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1、華潤置地有限公司 二零一六年九月 項(xiàng)目檔次判定及初步產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)管理指引 培訓(xùn) 目錄|CONTENT 一、指引位置及目的（指引位置，指引內(nèi)容，指引目的 ，指引權(quán)責(zé)劃分） 二、指引輸入、輸出關(guān)鍵點(diǎn)（階段劃分與其他分冊邏輯 ；階段一：政府要點(diǎn)，與產(chǎn)品建議匹配；階段二：市場 解讀：市場趨勢、競品對標(biāo)、客戶敏感點(diǎn)、成本投入、 限額指標(biāo)精益化判斷） 三、指引流程關(guān)鍵點(diǎn)（有大區(qū)運(yùn)營主責(zé)） 四、指引成果關(guān)鍵點(diǎn)(產(chǎn)品包，選配） 指引位置及目的 CHAPTER I I 本指引適應(yīng)范圍：適用于華潤置地所有銷售類住宅項(xiàng)目 本指引主要內(nèi)容：規(guī)定并說明了項(xiàng)目檔次和相關(guān)重要配置標(biāo) 準(zhǔn)判定的標(biāo)準(zhǔn)流程，各職能部門所需提供的輸2、入條件和輸出 成果，對應(yīng)階段的標(biāo)準(zhǔn)工作周期，以及最終成果的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。 指引輸入&輸出關(guān)鍵點(diǎn) CHAPTER 階段劃分&與其他分冊邏輯： 階段劃分： 土地獲 取階段 啟動(dòng)會(huì) 階段 產(chǎn)規(guī)階 段 方案評(píng) 審階段 施工圖 階段 施工階 段 階段一：土地獲取至啟動(dòng)會(huì) 階段二：啟動(dòng)會(huì)至產(chǎn)品規(guī)劃建議書 成果對應(yīng)：項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì) 成果對應(yīng)：項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議書評(píng)審 與其他分冊邏輯： “項(xiàng)目檔次判定及初步產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)”配合第三分冊“篩選比選方案”共同支持“啟動(dòng)會(huì)”一級(jí)管控 節(jié)點(diǎn)評(píng)審，配合“概念方案設(shè)計(jì)”支持“產(chǎn)品規(guī)劃建議書評(píng)審”一級(jí)管控節(jié)點(diǎn)評(píng)審。若因總部管控 要求導(dǎo)致啟動(dòng)會(huì)、產(chǎn)品規(guī)劃建議書、方案設(shè)計(jì)評(píng)審要求有所改變，則此3、指引相關(guān)輸出條件、輸入成 果也需做出相應(yīng)調(diào)整。 綜合政府規(guī)劃要點(diǎn)與營 銷的產(chǎn)品建議，匹配相 應(yīng)的項(xiàng)目檔次： 序號(hào) 階段名稱 提供者 輸入 流程 輸出 接收人 1 階段一 大區(qū)設(shè)計(jì) 管理部 經(jīng)過公司決策的關(guān)于項(xiàng)目檔次的相 關(guān)判定結(jié)論,包含如下內(nèi)容：1：是 否參評(píng)綠色建筑評(píng)價(jià)體系/綠色建 筑申報(bào)星級(jí)2：是否實(shí)施住宅產(chǎn)業(yè) 化/住宅產(chǎn)業(yè)化實(shí)施比例及標(biāo)準(zhǔn)3： 是否實(shí)施戶內(nèi)精裝修/實(shí)施面積和 標(biāo)準(zhǔn) 項(xiàng)目檔次判定 操作流程 華潤置地項(xiàng)目檔次 判定標(biāo)準(zhǔn)表（設(shè)計(jì) 部分） 大區(qū)運(yùn) 營管理 部 2 階段二 總部戰(zhàn)略 管理部/大 區(qū)投資運(yùn) 營管理部 項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)的批復(fù)意見中的如下部 分：1:項(xiàng)目檔次結(jié)論2:產(chǎn)品線結(jié)論 4、3:需在項(xiàng)目總體檔次結(jié)論突破的分 項(xiàng)指標(biāo)結(jié)論4:綠色建筑申報(bào)星級(jí)結(jié) 論5:住宅產(chǎn)業(yè)化實(shí)施結(jié)論6:戶型精 裝結(jié)論 初步產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn) 制定流程 華潤置地住宅項(xiàng) 目初步產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)控 制表 1、大區(qū) 設(shè)計(jì)管 理部2、 大區(qū)合 約管理 部 大區(qū)營銷 管理部 項(xiàng)目初步定位報(bào)告中的如下部分： 1：客戶描述2：客戶關(guān)注點(diǎn)/敏感 點(diǎn)結(jié)論（通過競品比對等方式）3： 建議的成本投入項(xiàng) 市場解讀： 根據(jù)項(xiàng)目城市的市場趨 勢，對標(biāo)標(biāo)桿競品，結(jié) 合客戶敏感點(diǎn)、成本投 入以及集團(tuán)限額指標(biāo)對 項(xiàng)目進(jìn)行精益化判斷， 形成初步的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)結(jié) 論 土地獲 取階段 啟動(dòng)會(huì) 階段 啟動(dòng)會(huì) 階段 產(chǎn)規(guī)階 段 指引流程關(guān)鍵點(diǎn) CHAPTER 項(xiàng)目5、檔次判定及初步產(chǎn) 品標(biāo)準(zhǔn)由大區(qū)投資運(yùn)營部大區(qū)投資運(yùn)營部 