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1、物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定 第一章 總則 第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)行為，有利于企業(yè)公平競(jìng)爭(zhēng)，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理和經(jīng)濟(jì)核算，結(jié)合物業(yè)管理企業(yè)的特點(diǎn)及其管理要求，制定本規(guī)定。除本規(guī)定另有規(guī)定外，物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)行施工、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度。 第二條 本規(guī)定適用于中華人民共和國(guó)境內(nèi)的各類物業(yè)管理企業(yè)(以下簡(jiǎn)稱企業(yè))，包括國(guó)有企業(yè)、集體企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)、外商投資企業(yè)等各類經(jīng)濟(jì)性質(zhì)的企業(yè)；有限責(zé)任公司、股份有限公司等各類組織形式的企業(yè)。其他行業(yè)獨(dú)立核算的物業(yè)管理企業(yè)也適用本規(guī)定。 第二章 代管基金 第三條 代管基金是指企業(yè)接受業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托代管的房屋共用部位維修基金和共用設(shè)施設(shè)備2、維修基金。房屋共用部位維修基金是指專項(xiàng)用于房屋共用部位大修理的資金。房屋的共用部位，是指承重結(jié)構(gòu)部位(包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等)、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、樓內(nèi)存車庫(kù)等。共用設(shè)施設(shè)備維修基金是指專項(xiàng)用于共用設(shè)施和共用設(shè)備大修理的資金。共用設(shè)施設(shè)備是指共用的上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、公用天線、供電干線、共用照明、暖氣干線、消防設(shè)施、住宅區(qū)的道路、路燈、溝渠、池、井、室外停車場(chǎng)、游泳池、各類球場(chǎng)等。第四條 代管基金作為企業(yè)長(zhǎng)期負(fù)債管理。代管基金應(yīng)當(dāng)專戶存儲(chǔ)，專款專用，并定期接受業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的檢查與監(jiān)督。代管基金利息凈收人應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主管理委員會(huì)3、或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人認(rèn)可后轉(zhuǎn)作代管基金滾存使用和管理。 第五條 企業(yè)有償使用業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的管理用房、商業(yè)用房和共用設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)設(shè)立備查帳簿單獨(dú)進(jìn)行實(shí)物管理，并按照國(guó)家法律、法規(guī)的規(guī)定或者雙方簽訂的合同、協(xié)議支付有關(guān)費(fèi)用(如租賃費(fèi)、承包費(fèi)等)。管理用房是指業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人向企業(yè)提供的辦公用房。商業(yè)用房是指業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人向企業(yè)提供的經(jīng)營(yíng)用房。 第六條 企業(yè)支付的管理用房和商業(yè)用房有償使用費(fèi)，經(jīng)業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人認(rèn)可后轉(zhuǎn)作企業(yè)代管的房屋共用部位維修基金；企業(yè)支付的共用設(shè)施設(shè)備有償使用費(fèi)，經(jīng)業(yè)主管理委員會(huì)或者物4、業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人認(rèn)可后轉(zhuǎn)作企業(yè)代管的共用設(shè)施設(shè)備維修基金。 