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1、內部資料 嚴禁外傳 1 2 01 開發報建總述 02 報建工作流程 03 項目總關注點 04 各環節的“坑” 05 工作日常注意點 3 開發報建的成果是什么 ? Question 快速！省錢！ 合法合規的批文&證件辦理 01 開發報建總述 報建工作一環扣一環，縮短報建時間，配合工程進度 運營中心345要求價值雙享要求 報建工作必須重視前期策劃！ 項目總要關注資金的少占用，遲占用，做到利潤最大化 后期少 拆彈！ 用地申請前期設計調查設計階段 施工階段預售階段竣工驗收階段 交付標準 聚焦 拿地及設計 預售及驗收 重預防項目的支出重公關項目的收入 3 設計階段 1 用地申請階段 2 設計前期 調查階2、段 4 施工準備 階段 6 預售階段 房地產報建管理 全流程 5 施工階段 7 竣工驗收階段 0 前期調研 占領市場！ 時間短開發多樣 排查、控制風險，保證不出事！ NEW！ 利益最大化 時間短成本低 年化收益率提升、項目利潤率上升 內部原因外部原因 圖紙不完善 工作流程長 地方政策改變 承諾不能兌現 （政府、合作方）（新產品、新規范） 解決以上 問題 規劃圖 售樓圖 地形圖 “坑” No. 1 容積率、紅線 各專業口退縮線對規劃的影響 “坑” No. 2 收地條件 收地狀態及收地時間的簽訂 用地申請 建議：提前向各主管部門咨詢并在同一個圖上比對 建議：收地條件與付款條件掛鉤，與辦證時間掛鉤，3、在合同 清晰約定，注意與下環節的市政配套條件結合 ? 收地手續完成后，還有清表、市政問題沒解 決怎么辦？由政府承擔的市政管線建設，如何 交樓時管網開通，確保完美交樓？ ? 收地手續完成后，還有清表、市政問題沒解 決怎么辦？由政府承擔的市政管線建設，如何 交樓時管網開通，確保完美交樓？ 用地申請 設計前期調查 “坑” No. 1 市政條件規范 1、不要漏專業水電、給排水、電信、電視、燃氣、 供暖 2、內、外工作界面要認清楚 建議：先分界面再配套設計。建議市政配套總規拿到手，再 由設計院優化，總體方案優化空間最大 3、市政配套是否由開發商做？ 三四線項目或大型土地儲備項目要注意 設計前期調查 “坑4、” No. 2 地塊內現有管線排查 1、位置排查：地表&地下； 建議：除了向主管部門拿去資料，還需做好詳勘工作，之 前的坐標系與現坐標系的改變或放點的方式。 放線參考點的改變、管線位置偏十多米 2、等級排查：可拆？不可拆？保護等級？ 設計前期額外工作 “坑” No. 3 開發公司設定 前期資質審定，政府審批手續、財務融資擔保方面有 優勢。后期提前售、提早售的擔保運作也比較順暢 合作項目額外注意開發公司的公司章程、各環節單位 的資質問題。 設計前期調查 ? 收并購項目日益增加，報建風險有什么？排 查重點是什么？如何在投資定案前做出全方面 的評估？ ? 收并購項目日益增加，報建風險有什么？排 查重5、點是什么？如何在投資定案前做出全方面 的評估？ 設計階段規控保證不突破“紅線” “坑” No. 1 用地紅線 地方消防規范；限容、限高、限配以及設計規范 合同與控規有不同，當時政府導向意見相關 開發時間越長、對應的風險越高 不要相信政府的承諾，除非答應在確定時間內修改 合同（土地出讓合同）文件，否則還是建議修改設 計-收地風險為主 設計階段規控保證不突破“紅線” “坑” No. 2 各種合同條款VS設計規劃要點 1 、公建、配套的約定： a)對應的土地性質？b)報 建時規劃建筑的性質；權屬的確定直接影響項目的產 品成本分攤、經營凈利潤 2、土地合同及當地政府對公建、配套的性質約定 有可能沖突，6、后期會按當地領導的理解執行，存在 極大風險！ 有無主管部門要求？權屬？經營？ 設計階段規控保證不突破“紅線” 1、車位（含人防車庫）、會所（售樓部）、綜合樓、學校 小區配套或公建配套，是否需“同步建設”“同步驗 收”？如牽涉到專業主管部門，則是否能保證審批速度及 建設合理成本？ 2、公建配套的提前投入直接影響現金流價值雙享的達 成，需提前做好經濟測算。 “坑” No. 3 竣工條件 設計階段規控保證不突破“紅線” ? 在公司要求分期開發的前提下，公建配套的 建設、投入使用如何策劃其開發節奏？地價溢 價情況普遍，保障房的開發流程如何擇優策 劃？ ? 在公司要求分期開發的前提下，公建配套的 建設、7、投入使用如何策劃其開發節奏？地價溢 價情況普遍，保障房的開發流程如何擇優策 劃？ 施工階段 “坑” No. 1 建造標準 建議：向政府拿取當地各部位的最低交付標準，在當 地的最低標準上的加法（價值雙享）。