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1、房地產直銷策劃方案房地產直銷方案1 一個好的房地產營銷方案必須有一個好的計劃書，以在整體上把握整個營銷活動。市場營銷計劃更注重產品與市場的關系，是指導和協調市場營銷努力的主要工具、房地產公司要想提高市場營銷效能，必須學會如何制訂和執行正確的市場營銷計劃。1.房地產營銷計劃的內容在房地產市場營銷中，制訂出一份優秀的營銷計劃十分重要。一般來說，市場營銷計劃包括：1.計劃概要：對擬議的計劃給予扼要的綜述，以便管理部分快速瀏覽。2.市場營銷現狀：提供有關市場，產品、競爭、配銷渠道和宏觀環境等方面的背景資料。3.機會與問題分析：綜合主要的機會與挑戰、優劣勢、以及計劃必須涉及的產品所面臨的問題。4.目標：2、確定計劃在銷售量、市場占有率和盈利等領域所完成的目標。5.市場營銷策略：提供用于完成計劃目標的主要市場營銷方法。6.行動方案：本方案回答將要做什么?誰去做?什么時候做?費用多少?7.預計盈虧報表：綜述計劃預計的開支本文來源：8.控制：講述計劃將如何監控。一、計劃概要計劃書一開頭便應對本計劃的主要目標和建議作一扼要的概述，計劃概要可讓高級主管很快掌握計劃的核心內容，內容目錄應附在計劃概要之后。二、市場營銷現狀計劃的這個部分負責提供與市場、產品、競爭、配銷和宏觀環境有關的背景資料。1.市場情勢應提供關于所服務的市場的資料，市場的規模與增長取決于過去幾年的總額，并按市場細分地區細分來分別列出，而且還3、應列出有關顧客需求、觀念和購買行為的趨勢。2.產品情勢應列出過去幾年來產品線中各主要產品的銷售量、價格、差益額和純利潤的資料。3.競爭情勢主要應辨明主要的競爭者并就他們的規模、目標、市場占有率、產品質量、市場營銷策略以及任何有助于了解其意圖和行為的其他特征等方面加以闡述。4.宏觀環境情勢應闡明影響房地產未來的重要的宏觀環境趨勢，即人口的、經濟的、技術的、政治法律的、社會文化的趨向。三、機會與問題分析應以描述市場營銷現狀資料為基礎，找出主要的機會與挑戰、優勢與劣勢和整個營銷期間內公司在此方案中面臨的問題等。經理應找出公司所面臨的主要機會與挑戰指的是外部可能左右企業未來的因素。寫出這些因素是為了要4、建議一些可采取的行動，應把機會和挑戰分出輕重急緩，以便使其中之重要者能受到特別的關注。【房地產銷售計劃書范文三篇】房地產銷售計劃書范文三篇。只要按照上面的銷售計劃來工作，即使不能夠回到前幾年銷售高峰的時候，也會回到一個不錯的境界，因為我們是根據我們最實際的情況來工作的，這樣我們的銷售工作才會做到最好。相信我們的國家經濟一定會很快的恢復過來，而我們的房地產市場一定會恢復繁榮!房地產銷售計劃書三：一個好的房地產營銷方案必須有一個好的計劃書，以在整體上把握整個營銷活動。市場營銷計劃更注重產品與市場的關系，是指導和協調市場營銷努力的主要工具、房地產公司要想提高市場營銷效能，必須學會如何制訂和執行正確的5、市場營銷計劃。房地產營銷計劃的內容在房地產市場營銷中，制訂出一份優秀的營銷計劃十分重要。一般來說，市場營銷計劃包括計劃概要：對擬議的計劃給予扼要的綜述，以便管理部分快速瀏覽。2.市場營銷現狀：提供有關市場，產品、競爭、配銷渠道和宏觀環境等方面的背景資料。3.機會與問題分析：綜合主要的機會與挑戰、優劣勢、以及計劃必須涉及的產品所面臨的問題。4.目標：確定計劃在銷售量、市場占有率和盈利等領域所完成的目標。5.市場營銷策略：提供用于完成計劃目標的主要市場營銷方法。6.行動方案：本方案回答將要做什么?