第三章 成本和費(fèi)用 第七條 企業(yè)在從事物業(yè)管理活動(dòng)中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修、管理和服務(wù)等過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)支出，按照國(guó)家規(guī)定計(jì)入成本、費(fèi)用。 第八條 企業(yè)在從事物業(yè)管理活動(dòng)中發(fā)生的各項(xiàng)直接支出，計(jì)入營(yíng)業(yè)成本。營(yíng)業(yè)成本包括直接人工費(fèi)、直接材料費(fèi)和間接費(fèi)用等。實(shí)行一級(jí)成本核算的企業(yè)，可不設(shè)間接費(fèi)用，有關(guān)支出直接計(jì)人管理費(fèi)用。 直接人工費(fèi)包括企業(yè)直接從事物業(yè)管理活動(dòng)等人員的工資、獎(jiǎng)金及職工福利費(fèi)等。直接材料費(fèi)包括企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動(dòng)力、構(gòu)配件、零件、低值易耗品、包裝物等。 間接費(fèi)用包括企業(yè)所屬物業(yè)5、管理單位管理人員的工資、獎(jiǎng)金及職工福利費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)及修理費(fèi)、水電費(fèi)、取暖費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、郵電通訊費(fèi)、交通運(yùn)輸費(fèi)、租賃費(fèi)、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、保安費(fèi)、綠化維護(hù)費(fèi)、低值易耗品攤銷及其他費(fèi)用等。 第九條 企業(yè)經(jīng)營(yíng)共用設(shè)施設(shè)備，支付的有償使用費(fèi)，計(jì)人營(yíng)業(yè)成本。 第十條 企業(yè)支付的管理用房有償使用費(fèi)，計(jì)人營(yíng)業(yè)成本或者管理費(fèi)用。 第十一條 企業(yè)對(duì)管理用房進(jìn)行裝飾裝修發(fā)生的支出，計(jì)入遞延資產(chǎn)，在有效使用期限內(nèi)，分期攤?cè)藸I(yíng)業(yè)成本或者管理費(fèi)用。 第十二條 企業(yè)可以于年度終了，按照年末應(yīng)收帳款余額的0305計(jì)提壞帳準(zhǔn)備金，計(jì)入管理費(fèi)用。企業(yè)發(fā)生的壞帳損失，沖減壞帳準(zhǔn)備金。收回已核銷的壞帳，增加壞帳準(zhǔn)6、備金。不計(jì)提取壞帳準(zhǔn)備金的企業(yè)，發(fā)生的壞帳損失，計(jì)人管理費(fèi)用。收回已核銷的壞帳，沖減管理費(fèi)用。 第四章 營(yíng)業(yè)收入及利潤(rùn) 第十三條 營(yíng)業(yè)收人是指企業(yè)從事物業(yè)管理和其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所取得的各項(xiàng)收人，包括主營(yíng)業(yè)務(wù)收人和其他業(yè)務(wù)收人。 第十四條 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入是指企業(yè)在從事物業(yè)管理活動(dòng)中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修、管理和服務(wù)所取得的收人，包括物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入和物業(yè)大修收人。物業(yè)管理收入是指企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用 人收取的公共性服務(wù)費(fèi)收入、公眾代辦性服務(wù)費(fèi)收入和特約服務(wù)收入。 物業(yè)經(jīng)營(yíng)收人是指企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的房屋建筑物和共用設(shè)施取得的收入，如房屋出租收入和經(jīng)營(yíng)停7、車場(chǎng)、游泳池、各類球場(chǎng)等共用設(shè)施收入。物業(yè)大修收入是指企業(yè)接受業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的委托，對(duì)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行大修取得的收入。 