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1、1使用面積：等于各功能使用空間墻體內表面所圍合的水平投影面積之和。可能很多人說這就是室內地毯面積吧，差不多，只是要將各門洞下面的部分扣除。 2套內使用面積：套內使用面積是各房間使用面積的總和，一定記住：不要亂用“使用面積”，這可能讓我們無法找到它的準確定義，最好還是使用住宅設計規范里說的“套內使用面積”，概念明確了才容易解釋。 3套內建筑面積：套內建筑面積=套內使用面積+陽臺面積+墻體面積，很多合同里使用這個面積，但是墻體面積的測量很困難，特別是外墻，如果有保溫層就更困難了。 4公用建筑面積：是指全部公用部分的建筑面積之和，所謂公用部分包括的內容很多，像電梯井、樓梯、過道、門廳等等，但是有兩個2、基本原則：第一要與房屋所在的樓座在結構上直接相連，第二要目的是為本樓服務所用。 5分攤的公用建筑面積：各個消費者都分攤到一部分公用面積，但是這個面積是如何分攤出來的則是一個很大的問題，建設部的計算方法是這樣：先計算出整棟建筑物的公用建筑面積，然后再除以整棟建筑物的各套套內建筑面積之和，最后得到一個建筑物公用建筑面積分攤系數。也就是說公用建筑面積分攤系數=公用建筑面積/?套內建筑面積之和。這還沒有結束，你自己家的分攤面積就是你的套內建筑面積與分攤系數之積；另外為了敘述方面，我們將“分攤的公用建筑面積”簡稱為“公攤面積”。 如果你看到這里有點頭眼昏花的話，最好先休息一下，做做深呼吸，要知道如果你在3、自己家里都看不明白的話，到了售樓處，經過一番勸告后，你可能就會更糊涂了，所以請你務必將這個問題看清楚，看不懂的話就高聲朗讀吧，這樣可以盡量地放慢速度。 6建筑面積：建筑面積=套內建筑面積+分攤的公用部位面積，你看要明白建筑面積這個概念有多麻煩，你如果前面幾個概念沒有學會的話，后面的概念恐怕就不行了。但是有人就是追求這種效果，將本來很簡單的事務復雜化，這也算是一種合同技術吧，越復雜就越難以核實，欺詐就這樣披上了合法的外衣，也就這樣得以橫行。第六節其它通用名詞及其規定一、建筑密度建筑密度:一定地塊內所有建筑物的基底總面積占用地面積的百分比。單位：。建筑密度是反映建設用地經濟性的主要指標之一。計算公4、式為：建筑密度建筑基底總面積建設用地總面積二、建筑容積率容積率:一定地塊內，總建筑面積與建設用地面積的比值。容積率是衡量建設用地使用強度的一項重要指標。容積率的值是無量綱的比值，通常以地塊面積為1，地塊內地上建筑物的總建筑面積對地塊面積的倍數，即為容積率的值。容積率以公式表示如下：容積率總建筑面積（地上）建設用地面積三、建筑高度建筑高度一般指建筑物室外地面到其檐口（平屋頂）或屋面面層（坡屋頂）的高度建筑高度的規劃設計規定：、建筑高度應符合城市總體規劃和控制性詳細規劃建設用地的建筑高度控制。、文物保護單位的保護范圍和建設控制地帶內的建筑高度，應按文物保護的有關規定辦理。、建筑高度凡與防火、防空、5、抗震、航空凈空、微波通訊等方面的要求發生矛盾時，均應按照有關規定與有關部門協商解決。四、建設項目建設項目的法定涵義在1978年4月22日國家計委、國家建委、財政部關于基本建設項目和大中型劃分標準的規定作了規定：“建設項目，是指在一個總體設計或初步設計范圍內，由一個或幾個單項工程所組成，經濟上實行統一核算，行政上實行統一管理的建設單位。一般以一個企業（或聯合企業）、事業單位或獨立工程作為一個建設項目計算。”并規定：“現有企業、事業單位按照規定用基本建設投資單純購置設備、工具、器具（包括車、船、飛機、勘探設備、施工機械等），不作為基本建設項目。”還規定：“凡屬于一個總體設計中的主體工程和相應的附屬6、配套工程，綜合利用工程，環境保護工程，供水、供電工程，以及水庫的干渠配套工程等，只作為一個建設項目。凡是不屬于一個總體設計，經濟上分別核算，工藝流程上沒有直接關聯的幾個獨立工程，應分別列為幾個建設項目，不能捆在一起作為一個建設項目。”上述建設項目的涵義一直沿用到現在。在市場經濟體現下，建設項目的投資出現多元化的投資渠道，即國家、集體、個人都可以投資進行建設，隨著改革開放、招商引資，國外投資者也紛紛進入我國投資建設，建設項目的投資主體發生了很大的變化。建設項目按建設性質分為新建、改建和擴建三類項目。二、規劃與設計類43、如何辦理建設用地規劃許可證？ 答：以招標、拍賣方式獲得國有土地使用權的，建設7、單位憑土地使用權出讓合同書領取建設用地規劃許可證。以協議出讓方式獲得國有土地使用權的，建設單位必須在簽訂土地使用權出讓合同書之前，向市規劃主管部門或其派出機構領取建設用地規劃許可證。市規劃主管部門或派出機構按照相應的城市規劃，審定建設用地的相關規劃設計指標，提出城市規劃設計要求，核發建設用地規劃許可證。 建設單位在取得建設用地規劃許可證后90日內，未能簽訂土地使用權出讓合同書又未申請延期的，建設用地規劃許可證自行失效。44、在取得建設用地規劃許可證后，是否可以變更地塊規劃內容？ 