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1、目錄一、公 司 介 紹 1二、項 目 分 析 4三、市 場 分 析 1 0四、管 理 團 隊 16五、財 務 計 劃 17六、融 資 方 案 設 計 1 7一、公司介紹公司簡介大連市某房地產有限公司是經大連市工商行政管理局批準成立的一家合法有限責任公司。成立時間：1998 年 12 月 30 日注冊資金：2000 萬元（人民幣）企業法人：*注冊地址：建設路公司經營范圍：房地產開發、商品房銷售、房屋租賃大連市某房地產有限公司管理架構設置科學合理，獨具特色。公司設董事會，實行董事會領導下的總經理負責制。總經理由陳清江擔任，由董事會決定公司的一切重大事宜。公司設置五個職能部門，分別為：1.綜合部：負2、責行政、人事和后勤服務2.財務部：負責財務核算和融資、樓宇按揭3.開發部：負責房地產開發前期工作和辦理有關法律手續4.工程部：負責工程設計、勘探、施工等方面的技術把關，包括各種管線的申報，協調工程的生產進度5.營銷部：負責產品廣告宣傳和銷售、市場推廣和辦理產權證件公司各部門的主要職能是圍繞房地產開發、設計、銷售、物業管理等設置，目標是為建立一個配套設施完善、環境幽雅怡人、建筑風格獨特、具備良好社區文化的大型多功能高尚生活區。公司注重功能綜合的管理方式，對項目進行前期市場策劃、市場定位、設計、施工、銷售、物業管理實行一條龍的管理，使設計、施工等各職能部門的人員直接面對市場、面對顧客的需求，更好地3、建設出符合顧客需要的樓盤。有效地降低開發成本，使公司可以將中高檔的樓盤按中低檔的價格出售，從而取得價格優勢、規模優勢，有效地提高了在市場的競爭力。公司以人為本、尊重科學、尊重人才，采取以崗定人、以崗定責，擇優選用，采用“能者上，庸者下”的用人制度。公司員工共120 人，其中大學學歷以上109 人，中高級職稱63 人，初級職稱 23 人，共占員工總數的90.8%，職員年齡普遍年輕化，聚集了一批房地產開發建設各方面的人才。公司已建立起一套完善的標準化管理體制，使公司各部門的責任、每一位員工的工作崗位責任、工作要求、任職要求、任職條件、辦事程序和考核標準有章可循，各部門遵章守法，上行下效，公司整體動4、作協調，有較高的工作效率。公司宗旨：為社會提供環境優美、生活舒適、價格適宜的房地產商品，并從開發中獲得合法利潤，發展各方經濟。在近年的發展探索中，公司一貫秉承“建一個小區，創一批精品，上一個臺階”的開發理念，嚴把工程質量關，守合同，重信用，在客戶中樹立了良好信譽，贏得了社會各界的贊譽。公司現狀公司現有總資產 5,692 萬元，其中固定資產 2,100 余萬元，流動資金 3,553 萬元。詳細見附表。歷史業績公司經過幾年的發展，努力開創業務，積極參與城市建設。截止目前已經累計開發商品房建筑面積 48,000 平方米。取得了良好的經濟效益和社會效益。以下是公司開發的主要樓盤：1.繁榮街商住綜合樓。5、2.商貿局南院 9#樓。3.*小區 10#、24#樓。4.武警支隊底商綜合樓。5.新城區*。資信程度多年來,公司在不斷地做大、做強的企業規模的同時，遵守國家的法律和法規政策，一直將“誠信”做為企業的發展根本，與行政、金融、地產行業等社會各界建立了良好的關系。2006年度，被大連市工商行政管理局授予“守合同、重信用”企業，被大連市城建委授予“房地產開發先進單位”。董事會決議2007 年 9 月 15 日，公司召開董事會，就“*”項目融資事項進行了討論，經董事會全體成員和總經理一致同意，會議通過了大連市某房地產有限公司就“*”項目融資決議。二、項目分析項目基本情況“*”項目位于大連市新行政區，直接6、面向白龜山風景旅游區，南臨緯一路，東臨公務員小區（翠湖苑）。“*”項目規劃用地面積17,319.6（26 畝），總建筑面積 55,000，其中地上建筑面積45,000，地下建筑面積 10,000；住宅建筑面積 35,000，商業及配套建筑面積10,000；容積率 2.59，綠化率 20%。