第十五條 企業(yè)應(yīng)當(dāng)在勞務(wù)已經(jīng)提供，同時(shí)收訖價(jià)款或取得收取價(jià)款的憑證時(shí)確認(rèn)為營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。物業(yè)大修收入應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人簽證認(rèn)可后，確認(rèn)為營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。企業(yè)與業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人雙方簽訂付款合同或協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同或者協(xié)議所規(guī)定的付款日期確認(rèn)為營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。 第十六條 企業(yè)利潤(rùn)總額包括營(yíng)業(yè)利潤(rùn)、投資凈收益、營(yíng)業(yè)外收支凈額以及補(bǔ)貼收入。 第十七條 補(bǔ)貼收入是指國(guó)家撥給企業(yè)的政策性虧損補(bǔ)貼和其他補(bǔ)貼8、。 第十八條 營(yíng)業(yè)利潤(rùn)包括主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)和其他業(yè)務(wù)列潤(rùn)。主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)是指主營(yíng)業(yè)務(wù)收人減去營(yíng)業(yè)稅金及附加，再減去營(yíng)業(yè)成本、管理費(fèi)用及財(cái)務(wù)費(fèi)用后的凈額。營(yíng)業(yè)稅金及附加包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)是指其他業(yè)務(wù)收入減去其他業(yè)務(wù)支出和其他業(yè)務(wù)繳納的稅金及附加后的凈額。 第十九條 其他業(yè)務(wù)收入是指企業(yè)從事主營(yíng)業(yè)務(wù)以外的其他業(yè)務(wù)活動(dòng)所取得的收入，包括房屋中介代銷手續(xù)費(fèi)收入，材料物資銷售收入、廢品回收收入、商業(yè)用房經(jīng)營(yíng)收入及無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入等。商業(yè)用房經(jīng)營(yíng)收入是指企業(yè)利用業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的商業(yè)用房，從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)取得的收入，如開(kāi)辦健身房、歌舞廳、美容美發(fā)屋、商店、飲9、食店等經(jīng)營(yíng)收入。 第二十條 其他業(yè)務(wù)支出是指企業(yè)從事其他業(yè)務(wù)活動(dòng)所發(fā)生的有關(guān)成本和費(fèi)用支出。企業(yè)支付的商業(yè)用房有償使用費(fèi)，計(jì)入其他業(yè)務(wù)支出。企業(yè)對(duì)商業(yè)用房進(jìn)行裝飾裝修發(fā)生的支出，計(jì)人遞延資產(chǎn)，在有效使用期限內(nèi)，分期攤?cè)似渌麡I(yè)務(wù)支出。 第五章 附則 第二十一條 本規(guī)定自1998年1月1日起施行。 第二十二條 本規(guī)定由財(cái)政部負(fù)責(zé)解釋和修訂。 物業(yè)管理企業(yè)會(huì)計(jì)核算補(bǔ)充規(guī)定(試行) 一、會(huì)計(jì)科目及使用說(shuō)明 第204號(hào)科目 預(yù)收賬款 1、 本科目核算企業(yè)按合同規(guī)定向有關(guān)單位和個(gè)人預(yù)收的款項(xiàng)，如企業(yè)為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的公共衛(wèi)生清潔、公用設(shè)施的維修保養(yǎng)和保安、綠化等預(yù)收的公共性服務(wù)費(fèi)等。 企業(yè)向有關(guān)單10、位和個(gè)人預(yù)收的款項(xiàng)，2、 借記“銀行存款”科目，貸記本科目；收入實(shí)現(xiàn)時(shí)，借記本科目，貸記“經(jīng)營(yíng)收入”、“其他業(yè)務(wù)收入”科目。有關(guān)單位和個(gè)人補(bǔ)付的款項(xiàng)，借記“銀行存款”等科目，貸記本科目；退回多付的款項(xiàng)，作相反會(huì)計(jì)分錄。 預(yù)收賬款情況不多的公司，也可以將預(yù)收的款項(xiàng)直接記入“應(yīng)收賬款”科目的貸方，不設(shè)本科目。