如外墻保溫、 內墻粉刷、水電到戶、樓梯扶手等 1、備案標準及實際施工標準相同，避免后期收樓時 法律糾紛。 2、施工標準不應直接采用當地“通行”做法。 施工階段 2、除預付類專項基金、散裝水泥、節能檢測、勞保 金外，其余費用的計費方式及計費標準“有得談”！ 人防建設費及基礎設施配套費重點關注。 1、如當地未明確施工方或建設方誰付，事前應與施 工方協調，最好在施工合同內規定，不要讓繳費影響 報建速8、度！ “坑” No. 2 各種費用繳納 施工階段 ? 提前開工， 圖紙也不完善，推遲拿取施工證 的種種方法？如何保證報建方案與合同裝標一 致？ ? 提前開工， 圖紙也不完善，推遲拿取施工證 的種種方法？如何保證報建方案與合同裝標一 致？ 預售階段 “坑” No. 1 提前售、誠意認購 1. 合同約定與土地款的支付綁定 2. 引入合作方，合作條件中約定與股份及分紅 綁定 3. 資金監控保證金 方法 *參照集團提前售專業指引 預售階段 “坑” No. 2 可售面積最大化 計容面積可售面積實測面積 可計入分攤公共部位的界定及大型公配是否可售？ 偷面積競爭對手偷面積，你偷不偷？ 可售率高降低樓面價 贈9、送面積多提高售價 利潤提升 預售階段 “坑” No. 2 可售面積最大化 建議： 1、落實土地合同里所有約定能可售的所有公配，認真核 實預售面積，由政府測算后由工程技術部的審核。保證 公司審核的時間=保證可售面積最大化。 2、由政府專管的領導、骨干幫您偷面積，減少之后驗收 及后期測量的意外事件！ 預售階段 “坑” No. 3 前后圖紙一致 質安監圖紙（人防圖紙）合同附圖一致 1. 人防測量要出單獨報告，不能忽視； 2. 質安監備案圖紙不相符，竣工時不能驗收（如遇省檢、國 檢等發現問題視改動方案的嚴重性有不同的處罰 3. 業主發現現場與合同附圖不同，可要求整改甚至退樓，容 易引發群體事件 預售階10、段 “坑” No. 3 前后圖紙一致 建議： 1、圖紙會審，各專業圖紙會審必須與前后圖紙一起核對是否 一致 2、合同附圖需要結合當前所有修改通知由工程部二次核對 3、特別注意：開門、窗位置、方向，柱子的位置為業主強烈 感受；層高也需注意。 竣工驗收階段 “坑” No. 1 圖紙與現場不一致 1. 由于報建時為過程圖紙，經過種種修改大潮，變化太多， 主管部門審核時間太長，且有要求驗收前進行公示 階段性把修改通知篩選整理后送主管部門，爭取在施工過程中 解決問題，驗收時提供匯編資料（其他參考預售階段第三點） 2. 偷面積、改造升級根據合同約定的交付時間、交付狀態和 交付責任，制定合理的驗收時間及通知11、收樓時間 竣工驗收階段 “坑” No. 2 各種收費 水電接口費、檢測費等等，超標準收費 在施工過程中與對應施工單位談好，包驗收及包驗收檢測費， 規費可待繳，后扣回，或作為招標、議標條件寫入文件及合同 交付階段 ? 如何快速驗收？實現提前交樓？集團重點 推行“交樓當開盤”-完美交樓，開發報建要做 些什么？ ? 如何快速驗收？實現提前交樓？集團重點 推行“交樓當開盤”-完美交樓，開發報建要做 些什么？ 交付階段 “坑” No. 1 辦證 辦證及生活各種費用代繳，郵件檢收等后續服務，應與物業 管理公司共同確定，與政府明確能否代辦房產證？水電能否 直接抄表到戶？電視電話的開通？集中苑區開通還是業主個12、 人申請開通？ 交付階段 ? 如何盤活大宗資產、車位等沉淀資產（利 潤）？ ? 如何盤活大宗資產、車位等沉淀資產（利 潤）？ 國家政策有無利好？不利消息？ 地方架構人員？部門職責有無變動？ 規費調整 是否影響后續開發？ 項目成本的影響？ 找對點關注事情的核心內容 找對人解決事件的關鍵人物 說好話 憑借公司團隊的專業支持，尋求主管部門 的認同 報建要爭取利益最大化，與政府互惠互利 本次課程 內容 感謝聆聽! 收并購項目的報建風險排查 一、時間線索排查 1、公司主體資質 2、土規、控規、修規地方規范，地塊條件 3、土地手續齊全 4、各專業設計院及各施工單位的資質及專業分包單位的資質問題，是否沿用。 5、已成交的業主（如有）客戶承諾風險 6、（工程質量排查）非報建、配套工程（市政類承諾有沒兌現、人防、道路、 橋、邊坡、堤圍）工程過程檢測資料是否齊備 7、過程費用的繳交情況 收并購項目的報建風險排查 二、按空間線索排查 1. 外部管線的排查 2. 橋、邊坡、堤圍、水、電，如有，則排查對應水利、環保、國土的管理意見 （含接駁點） 3. 四鄰情況（在建未建） 4. 清表（文物、古樹）等地上、市政、軍事管理 5. 在建工程是否按順序開工、是否按圖施工（含各專業） 另：政府資源（含三產單位）的承諾兌現風險。