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1、龍湖項目運營分享 缺乏有效的“分級計劃管控”體系；計劃調整的隨意性；經常在為項目的交付而搶工期；無法對項目經理進行量化的績效考核；跨項目、跨專業協調較困難，缺乏有效組織保障；會議多、會議時間長、會議效率不高；人員流動性比較大，為什么做六、七年的房產好像和做三四年的房產公司沒太大區別；行業項目運營現狀怎么辦？行業現狀分析 建設高效的運營管理體系！固本培元：固本培元：“工程經理制工程經理制”夯實本地發展基礎夯實本地發展基礎龍湖早期在龍湖早期在本地發展本地發展的組織架構的組織架構房地產公司房地產公司開發開發管理部管理部設計設計管理部管理部成本成本控制部控制部總經辦總經辦財務部財務部A項目工程部項目工2、程部B項目工程部項目工程部C項目工程部項目工程部土建組土建組安裝組安裝組園建組園建組后勤組后勤組人力人力資源部資源部營銷部營銷部招投標招投標管理部管理部工程經理工程經理全國布局，三級管控運籌帷幄全國布局，三級管控運籌帷幄（集團、公司、項目）（集團、公司、項目）龍湖在龍湖在全國發展全國發展的項目運營管理組織架構的項目運營管理組織架構龍湖PMO體系 集團和項目公司的在運營管理方面職能定位管理部門管理部門(機構機構)職能職能集團總部集團總部項目公司項目公司運營中心運營中心項目公司項目公司PMOPMOl 制度制定制度制定l 知識管理和資源共享知識管理和資源共享l集團關鍵節點管控集團關鍵節點管控l 一級3、進度計劃管控一級進度計劃管控l階段性成果管控階段性成果管控l 項目預案的審核與控制項目預案的審核與控制l 項目進度計劃的審核與控制項目進度計劃的審核與控制l 項目目標成本的審核與控制項目目標成本的審核與控制l 項目質量與階段性成果的審核與控制項目質量與階段性成果的審核與控制l 項目投資收益監控與應對項目投資收益監控與應對PMOPMO：Project Management OfficeProject Management Office項目管理辦公室項目管理辦公室uPMOPMO定位：分公司定位：分公司項目運營決策機構uPMOPMO架構：架構：PMO最高負責人+分公司運營專員+業務職能負責人uPMO4、運作形式：PMO會議項目運營管理體系項目運營管理體系目的：保障和提高項目運營效率目的：保障和提高項目運營效率目的：保障和提高項目運營效果、運營質量目的：保障和提高項目運營效果、運營質量目的：保障和提高項目運營的決策效率、決策質量；目的：保障和提高項目運營的決策效率、決策質量；規避控制決策風險規避控制決策風險目的：知識積累、知識共享目的：知識積累、知識共享在項目運營中知累知識在項目運營中知累知識在項目運營中應用知識在項目運營中應用知識項目運營管理體系項目運營管理體系精精細化化 項目目計劃越劃越細越好越好計劃？劃？計劃過細的弊端：計劃過細的弊端：難以進行合理分權難以進行合理分權違背抓重點的（聚焦）5、的原則違背抓重點的（聚焦）的原則關聯復雜、效率下降、難以管控（推卸責任的借口）關聯復雜、效率下降、難以管控（推卸責任的借口）無法實現重要時間節點推延對資金流的影響無法實現重要時間節點推延對資金流的影響龍湖項目進度計劃管理體系：項目進度計劃的分級項目計劃：項目計劃：新項目取得土地中標通知書后新項目取得土地中標通知書后7-147-14個工作日內，地區公司須以個工作日內，地區公司須以PMOPMO項目啟動會方式編制完成集項目啟動會方式編制完成集團關鍵點計劃及項目一、二級計劃，形成團關鍵點計劃及項目一、二級計劃，形成“項目計劃項目計劃”。分分級計劃管理體系劃管理體系集集團關關鍵節點點計劃劃l定定義l集集6、團層面（管理面（管理層）對各個各個項目的管控目的管控計劃劃，通常指的，通常指的是由集是由集團統一定一定義，需要在集，需要在集團層面重點關注的里程碑面重點關注的里程碑事件。