3、本科目應(yīng)按有關(guān)單位和個(gè)人設(shè)置明細(xì)賬。 4、本科目期末貸方余額、反映企業(yè)向有關(guān)單位和個(gè)人預(yù)收的款項(xiàng)；期末如為借方余額，反映應(yīng)由有關(guān)單位和個(gè)人補(bǔ)付的款項(xiàng)。 第205號(hào)科目 代收款項(xiàng) l、本科目核算企業(yè)因代收代交有關(guān)費(fèi)用等應(yīng)付給有關(guān)單位的款項(xiàng)，如代收的水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、有線電視費(fèi)、電話費(fèi)等。企業(yè)受11、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委托代為收取的房租等，也在本科目核算。 2、企業(yè)收到代收的各種款項(xiàng)時(shí)，借記“銀行存款”等科目，貸記本科目；交給有關(guān)單位時(shí)，借記本科目，貸記“銀行存款”等科目。收取代辦手續(xù)費(fèi)等服務(wù)收入時(shí)，借記本科目，貸記“經(jīng)營(yíng)收入”科目。 3、本科目應(yīng)按代收代交費(fèi)用種類設(shè)置明細(xì)帳。 4、本科目貸方余額，反映企業(yè)尚未支付的代收款項(xiàng)。 第209號(hào)科目 其他應(yīng)付款 1、本科目核算企業(yè)應(yīng)付、暫收其他單位或個(gè)人的款項(xiàng)，如物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人入住時(shí)或人住后準(zhǔn)備進(jìn)行裝修時(shí)，企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人收取的可能因裝修而發(fā)生的毀損修復(fù)、安全等方面費(fèi)用的保證金等。 2、發(fā)生的各種應(yīng)付、暫收款項(xiàng)，借記“銀行存款”等科目，貸記本12、科目；支付時(shí)，借記本科目，貸記“銀行存款”等科目。 3、本科目應(yīng)按債權(quán)人或應(yīng)付、暫收款項(xiàng)的類別設(shè)置明細(xì)賬。 4、本科目期末余額，反映企業(yè)尚未支付的其他應(yīng)付款。 第281號(hào)科目 代管基金 1、本科目核算企業(yè)接受委托管理的房屋共同部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金。 2、企業(yè)收到代管基金時(shí)，借記“銀行存款代管基金存款”科目，貸記本科目。企業(yè)收到銀行計(jì)息通知，屬于代管基金存款的利息收入，借記“銀行存款代管基金存款”科目，貸記本科目。 企業(yè)有償使用產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主共用的商業(yè)用房和共用設(shè)施設(shè)備，應(yīng)負(fù)擔(dān)的有關(guān)費(fèi)用，如租賃費(fèi)、承包費(fèi)、有償使用費(fèi)等，應(yīng)按受益對(duì)象，借記“經(jīng)營(yíng)成本”、“管理費(fèi)用”、“其他業(yè)務(wù)支出”科目，貸13、記本科目。 代管基金按規(guī)定用途使用，應(yīng)分別以下兩種情況進(jìn)行處理： 由本企業(yè)承接房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備大修、更新、改造任務(wù)的，實(shí)際發(fā)生的工程支出，借記“物業(yè)工程”科目，貸記“銀行存款”、“庫(kù)存材料”等有關(guān)科目；工程完工，其工程款經(jīng)業(yè)主要員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人簽證認(rèn)可后進(jìn)行轉(zhuǎn)賬，借記本科目，貸記“經(jīng)營(yíng)收入物業(yè)大修收入”科目；結(jié)轉(zhuǎn)已完物業(yè)工程成本。借記“經(jīng)營(yíng)成本”科目，貸記“物業(yè)工程”科目。 由外單位承接大修任務(wù)的，工程完工，其工程款經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人簽證認(rèn)可后與承接單位進(jìn)行結(jié)算，借記本科目，貸記“銀行存款”等科目。 3、本科目應(yīng)按單幢房屋設(shè)置明細(xì)賬。 4、本科目期末貸方余額14、，反映代管基金的結(jié)余。 第411號(hào)科目 物業(yè)工程 1、本科目核算企業(yè)承接物業(yè)工程所發(fā)生的各項(xiàng)支出。 