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1、地產(chǎn)項目融資方案一、融資項目名稱“*”建設(shè)項目二、項目融資主體*有限公司三、融資規(guī)模、期限及還款進度項目總投資72,035.00萬元，資金來源為業(yè)主自籌32,035.00 萬元，擬從銀行貸款40,000.00 萬元。貸款類型為項目貸款，貸款期限為3 年，自 2013 年 1 月至 2016 年 1 月。年利率暫按7.00%確定。貸款抵押物為項目土地使用權(quán)證，面積14511 平米，評估價值萬元。另外由*有限公司提供連帶責(zé)任擔(dān)保，擔(dān)保范圍為主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金和實現(xiàn)債權(quán)的費用。預(yù)計貸款資金一次性到賬，本金按3 年分期償還，利息按季度支付。2014 年 1 月償還本金 20,000.002、 萬元，2015 年 1 月償還本金10,000.00 萬元，2016 年 1 月償還本金10,000.00萬元。四、擔(dān)保公司情況*。五、項目基本情況*項目位于*，項目規(guī)劃用地14511 平米，建筑面積150700 平米。項目包括地下二層，地上裙樓四層和塔樓三棟，總高99.8 米，裙樓幾何尺寸為 95m90m。1 號樓為辦公式公寓，2 號樓為住宅（含部分拆遷戶還建房），3 號樓為四星級賓館。項目規(guī)劃用地性質(zhì)為商業(yè)金融及居住用地，容積率8.29，建筑密度 52.95%，綠地率 15.8%。目前項目已完成施工設(shè)計并已獲得規(guī)劃批準(zhǔn)（已取得土地證，建設(shè)用地規(guī)劃許可證，拆遷許可證，即將取得建設(shè)項目規(guī)劃許3、可證及開工證），已進入地上物拆遷階段。共有160 余戶住戶需要拆遷，其中約 90%的拆遷戶已與我公司訂立拆遷合同并已遷出，其余十余戶如資金到位亦可立即遷出。項目建設(shè)期為3 年，自 2012 年 1 月至 2015 年 1 月。項目公司成立于2001 年 8 月，位于*，注冊（實收）資本*萬元，各股東均以貨幣出資。現(xiàn)股東為*51%，*持股 47%，*持股 2%。法定代表人*。截至 2011 年 9 月，公司資產(chǎn)7000 萬元，全部為開發(fā)成本，負(fù)債4400 萬元，所有者權(quán)益 2600 萬元。六、項目投資估算項目總投資72,035.00 萬元，其中土地征用及拆遷補償費12,000.00 萬元，前期工4、程費2,736.00 萬元，建筑安裝工程費45,600.00 萬元，基礎(chǔ)設(shè)施費1,368.00 萬元，公共設(shè)施配套費 1,507.00 萬元，開發(fā)間接費8,824.00 萬元。項目建設(shè)期預(yù)計3 年，自 2012年 1月至 2015 年 1 月。預(yù)計 2012年完成總投資的30.3%，即完成投資21,849.60 萬元；2013 年完成總投資的51.6%，即完成投資37,196.80 萬元；2014年完成總投資的16.6%，即完成投資11,988.60 萬元；2015 年完成總投資的1.4%，即完成投資 1,000.00 萬元。土地征用及拆遷補償費12,000.00 萬元。項目共占用規(guī)劃面積土地5、使用權(quán)14511 平米，其中項目公司名下土地11283 平米，其余部分待拆遷完成后由省供銷社轉(zhuǎn)入項目本公司名下。地上建筑物大部分歸本公司所有，仍有 160 余戶需要拆遷補償安置，其中約 90%的拆遷戶已與我公司訂立拆遷合同并已遷出，其余十余戶如資金到位亦可立即遷出。土地征用及拆遷補償費包括支付拆遷戶的補償過渡款、*和基于容積率調(diào)整需補繳的土地出讓金以及相關(guān)的稅費，公司前期已投入7000 萬元用于支付上述部分款項。前期工程款2,736.00 萬元，主要包括項目建設(shè)涉及的行政事業(yè)性收費、規(guī)劃設(shè)計費、勘測丈量費、臨時設(shè)施費、預(yù)算編審費等，按建筑安裝工程費投資規(guī)模的6%估算。建筑安裝工程費45,6006、.00 萬元，主要包括土建工程費、安裝工程費和裝修工程費，按每平方 3000 元的單位造價、建筑面積150700 平米相乘確定。