誰去做?什么時候做?費用多少?7.預計盈虧報表：綜述計劃預計的開支。8.控制：講述計劃將如何監控。一、6、計劃概要計劃書一開頭便應對本計劃的主要目標和建議作一扼要的概述，計劃概要可讓高級主管很快掌握計劃的核心內容，內容目錄應附在計劃概要之后。二、市場營銷現狀計劃的這個部分負責提供與市場、產品、競爭、配銷和宏觀環境有關的背景資料。市場情勢應提供關于所服務的市場的資料，市場的規模與增長取決于過去幾年的總額，并按市場細分與地區細分來分別列出，而且還應列出有關顧客需求、觀念和購買行為的趨勢。2.產品情勢應列出過去幾年來產品線中各主要產品的銷售量、價格、差益額和純利潤等的資料。3.競爭情勢主要應辨明主要的競爭者并就他們的規模、目標、市場占有率、產品質量、市場營銷策略以及任何有助于了解其意圖和行為的其他特征等7、方面加以闡述。4.宏觀環境情勢應闡明影響房地產未來的重要的宏觀環境趨勢，即人口的、經濟的、技術的、政治法律的、社會文化的趨向。三、機會與問題分析應以描述市場營銷現狀資料為基礎，找出主要的機會與挑戰、優勢與劣勢和整個營銷期間內公司在此方案中面臨的問題等。機會與挑戰分析經理應找出公司所面臨的主要機會與挑戰指的是外部可能左右企業未來的因素。寫出這些因素是為了要建議一些可采取的行動，應把機會和挑戰分出輕重急緩，以便使其中之重要者能受到特別的關注。2.優勢與劣勢分析應找出公司的優劣勢，與機會和挑戰相反，優勢和劣勢是內在因素，前者為外在因素，公司的優勢是指公司可以成功利用的某些策略，公司的劣勢則是公司要改8、正的東西。3.問題分析在這里，公司用機會與挑戰和優勢與劣勢分析的研究結果來確定在計劃中必須強調的主要問題。對這些問題的決策將會導致隨后的目標，策略與戰術的確立。四、目標此時，公司已知道了問題所在，并要作為與目標有關的基本決策，這些目標將指導隨后的策略與行動方案的擬定。有兩類目標-財務目標和市場營銷目標需要確立。財務目標每個公司都會追求一定的財務目標，企業所有者將尋求一個穩定的長期投資的蓋率，并想知道當年可取得的利潤。2.市場營銷目標財務目標必須要轉化為市場營銷目標。例如，如果公司想得180萬元利潤，且其目標利潤率為銷售額的10%，那么，必須確定一個銷售收益為1800萬元的目標，如果公司確定每單9、元售價20萬元，則其必須售出90套房屋。目標的確立應符合一定的標準各個目標應以明確且可測度的形式來陳述，并有一定的完成期限。房地產直銷方案2第一階段：項目開發前期階段對公司擬投資項目進行初步考察，掌握基本情況和信息，制訂具體的市場調查計劃，開展正式的房地產市場調研工作，提出項目操作的初步總體思路，對項目入行初步的市場定位，為公司管理層的投資項目決策提供依據。主要工作內容：一、對項目位置、規劃紅線圖、項目相關的法律手續文件、項目周邊環境、項目所在區域的市政規劃入行了解熟悉;二、開展房地產市場調查市場環境調查分析對項目所在地的城市規劃、宏看經濟、人口規模、土地資源和房地產市場入行考察房地產市場調查10、分析對項目所在地的房地產市場供給、需求狀況、價格現狀和趨勢、產品類型及市場缺位、銷售渠道入行具體調查。三、項目初步定位根據相應的市場研究分析后，初步明確項目的形象定位、產品定位、價格定位等，為項目開發提供切實可行的依據。四、提出初步的項目操作總體思路。第二階段：項目開發階段跟蹤動態市場行情，進行競爭樓盤和競爭對手調查、消費者調查，對本開發進行優劣勢分析，入一步明確的項目市場定位和項目的總體操作思路，提出相應的營銷策略;主要工作內容：一、開展房地產市場動態調查深入了解項目所在區域的房地產市場供應、需求狀況，價格現狀和未來發展趨勢，產品類型、銷售渠道。