項目建設有住宅和商業，住宅為小高層，建筑設計獨特，格調典雅，公建配套設施完善合理，幽雅的園區環境，專業的物業管理，而且傍依白龜山自然風景區，是置業安居的理想住宅區。擬建的“*”將能容易吸引有識人士的購房欲望，市場前景良好。項目來歷按照遼寧省委、省政府提出的大連要“建設大城市、發展大工業”的總體要求和納入中原城7、市群的戰略部署。大連市委、市政府果斷提出了大連“優化東區功能、改善老區環境、發展西部新區”的城市發展思路，在政府城市發展思路的指導下，公司于2007年 7 月19 日在大連市國土資源局通過競標的方式取得了“*”項目用地，地塊編號：*地（2007）005 宗地。取得土地過程符合國家相關規定，手續均合法有效。根據大連市房地產市場需求，合理利用資金，做到效益和效率兼顧，公司擬將“*”項目的開發工期控制在22個月。工程進度安排如下：項目工程進度建筑規劃設計，定稿2007年 10月11 月 18 日工程施工圖設計，定稿2007年 11月 1812 月 22日工程招標2007年 12月底 2008 年 18、 月 20 日建筑施工工期2008年 1月 20 日10 月底春節假期2 月上旬 2 月下旬裝飾工程工期2008年 11月4 月 15 日室內外配套、綠化2009年 4月 16 日6 月底工程竣工交驗2009年 7月項目資金測算本項目占地面積 17,319.6m2，總建筑面積約為55,000 m2，項目可銷售面積 52,650，開發期為 22 個月。該項目投資估算：土地成本：26*170=4,420（萬元）獲取土地相關費用：4,420*1.2%=53(萬元)從購地到項目銷售結束的利息支出:9,473*(1+7.5)22-4,473=799(萬元)土地總成本:4,420+53+799=5,2729、(萬元)建造成本預算(單方造價:1,400 元/m2)：55,000*1,400=7,700(萬元)建筑師、預算師等專業人員費用：（7,700+616）*0.0075*16=997(萬元)建造總成本:7,700+616+997=9,313(萬元)銷售成本:22,700*3.5%=7,940(萬元)預期銷售凈收入：(35,000*3,200+10,000*8,500+3,000)*（1-3%）=22,019(萬元)開發周期:22個月開發利潤:22,019-(794+9,313+5,272)=6,640(萬元)利潤率:6,640/15,379*100%=43.2%平均年利潤率：21.6%資金投入“10、*”項 目 的 總 開 發 成 本 約15，379萬 元，項 目 資 金 結 構 如 下：單位：萬元外部資金來源：目前我公司已通過銀行融資1000 萬元，另外公司還將通過以辦理“銀行承兌”等業務來提高資金使用效率，降低資金使用成本。項目風險分析根據國家政策和市場情況等因素分析，本項目也存在著一定的風險。1.近期金融系統出臺 關于第二套商品房的按揭貸款政策，對有多次置業意向的人士產生負面影響。2.近一階段銀行存貸利率不斷調整。資金來源金額比例自有資金570037%建筑商墊資230015%預售收入360023%外部融資380025%合計10000100%3.大連市明年將加大棚戶區180 萬的改造力11、度和增大經濟適用房建筑面積的投放量 20 多萬。4.工程可能因不確定因素延期風險規避盡量提前開工完工，縮短工期；盡快進行認購和預售房屋，與金融機構簽訂固定利率合同來減少利息支出；與建筑公司簽訂固定預算合同通過承包合同中延期罰款條件來減少建筑費用；單價不變適當減小套型建筑面積，縮小總房款來增加二次置業者的購買欲望。市場定位根據我們公司的調研，對“*”項目進行準確定位。定位依據及原則：1.新城區樓盤空缺時間差。2.競爭性，與目前各市場產生錯位競爭，不打空而大的概念產品。3.高水平開發、高起點規劃。4.符合市場需求。5.大連市近期規劃。項目整體定位：具有城市屬性的高檔居住區居住區定位：大型低密度、生12、態居住區；采用園林式設計，建筑結構為框架結構。