答：建設單位取得建設用地規劃許可證后兩年內不得申請變更規劃內容；兩年后申請變更的，市規劃主管部門或其派出機構對申請進8、行初審后，按法定程序審批。 獲得批準的，市規劃主管部門或其派出機構向申請單位重新核發建設用地規劃許可證，收回原建設用地規劃許可證，并辦理相應的用地手續；不批準的，由市規劃主管部門或其派出機構書面答復申請單位。45、建設工程規劃許可證包括哪些內容？ 答：建設工程規劃許可證包括下列內容：（1）許可證編號；（2）發證機關名稱和發證日期；（3）用地單位；（4）用地項目名稱、位置、宗地號以及子項目名稱、建筑性質、棟數、層數、結構類型；（5）計容積率面積及各分類面積；（6）附件包括總平面圖、各層建筑平面圖、各向立面圖和剖面圖。46、什么情況下不予核發建設工程規劃許可證？ 答： 根據深圳市城市規劃條例的規定9、，下列情況不予核發建設工程規劃許可證：（一）不符合城市規劃要求或未按政府主管部門對各階段審查意見作出設計修改的；(二)設計單位資質與資格不符合有關行業管理規定的；（三）設計文件不符合國家、省、市有關專業技術規范和規程的。47、在哪些情況下，需重新辦理建設工程規劃許可證？ 答：當工程因以下情況確需修改的，應重新辦理建設工程規劃許可證：（一）涉及建筑物位置、立面、層數、平面、使用功能、建筑結構的；（二）市政工程中涉及規模、等級、走向、工藝設計、立面、平面、結構、功能及設備的容量、造型有較大變化的。48、對已建成的建筑需改變使用性質時，是否需要申請核發建筑工程規劃許可證？ 答：已建成的建筑確需改變使10、用性質的，須經城市規劃主管部門批準，簽訂土地使用權出讓合同書補充協議、付清地價款后，持設計文件等，向市規劃主管部門申請核發建設工程規劃許可證或建筑工程裝飾、裝修許可文件。涉及有關專業管理部門審批的，還應取得有關部門的審核意見。49、對未取得建設工程規劃許可證的建設項目，主管部門可以采取什么處罰措施？ 答：未取得建設用地規劃許可證或建筑工程規劃許可證進行建設的，市規劃主管部門可以依照深圳經濟特區規劃土地監察條例采取查封，扣押等行政強制措施。50、購買預售商品房后，發展商是否可以變更項目設計？ 答：房地產開發企業應當按照批準的規劃、設計建設商品房。商品房銷售后，房地產開發企業不得擅自變更規劃、設計11、。 深圳經濟特區房地產轉讓條例規定，已預售的房地產在建筑工程施工過程中，對公共設施部分不得變更設計。如確需變更設計的，應征得全體受讓人五分之四以上的同意。 商品房銷售管理辦法（建設部88號令）還規定，經規劃部門批準的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的，房地產開發企業應當在變更確立之日起10日內，書面通知買受人。 買受人有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書面答復。買受人在通知到達之日起15日內未作書面答復的，視同接受規劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產開發企業未在規定時限12、內通知買受人的，買受人有權退房；買受人退房的，由房地產開發企業承擔違約責任。51、建設工程竣工后，是否必須取得規劃驗收許可證？ 答：建設工程竣工后，建設單位或個人持建筑工程竣工測繪報告向原審批部門申請規劃驗收。未經驗收或驗收不合格的，不予核發規劃驗收許可證，不予辦理房地產權登記，不得投入使用。52、什么情況下不予核發規劃驗收許可證？ 答：根據深圳市城市規劃條例的規定，有下列情形之一的，不予進行規劃驗收：（一）擅自變更建筑設計（包括變更建筑物位置、立面、層數、平面、使用功能、建筑結構、設備的容量）的；（二）未拆除原建設工程規劃許可證標明應拆除的建筑物或構筑物的；（三）未拆除用地范圍內的臨時設施，13、未完成其配套工程的；（四）其他不符合建設工程規劃許可證要求的。53、對成片開發、分期開發的住宅小區是如何進行規劃驗收的？ 答：成片開發的住宅區、工業區在進行單體建筑工程的規劃驗收后，還應進行小區規劃驗收。小區建設分期分批進行時，其配套工程應按計劃同步完成。未完成時，同期的其他項目不予規劃驗收。54、對住宅區內的公用設施、設備、場所（地）的使用有哪些規定？ 答：根據深圳經濟特區住宅區物業管理條例實施細節的規定，凡經市政府規劃部門批準的為住宅區居民提供配套服務的公用設施、設備和場所（地），2.0.6 建筑地基 construction site 根據用地性質和使用權屬確定的建筑工程項目的使用場地。2.0.7 道路紅線 boundary line of roads 規劃的城市道路(含居住區級道路)用地的邊界線。2.0.8 用地紅線 boundary line of land；property line 各類建筑工程項目用地的使用權屬范圍的邊界線。2.0.9 建筑控制線 building line 有關法規或詳細規劃確定的建筑物、構筑物的基底位置不得超出的界線。