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1、項目后評估作業(yè)指引項目后評估作業(yè)指引 編制編制 日期日期 審核審核 日期日期 批準批準 日期日期 一、一、 作業(yè)指引作業(yè)指引目的目的 為規(guī)范項目后評估工作，及時分析和總結項目開發(fā)的經(jīng)驗與教訓，積累項目開發(fā)成果，推廣項 目成功經(jīng)驗，提高公司項目投資決策水平，提高項目開發(fā)管理能力，特制訂本作業(yè)指引。 二、二、 適用范圍適用范圍 適用于公司投資開發(fā)的所有項目分期或全期的評估工作。 三、三、 職責職責 3.13.1 企業(yè)管理中心企業(yè)管理中心 3.1.1 負責編制后評估報告模板和匯總評估資料清單； 3.1.2 參與區(qū)域層面項目后評估會議； 3.1.3 組織召開集團層面項目后評估會議； 3.1.4 組織建2、立項目管理案例庫，并不斷更新完善。 3.23.2 各區(qū)域公司各區(qū)域公司 3.2.1 組織召開項目后評估區(qū)域評估會； 3.2.2 參與集團層面項目后評估會議。 3.33.3 各各地區(qū)公司地區(qū)公司 3.3.1 開展本地區(qū)公司項目后評估工作，組織各專業(yè)編制各專業(yè)后評估報告； 3.3.2 編制項目后評估報告 （初稿） ，提交區(qū)域公司； 3.3.3 參與區(qū)域層面項目后評估會議，并完成項目后評估報告 （修訂稿） ，提交集團企業(yè)管理 中心； 3.3.4 參與集團層面項目后評估會議，完成項目后評估報告 （最終稿） ，報集團領導審核審批。 四、四、 關鍵活動描述關鍵活動描述 4.14.1 地區(qū)公司地區(qū)公司項目項3、目后評估后評估 4.1.1 項目結束后，由地區(qū)公司在竣工交付后三個月內，完成項目后評估工作，回顧項目運營目 標的達成情況，對工作經(jīng)驗進行分析總結。 4.1.2 各專業(yè)線負責人根據(jù)地區(qū)公司總經(jīng)理的指示，編制各專業(yè)后評估報告，各專業(yè)線的區(qū)域分 管領導需提供支持和協(xié)助。 4.1.3 各專業(yè)后評估報告完成后，地區(qū)公司總經(jīng)理組織項目團隊成員（需包括營銷、設計、成本、 采招、工程、物業(yè)等業(yè)務線）召開后評估會議，形成項目后評估成果文件項目后評估報 告 （初稿） ，須遵循集團項目后評估報告統(tǒng)一模板要求。 4.1.4 若項目為分期開發(fā)，項目后評估按分期實施。 4.24.2 區(qū)域層面項目后評估區(qū)域層面項目后評估 4、4.2.1 區(qū)域評估會召開時間限制： 項目后評估報告 （初稿）提交分管區(qū)域集團領導后 10 個工作 日內或按集團通知要求，由分管區(qū)域集團領導組織召開區(qū)域評估會。 4.2.2 區(qū)域評估會的參會人員，為區(qū)域各專業(yè)線領導、集團企業(yè)管理中心及地區(qū)公司項目團隊。 4.2.3 區(qū)域評估會通過后，地區(qū)公司需形成會議紀要 ，并于會后 2 個工作日內，提交分管區(qū)域 集團領導審核后，報集團企業(yè)管理中心備案。 4.34.3 集團層面集團層面項目項目后評估后評估 4.3.1 區(qū)域評估會通過后，地區(qū)公司需在 15 個工作日內或按集團通知要求，根據(jù)會議決議形成的 項目后評估報告 （修改稿） ，經(jīng)分管區(qū)域集團領導審核后，提5、請集團企業(yè)管理中心組織 召開后評估會議。 4.3.2 集團企業(yè)管理中心負責根據(jù)項目后評估報告 （修改稿）和項目運營目標責任書等會 議材料的準備情況，與集團董事長確定集團后評估會議的時間，并組織召開集團后評估會 議。 4.3.3 集團后評估會議的參會人員，一般為集團董事長、決策委員會領導、分管區(qū)域集團領導、 區(qū)域各專業(yè)線領導、集團企業(yè)管理中心及地區(qū)公司項目團隊主要負責人。參會人員名單由 集團企業(yè)管理中心根據(jù)項目需要實時調整，具體以會議通知為準。 4.3.4 集團后評估會議需形成會議紀要和項目后評估報告 （最終稿） ，并于會后 15 個工作 日內，由地區(qū)公司提交分管區(qū)域集團領導簽字審核后，報集團企6、業(yè)管理中心呈遞集團董事 長審批。 4.3.5 集團企業(yè)管理中心依據(jù)項目后評估報告 （最終稿）和項目運營目標責任書 ，組織開 展落實項目績效考核最終方案，并責成各相關部門實施改進措施和方案，必要時組織相關 部門進行專題討論，形成項目管理案例庫，為其它項目提供經(jīng)驗和教訓的知識案例，按要 求歸入知識庫，并及時對相關流程文件進行修正和完善。 4.3.6 集團后評估會議形成的項目后評估報告為公司機密文件，嚴禁泄露。 