二、開展競爭樓盤和競爭對手勢態調查分析競爭樓盤11、掃描替在競爭對手入入可能掃描;供給量分析競爭對手的產品分析，包括房型、規劃、土地、綜合配套;競爭對手的市場定位及趨向競爭對手的價格基準分析競爭對手的背景和實力。三、進行消費者調查，明確項目的目標客戶群消費者的二手資料分析競爭對手消費者輪廓描述(職業特征、消費關注、消費心理、產品選擇)四、明確項目的市場定位，明確項目的總體操作思路根據深滲透的市場研究分析后，明確項目的形象定位、產品定位、價格定位等;明確項目的總體操作思路產品分析本項目的SWOT分析(優劣勢分析)基于SWOT分析(優劣勢分析)提出針對性的營銷策略五、戰略分析與規劃項目賣點回納營銷總策略銷售價格總策略總推案分階段策略公關與宣傳總策略12、營銷推廣項目的策劃各階段推廣主題策劃各階段營銷分析與總匯各階段市場動態分析與對策各階段客戶總體分析與推盤策略滲透市策劃、強銷策劃、促入策劃對本項目進行分析六、最終確定銷售渠道選擇自售代理：通過邀請招標或公開招標等方式確定入圍的專業物業代理公司對項目進行交底，要求各投標代理公司各自提交營銷策劃報告組織公司相關人員對營銷策劃報告入行評審，選取最優方案，確定物業代理公司。簽訂項目顧問服務合同或銷售代理合同，明確合作雙方、合作方式、合作內容、時間、權利、義務，付費標準與付款方式等。注：如選擇專業的物業代理，則本項目的全程營銷策劃及銷售執行均由代理公司完成，貫穿項目的開發全程。第三階段：資源整合，完善銷13、售所需手續，蓄勢待發，預備銷售主要工作：一、完成銷售的人員配備，制定銷售人員的考核獎勵制度，組織銷售培訓;二、制定銷售模式、設計銷售組織的架構;三、其他物料準備完成，售樓處的布置、樣板房、國土部門戶型的測繪報告書、房屋認購書樣本、房地產買賣合同樣本、售樓書和廣宣彩頁;第四階段：銷售執行制定詳盡可行的營銷策略及階段性的銷售目標和計劃，全程監控項目銷售的執行情況，并適時作出針對性的策略調整，實現公司開發項目的目標利潤率;主要工作：一、制定詳盡可行的營銷策略并組織實施銷售總體策略房地產營銷策劃流程具體說明銷售的總體戰略思路和目標的制定銷售模式的選擇和設計銷售階段的劃分和時機選擇推盤策略選擇時機選擇房14、源銷控計劃總體均價的制定制定一房一價的價目表單體差價的要素指標與系數體系，產品系數、樓層系數、景觀系數、朝向系數、房型系數等付款方式優惠政策分期、分類的動態價格策略：內部認購的數量和價格政策市場預熱期的價格政策和數量控制開盤價格的動態策略SP(銷售推廣)活動價格策略和銷售控制調價計劃和調價技術整體價格和房源調價技術廣告策略主題制定房地產營銷策劃流程詳細說明品牌形象定位媒體計劃廣告創意現場包裝設計：1、圍墻2、廣告牌3、LOGO指引牌4、大樓包裝5、樣板房裝修風格概念二、制訂階段性的銷售目標和計劃，全程監控銷售執行情況，及時反饋市場信息、銷售狀況，對反饋的信息加以分析和匯總，適時做出具有針對性的15、調整;三、完成銷售，實現公司項目的目標利潤率，提交營銷總結報告。房地產直銷方案3一、開盤主題對外傳達金坤房產開盤典禮的信息、顯示本企業的雄厚實力。擴大金坤房產的社會知名度與品牌美譽度，體現金坤房產的五大優勢：公司的雄厚實力財力、“_X第一拍”的資歷、極優的地理位置、很大的升值空間和一流的戶型設計，展示公司美好發展前景，促進樓盤銷售。同時進行企業社會公關，樹立房產積極良好的社會形象，并融洽與當地政府職能部門、客戶的關系。