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1、1(實戰篇)2022/7/19此處添加公司信息2房地產、地產、房產與房地產業第一節一、房地產是房產和地產的總稱由于不能移動、也稱不動產。是指土地及附著在土地上的人工構筑物和建筑物及其附帶的各種權利（所有權、管理權、轉主權等）。房地產在物質上有三種存在形態：單純的土地、單純的房屋、土地房屋的綜合體。房地產的特性4房地產位置的固定性房地產地域的差別性房地產的高值耐久性房地產的保值增值性二、房 產是指房屋財產，是經濟形態，在法律上有明確的權屬關系，在不同的所有者和使用者之間可以進行出租、出售或自用或作其他用途的房屋。如住宅、產房、倉庫、辦公樓、商鋪等。具體劃分為：商品房和非商品房；住宅房和非住宅房。2、房 屋是建造在土地之上的建筑產品，供人們社會生活、生產使用的建筑物，房屋與房產的根本區別就是其產權屬性。房屋是指房屋的自然形態，房產的房屋經濟形態。房產的三大特性房產包含其占據的地產，房依地建、地產不可分：房產具有一般商品的交易屬性；具有使用和所有權，并且都可以進入市場買賣。三、地 產地產概念：是指土地財產，在法律上有明確的權屬關系，地產包含地面及其上下空間，地產與土地的根本區別也就是有無權屬關系。在我國地產分為國有和集體所有兩種類。其用途：工業用地、商業用地、鐵路用地、軍事用地、住宅用地、耕地、林地等。土地制度（所有權和使用權分離）土地所有權我國土地所有制公有制：國家和集體兩種形式，其他任何3、個人或組織對土地都不享有所有權。土地所有制的權利：占有、使用、收益、處分等。國有土地：城市市區的土地、農村和郊區中依法沒收、征購、收歸國有的土地；國家未確定為集體所有的林地、草地、山嶺、沙灘及其它土地。土地制度（所有權和使用權分離）集體土地：農村和城市郊區的土地（除法律規定于國家所有的以外），包括農村宅基地、自留地、自留山、農村集體土地。農村集體土地，不允許直接進行房地產開發經營，必須先征收入國有后方可進行。土地使用權取得的方式：（出讓、轉讓、劃撥）土地使用權的含義：國家將土地所有權在一定年限內出讓給 土地使用者，由于使用向國家支付使用權出讓金的行為。土地使用出讓最高年限按下列用途確定居住用地4、七十年；工業用地五十年；教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年；商業、旅游、娛樂用地四十年；綜合或其他用地五十年；另外，加油站、加氣站用地為三十年。土地使用權轉讓土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為轉讓時，土地使用權出讓合同和登記文件中載明的權利、義務隨之轉移；其他上建筑物其他附著物所有權隨之轉讓；同樣地上的建筑物、其他附著物的轉讓時附著物使用范圍的土地使用權也隨之轉讓。地使用權劃撥地使用權劃撥政府無償把土地撥給使用者使用的一種行為國家機關用地、軍事用地、城市基礎設施用地、公益事業用地、政策性扶持項目都屬于土地使用權劃撥范圍。以無償劃撥取得的土地使用權，其出讓須經政府及土地管理5、部門同意，補交出讓金后方可進行轉讓、出租和抵押。地產的特性1、房地不可分 2、固定性 3、區域性 4、不可再生性 5、唯一性 6、消費與投資的雙重性 7、消耗持久性8、流通的權屬性 9、投資大變現性的風險性 10、增值性房地產業房地產業是指從事房地產開發建設、租售經營以及與此緊密相關的中介服務，如融資、評估、置換、裝飾、維修、物業管理等經濟活動的產業，是國民經濟中兼有生產和服務兩種功能的獨立產業部門。房地產業經濟活動的領域包括：土地開發和再開發；地產經營；房屋開發；房地產經營，包括房地產買賣租賃、抵押等；房地產中介服務；房地產物業管理服務；房地產金融，包括信貸、保險和房地產金融資產投資等。