基礎(chǔ)設(shè)施費1,368.00 萬元，主要包括道路工程費、供電工程費、給排水工程費、煤氣工程費、供暖工程費、通訊工程費、電視工程費、照明工程費、景觀綠化工程費、環(huán)衛(wèi)工程費、安防職能工程費等，按建筑安裝工程費投資規(guī)模的3%確定。公共設(shè)施配套費1,507.00 萬元，為根據(jù)有關(guān)法規(guī)、產(chǎn)權(quán)及其收益期不屬于項目公司，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出，如鍋爐房、變電所、游泳池等，按建筑面積150700，每平米100 元計算確定。開發(fā)間接費8,824.00 7、萬元，為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，如管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、以及項目融資財務(wù)費用、擔(dān)保費。其中預(yù)計貸款利息4,900.00 萬元，擔(dān)保費2,100.00 萬元。七、項目銷售收入及稅費項目建成后，項目公司擬持有的自有物業(yè)包括商鋪1 層和 4 層、3 號樓賓館。扣除2 號樓拆遷戶還建房部分的面積，預(yù)計項目可售面積為75,000.00 平米，包括裙樓的商鋪2-3 層15,000.00 平米和住宅公寓60,000.00 平米。根據(jù)對*、*以及項目所在地附近房產(chǎn)項目市場的調(diào)查，商鋪的價格預(yù)計平均售價為 35,000.00 元/平米，住宅和公寓的平均售價為11,000.008、 元/平米。預(yù)計項目可售部分可實現(xiàn)收入 118,500.00 萬元。項目銷售期3.5 年，自 2013 年 8 月至 2016 年 1 月。預(yù)計2013 年完成銷售25%，實現(xiàn)收入29,625.00 萬元；預(yù)計2014 年完成銷售40%，實現(xiàn)收入47,400.00萬元；預(yù)計2015 年完成銷售20%，實現(xiàn)收入23,700.00 萬元；2016 年完成銷售15%，實現(xiàn)收入 17,775.00 萬元。與銷售收入直接相關(guān)的稅費包括營業(yè)稅金及附加、土地增值稅、所得稅、印花稅、銷售費用等，預(yù)計發(fā)生各項稅費24,829.00 萬元。各項稅費情況見下表：項目稅費比例金額（萬元）銷售費用8.00%9,480.9、00 營業(yè)稅5.00%5,925.00 城建稅7.00%414.75 教育費附加3.00%177.75 地方教育費附加2.00%118.5 土地增值稅1.20%1,422.00 印花稅0.05%59.25 所得稅25.00%7,231.75 合計24,829.00 八、項目財務(wù)分析項目預(yù)計現(xiàn)金流量表如下：項目2012 年2013 年2014 年2015 年2016 年銷售收現(xiàn)29,625.00 47,400.00 23,700.00 17,775.00 工程投資14,849.60 34,396.80 10,588.60 300.00 支付稅金3,822.44 6,115.90 3,057.9510、 2,293.46 銷售費用2,370.00 3,792.00 1,896.00 1,422.00 經(jīng)營現(xiàn)金流量-14,849.60-10,964.24 26,903.50 18,446.05 14,059.54 投資現(xiàn)金流量借入資金15,000.00 40,000.00 還款資金22,200.00 21,400.00 10,700.00 10,000.00 籌資現(xiàn)金流量15,000.00 17,800.00-21,400.00-10,700.00-10,000.00 凈現(xiàn)金流量150.40 6,835.76 5,503.50 7,746.05 4,059.54 預(yù)計項目實現(xiàn)凈收益24,144.85 萬元，預(yù)計利稅總額36,985.00 萬元，項目內(nèi)部收益率43.87%，靜態(tài)投資回收期2.96 年，動態(tài)投資回收期3.24 年，項目投資收益率30.83%。經(jīng)盈虧平衡測算，當(dāng)項目單位平均售價為8,701.18 元/平米時，項目達(dá)到盈虧平衡。經(jīng)敏感性分析，銷售單價每上升5%，對項目凈收益的影響為18.21%，敏感系數(shù)為3.64；投資規(guī)模每上升5%，對項目凈收益的影響為25.88%，敏感系數(shù)為5.18。