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1、項(xiàng)目后評(píng)估作業(yè)指引項(xiàng)目后評(píng)估作業(yè)指引 編制編制 日期日期 審核審核 日期日期 批準(zhǔn)批準(zhǔn) 日期日期 一、一、 作業(yè)指引作業(yè)指引目的目的 為規(guī)范項(xiàng)目后評(píng)估工作，及時(shí)分析和總結(jié)項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)，積累項(xiàng)目開發(fā)成果，推廣項(xiàng) 目成功經(jīng)驗(yàn)，提高公司項(xiàng)目投資決策水平，提高項(xiàng)目開發(fā)管理能力，特制訂本作業(yè)指引。 二、二、 適用范圍適用范圍 適用于公司投資開發(fā)的所有項(xiàng)目分期或全期的評(píng)估工作。 三、三、 職責(zé)職責(zé) 3.13.1 企業(yè)管理中心企業(yè)管理中心 3.1.1 負(fù)責(zé)編制后評(píng)估報(bào)告模板和匯總評(píng)估資料清單； 3.1.2 參與區(qū)域?qū)用骓?xiàng)目后評(píng)估會(huì)議； 3.1.3 組織召開集團(tuán)層面項(xiàng)目后評(píng)估會(huì)議； 3.1.4 組織建2、立項(xiàng)目管理案例庫(kù)，并不斷更新完善。 3.23.2 各區(qū)域公司各區(qū)域公司 3.2.1 組織召開項(xiàng)目后評(píng)估區(qū)域評(píng)估會(huì)； 3.2.2 參與集團(tuán)層面項(xiàng)目后評(píng)估會(huì)議。 3.33.3 各各地區(qū)公司地區(qū)公司 3.3.1 開展本地區(qū)公司項(xiàng)目后評(píng)估工作，組織各專業(yè)編制各專業(yè)后評(píng)估報(bào)告； 3.3.2 編制項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告 （初稿） ，提交區(qū)域公司； 3.3.3 參與區(qū)域?qū)用骓?xiàng)目后評(píng)估會(huì)議，并完成項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告 （修訂稿） ，提交集團(tuán)企業(yè)管理 中心； 3.3.4 參與集團(tuán)層面項(xiàng)目后評(píng)估會(huì)議，完成項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告 （最終稿） ，報(bào)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)審核審批。 四、四、 關(guān)鍵活動(dòng)描述關(guān)鍵活動(dòng)描述 4.14.1 地區(qū)公司地區(qū)公司項(xiàng)目項(xiàng)3、目后評(píng)估后評(píng)估 4.1.1 項(xiàng)目結(jié)束后，由地區(qū)公司在竣工交付后三個(gè)月內(nèi)，完成項(xiàng)目后評(píng)估工作，回顧項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)目 標(biāo)的達(dá)成情況，對(duì)工作經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行分析總結(jié)。 4.1.2 各專業(yè)線負(fù)責(zé)人根據(jù)地區(qū)公司總經(jīng)理的指示，編制各專業(yè)后評(píng)估報(bào)告，各專業(yè)線的區(qū)域分 管領(lǐng)導(dǎo)需提供支持和協(xié)助。 4.1.3 各專業(yè)后評(píng)估報(bào)告完成后，地區(qū)公司總經(jīng)理組織項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)成員（需包括營(yíng)銷、設(shè)計(jì)、成本、 采招、工程、物業(yè)等業(yè)務(wù)線）召開后評(píng)估會(huì)議，形成項(xiàng)目后評(píng)估成果文件項(xiàng)目后評(píng)估報(bào) 告 （初稿） ，須遵循集團(tuán)項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告統(tǒng)一模板要求。 4.1.4 若項(xiàng)目為分期開發(fā)，項(xiàng)目后評(píng)估按分期實(shí)施。 4.24.2 區(qū)域?qū)用骓?xiàng)目后評(píng)估區(qū)域?qū)用骓?xiàng)目后評(píng)估 4、4.2.1 區(qū)域評(píng)估會(huì)召開時(shí)間限制： 項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告 （初稿）提交分管區(qū)域集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)后 10 個(gè)工作 日內(nèi)或按集團(tuán)通知要求，由分管區(qū)域集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)組織召開區(qū)域評(píng)估會(huì)。 