房地6、產業與建筑業的關系房地產業和建筑業之間既有區別又有密切的聯系，建筑業是屬于第三產業，屬于物質生產部門。房地產則兼有開發、經營、管理和服務等多種性質，屬于第三產業，一般將從事房地產開發和經營的企業和組織稱為開發商，將從事房屋建設和設備安裝的企業稱為建筑商和承包方。房地產經濟活動的特點從國民經濟來看，房地產是一個先導、基礎性并具有支柱產業特性的行業；從地區經濟來看，房地產是一個區域差異巨大，級差收益明顯的行業；從投資過程來看，房地產是一個高投資、高風險、贏利水平可能較高但又難以確定的行業；從行業特性上看，房地產是一個具有綜合性和高度關聯性的行業；從社會經濟方面來看，房地產受政府政策影響很大，是法律7、制度緊密相關的行業。房地產在國民經濟體系中的地位房地產業是歸屬于第三產業的一個重要部門，房地產是整個國民經濟的重要組成部分，它的發展既受到國民經濟的制約，又能促進國民經濟快速、協調、穩定增長。房地產是國民經濟的支柱產業。支柱產業的條件產業關聯度大，帶動效應強；其增加值在國民總值占5%以上；符合產業結構演進的方向，有利于結構優化；在國民經濟發展中處于舉足輕重的重要地位。2022/7/19此處添加公司信息21房地產開發經營的程序和房地產企業第二節一、房地產開發經營的主要階段和過程根據房地產生產和再生產運行順序，以及各階段經營管理的內容，房地產開發經營大體可以劃分為七個階段或運行過程1、建設工程項目8、設立和企業組建2、房地產建設工程項目規劃和審批3、房地產使用權的取得4、征地與拆遷5、工程建設與管理6、房地產的租售管理7、房地產的物業管理二、房地產開發經營的基本程序1、土地出讓與“批租辦”簽定土地出讓合同；現場勘察、土地評估交納地價“地籍科”看現場、填表申請、審查、登報、發放土地使用證；2、計委立項由“商品化辦公室”打報告，計委批準立項，發放計委立項批文；二、房地產開發經營的基本程序3、建設用地規劃許可證提供開發小區規劃方案，規劃局審核發放建設用地規劃許可證；4、建筑工程規劃許可證提供施工圖，由規劃局建筑規劃科牽頭十家聯審，現場勘察，審核資料，發放建筑工程規劃許可證；5、施工單位辦理進場手9、續，開始施工；6、辦理商品房預售許可證開始銷售；三、房地產開發經營企業的類型根據企業在房地產開發經營管理活動中經營管理的對象和范圍不同，可以把房地產企業分為四大類：開發經營企業：房地產開發經營管理企業，是通過市場調查可行性研究以及其他前期工作和項目工程建設，在一個特定的地點和預期的時間內，把資本轉換成房地產商品，然后通過銷售回收投資取得利潤的企業。三、房地產開發經營企業的類型中介組織企業：在房地產投資建設、交易、消費、物業管理等各個環節或階段中，為當事人提供中間服務的經營活動，就是房地產中介。物業管理企業：物業管理是適應市場經濟規律需要的社會化、專業化、企業化、經營型的房地產管理模式，它不僅能10、延長房地產商業產品的自然壽命，提高使用的經濟壽命使房地產保值增值，而且能給使用者提供各種服務，滿足房地產所有人和使用人的需要。房地產金融企業：金融機構中專門從事房地產信貸的機構，以及住宅貸款銀行稱作房地產金融企業。2022/7/19此處添加公司信息27房地產價格與房地產價格管理 第三節一、房地產價格的特點土地價格是房地產價格的構成部分，由于土地價格不等同于土地的價值，而是地租的資本化收入，從而也使房地產價格不是完全由勞動形成的價值決定的價格，因此這部分價格具有特殊的運動規律，與普通商品的價格有許多不同的地方，由此形成它的一系列的特點：由于土地價格是地租的資本化收入，因此土地價格不是由價值決定的11、而是由地租和利息決定的。由于土地的有限性，土地價格的主要由土地的需求決定的。