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1、房地產的暴利及房屋建筑實際建安成本簡析！默認分類 2009-10-30 10:44:21 閱讀396 評論0 字號：大中小訂閱 房屋建筑成本是建設房屋的投入，安裝成本是安裝房屋設施設備的投入，兩者都包括材料成本投入和人工成本，主要是建筑部分的基礎工程、主體結構、墻體、門窗，水電工程的強電、弱電（安防、有線電視、電信寬帶），以及給水（含純凈水、中水）、排水（雨水、污水、空調排水）等材料和人工成本投入。建安成本是房價中相對穩定的部分，按照國外一般情況，建安成本一般占房地產總開發成本的70%，其它的地價及稅、費三項僅占房價的30%左右。而在國內，這個數字是顛倒的。以北京為例，根據有關報道，建安成本費2、用占普通住宅期房預售成交均價的10.6628.77，建安工程費平均僅為普通住宅期房預售成交均價的15.71，而土地使用權出讓金一項，就占了普通住宅期房預售成交均價的31.48，也就是說，老百姓購房款的30多，系政府土地使用權出讓金，這也從另一側面反映出房地產價格畸高問題。今年來，隨著物價水平的整體上漲，建安成本也大幅提升。根據有關調查報告的數據， 2005年，普通高層住宅的建安成本每平方米1407.5元，2006年小幅上漲至1429.5元，2007年上漲至每平方米升至1524.1元。今年春節過后，在鋼材、水泥等建材的帶動下，建安成本升至1734.1元，三年多來，上漲幅度達35。普通小高層住宅的3、漲幅同樣顯著，三年的漲幅達44。2005年普通小高層住宅的建安成本每平方米為1045元，2006年上升至1170元，2007年漲到1213元，目前則為每平方米1460.2元。僅以水電安裝成本為例，2005年為每平方米150元，而目前則上升至每平方米200元。以下為各地的建安成本；北京多層：1100-1300左右；小高層：1400-1600左右；高層：1800-2100元。青島市多層：950元/平方米；小高層：1380元/平方米；高層：1850元/平方米；商業的價格一般在1500-2000元/平方米左右。大連多層：1200元/平（含空調、門、窗）；小高層：1350元/平（含門、窗）；高層：1604、0元/平（含門、窗）；商業：1500元/平；地下：2000元/平（人防、車位）。武漢多層：750元/平方米；小高層：1250元/平方米；高層：1650元/平方米；商業最低成本在900元/平方米。長沙多層：700-900；小高層 1400-1600；高層 1800左右。湘潭多層：550-630；小高層：地下車庫約1800，主體1100-1300；高層：地下車庫約2000，主體1500左右。江蘇南部多層：900；小高層：不含地下室(8-12層)1300左右，13-18層1450左右；高層：(不含地下室) 1300左右；高層商業不含地下室)2000左右，地下室:2600-3000(車庫)。南京多層：5、950元/，磚混；小高層：1300元/；高層：1700元/。蘇州多層：850至1000 元，用材普通的就是850，好些的1000；小高層（7-11F）：1300至1600元；高層：1600至2200。安徽多層：1100元/平（含、門、窗）；小高層：1400元/平（含門、窗）；高層：1550元/平（含門、窗）；商業：1600元/平；地下：2200元/平（人防、車位)。鄭州多層：900元/（磚混）；小高層：1200元/（框架）；高層：16001900元/（框剪，含主體、內外墻、水電管網、消防設施、電梯）。石家莊多層：900元/平方米；小高層：1200元/平方米；高層：1500元/平方米。成都多層：6、1000-1200；小高層：1400-1600；高層：18002000 。杭州多層：1100元/平方米；小高層：1300元/平方米；高層：1850元/平方米，一類高層（100米高）2100元/平方米；商業的價格一般在1800-2400元/平方米左右（含電梯集中空調及消防）。河南多層：650800；小高層：8501300；高層：15001800。 廣州多層：1275元；高層：1750元。