4.2.2 區(qū)域評(píng)估會(huì)的參會(huì)人員，為區(qū)域各專業(yè)線領(lǐng)導(dǎo)、集團(tuán)企業(yè)管理中心及地區(qū)公司項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)。 4.2.3 區(qū)域評(píng)估會(huì)通過后，地區(qū)公司需形成會(huì)議紀(jì)要 ，并于會(huì)后 2 個(gè)工作日內(nèi)，提交分管區(qū)域 集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)審核后，報(bào)集團(tuán)企業(yè)管理中心備案。 4.34.3 集團(tuán)層面集團(tuán)層面項(xiàng)目項(xiàng)目后評(píng)估后評(píng)估 4.3.1 區(qū)域評(píng)估會(huì)通過后，地區(qū)公司需在 15 個(gè)工作日內(nèi)或按集團(tuán)通知要求，根據(jù)會(huì)議決議形成的 項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告 （修改稿） ，經(jīng)分管區(qū)域集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)審核后，提5、請(qǐng)集團(tuán)企業(yè)管理中心組織 召開后評(píng)估會(huì)議。 4.3.2 集團(tuán)企業(yè)管理中心負(fù)責(zé)根據(jù)項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告 （修改稿）和項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)目標(biāo)責(zé)任書等會(huì) 議材料的準(zhǔn)備情況，與集團(tuán)董事長(zhǎng)確定集團(tuán)后評(píng)估會(huì)議的時(shí)間，并組織召開集團(tuán)后評(píng)估會(huì) 議。 4.3.3 集團(tuán)后評(píng)估會(huì)議的參會(huì)人員，一般為集團(tuán)董事長(zhǎng)、決策委員會(huì)領(lǐng)導(dǎo)、分管區(qū)域集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)、 區(qū)域各專業(yè)線領(lǐng)導(dǎo)、集團(tuán)企業(yè)管理中心及地區(qū)公司項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)主要負(fù)責(zé)人。參會(huì)人員名單由 集團(tuán)企業(yè)管理中心根據(jù)項(xiàng)目需要實(shí)時(shí)調(diào)整，具體以會(huì)議通知為準(zhǔn)。 4.3.4 集團(tuán)后評(píng)估會(huì)議需形成會(huì)議紀(jì)要和項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告 （最終稿） ，并于會(huì)后 15 個(gè)工作 日內(nèi)，由地區(qū)公司提交分管區(qū)域集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)簽字審核后，報(bào)集團(tuán)企6、業(yè)管理中心呈遞集團(tuán)董事 長(zhǎng)審批。 4.3.5 集團(tuán)企業(yè)管理中心依據(jù)項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告 （最終稿）和項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)目標(biāo)責(zé)任書 ，組織開 展落實(shí)項(xiàng)目績(jī)效考核最終方案，并責(zé)成各相關(guān)部門實(shí)施改進(jìn)措施和方案，必要時(shí)組織相關(guān) 部門進(jìn)行專題討論，形成項(xiàng)目管理案例庫(kù)，為其它項(xiàng)目提供經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)的知識(shí)案例，按要 求歸入知識(shí)庫(kù)，并及時(shí)對(duì)相關(guān)流程文件進(jìn)行修正和完善。 4.3.6 集團(tuán)后評(píng)估會(huì)議形成的項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告為公司機(jī)密文件，嚴(yán)禁泄露。 