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1、 湯遜湖新城融資方案.房地產項目融資方案一、融資項目名稱.“武漢湯遜湖新城”建設項目二、項目融資主體湖北經濟學院櫟一217 有限責任公司，本公司成立于2015 年 8 月，位于湖北省武漢市江夏區湖北經濟學院，公司注冊資本100000 萬元，目前已完成或正在進行中的房地產開發項目兩個，預計2016 年基本建設完工，預期收益10000萬元。三、融資規模、期限及還款進度項目總投資72035 萬元，資金來源為業主自籌32035 萬元，擬從銀行貸款40000萬元。貸款類型為項目貸款，貸款期限為3 年，自 2016年 1 月至 2019年1 月。年利率暫按7.00%確定。貸款抵押物為項目土地使用權證，面積2、 14511平米，評估價值 100000 萬元。另外由武漢亞飛擔保有限責任公司提供連帶責任擔保，擔保范圍為主債權及利息、違約金、損害賠償金和實現債權的費用。預計貸款資金一次性到賬，本金按3 年分期償還，利息按季度支付。2017 年 1 月償還本金 20000 萬元，2018 年 1月償還本金 10000 萬元，2019年 1 月償還本金 10000萬元。四、擔保公司情況武漢亞飛擔保有限責任公司成立于2003 年 8 月，是武漢市乃至湖北省、華中地區擔保行業中從業最早且最具市場影響力的擔保公司之一。公司主要服務范圍包括：個人及企業貸款擔保業務、個人汽車消費貸款擔保、個人二手房按揭貸款擔保、個人住3、房抵押貸款擔保、助業貸款、個人經營性貸款擔保、信用卡經營分期等。先后推出了“隨易貸”、“卡易貸”、“裝修貸”、“融易貸”、“速貸易”、“新婚貸”、“企業貸”一系列產品，全方位滿足中小企業和個體經營戶、目標消費群的需求。五、項目基本情況“武漢湯遜湖新城”建設項目位于湖北省武漢市江夏區湯遜湖北路，項目規劃用地 14511 平米，建筑面積 150700平米。項目包括地下二層，地上裙樓四層和塔樓三棟，總高 99.8 米，裙樓幾何尺寸為 95m 90m。1 號樓為辦公式公寓，2 號樓為住宅（含部分拆遷戶還建房），3 號樓為四星級賓館。項目規劃用地性質為商業金融及居住用地，容積率 8.29，建筑密度 524、.95%，綠地率 15.8%。目前項目已完成施工設計并已獲得規劃批準（已取得土地證，建設用地規劃許可證，拆遷許可證，即將取得建設項目規劃許可證及開工證），已進入地上物拆遷階段。共有 160余戶住戶需要拆遷，其中約90%的拆遷戶已與我公司訂立拆遷合同并已遷出，其余十余戶如資金到位亦可立即遷出。項目建設期為 3 年，自 2016 年 1 月至 2018 年 1 月。項目公司成立于 2015 年 8 月，位于湖北省武漢市江夏區湖北經濟學院，注冊（實收）資本 100000萬元，各股東均以貨幣出資。現股東為湖北經濟學院櫟.一 217有限公司 51%，社會公眾股持股47%，個人持有持股 2%。法定代表人李5、強。截至 2016 年 9 月，公司資產 7000萬元，全部為開發成本，負債 4400萬元，所有者權益 2600 萬元。六、項目投資估算項目總投資 72035.萬元，其中土地征用及拆遷補償費12000萬元，前期工程費 2736 萬元，建筑安裝工程費 45600萬元，基礎設施費 1368 萬元，公共設施配套費 1507 萬元，開發間接費8824 萬元。項目建設期預計 3 年，自 2016年 1 月至 2018年 1 月。預計 2016年完成總投資的 30.3%，即完成投資 21849.6 萬元；2017 年完成總投資的 51.6%，即完成投資 37196.8 萬元；2018 年完成總投資的 166、.6%，即完成投資 11988.6 萬元；2019年完成總投資的 1.4%，即完成投資 1000萬元。土地征用及拆遷補償費12000萬元。項目共占用規劃面積土地使用權14511平米，其中項目公司名下土地11283 平米，其余部分待拆遷完成后由省供銷社轉入項目本公司名下。地上建筑物大部分歸本公司所有，仍有 160余戶需要拆遷補償安置，其中約 90%的拆遷戶已與我公司訂立拆遷合同并已遷出，其余十余戶如資金到位亦可立即遷出。土地征用及拆遷補償費包括支付拆遷戶的補償過渡款和基于容積率調整需補繳的土地出讓金以及相關的稅費，公司前期已投入7000 萬元用于支付上述部分款項。前期工程款 2736萬元，主要包7、括項目建設涉及的行政事業性收費、規劃設計費、勘測丈量費、臨時設施費、預算編審費等，按建筑安裝工程費投資規模的6%估算。建筑安裝工程費 45600 萬元，主要包括土建工程費、安裝工程費和裝修工程費，按每平方 3000元的單位造價、建筑面積 150700平米相乘確定。基礎設施費 1368萬元，主要包括道路工程費、供電工程費、給排水工程費、煤氣工程費、供暖工程費、通訊工程費、電視工程費、照明工程費、景觀綠化工程費、環衛工程費、安防職能工程費等，按建筑安裝工程費投資規模的3%確定。公共設施配套費 1507萬元，為根據有關法規、產權及其收益期不屬于項目公司，開發商不能有償轉讓也不能轉作自留固定資產的公共8、配套設施支出，如鍋爐房、變電所、游泳池等，按建筑面積150700，每平米 100 元計算確定。開發間接費 8824萬元，為直接組織和管理開發項目所發生的，如管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、以及項目融資財務費用、擔保費。其中預計貸款利息4900 萬元，擔保費 2100 萬元。七、項目銷售收入及稅費項目建成后，項目公司擬持有的自有物業包括商鋪1 層和 4 層、3 號樓賓館。扣除 2 號樓拆遷戶還建房部分的面積，預計項目可售面積為75000平米，包括裙樓的商鋪 2-3 層 15000平米和住宅公寓 60000 平米。根據對陽光 100、濱湖一號以及項目所在地附近房產項目市場的調查，9、商鋪的價格預計平均售價為35000元/平米，住宅和公寓的平均售價為11000元/平米。預計項目可售部分可實現收入118500萬元。項目銷售期3.5 年，自 2016 年 8月至 2019 年 1 月。預計 2016年完成銷售 25%，實現收入 29625萬元；預計 2017年完成銷售 40%，實現收入 47400萬元；預計 2018年完成銷售 20%，實現收入.23700萬元；2019 年完成銷售 15%，實現收入 17775萬元。與銷售收入直接相關的稅費包括營業稅金及附加、土地增值稅、所得稅、印花稅、銷售費用等，預計發生各項稅費24829 萬元。各項稅費情況見下表：項目稅費比例金額（萬元）銷售費用8.00%9480.00 營業稅5.00%5925.00 城建稅7.00%414.75 教育費附加3.00%177.75 地方教育費附加2.00%118.50 土地增值稅1.20%1422.00 印花稅0.05%59.25 所得稅25.00%7231.75 合計24,829.00