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1、1 廣清廣清區(qū)域嘉譽花園區(qū)域嘉譽花園項目開盤后評估經驗亮點總結項目開盤后評估經驗亮點總結 （一一）總裁指示）總裁指示 1 1、共性指示共性指示 （1）財務資金中心檢查各區(qū)域的同心共享跟投情況，需確保區(qū)域內各項目的同 心共享均滿額跟投。 （2）各項目成功的 70%來源于前期策劃，項目要做好成就共享測算、成本、工 期分解、權責利等詳細情況，項目團隊的每一個人必須清楚做得好可以得到什么， 做得不好會失去什么。 2 2、對區(qū)域對區(qū)域及及項目的指示項目的指示 （1）實現(xiàn)價值雙享利益最大化 項目盡快復核動態(tài)成本，做好成本控制，做到縮短工期和資產不沉淀（含售樓 部、商鋪、車位） ，如準確分析市場對商鋪的價格2、預期，重點策劃商鋪去化，最大化 實現(xiàn)成就共享利益。 （2）加快后續(xù)貨量供應 后續(xù)約 15 億的貨量爭取提前供貨，做好提前供貨的趕工措施并能執(zhí)行落地，如 與總包單位的談判落地（與利益掛鉤） 、措施的鋪排做到每一天、每一周、每 10 天， 每月，提前遇見不利因素并有應對方案等，掌握對施工單位的主動權，確保落實提 前供貨。 （3）做好全天候工地開放 各項目需確保高品質，成本不增加，做好全天候工地開放日策劃，每月組織工 地開放日，體現(xiàn)差異化，提升品牌影響力，實現(xiàn)口碑相傳。 （4）提前完美交樓 項目需合理穿插工序，做好各項工作策劃，在保證品質的前提下至少提前 60 天 完美交樓。 3 3、關于陳家林關于3、陳家林地地塊的塊的開發(fā)要求開發(fā)要求 （1）跨周期資金成本可控。 （2）與營銷、設計、客服共同商討如何做出產品溢價，參考綠地、融創(chuàng)等公司， 做碧桂園的豪宅試點項目。 （3）掌握好開發(fā)節(jié)奏，使資金和效益最大化。 （二二）項目開盤概況）項目開盤概況 2 1 1、基本信息：、基本信息：該項目為合作項目，我司占股51%51%，合作方占股49%49%，項目總占地 104.97104.97畝，地價256256萬/畝，樓面地價15301530元/，容積率3.03.0，總建筑面積約24.24.1 1萬 平米；項目于2016-3-20正式獲?。ㄗ鳛閮溆玫兀?016-10-20開工，4個月開放， 5.3個月開盤4、。車位配比1:1.21:1.2，車位不確權，使用權捆綁洋房銷售。 2 2、銷售情況：、銷售情況：項目總貨值23.8823.88億元，首推貨值9.199.19億 （6 61919套，占總貨值3838% %）， 去化619619套(其中洋房619619套)，貨值9.199.19億。去化率按面積為100100% %，按金額為100100% %。 折后均價洋房1323613236元/平方米。 3 3、成就雙享情況：成就雙享情況：截至目前累計資金投入0.990.99億（土地由合作方提供，其中區(qū) 域同心共享投入51005100萬），回款2.812.81億，已實現(xiàn)經營性現(xiàn)金流為正，預計成就共享 獎金56105、5610萬，年化自有資金收益率17791779% %，開盤凈利潤率23.3723.37% %，預計全周期凈利潤 率2222.33.33% %。 （三（三）亮點與經驗總結）亮點與經驗總結 1 1、精準精準定位定位，實現(xiàn)高實現(xiàn)高去化和高溢價去化和高溢價 與合作方及設計院不懈溝通，重視客戶日照的需求，最終采用南方接受度較 高的大圍合設計，實現(xiàn)高去化和高溢價。 2 2、控制控制成本成本，優(yōu)化車庫設計，優(yōu)化車庫設計 將規(guī)劃設計標高整體提高1.5m，并控制車庫層高為3.3m，大大減少土方量約9 萬方，節(jié)約成本約200萬。 3 3、組合組合資金資金，投入少、產出高，投入少、產出高 由合作方提供土地，我方出開發(fā)資金，并使用商票、供應鏈融資，使我方自 有資金占用少，同時資金投入晚，占用時間不到3個月，簽約回款快。 4 4、把握把握機遇，機遇，搶在搶在政策政策前前開盤開盤 精準預判政府對增城有限購政策出臺，在政策變動前溝通政府提前公關取得 預售證，最終提前開盤。 5 5、突破限價，去化車位、突破限價，去化車位 為突破增城限價，將車位成本分攤至可售產品中，利用車位合同，將車位捆 綁洋房銷售，突破限價，在解決車位去化同時確保了車位去化，避免積存。 廣清區(qū)域 宋軍 2017-04-06