4.44.4 項(xiàng)目后評(píng)估主要內(nèi)容項(xiàng)目后評(píng)估主要內(nèi)容 4.4.1 項(xiàng)目后評(píng)估結(jié)果要形成項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告 ，內(nèi)容包括但不限于： 1) 項(xiàng)目概況； 2) 項(xiàng)目開發(fā)指導(dǎo)書中指標(biāo)完成情況總結(jié)； 3) 項(xiàng)7、目定位策劃總結(jié)； 4) 項(xiàng)目營(yíng)銷專業(yè)總結(jié)； 5) 項(xiàng)目設(shè)計(jì)專業(yè)總結(jié)； 6) 項(xiàng)目工程專業(yè)總結(jié)； 7) 項(xiàng)目客服專業(yè)總結(jié)； 8) 項(xiàng)目成本管理總結(jié)； 9) 項(xiàng)目進(jìn)度管理總結(jié)； 10) 項(xiàng)目總體經(jīng)驗(yàn)總結(jié)。 4.4.2 項(xiàng)目后評(píng)估要點(diǎn)可參考下表： 類別類別 序號(hào)序號(hào) 評(píng)估要點(diǎn)評(píng)估要點(diǎn) 項(xiàng)目項(xiàng)目 運(yùn)營(yíng)運(yùn)營(yíng) 1 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)計(jì)劃關(guān)鍵指標(biāo)達(dá)成情況總結(jié)（如簽約及回款、銷售利潤(rùn)率及內(nèi)部 收益率、項(xiàng)目成本變化、一級(jí)節(jié)點(diǎn)達(dá)成率、客戶滿意度及客戶忠誠(chéng)度等） 2 項(xiàng)目進(jìn)度滯后或提前的原因分析 3 風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃實(shí)施總結(jié) 4 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成功點(diǎn)和不足點(diǎn) 項(xiàng)目項(xiàng)目 定位定位 1 項(xiàng)目總體定位分析 成本成本 1 評(píng)估目標(biāo)成本達(dá)成情況8、和成本控制難點(diǎn)分析 營(yíng)銷營(yíng)銷 管理管理 1 項(xiàng)目銷售情況分析 2 營(yíng)銷策劃效果分析 3 銷售資料及合同管理問題分析 4 銷售服務(wù)及客戶反饋問題分析 工程工程 管理管理 1 評(píng)估項(xiàng)目工程質(zhì)量是否達(dá)到項(xiàng)目目標(biāo) 2 施工組織總結(jié)及重大施工方案評(píng)估分析 3 施工節(jié)點(diǎn)總結(jié) 4 客戶反饋總結(jié)分析 設(shè)計(jì)設(shè)計(jì) 及研及研 發(fā)發(fā) 1 設(shè)計(jì)難點(diǎn)總結(jié) 2 設(shè)計(jì)配合問題總結(jié) 3 客戶反饋（客戶敏感點(diǎn)）總結(jié)分析（從設(shè)計(jì)與技術(shù)角度） 4 新材料、新技術(shù)、新工藝應(yīng)用效益及不足 客服客服 1 交房準(zhǔn)備及交房效果評(píng)估 類別類別 序號(hào)序號(hào) 評(píng)估要點(diǎn)評(píng)估要點(diǎn) 2 客戶需求及客戶重大投訴評(píng)估 3 客戶敏感點(diǎn)總結(jié)（從客戶體驗(yàn)角度） 綜合9、綜合 1 項(xiàng)目管理方法及團(tuán)隊(duì)建設(shè)總結(jié)及建議 4.4.3 營(yíng)銷后評(píng)估：銷售策劃部根據(jù)階段營(yíng)銷總結(jié)和專題評(píng)估結(jié)果，結(jié)合銷售完成情況提出營(yíng) 銷總結(jié)報(bào)告并進(jìn)行匯報(bào)，其他人員提出補(bǔ)充意見。 營(yíng)銷總結(jié)報(bào)告包括但不限于以下幾 方面： 1） 項(xiàng)目總體銷售統(tǒng)計(jì)分析； 2） 項(xiàng)目定位總結(jié)； 3） 營(yíng)銷策劃成功經(jīng)驗(yàn)與失敗總結(jié)； 4） 銷控措施經(jīng)驗(yàn)與失敗總結(jié)； 5） 銷售合同管理問題總結(jié)； 6） 銷售行為問題總結(jié)； 7） 客戶反饋總結(jié)分析。 4.4.4 招標(biāo)/采購(gòu)后評(píng)估：招標(biāo)中心/供應(yīng)部提交招標(biāo)/采購(gòu)后評(píng)估報(bào)告進(jìn)行匯報(bào)，各部門提出 補(bǔ)充意見。 招標(biāo)/采購(gòu)后評(píng)估報(bào)告內(nèi)容包括但不限于： 1） 戰(zhàn)略合作伙伴的合作過程評(píng)價(jià)和10、總結(jié)評(píng)價(jià)結(jié)果； 2） 招標(biāo)采購(gòu)的經(jīng)驗(yàn)與問題總結(jié)； 3） 招標(biāo)策略分析總結(jié)； 4） 不足總結(jié)。 