二、開盤時間：20_年11月28日(暫預定)三、活動地點：房產有限公司四、剪彩嘉賓：貴公司確定五、擬邀媒體：電視臺、廣告公司六、活動方案(一) 前期準備1、 到場嘉賓市政府有關主16、管領導、業界知名人士、公司的關系客戶、各媒體2、 購買或制作一批有意義的禮品。做好活動現場的禮品、禮品袋(可由我公司提前提供樣品，由貴公司定稿后我公司統一制作)。一是可以表達對領導的尊敬和謝意;二是可以起到宣傳作用和品牌效應。3、 剪彩儀式所需的紅花、剪刀、托盤和鮮花4、 請柬的準備提前印好請柬，非市內來賓請柬要在典禮前10天寄出，本市提前5天發出，并確認來否回執。(請貴公司確認、確定。)5、 其他準備工作提前3天向市氣象局獲取當日的天氣情況資料。落實管轄范圍內的保安指揮和負責秩序工作。提前6天落實指揮和負責秩序工作。(二) 開盤前廣告發布在廣告發布整版開盤慶典活動平面廣告，于活動前2星期投放17、。在社區網站配合文字圖片報導。(三) 開盤之日媒體報道開盤當天邀請市電視臺、平面及網絡媒體，以新聞報導、文字和圖片形式突出宣傳房產的開盤慶典。七、開盤現場活動1、現場布置售樓大廳：廳內分接待區和服務區。正墻做形象墻介紹公司整體情況，頂部做射燈突出效果;前面設立弧形售樓咨詢服務臺，正墻右側做六個主推戶型的寫真。中間立柱上懸掛簡介彩旗或宣傳畫面。另擺設沙發、茶幾和樓盤簡介資料。整體需體現出公司正規、有實力、有品位，給客戶帶來溫馨和諧的感受。(效果圖附后)會場布置：會場布置以實際效果為準，按照不同區域不同劃分。現場以售樓部為接待中心，配合媒體廣告宣傳，營造良好的接待環境和現場氛圍。主席臺區：也就是剪18、彩區，設在公司或樓盤門口。左側為貴賓致辭臺，右側為主持人用立式麥可風，臺面鋪有紅色地毯，臺前及左右側有綠化盆景。嘉 賓 區：可設在剪彩區域前方和兩側。房地產直銷方案4一. 銷售節奏(一)銷售節奏的制定原則：推廣銷售期指從市場導入開始至產品開盤銷售，較大規模的項目一般持續3-4個月的時間，因為-項目一期體量較小，建議以2個月左右為好，再結合以實際客戶儲備情況最終確定;另外，由于銷售節點比工程節點易于調整，一般情況下為項目部先出具基本的工程節點，據此營銷策劃部制定銷售計劃。制定本計劃的重要節點時間時，未與工程部跟進。故本銷售計劃相關節點只是初稿。待工程節點確定后，再最終定稿。1. 推廣銷售期安排319、-4個大的推廣節點，節點的作用在于不斷強化市場關注度，并使銷售保持持續、連貫。2. 鑒于年底臨近過年的情況，開盤銷售強銷期應避開春節假期。3. 開盤銷售前應確保樣板區、樣板房景觀、工程施工達到開放效果。(二)-銷售節奏安排：1. _年10月底_年12月，借大的推廣活動推出-項目2. _年12月底_年1月初，召開產品發布會，正式啟動某項目，同時策劃師對市場進行第一次摸底。3. _年1月中旬，開放樣板房，同時策劃師對市場進行第二次摸底。4. _年1月下旬，春節之前，開盤銷售強銷。二. 銷售準備(_年1月15日前準備完畢)1. 戶型統計： 由工程部設計負責人、營銷部-共同負責，于_年12月31日前完20、成 鑒于-項目戶型繁多，因此戶型統計應包含對每一套房型的統計，包括戶型、套內面積、戶型編號、所在位置。2. 銷講資料編寫： 由營銷部-、策劃師負責，于_年12月31日前完成 -項目銷將資料包括以下幾個部分：購買-的理由：產品稀缺性銷講基本數據：-的主要經濟指標、戶型面積統計、配套情況、建筑風格、景觀設計、交通情況、交房時間、主要交房配置、物管收費;涉及到設計單位的，由其出具銷講材料。_年12月31日前，由-整理后，統一作為產品和項目優勢說辭。