事件。l目的目的l實現集集團與區域公司與區域公司對計劃的分劃的分層級管理管理l明確明確進度度計劃管理和控制的重點劃管理和控制的重點l在集在集團內內統一一計劃達成情況的劃達成情況的評判判標準準 龍湖集團關鍵節點14個關鍵節點：(1)取得國土使用權證(2)交地、(3)完成方案設計(4)完成初步設計(5)完成施工圖設計(6)取得施工許可證(7)項目開工(8)售樓處、樣板區開放(9)取得預售許可證(10)開盤(11)景觀施工進場(127、)竣工備案(13)交房(14)交房完成率95管控規則：u不影響集團管控的14個關鍵節點，地區公司可自行調整計劃，只需將結果抄送集團運營中心u影響上述14個節點中紅色的5個節點，地區總經理應進行書面解釋，并經集團總裁審批，以引起關注;u剩余9個關鍵點的變化由集團運營中心審批u集團只考核項目關鍵節點的按時達成率。碧桂園關鍵節點進度導向l獲取取建建設用地用地規劃劃許可可證l獲取取國有土地使用國有土地使用證l獲取取建建設工程工程規劃劃許可可證l取得立取得立項核準核準l獲取取建筑工程施工建筑工程施工許可可證l發布開工令布開工令l主體主體結構達到構達到預售條件售條件l辦理理預售售許可可證l開開盤l獲取取竣8、工竣工驗收收備案表案表l業主收樓主收樓項目運營管理項目運營管理項目運營管理項目運營管理PMOPMO管控流程管控流程管控流程管控流程實現跨區域多項目管理復制實現跨區域多項目管理復制分分級計劃管理體系劃管理體系項目主目主項計劃劃l定定義l區域公司區域公司層面面對各各項目的管控目的管控計劃劃l一般由集一般由集團統一定一定義指指導性模板性模板 l要點要點l項目全生命周期的目全生命周期的計劃（從立劃（從立項到交房）到交房）l項目目經理理負責制制l基于關基于關鍵路徑，控制路徑，控制項目目總工期工期l強調專業線的橫向的橫向協同同 分分級計劃管理體系劃管理體系項目目專項計劃劃l定定義l各各職能部能部門在在項目9、主目主計劃的指引下，劃的指引下，進一步一步細化本化本專業線的工作的工作計劃，形成劃，形成項目的目的專項計劃；劃；l一般由地區公司自定一般由地區公司自定義指指導性模板并性模板并報集集團備案案。l要點要點l對項目目專項計劃劃細化安排，例如：化安排，例如：報建建計劃、劃、設計計劃、劃、工程工程計劃、劃、營銷計劃；劃；l職能能經理理負責營銷計劃（全生命周期）營銷計劃（全生命周期）工程專項計劃工程專項計劃（分區（分區/標段計劃、不到樓棟）標段計劃、不到樓棟）設計專項計劃設計專項計劃分分級計劃管理體系劃管理體系樓樓棟施工施工計劃劃l定義定義l現場工程師在工程專項計劃的指引下，細化形成每棟現場工程師在工程專10、項計劃的指引下，細化形成每棟單體樓的工程施工計劃。單體樓的工程施工計劃。l工程部經理統籌管理工程部經理統籌管理計劃執行計劃執行量化的達成比率項目運營管理體系項目運營管理體系項目運營管理體系項目運營管理體系運營決策運營會議體系運營決策運營會議體系運營會議體系運營決策非運營會議體系運營決策非運營會議體系非運營會議體系項目運營管理體系項目運營管理體系l知識分類知識分類 項目維度：集團、公司、項目維度：集團、公司、項目、開發階段項目、開發階段 專業維度：專業部門專業維度：專業部門l知識沉淀知識沉淀 在業務執行的過程中產在業務執行的過程中產生與沉淀生與沉淀l知識共享知識共享 通過系統全文搜索，通過系統全文搜索，共享企業成果文檔共享企業成果文檔l知識應用與創新知識應用與創新 管理的快速復制：模板、管理的快速復制：模板、指引、案例庫、指引、案例庫、知識管理為工作項的責任人做好工作指引為工作項的責任人做好工作指引項目管理知識庫項目管理知識庫項目運營管理體系項目運營管理體系謝謝聆聽！聆聽！