企業(yè)對(duì)業(yè)主要員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的管理用房、商業(yè)用房進(jìn)行裝飾裝修發(fā)生的支出，也在本科目核算。 2、企業(yè)承接的房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備大修、更新、改造工程發(fā)生的各項(xiàng)支出，借記本科目，代記“銀行存款”、“庫(kù)存材料”等科目。工程完工，其工程款經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人簽證認(rèn)可后進(jìn)行轉(zhuǎn)賬，借記“代管基金”科目，貸記“經(jīng)營(yíng)收入物業(yè)大修收入”科目；結(jié)轉(zhuǎn)已完物業(yè)工程成本，借記“經(jīng)營(yíng)成本”科目，貸記本科目。企業(yè)對(duì)業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的管理用房、商業(yè)用房進(jìn)行裝飾裝修發(fā)生的支出，15、借記本科目，貸記“銀行存款”、“庫(kù)存材料”等有關(guān)科目，工程完工結(jié)轉(zhuǎn)成本，借記“遞延資產(chǎn)”科目，貸記本科目。 3、本科目應(yīng)按工程項(xiàng)目設(shè)置明細(xì)賬。4、本科目期末借方余額，反映在建工程的實(shí)際成本。 5、企業(yè)可以根據(jù)實(shí)際業(yè)務(wù)需要，增設(shè)相應(yīng)的科目。 第501號(hào)科目 經(jīng)營(yíng)收入 1、本科目核算企業(yè)在物業(yè)管理(主營(yíng)業(yè)務(wù))活動(dòng)中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修、管理和服務(wù)等勞務(wù)而取得的各項(xiàng)收入，包括物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入和物業(yè)大修收入。物業(yè)管理收入是指企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人收取的公共性服務(wù)收入、公眾代辦性服務(wù)費(fèi)收人和特約服務(wù)收入。 物業(yè)經(jīng)營(yíng)收人是指企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的房屋、建筑物和16、共用設(shè)施取得的收入，如房屋出租收入和經(jīng)營(yíng)停車場(chǎng)、游泳池、各類球場(chǎng)等共用設(shè)施收入。物業(yè)大修收入是指企業(yè)接受業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的委托，對(duì)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行大修取得的收入。 2、企業(yè)取得的各項(xiàng)收入，應(yīng)按下列原則確認(rèn)： 企業(yè)應(yīng)當(dāng)在勞務(wù)已經(jīng)提供，同時(shí)收訖價(jià)款或取得收取價(jià)款的憑證時(shí)確認(rèn)為營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。物業(yè)大修收入應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人簽證認(rèn)可后，確認(rèn)為營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)；企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人雙方簽訂付款合同或協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同或者協(xié)議所規(guī)定的付款日期確認(rèn)為營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。 3、企業(yè)為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供公共性服務(wù)、公眾代辦性服務(wù)以及特約服務(wù)而取17、得的物業(yè)管理收入，借記“銀行存款”、“應(yīng)收賬款”等科目，貸記本科目。企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的房屋、建筑物和共用設(shè)施取得的物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入，借記“銀行存款”、“應(yīng)收賬款”等科目，貸記本科目。