4.4.5 成本后評(píng)估：核算部編制項(xiàng)目成本后評(píng)估報(bào)告 ，內(nèi)容包括但不限于： 1） 歸集評(píng)估項(xiàng)目的所有相關(guān)成本基礎(chǔ)資料，包括：項(xiàng)目可研報(bào)告、目標(biāo)成本指導(dǎo)書、目標(biāo) 成本測(cè)算表、該項(xiàng)目的各期動(dòng)態(tài)成本分析等； 2） 匯總項(xiàng)目完整的結(jié)算資料，包括工程預(yù)算書、工程結(jié)算書、工程變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證等資料； 3） 按產(chǎn)品類型和成本科目，分別歸集成本金額； 4） 費(fèi)用部分（土地費(fèi)用、管理費(fèi)用、營(yíng)銷費(fèi)用、其他費(fèi)用）由財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)歸集，將實(shí)際發(fā) 生額與目標(biāo)成本作對(duì)比分析； 5） 對(duì)比項(xiàng)目結(jié)算與該項(xiàng)目可研報(bào)告中成本數(shù)據(jù)及制定的目標(biāo)成11、本，評(píng)價(jià)投資估算、項(xiàng)目目 標(biāo)成本的準(zhǔn)確、合理性； 6） 對(duì)比項(xiàng)目結(jié)算與目標(biāo)成本指導(dǎo)書中相關(guān)成本內(nèi)容，匯總成本差異內(nèi)容，分析差異產(chǎn)生的 原因，評(píng)價(jià)成本管理工作的有效性； 7） 分析該項(xiàng)目各期的動(dòng)態(tài)成本資料，評(píng)價(jià)項(xiàng)目成本管理的科學(xué)合理性，總結(jié)其中的經(jīng)驗(yàn)教 訓(xùn)； 8） 對(duì)照施工圖、竣工資料、施工總包合同、工程預(yù)算書、工程結(jié)算書等資料，分析開發(fā)計(jì) 劃、施工組織、工程承包范圍變化，工程量變化、設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證、市場(chǎng)因素等對(duì) 成本的影響； 9） 組織相關(guān)部門分析主要材料，尤其是影響外觀的裝修材料、影響使用的衛(wèi)生潔具、門窗 等，從其使用效果和耐用程度上，評(píng)價(jià)材料成本的合理性。 4.4.6 設(shè)計(jì)管理后評(píng)估：12、總工室/設(shè)計(jì)管理部提交設(shè)計(jì)管理后評(píng)估報(bào)告 ，內(nèi)容包括但不限于： 1） 對(duì)方案設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)的經(jīng)驗(yàn)和問題進(jìn)行總結(jié)、對(duì)客戶投訴的規(guī)劃設(shè)計(jì)問 題進(jìn)行總結(jié)、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)的使用落實(shí)情況進(jìn)行總結(jié)、設(shè)計(jì)配合問題總結(jié)等； 2） 對(duì)客戶投訴的規(guī)劃設(shè)計(jì)問題進(jìn)行總結(jié)； 3） 產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)的使用落實(shí)情況進(jìn)行總結(jié)、設(shè)計(jì)配合問題總結(jié)等； 4.4.7 項(xiàng)目管理后評(píng)估：工程部提交項(xiàng)目管理后評(píng)估報(bào)告 ，內(nèi)容包括但不限于： 1） 對(duì)工程施工技術(shù)經(jīng)驗(yàn)問題進(jìn)行總結(jié)； 2） 工程進(jìn)度和質(zhì)量控制情況進(jìn)行總結(jié)； 3） 對(duì)設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理、施工單位合作情況進(jìn)行總結(jié)評(píng)價(jià)； 4） 施工管理經(jīng)驗(yàn)和問題進(jìn)行總結(jié)。 4.4.8 客戶入住階段滿意度評(píng)估：客戶服務(wù)部/物業(yè)公司提交項(xiàng)目入住階段客戶滿意度報(bào)告 ， 內(nèi)容包括但不限于： 1） 組織回訪形成的回訪總結(jié)報(bào)告； 2） 收集客服熱線接到的客訴信息、交房過程中客戶反饋的相關(guān)信息，形成入住投訴分析報(bào) 告。 五、五、 支持性文件支持性文件 5.15.1 流程及作業(yè)指引流程及作業(yè)指引 無 5.25.2 表單及模板表單及模板 5.2.1 項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告（模板）