建筑工藝及材料：需要在_年12月15日前由工程部出具項目采用的新工藝材料，新技術等基本基本資料。_年12月31日前，由-整理后，作為材料工藝說辭。客戶問題21、集：以答客問形式書寫，針對英酈莊園的優劣勢，做出銷講解決辦法。樣板區銷講：不利因素公示3. 置業顧問培訓： 由營銷部-負責，培訓時間從_年11月底_年1月 培訓內容包括：銷講資料培訓，時間：_年11月底_年12月初建筑、景觀規劃設計培訓，時間：_年12月初工程工藝培訓，時間：_年12月初樣板區、樣板房培訓，時間：_年1月9日銷售培訓，時間：_年12月_年1月出2. 預售證由銷售內頁負責，于_年1月10號前完成3. 面積測算由銷售內頁負責，于_年1月10號前完成4. 戶型公示由于-項目戶型種類繁多，戶戶均不同，所以在銷售前應準備戶型的公示，方便客戶選房，避免置業顧問出錯。由策劃師負責，于_年1月22、10號前完成5. 交房配置由工程設計線蔣總負責，于_年1月10號前完成6. 一公里外不利因素由策劃師負責，具體調研后，與銷售經理-會商后，于_年1月10號前完成，分析總結后，作為銷售時重點關注的抗性，專門進行培訓。三. 樣板區及樣板房(一)樣板區1. 樣板區范圍：考慮到-項目銷售必須突出良好居住環境的氣氛，因此我們將-售樓中心至1#樣板房區域所包含的整個大區都打造成為樣板區。物管，保潔等須按照樣板房的管理規定進行管理。其中有兩套樣板房、售樓部到樣板間的步行情趣長廊、疊水噴泉、及10#的臨時景觀區域。(注：從售樓部至樣板房之間的參觀瀏覽線路，以下暫定為y區)2. 樣板區作用：最大限度的展現溫江宜23、居，城在林中氛圍、家居水畔的氛圍，體現國色天香大社區遠見、高檔、生態、宜居、增值的社區概念，體現獨具特色的建筑風格。3. 樣板區展示安排： 確定對y區沿線情調、步行道的包裝方式和具體要求; 確定y區道路沿線燈光布置方案，燈具選型要求和效果交底; 明確樣板區工程施工、營銷包裝整體和分步實施節點、任務分解; 具體見附后(參觀園線說明)(二)樣板房1. 樣板房選擇：樣板樓選定為1#樓，1#樓一方面靠近售樓部，由于樣板間前10#修建時間較晚，樣板間會有較好的景觀視線，另外1#樓位于英酈莊園主入口不遠，不會影響后期其他樓幢施工，同時也不產生其他樓幢施工影響客戶參觀的情況。選定1# 樓平層、底躍各一套。224、. 樣板房作用：考慮到-項目戶型面積偏大，通過樣板房精裝修設計可以引導客戶更好的理解戶型設計，同時也是對推廣所倡導的享樂主義生活的一種實體詮釋。3. 樣板房展示安排：前期設計，包裝由項目部同事負責，-跟進協調。樣板房應于_年12月底前完成，以便于先期推廣時，到訪客戶時參觀。樣板房的日常管理工作由營銷部-負責，。四. 展示道具包括沙盤模型、戶型模型、戶型圖的制作：1. 沙盤模型：-和策劃師協商后，由策劃師聯系相關單位制作2. 戶型模型：-和策劃師協商后，由策劃師聯系相關單位制作3. 戶型圖：-和策劃師協商后，由策劃師聯系相關單位制作五. 價格策略均價確定：包括銷售均價及贈送面積等由策劃師和銷售部職業顧問踩盤整理數據，策劃員協同-寫出定價報告，報領導審批后執行。價格按建筑面積計算，不包括贈送面積。價格策略包括：銷售均價，銷售起價，銷售實得單價，套內單價。價格走勢分析，節點價格初步預計，職業顧問優惠權限，銷售主管優惠權限，銷售經理優惠權限，內部員工推薦優惠權限，公司領導優惠權限，一旦確定優惠權限，堅決執行，防止權限不明，私放優惠，擾亂現場銷售。時間安排：營銷策劃部于_年1月10日提出銷售價格表和銷售政策。六. 推廣：_年10月底前確定廣告推廣公司，_年11月低前出具具體的推廣方案。