物業類型：小高層。定位原因：建設小高層公寓，是出于容積率的考慮；另一方面，小高層在大連屬于較高檔次的物業形態，小高層之間的間距較大、綠化率高。客戶定位：大連市中高收入階層1.大連市中上層收入水平（家庭收入在4,000 元/月以上）的家庭和個人。2.發展較好的中小私企骨干。3.需要改善住房需求，追求品質生活的一部分人群。4.礦主和煤礦經營者。5.周邊范圍縣高收入者。6.大連市有灰色收入的部分人士。7.個體經營者。價格定位目前，臨近水庫的中高檔樓盤森林半島、水岸豪庭等高層售價都在2,900 元/M2，并且都呈勁升趨勢。“*”項目規劃設計為臨江高檔住宅區13、，因此，在售價上也可比較森林半島、水岸豪庭、蝶湖灣等樓盤。根據比較分析后，“*”項目初售均價定為3,200 元/M2左右，比相鄰各樓盤更具價格上的競爭優勢和轉大的增值潛力。三、市場分析（一）地方宏觀經濟分析地理狀況：大連位于遼寧省中部，1957 年建市，總面積 7,882 平方公里，總人口 490萬。市區面積70 多平方公里，人口91.2 萬。大連工業基礎雄厚。形成以能源和原材料工業為主體，以煤炭、電力、鋼鐵、紡織、化工、機電、建材、食品等八大工業基地為支撐的新興工業體系。交通情況：四通八達，快捷順暢的交通聯系對城區的建設必將起到積極的帶動作用。經濟狀況：2006年，國民經濟持續快速協調發展，14、經濟總量和人均水平邁上新臺階。全年實現地區生產總值671.9 億元，按可比價格計算(下同)，比上年增長15.8%，經濟總量躍上 600 億元的新臺階。其中，第一產業實現增加值73.4 億元，增長 7.4%；第二產業實現增加值 416.1 億元，增長 18.4%；第三產業實現增加值182.4 億元，增長 13.7%。人均生產總值繼 2004年突破 1,000 美元后今年達到 13,580 元（人民幣），比上年增長 15%。三次產業結構由上年的11.9：60.1：27.9 變化為 10.9：61.9：27.2，二三產業比重比上年提高 1 個百分點，工業化建設進程有新的加快，保障和社會服務能力繼續提15、高和完善。非公有制經濟實現增加值310.4 億元，占生產總值的比重為46.2%。城鄉居民生活穩步提高。2006 年全市城鎮居民人均可支配收入9,898 元，比上年增長 13.5%；人均消費性支出7,056 元，增長 13%。全市在崗職工平均工資16451 元，增長13.2%；農民人均純收入 3,150 元，增長 17.2%。年末城鎮居民每百戶擁有彩電118 臺，冰箱 85 臺，空調器 111 臺，洗衣機 103 臺，家用電腦 40 臺。每百戶農民擁有彩電89 臺，冰箱 24 臺，空調器 14 臺，洗衣機 84 臺，摩托車 51 輛。2007 年上半年，全市經濟繼續高位平穩運行,呈現出又好又快發16、展的良好勢頭。初步核算，上半年全市完成生產總值382.2 億元，按可比價格計算，增長15.8%，其中第一產業增加值 38.8 億元，增長 5.7%，第二產業增加值238 億元，增長 17.9%，其中工業增加值 223.9 億元，增長 18.7%，第三產業增加值105.4 億元，增長 15.3%。?城鄉居民收支同步較快增長。上半年，全市城鎮居民人均可支配收入5,948 元，比去年同期增長14.8%。城鎮居民人均消費性支出4060元，同比增長 15.1%，收支同步較快增長。預計全年城鎮居民人均可支配收入可突破12,000 元。（二）房地產市場分析房地產業發展現狀：2006年，我市建筑業較快增長。全17、年建筑業完成增加值24.1 億元，比上年增長13.9%。資質等級三級及三級以上獨立核算建筑施工企業完成房屋建筑面積 524萬平方米，比上年增長35.1；竣工面積 160.3 萬平方米，同比增長60.5。住房交易市場活躍，新建商品房銷售3,554 套，合同備案建筑面積42.5 萬，比 2005 年增長84.7%。