企業(yè)承接房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備大修工程，工程完工，其工程款經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人簽證認(rèn)可后進(jìn)行轉(zhuǎn)賬，借記“代管基金”科目，貸記本科目。 4、本科目應(yīng)按經(jīng)營(yíng)收入的種類設(shè)置明細(xì)賬，如“物業(yè)管理收人”、“物業(yè)經(jīng)營(yíng)收人”、“物業(yè)大修收入”等，其中“物業(yè)管理收入”，企業(yè)可以根據(jù)實(shí)際管理需要，按照物業(yè)管理收人的組成內(nèi)容(如來(lái)源渠道等)設(shè)置明細(xì)賬，進(jìn)行明細(xì)核算。 5、期末，應(yīng)將本科目的余額18、轉(zhuǎn)入“本年利潤(rùn)”科目，結(jié)轉(zhuǎn)后本科目應(yīng)無(wú)余額。 第502號(hào)科目 經(jīng)營(yíng)成本 l、本科目核算企業(yè)物業(yè)管理、物業(yè)經(jīng)營(yíng)、物業(yè)大修等應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的經(jīng)營(yíng)成本。企業(yè)所屬物業(yè)管理單位在經(jīng)營(yíng)中發(fā)生的管理人員的工資、獎(jiǎng)金及職工福利費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)及修理費(fèi)、水電費(fèi)、取暖費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、郵電通訊費(fèi)、交通運(yùn)輸費(fèi)、租賃費(fèi)、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、保安費(fèi)、綠化維護(hù)費(fèi)、低值易耗品攤銷及其他費(fèi)用等間接費(fèi)用，記人“管理費(fèi)用”科目，不在本科目核算。 2、企業(yè)為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供公共性服務(wù)、公眾代辦性服務(wù)及特約服務(wù)所發(fā)生的直接費(fèi)用，直接記人本科目，借記本科目，貸記“銀行存”、“庫(kù)存材料”、“應(yīng)付賬款”等科目。企業(yè)經(jīng)營(yíng)物業(yè)應(yīng)付給物業(yè)19、產(chǎn)權(quán)人、使用人的租賃費(fèi)、承包費(fèi)等，直接記人本科目，借記本科目，貸記“代管基金”或“應(yīng)付賬款”科目。月份終了，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)已完物業(yè)工程成本，借記本科目，貸記“物業(yè)工程”科目。 3、本科目的明細(xì)核算應(yīng)與經(jīng)營(yíng)收入的明細(xì)核算相對(duì)應(yīng)。 4、期末，應(yīng)將本科目的余額轉(zhuǎn)入“本年利潤(rùn)”科目，結(jié)轉(zhuǎn)后，本科目應(yīng)無(wú)余額。 第511號(hào)科目 其他業(yè)務(wù)收入 1、本科目核算企業(yè)除主營(yíng)業(yè)務(wù)以外的其他業(yè)務(wù)活動(dòng)所取得的收入。包括房屋中介代銷手續(xù)費(fèi)收入、材料物資銷售收入、廢品回收收人、商業(yè)用房經(jīng)營(yíng)收入及無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入等。商業(yè)用房經(jīng)營(yíng)收入是指企業(yè)利用業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的商業(yè)用房，從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)取得的收入，如開(kāi)辦健身20、房、歌舞廳、美容美發(fā)商店、飲食店等經(jīng)營(yíng)收人。其他業(yè)務(wù)收入的確認(rèn)原則，與主營(yíng)業(yè)務(wù)收人確認(rèn)原則相同。 2、企業(yè)取得的各項(xiàng)其他業(yè)務(wù)收人，借記“銀行存款”、“應(yīng)收賬款”等科目，貸記本科目。 3、本科目應(yīng)按其他業(yè)務(wù)的種類設(shè)置明細(xì)賬，如“房屋中介代銷手續(xù)費(fèi)收入”、“物資銷售收入”、“廢品回收收入”、“商業(yè)用房經(jīng)營(yíng)收入”等。 4、期末，應(yīng)將本科目的余額轉(zhuǎn)入“本年利潤(rùn)”科目，結(jié)轉(zhuǎn)后本科目應(yīng)無(wú)余額。 