4.44.4 項目后評估主要內容項目后評估主要內容 4.4.1 項目后評估結果要形成項目后評估報告 ，內容包括但不限于： 1) 項目概況； 2) 項目開發(fā)指導書中指標完成情況總結； 3) 項7、目定位策劃總結； 4) 項目營銷專業(yè)總結； 5) 項目設計專業(yè)總結； 6) 項目工程專業(yè)總結； 7) 項目客服專業(yè)總結； 8) 項目成本管理總結； 9) 項目進度管理總結； 10) 項目總體經(jīng)驗總結。 4.4.2 項目后評估要點可參考下表： 類別類別 序號序號 評估要點評估要點 項目項目 運營運營 1 項目運營計劃關鍵指標達成情況總結（如簽約及回款、銷售利潤率及內部 收益率、項目成本變化、一級節(jié)點達成率、客戶滿意度及客戶忠誠度等） 2 項目進度滯后或提前的原因分析 3 風險管理計劃實施總結 4 項目運營成功點和不足點 項目項目 定位定位 1 項目總體定位分析 成本成本 1 評估目標成本達成情況8、和成本控制難點分析 營銷營銷 管理管理 1 項目銷售情況分析 2 營銷策劃效果分析 3 銷售資料及合同管理問題分析 4 銷售服務及客戶反饋問題分析 工程工程 管理管理 1 評估項目工程質量是否達到項目目標 2 施工組織總結及重大施工方案評估分析 3 施工節(jié)點總結 4 客戶反饋總結分析 設計設計 及研及研 發(fā)發(fā) 1 設計難點總結 2 設計配合問題總結 3 客戶反饋（客戶敏感點）總結分析（從設計與技術角度） 4 新材料、新技術、新工藝應用效益及不足 客服客服 1 交房準備及交房效果評估 類別類別 序號序號 評估要點評估要點 2 客戶需求及客戶重大投訴評估 3 客戶敏感點總結（從客戶體驗角度） 綜合9、綜合 1 項目管理方法及團隊建設總結及建議 4.4.3 營銷后評估：銷售策劃部根據(jù)階段營銷總結和專題評估結果，結合銷售完成情況提出營 銷總結報告并進行匯報，其他人員提出補充意見。 營銷總結報告包括但不限于以下幾 方面： 1） 項目總體銷售統(tǒng)計分析； 2） 項目定位總結； 3） 營銷策劃成功經(jīng)驗與失敗總結； 4） 銷控措施經(jīng)驗與失敗總結； 5） 銷售合同管理問題總結； 6） 銷售行為問題總結； 7） 客戶反饋總結分析。 4.4.4 招標/采購后評估：招標中心/供應部提交招標/采購后評估報告進行匯報，各部門提出 補充意見。 招標/采購后評估報告內容包括但不限于： 1） 戰(zhàn)略合作伙伴的合作過程評價和10、總結評價結果； 2） 招標采購的經(jīng)驗與問題總結； 3） 招標策略分析總結； 4） 不足總結。 4.4.5 成本后評估：核算部編制項目成本后評估報告 ，內容包括但不限于： 1） 歸集評估項目的所有相關成本基礎資料，包括：項目可研報告、目標成本指導書、目標 成本測算表、該項目的各期動態(tài)成本分析等； 2） 匯總項目完整的結算資料，包括工程預算書、工程結算書、工程變更、現(xiàn)場簽證等資料； 3） 按產(chǎn)品類型和成本科目，分別歸集成本金額； 4） 費用部分（土地費用、管理費用、營銷費用、其他費用）由財務部負責歸集，將實際發(fā) 生額與目標成本作對比分析； 5） 對比項目結算與該項目可研報告中成本數(shù)據(jù)及制定的目標成11、本，評價投資估算、項目目 標成本的準確、合理性； 6） 對比項目結算與目標成本指導書中相關成本內容，匯總成本差異內容，分析差異產(chǎn)生的 原因，評價成本管理工作的有效性； 7） 分析該項目各期的動態(tài)成本資料，評價項目成本管理的科學合理性，總結其中的經(jīng)驗教 訓； 8） 對照施工圖、竣工資料、施工總包合同、工程預算書、工程結算書等資料，分析開發(fā)計 劃、施工組織、工程承包范圍變化，工程量變化、設計變更及現(xiàn)場簽證、市場因素等對 成本的影響； 9） 組織相關部門分析主要材料，尤其是影響外觀的裝修材料、影響使用的衛(wèi)生潔具、門窗 等，從其使用效果和耐用程度上，評價材料成本的合理性。 4.4.6 設計管理后評估：12、總工室/設計管理部提交設計管理后評估報告 ，內容包括但不限于： 1） 對方案設計、擴初設計和施工圖設計的經(jīng)驗和問題進行總結、對客戶投訴的規(guī)劃設計問 題進行總結、產(chǎn)品標準的使用落實情況進行總結、設計配合問題總結等； 2） 對客戶投訴的規(guī)劃設計問題進行總結； 3） 產(chǎn)品標準的使用落實情況進行總結、設計配合問題總結等； 4.4.7 項目管理后評估：工程部提交項目管理后評估報告 ，內容包括但不限于： 1） 對工程施工技術經(jīng)驗問題進行總結； 2） 工程進度和質量控制情況進行總結； 3） 對設計單位、監(jiān)理、施工單位合作情況進行總結評價； 4） 施工管理經(jīng)驗和問題進行總結。 4.4.8 客戶入住階段滿意度評估：客戶服務部/物業(yè)公司提交項目入住階段客戶滿意度報告 ， 內容包括但不限于： 1） 組織回訪形成的回訪總結報告； 2） 收集客服熱線接到的客訴信息、交房過程中客戶反饋的相關信息，形成入住投訴分析報 告。 五、五、 支持性文件支持性文件 5.15.1 流程及作業(yè)指引流程及作業(yè)指引 無 5.25.2 表單及模板表單及模板 5.2.1 項目后評估報告（模板）