2007年上半年，全市城鎮在建項目累計到位資金194.89 億元，比上年同期增長 87.5%，高出全市投資增速53.2 個百分點，其中自籌資金99.3 億元，增長 155.5%。房地產開發結構進一步優化，市場銷售良好。16 月份，全市房地產開發投資9.8 億元，比去年同期增長 97.5%18、。其中，住宅投資完成 5.96 億元，增長 39.4%；辦公樓投資 0.3 億元，增長 946.5%；商業營業用房投資0.9 億元，增長 90.9%。從規劃局了解到：大連市2008 年將供應土地89 萬，建造商品房160 萬，2009年供應土地 93 萬，建造商品房167萬。可見未來幾年大連市的房地產市場潛力很大。房地產價格走勢：2006 年至今，受國家經濟增長過快和外來資本進入大連房地產市場的影響，大連市房地產業增長迅猛。2006 年和 2007 年至今我市商品房的狀況：如下表所示：年 份高層商品住宅（元/）多層商品住宅(元/)200621001500200727002000有以上情況可以看19、出：2006 年至今，我市商品房價格上升很快，高層價格增副高達28%，多層價格增幅高達33%。其原因有下：1.以前我市房地產開發水平相對偏低，高檔次樓盤少，居民消費結構不合理。2.我市物業管理水平低，居民消費意識跟不上。3.隨著外來房地產開發商進駐大連市場，加以引導，居民消費意識逐漸轉變。4.我市居民收入提高，住房改善條件需求增長。5.市委、市政府的政策引導。（三）競爭對手和可比較案例典型住宅項目:1.建業森林半島占地：204 畝起價：2980元/物業類型：小高層主力房型：130-160 70 左右樓盤情況：小區整體規模較大，有多層、小高層、商鋪、別墅等，配套有幼兒園，健身房等設施，樓間距在220、5 米左右，物業為遼寧建業物業管理公司管理，知名度較高。一期已售完，二期已售完，三期小高層，目前已基本售完，僅剩下兩套花園洋房和138、163的幾套高層。2.0375 首府占地：100 畝左右均價：2,500 元/、2,800 元/不等主力房型：120-150 樓盤情況：深圳朗曼房地產開發公司開發，樓盤檔次較高。運用理念較前衛、時尚。操作手法多樣，定期舉辦活動、沙龍、PARTY、酒會等，建立0375 俱樂部，顛覆了傳統的房地產造作手法。吸引了大批大連高端人群，銷售已經完成。3.水岸豪庭占地：91 畝左右起價：2,860 元/左右主力戶型：100130 樓盤情況：大連金世紀房地產開發有限公司開發21、。屬于高檔樓盤，物業由TOWNHOUSE、小高層公寓、多層花園洋房，共計552 戶，綠化率 39.2%，容積率 1.38。配套有會所、游泳池、健身房、咖啡廳、西餐廳等配套。該公司在新城區建有大連市金世紀中學。現在二期的小高層銷售估計有80%。4.蝶湖灣總建筑面積：55251.2 均價：2,500 元/（估計）層數：17 層主力戶型：100138樓盤情況：大連市帝榮房地產開發公司開發。有三棟高層組成。配套小區內有部分商業，車位，率先采用人車分流。一期的一棟高層已經售完，二期現在正在排號，估計10月底公開發售。小結：通過對新城區房地產住宅市場分析，綜合各項目資料分析，大連市商品房住宅逐步走向現代化22、成熟化。城市發展改變的不僅是大連的城市形態，更改變了鷹城人居生活的都市形態。四、管理團隊（一）人員構成1.董事長兼財務部經理：*，具有高級經濟師職稱，投資開發過“翠林藍灣 尚郡”、繁榮街商住樓等項目。2.總經理：*，具有高級工程師職稱，負責全面工作，具有豐富的管理經驗。3.副總經理：*，具有中級工程師職稱，負責過“翠林藍灣尚郡”、繁榮街商住樓等項目，兼任工程部經理一職。，4.開發部經理：*，具有中級會計師和中級工程師雙職稱，具有豐富的實踐管理經驗。5.綜合部經理：*，從事辦公管理工作多年，具有豐富的管理經驗。6.營銷部經理：*，從事房地產營銷6 年，具有豐富的經驗。（二）組織結構五、財務計劃（詳見附表）六、融資方案設計對于開發“*”尚存在 3,800 萬元的資金缺口我公司將采取外部籌集債務性資金方式解決。