第512號(hào)科目 其他業(yè)務(wù)支出 l、本科目核算企業(yè)除主營(yíng)業(yè)務(wù)以外的其他業(yè)務(wù)所發(fā)生的各項(xiàng)支出，包括為銷售商品、提供勞務(wù)而發(fā)生的相關(guān)成本、費(fèi)用、以及相關(guān)稅金及附加等。 2、企業(yè)發(fā)生的其他業(yè)務(wù)支出，借記本科目，貸記“應(yīng)付工21、資”、“銀行存款”、“應(yīng)交稅金”、“其他應(yīng)交款”、“代管基金”等科目。 3、本科目應(yīng)按其他業(yè)務(wù)的種類設(shè)備明細(xì)賬，如“房屋中介代銷手續(xù)費(fèi)支出”、“物資銷售成本”、“廢品回收成本”、“商業(yè)用房經(jīng)營(yíng)支出”等。 4、期末，應(yīng)將本科目的余額轉(zhuǎn)入“本年利潤(rùn)”科目，結(jié)轉(zhuǎn)后本科目應(yīng)無(wú)余額。 二、會(huì)計(jì)報(bào)表的編制說(shuō)明 1、在資產(chǎn)負(fù)債表“住房周轉(zhuǎn)金”項(xiàng)目下增設(shè)“代管基金”項(xiàng)目，反映企業(yè)接受委托管理的房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金的結(jié)余。本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)“代管基金”科目的期末貸方余額填列。 2、“物業(yè)工程”科目的期末余額在資產(chǎn)負(fù)債表“存貨”項(xiàng)目中反映。 3、“代收款項(xiàng)”科目的期末余額，在資產(chǎn)負(fù)債表“其他流動(dòng)負(fù)債”項(xiàng)目22、中反映。維新物業(yè)收費(fèi)系統(tǒng)功能介紹：針對(duì)物業(yè)公司的實(shí)際情況開(kāi)發(fā)，軟件功能涵蓋物業(yè)公司日常收費(fèi)、報(bào)修、物料、租賃、行政辦公管理工作全過(guò)程。適用于小區(qū)物業(yè)管理、寫字樓物業(yè)管理、資產(chǎn)租賃管理、物業(yè)教學(xué)（培訓(xùn)）、物業(yè)收費(fèi)管理、公寓管理、學(xué)校、園區(qū)、物業(yè)公司協(xié)同辦公管理。軟件功能模塊有：資料管理、財(cái)務(wù)管理、微信交費(fèi)報(bào)修投訴、報(bào)修、租賃管理、日常工作、行政辦公、統(tǒng)計(jì)報(bào)表、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)管理、系統(tǒng)管理。軟件自99年面市以來(lái)，已應(yīng)用于全國(guó)3000多家企業(yè)，并得到用戶好評(píng)。二、 維新物業(yè)協(xié)同辦公管理系統(tǒng)特點(diǎn)1. 物業(yè)資料可以直接從Excel 文件導(dǎo)入，也可以由系統(tǒng)按設(shè)定規(guī)則生成房間號(hào)后批量錄入套內(nèi)面積、建筑面積等信息，23、物業(yè)資料還可以導(dǎo)出到Excel 文件，如圖： 2. 住戶資料可以直接從Excel 文件導(dǎo)入，房間儀表及初始讀數(shù)也可以直接從Excel 文件導(dǎo)入，可以批量設(shè)置各房間應(yīng)收費(fèi)用項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，如圖： 3. 同時(shí)記錄房間業(yè)主信息和租賃住戶信息，支持同一房間多人分別繳納不同費(fèi)用或多人按比例繳納同一費(fèi)用，不僅適合住宅收費(fèi)，也適合商業(yè)、公寓等收費(fèi)，如圖： 4. 把收費(fèi)項(xiàng)目分為周期類、走表類、一次性三類，每種費(fèi)用可以設(shè)定取整位數(shù)，同一費(fèi)用可以根據(jù)需要增加收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)支持公式定義，可以靈活設(shè)置計(jì)費(fèi)周期等，如圖： 5. 收費(fèi)界面列表顯示和圖文顯示兩種方式并存，其中圖文顯示方式對(duì)每棟樓的各房間業(yè)主、欠費(fèi)等信息24、一目了然，如圖： 6. 同一住戶在同一管理區(qū)有多個(gè)物業(yè)時(shí)，收他名下的任何一個(gè)物業(yè)的費(fèi)用也會(huì)把他名下的所有物業(yè)的費(fèi)用顯示出來(lái)，便于一起收費(fèi)，也可以分開(kāi)收費(fèi)，同時(shí)也可以根據(jù)需要添加應(yīng)收費(fèi)用，如圖： 7.支持費(fèi)用預(yù)收，便于住戶根據(jù)需要預(yù)交各種費(fèi)用；支持多種結(jié)算方式收費(fèi)，便于住戶根據(jù)需要選擇，有利于提高費(fèi)用收回率；支持零頭結(jié)轉(zhuǎn)，減少找零煩瑣，如圖： 8. 