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1、華潤置地有限公司 二零一六年九月 方案設(shè)計(jì)管理指引培訓(xùn) 目錄|CONTENT 一、指引位置及適用范圍 二、指引輸入、輸出關(guān)鍵點(diǎn) 三、指引流程關(guān)鍵點(diǎn) 四、指引時(shí)間關(guān)鍵點(diǎn) 五、指引其他注意點(diǎn) 指引位置及適用范圍 CHAPTER I I 華潤置地銷售類住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理之建筑設(shè)計(jì)專業(yè)管理指引分冊華潤置地銷售類住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理之建筑設(shè)計(jì)專業(yè)管理指引分冊 本指引適應(yīng)范圍：本指引適用于華潤置地各大區(qū)銷售類物業(yè)住宅類項(xiàng)目。 本指引主要內(nèi)容：規(guī)定并說明了銷售類物業(yè)住宅類項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)各階段的時(shí)間要求，成果要求等設(shè)計(jì)管控要點(diǎn)。 指引位置及適用范圍： 指引輸入&輸出關(guān)鍵點(diǎn) CHAPTER 方案設(shè)計(jì)階段劃分關(guān)鍵輸入項(xiàng)&2、關(guān)鍵決策項(xiàng)： 階段劃分 關(guān)鍵決策項(xiàng) 方案準(zhǔn)備 階段 深化單體 方案階段 內(nèi)部方案 評審階段 總部溝通 階段 規(guī)劃意見 征詢階段 完善修改 階段 100%方案 階段 對概念規(guī)劃的征詢意見 做出修改判斷 產(chǎn)規(guī)中批復(fù)意見進(jìn)行收 納整理 配合營銷部門確認(rèn)上述事項(xiàng)，復(fù)核概念 規(guī)劃產(chǎn)規(guī)批復(fù)意見及產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)的落實(shí) 項(xiàng)目綠建等配合的進(jìn)度安排及前置條件 各部門溝通確認(rèn)前置條件配合及方案修 改完善 對于總部溝通及規(guī)劃征詢的方案修 改調(diào)整及深化 配合產(chǎn)規(guī)意見，優(yōu)化各相關(guān)專業(yè)戶 型平面意見和預(yù)留條件 關(guān)鍵輸入項(xiàng) 概念規(guī)劃的征詢意 見反饋 產(chǎn)規(guī)對概念規(guī)劃及 初步產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)的批復(fù) 意見 與營銷部門溝通總平、業(yè)態(tài)分布、戶型 平3、面、建筑外立面風(fēng)格及產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)等 項(xiàng)目前置條件：綠建、工業(yè)化等配合 物業(yè)前置條件配合、工程做法優(yōu)化建議 等其他部門確認(rèn)條件 與總部前期溝通決議 產(chǎn)規(guī)意見執(zhí)行情況復(fù)核 征詢規(guī)劃對50%方案合規(guī)性 室內(nèi)專業(yè)景觀專業(yè)對戶型平面優(yōu)化意 見,及對建筑專業(yè)預(yù)留條件 方案準(zhǔn)備 階段 關(guān)鍵輸入項(xiàng)&關(guān)鍵決策項(xiàng)解讀： 1：開發(fā)計(jì)劃中解讀關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃排期，并據(jù)此做分解計(jì)劃，按照50%方案設(shè)計(jì)階段和100%設(shè)計(jì)階段的各工作步驟合理分配分解計(jì)劃時(shí)間是 項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)最終落實(shí)的基礎(chǔ)； 2：配合開發(fā)部/配套部了解對概念規(guī)劃的征詢政策意見，同時(shí)結(jié)合反饋意見可做多方案備選預(yù)案，進(jìn)行多次溝通已達(dá)到公司決策最優(yōu)的目的； 3：取得總部產(chǎn)4、品管理部的產(chǎn)規(guī)及規(guī)劃設(shè)計(jì)部分的批復(fù)意見，據(jù)此及上述兩項(xiàng)展開50%方案設(shè)計(jì)階段的設(shè)計(jì)準(zhǔn)備工作。 