由于土地位置的不動性，就使房地產（土地）的價格具有地方性由于土地位置的不動性和固定性，以及自然的差別性，使房地產（土地）價格具有個別性由于土地的有限性，以及對土地的需求不斷增長的特性，決定了土地（房地產）價格隨著社會經濟的發展總是不斷在上漲的，或者說土地價格具有不斷上漲的趨勢。影響房地產價格的因素1、經濟因素 2、物理因素 3、環境因素 4、行政和政策因素 5、社會因素 6、心理因素 7、國際因素 三、房地產價格的種類地產價格、房產價格、房地產價格地產價格：即土地價格，簡稱地價房產價格：房屋本身的價格，這種價格的原始形12、態就是房屋的造價，即在建筑房屋花費的勞動所形成的價格。房地產價格：就是把房地產結合在一起所形成的價格，也就是地產價格和房產價格的綜合體。這三種價格形態存在的基礎就是：單純的地產；單純的房產；房地產的綜合體。房地產理論價格、評估價格、市場價格房地產的理論價格：就是經濟理論中所說的，由房地產的價值決定價格。房地產評估價格：是根據一定的估價理論和估價方法，依據一定的估價程序，評估出來的房地產的價格。房地產市場價格：是房地產商品在市場交易中形成的價格，這是房地產的買賣價格，簡稱房地產的時常價格。房地產市場價格可以分為公平價格和非公平價格：房地產理論價格、評估價格、市場價格公平價格：是交易雙方在正常的情13、況下，即在沒有外力影響 和干涉下形成的價格。非公平價格：是在外力的干涉和影響下形成的價格。外部因素主要是指不了解情況、壟斷、以及外部強制力等。房地產理論價格、房地產評估價格是房地產市場價格形成的依據或運行的基礎。所有權價格、使用權價格所有權價格：在房地產買賣過程中，不僅轉移房地產的使用權，而且轉移了房地產的所有權，這樣形成的價格就是房地產所有權的價格。房地產使用權價格：房地產在買賣過程中，不轉移房地產所有權，只轉移房地產使用權，這樣的價格就是房地產使用權價格。協議價格、招標價格、拍賣價格協議價格：以協議方式出讓土地使用權，土地價格就采用了協議價格的形態。招標價格：以招標方式出讓土地所有權的，土14、地價格就采取了招標形態。拍賣價格：以拍賣方式出讓土地使用權的土地價格就采取了拍賣價格的形態。基準地價、標定地價、市場地價基準地價：國家為了發展房地產經濟，發展房地產市場，以及對房地產市場進行有力的調控，在對城市土地分等定級的基礎上，對各級土地確定一個最基本的價格，就是基準地價。也稱為土地出讓的底價。標定地價：是在基準地價的基礎上，考慮了每塊土地的具體情況，也就是說考慮了影響土地價格的其他因素而確定的土地的價格，標定地價接近于土地的市場價格。土地市場價格：是指在土地市場的交易過程中形成的價格。這是土地現實的價格。土地的基準價格，是土地的標定價格和土地的市場價格的基礎.四、房地產價格購成1、征地補15、償費：土地補償費、青苗補償費、集體財產補償費、超轉人員補償費、農轉工人員級差補貼、菜田基金、安置勞動力補償、平地補助費、私人財產補償費。2、拆遷安置補償費：私房作價、地上物補償費、搬家費、拆房費、碴土清理費、臨時設施費、周轉房費、農戶住房原拆原建費、單位拆遷費、安置用房費。3、其他土地開發費：三通一平費、勘察設計費、拆遷征地管理費。4、住宅建筑安裝工程費：住宅建筑安裝工程造價。5、附屬工程費：附屬工程包括指煤氣調壓站、熱力點、開閉所、變室、鍋爐房、高壓水泵房等。6、室外工程費：附屬工程指上水、污水、雨水、電力、電信、熱力、煤氣、庭院、圍墻、人防出 入口等。7、公共配套工程費：公共配套工程指幼兒園、文化站、中小學、衛生站、門診部、副食店、蔬菜店、書店、小飯鋪、浴池、街道辦事處、居民委員會、派出所、工商稅務所、房管所、市政管理用房等。8、環衛綠化工程費：綠化費、綠地、公共廁所等。9、政府性收費及“四源”費：“四源”費包括煤氣廠、熱力廠、自來水廠、污水處理廠。10、土地出讓金大市政費。11、兩稅一費：營業稅、城市建設維護稅、教育附加費。12、管理費。13、利潤。謝謝大家2022/7/19此處添加公司信息38