支持費(fèi)用托收，減少窗口收費(fèi)壓力，同時(shí)方便住戶選擇多種交費(fèi)方式。物業(yè)公司和銀行或企業(yè)簽委托收款協(xié)議，住戶再和物業(yè)公司簽同意托收協(xié)議，就可以通過(guò)銀行托收或工資劃賬方式繳納費(fèi)用，如圖： 9. 住戶費(fèi)用臺(tái)賬集中顯示年度每月住戶費(fèi)用情況（包含：應(yīng)收、減免、已付25、尚欠）以及年末累計(jì)費(fèi)用情況（包含：應(yīng)收、減免、已付、尚欠），如圖： 10. 住戶欠費(fèi)開(kāi)機(jī)自動(dòng)提醒，便于查詢催繳、打印欠款催收單；出租合同到期自動(dòng)提醒，便于及時(shí)續(xù)簽；待辦事務(wù)提醒，便于及時(shí)處理，如圖： 11. 操作權(quán)限管理細(xì)到每個(gè)按鈕、每個(gè)報(bào)表，便于根據(jù)工作需要授權(quán)，如圖： 12. 可以給每個(gè)操作人員授權(quán)不同的管理區(qū)，操作人員只能看到已授權(quán)管理區(qū)的信息，不能看到未授權(quán)管理區(qū)的信息，如圖： 三、 票據(jù)格式系統(tǒng)既可以直接打印票據(jù)，也可以套打票據(jù)，提供三種格式供選擇，如圖： 四、應(yīng)用方案一：?jiǎn)螜C(jī)使用（一臺(tái)電腦使用）適合中小規(guī)模的物業(yè)管理企業(yè)或嘗試開(kāi)展計(jì)算機(jī)信息化管理的企業(yè)，通過(guò)電腦管理小區(qū)物業(yè)資料及26、住戶檔案、打印物業(yè)收費(fèi)憑據(jù)、催款單。使用計(jì)算機(jī)管理所有物業(yè)收費(fèi)數(shù)據(jù)，便于數(shù)據(jù)查詢統(tǒng)計(jì)、欠款催收，有利于提高企業(yè)形象，規(guī)范企業(yè)業(yè)務(wù)管理。只需要配備計(jì)算機(jī)1臺(tái)、票據(jù)打印機(jī)1臺(tái)。 五、應(yīng)用方案二：同一辦公網(wǎng)多臺(tái)電腦共享數(shù)據(jù)庫(kù)使用適合中等及以上規(guī)模的物業(yè)管理區(qū)，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所集中在一個(gè)地方，所有參與使用物業(yè)軟件的計(jì)算機(jī)都集中在一個(gè)辦公網(wǎng)內(nèi)。檔案管理、財(cái)務(wù)收款、經(jīng)理管理等崗位分開(kāi)，各行其責(zé)，嚴(yán)格按照規(guī)范流程管理。為了數(shù)據(jù)安全及運(yùn)行穩(wěn)定，建議單獨(dú)配置數(shù)據(jù)庫(kù)服務(wù)器，見(jiàn)網(wǎng)絡(luò)示意圖： 六、應(yīng)用方案三：多個(gè)管理區(qū)聯(lián)網(wǎng)共享數(shù)據(jù)庫(kù)使用適合企業(yè)的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所分散在不同的地方(有多個(gè)管理區(qū))，每個(gè)地方都能上ADSL或?qū)拵В?7、議服務(wù)器端帶寬在6M或以上，遠(yuǎn)程客戶端帶寬在4M或以上，考慮到不同網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng)商主干網(wǎng)之間交換速度影響，最好是服務(wù)器端和各遠(yuǎn)程端用同一運(yùn)營(yíng)商提供的網(wǎng)絡(luò)。數(shù)據(jù)庫(kù)集中在總部或使用計(jì)算機(jī)較多的地方，要考慮便于管理且不常停電等因素。服務(wù)器端應(yīng)配上網(wǎng)路由器，內(nèi)存建議4G或以上，所有上網(wǎng)電腦建議安裝殺毒軟件。服務(wù)器與遠(yuǎn)程計(jì)算機(jī)之間組建VPN網(wǎng)，可以通過(guò)VPN路由器組網(wǎng)聯(lián)結(jié)，也可以通過(guò)VPN軟件聯(lián)結(jié)。其中用VPN軟件聯(lián)結(jié)最經(jīng)濟(jì)，只需要增購(gòu)一套VPN軟件就可以實(shí)現(xiàn)了。 見(jiàn)網(wǎng)絡(luò)示意圖： 七、應(yīng)用方案四：多個(gè)管理區(qū)共享租用數(shù)據(jù)庫(kù)使用適合企業(yè)的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所分散在不同的地方(有多個(gè)管理區(qū))，每個(gè)地方都能上ADSL或?qū)拵Вㄗh上網(wǎng)帶寬在4M或以上。租用電信機(jī)房數(shù)據(jù)庫(kù)，不用配置服務(wù)器和組建VPN網(wǎng)絡(luò)，節(jié)約了很大筆硬件和網(wǎng)絡(luò)投資。見(jiàn)網(wǎng)絡(luò)示意圖：