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1、房地產開發企業建筑安裝營業稅的納稅籌劃 轉自：潤博財稅房地產銷售業務的營業稅本身的籌劃空間較小，但建筑安裝費用在產品成本構成中占有重要比例，所以對建筑安裝營業稅的籌劃也直接影響到開發成本的高低，間接地成為了房地產業營業稅的籌劃內容。1、籌劃的契機國稅發2002117號文件、財稅200316號文件的出臺在很大程度上降低了建筑安裝業務及其他工程業務營業稅的計稅基礎，但在實際工作中卻很少被房地產開發企業利用，主要是由于了解稅務法規的財務部門與編制預決算的核算部門之間工作聯系脫節所造成的?，F行工程預決算書編制的基本格式是：工程直接費（包含材料、機械與人工及乙方采購的設備） 工程管理費 稅費（工程直接費2、 工程管理費）稅率=總結算款 從以上計算方法可以看出，構成總結算價款的“稅費”的計稅基礎擴大了稅法規定的計稅基礎，它包含了稅法規定的不予征稅的“設備”的價值，如：玻璃幕墻的鋼結構和玻璃、鋁合金門窗、各種管線等材料（將在法規依據中詳述）本身的價值。2、法規依據1）國家稅務總局關于納稅人銷售自產貨物提供增值稅勞務并同時提供建筑業勞務征收流轉稅問題的通知（國稅發2002117號）2）轉發財政部、國家稅務總局關于營業稅若干政策問題的通知京財稅20031376號第三條第十三款：通信線路工程和輸送管道工程所使用的電纜、光纜和構成管道工程主體的防腐管段、管件（彎頭、三通、冷彎管、絕緣接頭）、清管器、收發球筒3、機泵、加熱爐、金屬容器等物品均屬于設備，其價值不包括在工程的計稅營業額中。其他建筑安裝工程的計稅營業額也不應包括設備價值，具體設備名單可由省級地方稅務機關根據各自實際情況列舉。說明：（1）目前，北京市地方稅務機關尚未列舉出具體設備名單，所以我們有理由參照（或套用）上述條款所列舉的“設備”范圍。（2）條款中規定不包括在工程計稅營業額中的分項工程通常有：A、通信線路工程，在開發項目中通常有小市政范圍內的通信線路工程，包含電話線路、寬帶、防盜監控系統等；B、輸送管道工程，在開發項目中通常有小市政范圍內的供水、供電、供熱、供氣、排洪、排污等；C、安裝工程，在開發項目中通常有小市政范圍內的變電器、分泵4、站、污水處理、通訊設備、監控系統、電梯、玻璃幕墻、鋁合金門窗、入戶防盜門、家庭鍋爐、其他設備等；D、其他工程，其范圍根據營業稅稅目注釋的定義是：除建筑、安裝、修繕、裝飾等工程作業以外的各種工程作業，稱“其他工程作業”。即只要工程內容涉及條款中所列舉的材料、設備，均可適用“其他建筑安裝工程的計稅營業額也不應包括設備價值”的免稅規定。3、節稅方法由于現行工程預決算書的編制方法是長期的習慣做法，并且有行業規范的約束，所以在工程整體發包的情況下，很難通過協調降低決算書中稅費的計稅基礎。但可以通過甲方供料的方式達到節稅目的：（1）對大量使用上述所列舉材料的獨立的分項工程，不列入總包范圍，而以發包方供料的5、方式單獨發包。因為材料在采購過程中的總體稅負不變，發包方在材料撥付后可以憑購料發票及出庫單直接計入開發成本，按新稅法的規定，上述材料的撥付不構成施工方的計稅承包價，不會增加承包方的稅負。而且，合理的保留部分項目的材料供應權，也可以為消化利潤尋找最低的成本途徑預留空間。（2）在設置會計科目時，注意在“開發成本建安工程費棟號”科目下增設“設備”及其他必要科目，將免稅“設備”與其他計稅材料分開核算，避免免稅材料因未單獨核算而被合并征稅。另外，在會計核算時還需注意以下兩個細節。一、代收費用的會計處理1、法規依據1）暫行條例第五條：納稅人的營業額為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產向對方收取6、的全部價款和價外費用； 2）關于對房地產開發公司有關稅收和使用票據問題的通知京地稅征1995561號：征收營業稅的計稅依據為實際開具發票的收款金額（不包括以代收單位名義開具的代收款金額），依此計算繳納稅款。2、財務工作中，注意將房款與房款以外的代收費用及違約收入等其他收入分開核算，分別設置“預收帳款”“其他應付款”、“銷售收入”和“其他應付款”、“其他業務收入”科目。二、注意各種折扣的會計處理1、法規依據轉發財政部、國家稅務總局關于營業稅若干政策問題的通知京財稅20031376號第三條第二款：單位和個人在提供營業稅應稅勞務、轉讓無形資產、銷售不動產時，如果將價款與折扣額在同一張發票上注明的，以折扣后的價款為營業額；如果將折扣額另開發票的，不論其在財務上如何處理，均不得從營業額中減除。2、在財務工作中，如碰到折扣業務的發生，最終銷售額低于已收款項而需要退款的，應將已經開具的票據收回作廢，將價款與折扣額在同一張發票上注明，不能另開紅字發票沖減。