階段 序號 提供者 （主責(zé) 部門） 輸入 （主要工作） 輸出 （工作成果） 方 案 準(zhǔn) 備 階段 1 投資運(yùn)營部 項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃中對方案的計(jì)劃要求 項(xiàng)目開發(fā)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃 2 城市公司開發(fā)部/ 配套部 對概念規(guī)劃的征詢政策意見反饋 征詢規(guī)劃對50%方案合規(guī)性 3 大區(qū) 設(shè)計(jì)管理部/ 城市公司設(shè)計(jì)管理 部 概念方案設(shè)計(jì)成果 方案： 總體規(guī)劃（總平及分析） 住宅（首層平面、標(biāo)準(zhǔn)層平面、層 高） 商業(yè)（各層平面） 地下室（各層平面、層高） 公共配套（位置、面積） 精裝修設(shè)計(jì)范圍 4 總部產(chǎn)品管理部 產(chǎn)規(guī)中對概念5、規(guī)劃設(shè)計(jì)部分的批復(fù)意 見 產(chǎn)規(guī)意見執(zhí)行情況 階段 序號 提供者 （主責(zé)部門） 輸入 （主要工作） 輸出 （工作成果） 深 化 單 體 方 案 階段-內(nèi) 部 評 審 階段 1 總部產(chǎn)品管理部 產(chǎn)規(guī)中對初步產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)的批復(fù)意見 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 (50%方案指標(biāo)與產(chǎn)規(guī)指標(biāo)對比） 2 大區(qū)營銷管理部 參與過程溝通，討論總平布局，單體平 面，業(yè)態(tài)分布 確定項(xiàng)目總平布局，單體平面，業(yè)態(tài)分 布等關(guān)鍵事項(xiàng) 3 大區(qū)設(shè)計(jì)管理部 /城市公司設(shè)計(jì) 管理部 方案： 總體規(guī)劃 住宅 商業(yè)（各層平面） 立面 地下室 公共配套 與物業(yè)溝通前置條件配合，如公共配套 位置面積，小區(qū)主要人流，車流，機(jī)動 車流線配合 室內(nèi)專業(yè)對于戶6、型平面優(yōu)化建議 室內(nèi)專業(yè)、景觀專業(yè)需要建筑專業(yè)預(yù)留 條件 方案： 總體規(guī)劃（總平及分析） 住宅（首層平面、標(biāo)準(zhǔn)層平面、層高） 商業(yè)（各層平面） 立面（主要樓棟SK模型） 地下室（各層平面、剖切關(guān)系） 物業(yè)核對后的公共配套（位置、面積） 室內(nèi)專業(yè)對于戶型平面優(yōu)化建議 室內(nèi)專業(yè)、景觀專業(yè)需要建筑專業(yè)預(yù)留 條件 深化單體 方案階段 內(nèi)部評審 階段 關(guān)鍵輸入項(xiàng)&關(guān)鍵決策項(xiàng)解讀： 1：根據(jù)總部產(chǎn)品管理部的產(chǎn)規(guī)對初步產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)的批復(fù)意見，對方案進(jìn)行深入優(yōu)化及調(diào)整； 2：組織大區(qū)營銷管理部門對深化單體方案進(jìn)行過程溝通，討論確定總平布局，單體平面布局，業(yè)態(tài)分布及戶型分布等原則，深化方案及為 下一步進(jìn)行總部溝通做7、準(zhǔn)備； 3：組織大區(qū)物業(yè)，合約及室內(nèi)專業(yè)，景觀專業(yè)進(jìn)行方案前置條件的配合，包括公共配套位置面積，小區(qū)主要人流，車流，機(jī)動車流線配合； 限額指標(biāo)的確認(rèn)；戶型平面的優(yōu)化建議及預(yù)留條件等事項(xiàng)。 階段 序號 提供者 （主責(zé) 部門） 輸入 （主要工作） 輸出 （工作成果） 規(guī) 劃 意 見 征 詢 階段-完 善 修 改 階段 1 城市公司開發(fā)部/ 配套部 征詢規(guī)劃對50%方案合規(guī)性的反饋 方案合規(guī)性說明 （如有突破規(guī)劃許可，需做特別說 明） 2 大區(qū)營銷管理部 參與過程溝通，討論總平布局、住宅單體 平面、戶型配比、商業(yè)單體平面、商業(yè)面 積配比、餐飲面積比例、主力店位置、商 業(yè)預(yù)留條件、商業(yè)停車流線、豎向交8、通設(shè) 置昭示等 確認(rèn)總平布局、住宅單體平面、戶型 配比、商業(yè)單體平面、商業(yè)面積配比、 餐飲面積比例、主力店位置、商業(yè)預(yù) 留條件、商業(yè)停車流線、豎向交通設(shè) 置昭示等關(guān)鍵事項(xiàng) 3 大區(qū) 設(shè)計(jì)管理部/ 城市公司設(shè)計(jì)管理 部 方案： 總體規(guī)劃（總平及分析） 住宅（首層平面、標(biāo)準(zhǔn)層平面、層高） 商業(yè)（各層平面） 立面（主要樓棟SK模型） 地下室（各層平面、剖切關(guān)系） 