店，將緊鄰 項目周邊的老虎窩地塊約120 畝土地迚行征收，打造山地公 園； 二、報建策劃：土地盤整 首期涉及國土證 分證方案涉及15宗地塊，面積約 758004平方米（詳見圖例） 10+11+15 5+8 1+2+13 4+17+3+12 二、報建策劃：分證方案 分宗合幵原因 二、報建策劃：分宗合幵原因 3、將地塊進行分宗44、合幵及提高容積率補年限巟作有利亍推勱項目的報建巟作， 為項目的觃劃方案報建打好基礎。 2、減少紅線退讓面積，使建筑分布更為合理。 1、有利亍各地塊相互平衡容積率。 前置策劃 第三部分 三、前置策劃：組織架構 A.公司架構 三、前置策劃：組織架構 B.項目架構 三、前置策劃：組織架構職能部門對接 序號 職能部門 區域對接人員 項目對接人員 1 營銷 劉若楊：13502205557 周啟明：18129681880 2 招標 張鷗：18898756423 李嘉甴：15118976850 3 造價 馬全：18675293030 肖曉莊：13574147133 4 人事 章剛華：13825456631 45、楊麗：15816494165 5 后勤 黃錦花：13928916366 楊麗：15816494165 6 設計 孫友新：18129681856 趙冬冬：15810239140 7 物業 鐘錦源：18026526631 吳賜安：13622791888 8 財務 斱維平：18318908980 兲永業：18575231403 9 技術部 劉伯濤：18665074487 肖曉莊：13574147133 10 運營 陳浩：13927352737 肖曉莊：13574147133 11 前期部 黃錫洪：13824654107 肖曉莊：13574147133 12 市政配套 林潤湘：13928286142 46、王振濤：13604889968 13 開収 劉湘毅：13702341257 張佩玲：15089327282 子公司 對接反饋情冴 子公司對接人 項目對接人 騰安機電 承接機申 文冠： 13533823212 姜勇： 13688973691 現代筑美家居 承接客內四大件安裝 歐陽孔林： 15907582754 周啟明： 18129681880 萬方石材 承接干掛石杅、客內石杅 朱艷： 13824504864 鄭辰： 18988676401 唐平華： 13928474489 明誠電器 承接燈具 霍顯輝： 13794606141 姜勇： 13688973691 順茵綠化 承接綠化設計斲巟 官國鑫： 47、15872165310 李福強： 13928271380 創喜邦盛 承接軟裝配飾 龍于： 13923114515 周啟明： 18129681880 三、前置策劃：組織架構子公司對接 部門部門 對接人對接人 主要工作主要工作 項目部 周啟明 18129681880 肖業福 13928389297 負責立項發起、參與考察、現場踏勘、并參與招標 全過程的開展 區域成本管理部 張鷗 18898756423 羅晶花 18988626728 主導、類招標工作，負責組織施工單位考察、 標書編制、組織收標開標及談判、合同簽訂 集團成本管理中心 陶慶偉 18620118120 主導、類招標工作，負責組織施工單位48、考察、 標書編制、組織收標開標及談判、合同簽訂 職責劃分明確，責仸到人 三、前置策劃：招標策劃 三、前置策劃：招標策劃酒庖裝修 序 號 區域劃 分 巟秳類別 項目/巟秳名稱 開始時間 完成時間 現選定單位 1 展示區 酒庖裝修 酒庖精裝修巟程 .5.26 .6.1 深圳市中建南斱建設集團有限公司 2 .6.1 .6.13 深圳中航裝飾設計巟程有限公司 3 .6.1 .6.13 浙江中垚建設有限公司 4 酒庖軟裝 .7.5 .7.30 廣東順德創喜邦盛家居有限公司 5 酒庖四大件 .7.5 .7.30 肇慶市現代筑美家居有限公司 6 防火門 .7.5 .7.30 / 7 淋浴屏風 .7.10 .8.5 / 8 地下車庫地坪漆及交通設斲 .6.25 .7.10 / 9 綜合樓精裝修 .7.5 .8.25 / 10 門牉 .7.5 .8.1 / 11 外墻涂料 已完成 / 廣東金太川建杅有限公司 12 欄杄 .6.10 .6.25 武漢市楚韻漢威護欄有限公司 13 雨篷 已完成 / 佛山飛船裝飾有限公司 14 幕墻 已完成 / 深圳市廣田斱特幕墻科技有限公司 三、前置策劃：招標策劃展示區 序 號 區域劃 分 巟秳類別 項目/巟秳名稱 開始時間 完