江西多層：800元/（含窗，內外墻、水電管網）；小高層：1100元/（框架，含窗，內外墻、水電管網）；高層：14001700元/（框剪，含主體、內外墻、水電管網、消防設施、電梯）。上海多層：1100-1300；小7、高層：1500-1700；高層：2000-2400。超高層（100M以上）：普遍在3000以上；地下車庫一般分全地下和半地下的，全地下的一般要2500元/平米左右，半地下一般在15002000元/平米。由于去年以來，各地房地產市場普遍低迷，而建安成本卻持續上漲，因此不少開發商在建安成本的控制上做足了工夫。一般建安成本控制，大部分開發商主要從以下幾個方面去控制：一、加強對工程施工圖設計質量的審核；二、優先工程施工隊伍；三、加強施工圖預算的編制和審核；四、認真作好圖紙會審工作；五、施工技術措施的研究和論證；六、重視材料的確認與價格管理；七、設備采購宜采用甲供形式；八、現場簽證制度必須嚴格；九、按合8、同約定控制資金支出 。具體不再贅述。房屋建筑成本房地產建筑成本（按建筑平方米算）# Uc/ i1 c7 k# b7 q Y/ z4 o9 h3 h$ x6 : e6 d/ j- s3 e/ n: i1、樁基工程（如有）：70100元/平方米； 4 k) u$ w; I) k) w2 W0 c2、鋼筋：4075KG/平方米（多層含量較低、高層含量較高），合160300元/平方米； . j; I# n& L; Y1 R3、砼：0.30.5立方/平方米（多層含量較低、高層含量較高)，合100165元/平方米； # Z3 k! g* I6 S w4 S$ E4、砌體工程：60120元/平方米（多層含量9、較高、高層含量較低)； 7 V- k1 O+ B% B5、抹灰工程：2540元/平方米； 7 H W0 e0 e* b: l: u* K9 f; c, f6、外墻工程（包括保溫）：50100元/平方米（以一般涂料為標準，如為石材或幕墻，則可能高達3001000元/平方米； & EU/ & a( i. d2 7、室內水電安裝工程（含消防）：60120元/平方米（按小區檔次，多層略低一些）； ; m) p7 u. R; o8、屋面工程：1530元/平方米（多層含量較高、高層含量較低)； 8 + o1 _( H e) m1 P; k- O5 v2 q9、門窗工程（不含進戶門）：每平方米建筑面積門窗面10、積約為0.250.5平方米(與設計及是否高檔很大關系,高檔的比例較大),造價90300元/平方米，一般為9 0150元/平方米，如采用高檔鋁合金門窗，則可能達到300元/平方米； . f2 F. A1 P9 X( Q8 w+ i5 : M10、土方、進戶門、煙道及公共部位裝飾工程：30150元/平方米（與小區檔次高低關系很大，檔次越高，造價越高）； 8 % E% rL# R8 T j/ p11、地下室（如有）：增加造價40100元/平方米（多層含量較高、高層含量較低)； 1 _8 b 1 I J% 9 u12、電梯工程（如有）：40200元/平方米，與電梯的檔次、電梯設置的多少及樓層的多少有很11、大關系，一般工程約為100元/平方米； y8 M+ m- & m- A d) ? b0 Q! 13、人工費：130200元/平方米； pv I8 s6 a; t8 s14、室外配套工程：30300元/平方米，一般約為70100元/平方米； ; U5 |; G7 y* 15、模板、支撐、腳手架工程（成本）：70150元/平方米； 7 i1 V6 q l/ Q+ W16、塔吊、人貨電梯、升降機等各型施工機械等（約為總造價的58%：約6090元/平方米； 0 P R- Q2 u1 Z- w4 b3 A5 _o17、臨時設施（生活區、辦公區、倉庫、道路、現場其它臨時設施（水、電、排污、形象、生產廠棚與12、其它生產用房）：3050元/平方米； % Cs& . ?& x3 8 O18、檢測、試驗、手續、交通、交際等費用：1030元/平方米； 6 k2 P( y V5 h& Q19、承包商管理費、資料、勞保、利潤等各種費用（約為10%）：以上各項之和*10%=90180元/平方米； % V& Y0 V4 B8 - I X8 e20、上交國家各種稅費（總造價3.33.5%):3370元/平方米，高檔的可能高達100元/平方米。 ! X5 ( s! w% i. v21、設計費（含前期設計概念期間費用）：15100元/平方米； / f5 8 W9 p4 V5 o22、監理費：330元/平方米； & 1 f13、- 0 m5 K8 q5 E23、廣告、策劃、銷售代理費：一般30200元/平方米，高者可達500元/平方米以上； 6 5 m6 q$ L8 B24、土地費：一般二線城市市區（老郊區地帶）為70100萬/畝，容積率一般為1.02.0，故折算房價為：5251500元/平方米，市區中心地帶一般為200 萬元/畝，折算房價為：15003000元/平方米，核心區域可達300萬元/畝以上，單方土地造價更高；一線城市甚至有高達20000元/平方米以上的土地單方造價； 三線城市、縣城等土地單方造價較低，一般為100500元/平方米，也有高達2000元/平方米以上的情況； : G. A1 d* _. W7 214、5、土地稅費與前期費，一般為土地費的15%左右，二線城市一般為100500元/平方米，各地標準都不一樣6 q% D: ) E- F以上沒有算精裝修，一般造價約為10002000元/平方米，高檔小區可達3500元以上。以上沒有包括部分國有企業開發造成的腐敗成本。精裝修造價一般為50015 00元/平方米，這要看檔次高低，也有300元/平方米簡裝修，更有300010000元/平方米超高檔裝修（拎包入住）。 6 + U# i7 q* h* d( z: V: E1 u21、設計費（含前期設計概念期間費用）：15100元/平方米； % G2 p( lM% ?, t7 a5 M( h22、監理費：330元15、/平方米； ( w) e: 2 V; s0 d23、廣告、策劃、銷售代理費：一般30200元/平方米，高者可達500元/平方米以上； 8 Q( g d( l: _3 T7 B( & C24、土地費：一般二線城市市區（老郊區地帶）為70100萬/畝，容積率一般為1.02.0，故折算房價為：5251500元/平方米，市區中心地帶一般為200 萬元/畝，折算房價為：15003000元/平方米，核心區域可達300萬元/畝以上，單方土地造價更高；一線城市甚至有高達20000元/平方米以上的土地單方造價； 三線城市、縣城等土地單方造價較低，一般為100500元/平方米，也有高達2000元/平方米以上的情況16、； 0 B- Z9 F. p; C* bG25、土地稅費與前期費，一般為土地費的15%左右，二線城市一般為100500元/平方米，各地標準都不一樣。 / T& F4 E/ O+ _5 G結論：基本建設費是固定的，即使是不收土地款的動遷房，以國家最低標準承建，造價也難以少于1000元/平方米。實際上，多層普通商品房，建安成本大約在1200元/平方 米左右，小高層與高層普通商品房，建安成本大約在15001800元/平方米左右，檔次越高，造價越高。能讓利的主要是：小區的檔次、向政府交納的土地費及地方政府部分 的稅費、廣告策劃銷售環節的費用、裝修費用等。另外，開發商的開發品質也有一定關系，如果一味壓價17、，品質是要差一些；民營開發商比國營/政府開發商的成本確實也低一些，這 主要有兩方面的原因，一是大多數民營企業主要以效益為主導，成本一般控制得好一些，二是民營企業腐敗成本相對要低一些。不論何種原因，同品質的小區成本上下也不會超過10 0200元/平方米。. Q# x, P, O1 k! l H# p+ 4 P w! K4 h* D結論：基本建設費是固定的，即使是不收土地款的動遷房，以國家最低標準承建，造價也難以少于1000元/平方米。實際上，多層普通商品房，建安成本大約在1200元/平方 米左右，小高層與高層普通商品房，建安成本大約在15001800元/平方米左右，檔次越高，造價越高。能讓利的主要是：小區的檔次、向政府交納的土地費及地方政府部分 的稅費、廣告策劃銷售環節的費用、裝修費用等。另外，開發商的開發品質也有一定關系，如果一味壓價，品質是要差一些；民營開發商比國營/政府開發商的成本確實也低一些，這 主要有兩方面的原因，一是大多數民營企業主要以效益為主導，成本一般控制得好一些，二是民營企業腐敗成本相對要低一些。不論何種原因，同品質的小區成本上下也不會超過100200元/平方米。