與物業(yè)核對后的公共配套（位置、面積） 室內(nèi)專業(yè)對于戶型平面優(yōu)化建議 室內(nèi)專業(yè)、景觀專業(yè)需要建筑專業(yè)預(yù)留 條件 以下僅針對以下僅針對T T標(biāo)項(xiàng)目：標(biāo)項(xiàng)目： 幕墻設(shè)計(jì)配合成果 方案： 總體規(guī)劃（總平及分析） 住宅（首層平面、標(biāo)準(zhǔn)層平面、層 高、9、公共部分、電梯、立面、剖面） 商業(yè)（各層平面、豎向交通、商業(yè) 條件預(yù)留、立面、剖面） 地下室（各層平面、剖面） 公共配套（位置、面積） 以下僅針對以下僅針對T T標(biāo)項(xiàng)目：標(biāo)項(xiàng)目： 幕墻、泛光照明設(shè)計(jì)配合后的效果、 控制性節(jié)點(diǎn)及構(gòu)造做法 規(guī)劃意見 征詢階段 完善修改 階段 關(guān)鍵輸入項(xiàng)&關(guān)鍵決策項(xiàng)解讀： 1：城市公司開發(fā)部/配套部征詢50%方案合規(guī)性的反饋，針對突破規(guī)劃許可情況，做專項(xiàng)報(bào)備存檔； 2：組織大區(qū)營銷管理部門對深化單體方案進(jìn)行進(jìn)一步深化溝通，討論確定總平布局，單體平面，戶型配比、商業(yè)單體平面、商業(yè)面積配 比、餐飲面積比例、主力店位置、商業(yè)預(yù)留條件、商業(yè)停車流線、豎向交通設(shè)置昭示等； 310、：根據(jù)規(guī)劃征詢意見反饋及前期總部溝通，結(jié)合大區(qū)內(nèi)部各職能口建議及意見進(jìn)行完善修改，完成100%方案設(shè)計(jì)階段。 指引流程關(guān)鍵點(diǎn) CHAPTER 流程關(guān)鍵點(diǎn)流程關(guān)鍵點(diǎn)1 1： 概念方案的規(guī)劃征詢及總部產(chǎn)品管 理部的規(guī)劃建議書批復(fù)意見作為指 導(dǎo)方案設(shè)計(jì)的重要開展條件。 流程關(guān)鍵流程關(guān)鍵點(diǎn)點(diǎn)2 2： 在深化階段,按各個(gè)職能口及規(guī)劃反 饋的意見的進(jìn)行修改，并在成果中 落實(shí)到位，體現(xiàn)設(shè)計(jì)精細(xì)化控制要 求。 流程關(guān)鍵流程關(guān)鍵點(diǎn)點(diǎn)3 3： 在100%方案設(shè)計(jì)階段中，組織營 銷、投運(yùn)、開發(fā)、合約等職能部門 參與的過程溝通，確認(rèn)設(shè)計(jì)最終方 案，滿足總部評審上會要求。 方案設(shè)計(jì)階段劃分指引流程關(guān)鍵點(diǎn)： 指引其他關(guān)注11、點(diǎn) CHAPTER 方案準(zhǔn)備 階段 深化單體 方案階段 內(nèi)部方案 評審階段 總部溝通 階段 規(guī)劃意見 征詢階段 完善修改 階段 100%方案 階段 關(guān)注項(xiàng)目關(guān)鍵計(jì)劃節(jié)點(diǎn)及部 門分解計(jì)劃拆分至單體分項(xiàng) 關(guān)注概念方案階段成果的時(shí) 間、質(zhì)量完整、質(zhì)量合理性 的綜合考核評價(jià)及完善方向 關(guān)注前期項(xiàng)目拿地或定位條 件：如綠建，工業(yè)化等需配 合前置條件項(xiàng)進(jìn)度梳理 關(guān)注方案的總平、單體、業(yè)態(tài)布局和 其他重要子項(xiàng)和產(chǎn)規(guī)的復(fù)核 關(guān)注容積率、綠地率及建筑密度的準(zhǔn) 確性 關(guān)注方案成本限額指標(biāo)與2015版置地 住宅產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)的匹配 關(guān)注方案經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)與投資測算階 段，啟動階段及產(chǎn)規(guī)階段做差異分析 關(guān)注當(dāng)?shù)販y繪與規(guī)劃對面積計(jì)算差異 項(xiàng)的方案預(yù)案 關(guān)注與大區(qū)營銷管理部的細(xì)節(jié)溝 通意見反饋與方案完善 關(guān)注合約對限額指標(biāo)的確認(rèn)，物 業(yè)對公共配套的功能、面積、位 置要求，出入口尺度、位置、數(shù) 量及管理模式、開發(fā)分期及對應(yīng) 的物業(yè)管理模式 關(guān)注方案根據(jù)內(nèi)部外部反饋意見 的修改及最終提交文件的時(shí)間和 成果考核評價(jià) 方案設(shè)計(jì)階段劃分指引其他點(diǎn)： 方案準(zhǔn)備階段 深化單體內(nèi)部方案評審階段 規(guī)劃意見征詢完善修改階段