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1、華潤置地有限公司 二零一六年九月 項目檔次判定及初步產品標準設計管理指引 培訓 目錄|CONTENT 一、指引位置及目的（指引位置，指引內容，指引目的 ，指引權責劃分） 二、指引輸入、輸出關鍵點（階段劃分與其他分冊邏輯 ；階段一：政府要點，與產品建議匹配；階段二：市場 解讀：市場趨勢、競品對標、客戶敏感點、成本投入、 限額指標精益化判斷） 三、指引流程關鍵點（有大區運營主責） 四、指引成果關鍵點(產品包，選配） 指引位置及目的 CHAPTER I I 本指引適應范圍：適用于華潤置地所有銷售類住宅項目 本指引主要內容：規定并說明了項目檔次和相關重要配置標 準判定的標準流程，各職能部門所需提供的輸2、入條件和輸出 成果，對應階段的標準工作周期，以及最終成果的評價標準。 指引輸入&輸出關鍵點 CHAPTER 階段劃分&與其他分冊邏輯： 階段劃分： 土地獲 取階段 啟動會 階段 產規階 段 方案評 審階段 施工圖 階段 施工階 段 階段一：土地獲取至啟動會 階段二：啟動會至產品規劃建議書 成果對應：項目啟動會 成果對應：項目產品規劃建議書評審 與其他分冊邏輯： “項目檔次判定及初步產品標準”配合第三分冊“篩選比選方案”共同支持“啟動會”一級管控 節點評審，配合“概念方案設計”支持“產品規劃建議書評審”一級管控節點評審。若因總部管控 要求導致啟動會、產品規劃建議書、方案設計評審要求有所改變，則此3、指引相關輸出條件、輸入成 果也需做出相應調整。 綜合政府規劃要點與營 銷的產品建議，匹配相 應的項目檔次： 序號 階段名稱 提供者 輸入 流程 輸出 接收人 1 階段一 大區設計 管理部 經過公司決策的關于項目檔次的相 關判定結論,包含如下內容：1：是 否參評綠色建筑評價體系/綠色建 筑申報星級2：是否實施住宅產業 化/住宅產業化實施比例及標準3： 是否實施戶內精裝修/實施面積和 標準 項目檔次判定 操作流程 華潤置地項目檔次 判定標準表（設計 部分） 大區運 營管理 部 2 階段二 總部戰略 管理部/大 區投資運 營管理部 項目啟動會的批復意見中的如下部 分：1:項目檔次結論2:產品線結論 4、3:需在項目總體檔次結論突破的分 項指標結論4:綠色建筑申報星級結 論5:住宅產業化實施結論6:戶型精 裝結論 初步產品標準 制定流程 華潤置地住宅項 目初步產品標準控 制表 1、大區 設計管 理部2、 大區合 約管理 部 大區營銷 管理部 項目初步定位報告中的如下部分： 1：客戶描述2：客戶關注點/敏感 點結論（通過競品比對等方式）3： 建議的成本投入項 市場解讀： 根據項目城市的市場趨 勢，對標標桿競品，結 合客戶敏感點、成本投 入以及集團限額指標對 項目進行精益化判斷， 形成初步的產品標準結 論 土地獲 取階段 啟動會 階段 啟動會 階段 產規階 段 指引流程關鍵點 CHAPTER 項目5、檔次判定及初步產 品標準由大區投資運營部大區投資運營部 主責，設計管理部配合主責，設計管理部配合， 工作流程詳見圖 流程圖 表2 項目檔次判定及初步產品標準工作周期 階段 環節 具體工作內容/工作方式說明 主責崗位 參與崗位 該環節的標準作業時間 土地獲取后至啟 動會 1 填寫項目檔次判定表（設計部分） 大區設計管理部 大區營銷管理部 3 2 大區/項目群評審 大區設計管理部負責人 &大區管理層 1 啟動會至概念設 計階段 1 填寫初步產品標準控制表 大區設計管理部 大區營銷管理部/ 合約管理部 10 2 大區/項目群評審 大區設計管理部負責人 &大區管理層 4 標準工作周期表規定了 流程圖中6、各個工作環節的標 準工作時間，作業時間均以 自然日計。若在項目實際操 作過程中出現特殊項目情況 ，由大區設計負責人或其授由大區設計負責人或其授 權代表權代表同意后可進行調整。 標準工 作周期 指引成果關鍵點 CHAPTER 此項工作的成果主要為 形成兩項標準表，其一 為華潤置地項目檔次判華潤置地項目檔次判 定標準表（設計部分）定標準表（設計部分） ，其二為華潤置地住宅華潤置地住宅 項目初步產品標準控制項目初步產品標準控制 表表 附表3.1 華潤置地住宅項目檔次判定標準表（設計部分） 項目名稱: 項目 整體定檔結果 （營銷填寫） 業態組合（大 區營銷管理部 填寫） 是否精裝 （大區營銷 管理部填7、寫） 容積率（大區 設計管理部填 寫） 戶內精裝修 標準（大區 營銷管理部 填寫） 產品線（大區 設計管理部填 寫） 城市等級 （大區營銷 管理部填寫） 綠色建筑星級 （大區設計管 理部填寫） 工業化比例 （大區設計 管理部填寫） 序 號 突破基礎定檔分項 標準(如有) 超標/不達標情況說明 1 大區營銷管理部提 出需求，大區設計 管理部負責與總部 產品管理部/工程管 理部下發標準核對 2 附表3.2 華潤置地住宅項目初步產品標準控制表 項目概況 項目名稱 項目整體檔次 業態組合 戶內精裝修標準 抗震烈度 城市等級 產品線 地下車庫柱網 建筑風格 覆土厚度 物業類型 分項 產品標準描述 住宅/銷售 公寓 啟動會批復中批 準的突破項 層高 外飾面標準 戶內裝修標準 電梯選型標準 銷售商業/ 寫字樓 啟動會批復中批 準的突破項 層高 外飾面標準 戶內裝修標準 地下車位 層高 土建交付標準 儲藏室 土建交付標準 指引成果 產品包及 選配 根據項目定檔和初步產 品標準判定的范圍，形 成可選配的產品包可選配的產品包，如 固定標準的精裝修可選 配產品項、綠建二、三 星可選配項等。