主責(zé)，設(shè)計(jì)管理部配合主責(zé)，設(shè)計(jì)管理部配合， 工作流程詳見圖 流程圖 表2 項(xiàng)目檔次判定及初步產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)工作周期 階段 環(huán)節(jié) 具體工作內(nèi)容/工作方式說明 主責(zé)崗位 參與崗位 該環(huán)節(jié)的標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)時(shí)間 土地獲取后至啟 動(dòng)會(huì) 1 填寫項(xiàng)目檔次判定表（設(shè)計(jì)部分） 大區(qū)設(shè)計(jì)管理部 大區(qū)營銷管理部 3 2 大區(qū)/項(xiàng)目群評(píng)審 大區(qū)設(shè)計(jì)管理部負(fù)責(zé)人 &大區(qū)管理層 1 啟動(dòng)會(huì)至概念設(shè) 計(jì)階段 1 填寫初步產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)控制表 大區(qū)設(shè)計(jì)管理部 大區(qū)營銷管理部/ 合約管理部 10 2 大區(qū)/項(xiàng)目群評(píng)審 大區(qū)設(shè)計(jì)管理部負(fù)責(zé)人 &大區(qū)管理層 4 標(biāo)準(zhǔn)工作周期表規(guī)定了 流程圖中6、各個(gè)工作環(huán)節(jié)的標(biāo) 準(zhǔn)工作時(shí)間，作業(yè)時(shí)間均以 自然日計(jì)。若在項(xiàng)目實(shí)際操 作過程中出現(xiàn)特殊項(xiàng)目情況 ，由大區(qū)設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人或其授由大區(qū)設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人或其授 權(quán)代表權(quán)代表同意后可進(jìn)行調(diào)整。 標(biāo)準(zhǔn)工 作周期 指引成果關(guān)鍵點(diǎn) CHAPTER 此項(xiàng)工作的成果主要為 形成兩項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)表，其一 為華潤置地項(xiàng)目檔次判華潤置地項(xiàng)目檔次判 定標(biāo)準(zhǔn)表（設(shè)計(jì)部分）定標(biāo)準(zhǔn)表（設(shè)計(jì)部分） ，其二為華潤置地住宅華潤置地住宅 項(xiàng)目初步產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)控制項(xiàng)目初步產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)控制 表表 附表3.1 華潤置地住宅項(xiàng)目檔次判定標(biāo)準(zhǔn)表（設(shè)計(jì)部分） 項(xiàng)目名稱: 項(xiàng)目 整體定檔結(jié)果 （營銷填寫） 業(yè)態(tài)組合（大 區(qū)營銷管理部 填寫） 是否精裝 （大區(qū)營銷 管理部填7、寫） 容積率（大區(qū) 設(shè)計(jì)管理部填 寫） 戶內(nèi)精裝修 標(biāo)準(zhǔn)（大區(qū) 營銷管理部 填寫） 產(chǎn)品線（大區(qū) 設(shè)計(jì)管理部填 寫） 城市等級(jí) （大區(qū)營銷 管理部填寫） 綠色建筑星級(jí) （大區(qū)設(shè)計(jì)管 理部填寫） 工業(yè)化比例 （大區(qū)設(shè)計(jì) 管理部填寫） 序 號(hào) 突破基礎(chǔ)定檔分項(xiàng) 標(biāo)準(zhǔn)(如有) 超標(biāo)/不達(dá)標(biāo)情況說明 1 大區(qū)營銷管理部提 出需求，大區(qū)設(shè)計(jì) 管理部負(fù)責(zé)與總部 產(chǎn)品管理部/工程管 理部下發(fā)標(biāo)準(zhǔn)核對 2 附表3.2 華潤置地住宅項(xiàng)目初步產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)控制表 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目整體檔次 業(yè)態(tài)組合 戶內(nèi)精裝修標(biāo)準(zhǔn) 抗震烈度 城市等級(jí) 產(chǎn)品線 地下車庫柱網(wǎng) 建筑風(fēng)格 覆土厚度 物業(yè)類型 分項(xiàng) 產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)描述 住宅/銷售 公寓 啟動(dòng)會(huì)批復(fù)中批 準(zhǔn)的突破項(xiàng) 層高 外飾面標(biāo)準(zhǔn) 戶內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn) 電梯選型標(biāo)準(zhǔn) 銷售商業(yè)/ 寫字樓 啟動(dòng)會(huì)批復(fù)中批 準(zhǔn)的突破項(xiàng) 層高 外飾面標(biāo)準(zhǔn) 戶內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn) 地下車位 層高 土建交付標(biāo)準(zhǔn) 儲(chǔ)藏室 土建交付標(biāo)準(zhǔn) 指引成果 產(chǎn)品包及 選配 根據(jù)項(xiàng)目定檔和初步產(chǎn) 品標(biāo)準(zhǔn)判定的范圍，形 成可選配的產(chǎn)品包可選配的產(chǎn)品包，如 固定標(biāo)準(zhǔn)的精裝修可選 配產(chǎn)品項(xiàng)、綠建二、三 星可選配項(xiàng)等。